【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 家居廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)范圍1F：地磚、馬桶、淋浴房、按摩浴缸、木地板、水龍頭、門鎖等。2F：櫥柜、木門、布藝、木地板、潔具 3F：燈飾、布藝、床上用品、櫥柜、地毯4F：家私、家裝設(shè)計(jì)公司管理費(fèi)30元/月全包實(shí)用率5060%租期1年檔次中高檔另外，還辟出了專門的裝飾設(shè)計(jì)中心，該中心由市建設(shè)局、市裝飾行業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)管理。以老字號(hào)雅庭裝飾公司為首的數(shù)十家正規(guī)家庭裝修公司的資深設(shè)計(jì)師現(xiàn)場(chǎng)演示。金麗是深圳家居裝飾市場(chǎng)的典范之作，其先進(jìn)的商業(yè)管理、大量的商業(yè)宣傳推廣、合理的平面布局、明確的功能分區(qū)以及“一口價(jià)”的招租策略和“質(zhì)量保證”等手段均顯示出其自身的不凡實(shí)力，處處走在行業(yè)的前列，是我們學(xué)習(xí)的榜樣。* 筍崗片區(qū)典型可比商場(chǎng)調(diào)研香江裝飾廣場(chǎng)：位于寶安北路，人才大市場(chǎng)旁，是規(guī)模最大，經(jīng)營(yíng)劃分最細(xì)致，管理最嚴(yán)格的一個(gè)商場(chǎng)。共6層，總面積約60000平方米，現(xiàn)已開業(yè)，租戶獨(dú)立收銀，自主經(jīng)營(yíng)。香江裝飾廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)范圍1F：精品家私、櫥柜城、瓷片、潔具2F：陶瓷城：瓷片、潔具、淋浴房、蒸氣房、按摩房、小五金3F：地板城：地板、門類、鐵藝、地毯、墻紙4F：燈飾城：燈飾、工藝品、布藝管理費(fèi)28元/月實(shí)用率60%租期1年檔次中高檔鋪位面積2080平米不等香江裝飾城：位于梅園路，共一層，面積約3500平方米，經(jīng)營(yíng)品種齊全，生意不錯(cuò)，獨(dú)立收銀。香江家具城： 位于寶安北路，香江裝飾廣場(chǎng)旁邊。主營(yíng)各類家具：沙發(fā)、桌椅、床、餐臺(tái)等各種普通家具及少量高檔家私。* 本區(qū)域典型可比商場(chǎng)調(diào)研金暉主題商場(chǎng)：位于南油大道，本項(xiàng)目的相臨位置，該商場(chǎng)原本是以電器為主題的商場(chǎng)，但最近有所轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)向家具、裝飾商場(chǎng)。金暉主題商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)范圍1F：通信產(chǎn)品、電子類產(chǎn)品2F：電器、音響類產(chǎn)品3F：櫥柜等家居用品4F：羅敏娜家私管理費(fèi)15元/月，不包空調(diào)費(fèi)、水電實(shí)用率50%租期3年檔次中檔鋪位面積柜臺(tái)、4080平米不等海雅百貨：這家位于濱海大道與南山大道交匯處的商城，是海雅集團(tuán)投資三億多元修建的超大型百貨商場(chǎng)，上下共八層，總面積為３．５萬(wàn)平方米，是目前深圳西部最大的百貨商場(chǎng)，同時(shí)也是我市單體面積最大的商場(chǎng)。海雅百貨外觀氣勢(shì)雄偉，內(nèi)部裝修豪華，四周廣場(chǎng)寬闊、停車位充足，各種配套設(shè)施十分完善。 海雅百貨經(jīng)營(yíng)品種多樣齊全，場(chǎng)內(nèi)分設(shè)了大型超市、精品世界、時(shí)裝商場(chǎng)、男士用品、家用商場(chǎng)、兒童天地、美食廣場(chǎng)等，真正實(shí)現(xiàn)了“一站式”購(gòu)物。海雅百貨斥巨資設(shè)置了太空娛樂城，集智力開發(fā)和娛樂為一體，新鮮、刺激，在深圳獨(dú)樹一幟。海雅百貨實(shí)行會(huì)員制管理，公司承諾，在所有商品價(jià)格不高于市區(qū)同類商場(chǎng)相同貨品的基礎(chǔ)上，對(duì)會(huì)員實(shí)行大約百分之五的會(huì)員優(yōu)惠，同時(shí)開展豐富多彩的會(huì)員活動(dòng)，如啤酒競(jìng)飲、書法大賽、會(huì)員聯(lián)歡等，吸引會(huì)員入會(huì)。為了更好的服務(wù)消費(fèi)者，除了電話訂貨、送貨上門、免費(fèi)修補(bǔ)等之外，海雅百貨還開設(shè)了購(gòu)物巴士，免費(fèi)接送顧客。 四 總結(jié)分析 深圳家裝市場(chǎng)主要集中在：八卦嶺、筍崗、田貝一帶，南山目前尚無(wú)大的家裝市場(chǎng)，本項(xiàng)目應(yīng)很好地抓住此機(jī)會(huì)點(diǎn)。 目前以居家、雅居為首的八卦嶺家裝市場(chǎng)規(guī)模最大，最具市場(chǎng)號(hào)召力，租金較貴，生意較好，本項(xiàng)目與其相比沒有太多可比優(yōu)勢(shì)。 金麗家居廣場(chǎng)有許多值得我們借鑒的地方，無(wú)論從商場(chǎng)布局、功能分區(qū)和廣告推廣方面都較為先進(jìn)。 海雅百貨在經(jīng)營(yíng)管理及各種促銷手段方面值得我們借鑒和學(xué)習(xí)。40 / 40 第二章 物業(yè)發(fā)展建議一 商場(chǎng)平面布局規(guī)劃設(shè)計(jì) * 商場(chǎng)格局設(shè)計(jì) 獨(dú)立收銀、商場(chǎng)中部開放式格局，相臨鋪位間隔板高度 ；靠墻四周采取半開放式或封閉式格局。 * 鋪位分割（見附圖） 鋪位以標(biāo)準(zhǔn)面積分割為主，具體招商操作時(shí)，根據(jù)商家實(shí)際需要，可相臨商鋪合并使用。鋪位面積主要為20平米、40平米兩種。 * 過(guò)道設(shè)計(jì)（見附圖）商場(chǎng)布局緊湊，過(guò)道適當(dāng)，不宜過(guò)寬，否則不易積聚人氣，這是成功商場(chǎng)的“必殺招”。 因此，本商場(chǎng)過(guò)道設(shè)計(jì)為： ，視消防要求。 其他過(guò)道（也即次過(guò)道）。這樣做既使得購(gòu)物者覺得商場(chǎng)商品集中，人氣鼎旺，又可以提高商場(chǎng)面積使用率，增加商場(chǎng)的租金收入。 * 商場(chǎng)人流圖繪制（見附圖）二 商場(chǎng)賣場(chǎng)設(shè)計(jì)* 背景音樂：劉德華演唱的《親愛的馬桶》* 商場(chǎng)內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)：天花部分只裝大廳，其余部分不吊頂，空調(diào)管、噴淋系統(tǒng)裸露，空調(diào)管簡(jiǎn)單用錫紙包裝，天花統(tǒng)一噴白；12層地板只鋪大廳和通道，鋪位部分商家自行處理；34層地板可全部鋪淺色防滑釉面瓷磚，全場(chǎng)色彩明快大方，給人視覺空間開闊、通透之感。* 商場(chǎng)用電：地面預(yù)留用電插座。* 廣告燈箱：柱子簡(jiǎn)單刷白，并做廣告燈箱；大堂醒目位置，做幾個(gè)燈箱廣告位，可租可送。* 標(biāo)識(shí)、導(dǎo)示系統(tǒng)：每層于電梯口設(shè)功能分區(qū)、經(jīng)營(yíng)品種牌、洗手間指示、電梯及緊急出口指示等。* 休閑設(shè)施：于電梯附近或位置較寬松的地方設(shè)置休閑椅，供購(gòu)物者休息之用。* 促銷氣氛營(yíng)造：幾種顏色的彩帶裝飾，形成色彩繽紛、熱鬧喜慶的氣氛，有利于銷售和良好購(gòu)物心情的培養(yǎng)。* 樓下為樓上的商品做廣告：一層用三種不同顏色的彩旗代表二、三、四層的商品，并標(biāo)明：“ 商品請(qǐng)上？樓”以此來(lái)推銷上面的產(chǎn)品；二層則用兩種顏色的彩旗；三層用一種顏色的彩旗推薦四層的產(chǎn)品。三 商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品種分區(qū)設(shè)計(jì)* 本商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品種主力推薦方案：1F 潔具 浴室 陶瓷 浴室五金（水龍頭、毛巾架）2F 櫥柜 木地板 石材 五金（把手、鎖） 防火板 塑鋼門 窗3F 布藝 地毯 墻紙 文化石 藝術(shù)墻面 涂料 油漆4F 燈具 飾品 鐵花 藝術(shù)玻璃 藝術(shù)天花 裝飾公司其中“蘭色”字體的經(jīng)營(yíng)品種為該層的主力品種，其他為輔助品種。此種方案可以根據(jù)實(shí)際的招租情況進(jìn)行調(diào)整變化，將會(huì)引起上述變化的條件有： 1） 如果某層已租滿，但仍有屬于該層的經(jīng)營(yíng)品種范圍的商家想進(jìn)駐，原則上可以放在上面一層。如：陶瓷的商家眾多，如果一層已經(jīng)招滿，可考慮部分陶瓷類的商家放在二層。 2） 如果遇到相當(dāng)知名品牌或大戶欲進(jìn)駐與其經(jīng)營(yíng)品種不相符的樓層，視其實(shí)力與行業(yè)影響力及其提出條件是否苛刻，可適當(dāng)滿足其要求。如：某知名品牌的木地板商家想租一層，為了提升本商場(chǎng)檔次及增加品牌號(hào)召力，就可放寬條件滿足其要求，但是此種情況應(yīng)嚴(yán)格控制，否則會(huì)影響整個(gè)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)分區(qū)狀況，造成混亂。 3）正規(guī)的裝修公司對(duì)家居商場(chǎng)是一種促進(jìn)作用，有利于老百姓“裝修一條龍”服務(wù)，因此，建議每層都招12家。 4）若招不滿，則可加些輔助類的經(jīng)營(yíng)品種。* 商場(chǎng)各經(jīng)營(yíng)品種所占比例分析三大家居市場(chǎng)不同經(jīng)營(yíng)品種之商家數(shù)目比例表 市場(chǎng)名稱商品名稱金麗居家雅居潔具%12%%浴室%5%%陶瓷%15%%木地板%22%%廚柜%8%%浴室五金%五金%10%%涂料%7%%玻璃%2%%布藝%3%%燈飾%%鐵藝%3%%門%3%%石材%墻紙%5%%天花%2%%地毯%2%%裝飾品%1%%爐具%三大家居市場(chǎng)不同經(jīng)營(yíng)品種之所占面積比例表 市場(chǎng)名稱商品名稱金麗居家雅居潔具%15%%浴室%9%%陶瓷%18%%木地板%25%%廚柜%6%%布藝%10%%燈飾%5%%門%0%%其它%12%%參照以上兩表，可粗略制定本商場(chǎng)各類經(jīng)營(yíng)品種之比例，并依據(jù)所占比例，分配面積；且按照不同品種產(chǎn)品對(duì)鋪位的要求條件，擺放位置。主要經(jīng)營(yíng)品種所在位置和分區(qū)情況將在附圖中標(biāo)明，輔助類的產(chǎn)品由于數(shù)量不多，要求面積不大，可在具體招租過(guò)程中靈活安排。四 商場(chǎng)各層租金估算及租金價(jià)格表制定* 最理性租金—市場(chǎng)比較法租金通過(guò)對(duì)可比商場(chǎng)的租金分析比較，利用市場(chǎng)比較法來(lái)確定本商場(chǎng)的最理性租金?！翱杀取钡亩x是：規(guī)模、經(jīng)營(yíng)品種相似的商場(chǎng)（金麗、香江）或地理位置接近的商場(chǎng)（如金暉）的租金也有一定的參考價(jià)值。表一：各主要可比商場(chǎng)租金價(jià)格比較表