【文章內(nèi)容簡介】 物流的全過程。經(jīng)營業(yè)種定位項目形象定位主要以中檔為主，在空間設(shè)置上、物業(yè)裝修風(fēng)格上、樓層業(yè)種分布、錯位經(jīng)營等方面均考慮其零售功能的必然性。使其具備零售與批發(fā)雙重特征。以低、中檔產(chǎn)品為主，由于以批發(fā)業(yè)態(tài)為主導(dǎo)，使之產(chǎn)品定位上不能過于高檔，充分考慮到經(jīng)營者的經(jīng)營利潤及批發(fā)市場經(jīng)營產(chǎn)品價格低廉之特征。因此，本案經(jīng)營產(chǎn)品為低、中檔。同時，結(jié)合商圈特征，本案所經(jīng)營的產(chǎn)品仍以服飾為主。四、項目競爭策略與方向 分析康復(fù)路商圈內(nèi)的原有各大商業(yè)物業(yè)現(xiàn)況，繼承原有商業(yè)物業(yè)的基本特征，提升本物業(yè)的核心競爭力。同時，考慮到本項目的規(guī)模優(yōu)勢、地段優(yōu)勢、理念優(yōu)勢等特征，在定位、規(guī)劃、招商、管理上尋找突破點(diǎn)，使之本案具備它的唯一性與稀缺性，確定它的投資價值與經(jīng)營價值。定位突破確定本項目在康復(fù)路商圈整體商業(yè)市場中所應(yīng)當(dāng)扮演的地位與角色，同時也根據(jù)開發(fā)商的開發(fā)目標(biāo)與宗旨，本項目承擔(dān)著引領(lǐng)西安批發(fā)市場商業(yè)模式升級、提升專業(yè)型批發(fā)市場商業(yè)環(huán)境的重要使命，而這也就是本項目自身所蘊(yùn)含的價值所在，使命與角色的特殊性決定了本項目的定位：以“集批發(fā)、零售、展示、交易、物流配送功能等為一體，具有強(qiáng)大輻射力的大型現(xiàn)代化物流交易中心。本項目整體定位依然是鎖定批發(fā)市場消費(fèi)群為核心，結(jié)合于批發(fā)市場的商業(yè)特征，另附零售功能的實效特征。以其達(dá)到在項目定位上的突破，這一定位將有效地抑制對手的競爭，實現(xiàn)經(jīng)營差異化、客戶資源網(wǎng)絡(luò)化、產(chǎn)品質(zhì)量優(yōu)質(zhì)化等。從而有利于提升項目整體競爭能力、商業(yè)特色的發(fā)揮及項目持續(xù)經(jīng)營空間。規(guī)劃突破完成項目內(nèi)部功能的規(guī)劃及組織，科學(xué)合理地進(jìn)行業(yè)態(tài)、業(yè)種組合及分布，一方面最大程度地滿足經(jīng)營商戶的經(jīng)營價值之因素，另一方面也滿足消費(fèi)市場的消費(fèi)特征。通過對市場、對消費(fèi)者及對商業(yè)項目的基本特征，以最大程度地保證商業(yè)及商業(yè)中心的持久良好運(yùn)營性，確定項目的整體規(guī)劃與單層規(guī)劃的實效性與利益最大化。整體商業(yè)項目規(guī)劃：本案為批發(fā)與零售雙重業(yè)態(tài)相結(jié)合的商業(yè)物業(yè)，在購物空間、人流動線、貨品倉儲、貨車停放、產(chǎn)品擺放等各類問題上切合實際的考慮到零售與批發(fā)的需求。以引導(dǎo)消費(fèi)為核心，以促進(jìn)交易量或人流量為前提。滿足購物、休閑、餐飲、娛樂、展示等多功能的需求是本案在整體項劃所需考慮到的。個別樓層規(guī)劃：除其正常的人流動線、休息空間、購物環(huán)境等需求。還需充分考慮零售功能的實質(zhì)性，建議在每一個樓層設(shè)定餐飲功能，解決經(jīng)營戶的用餐與休息需求。在個別樓層設(shè)定小型咖啡廳或西餐廳等，在兒童樓層內(nèi)設(shè)置一個小型兒童游樂場所等相關(guān)建議。招商突破即引進(jìn)大商戶提升本案的商業(yè)價值是本案招商成功與否的關(guān)鍵，本案的規(guī)模、價格、經(jīng)營價值、產(chǎn)品定位及商業(yè)組合等各要素均影響到招商工作進(jìn)展的實質(zhì)性。因此，本案在招商策略上需突破，一方面通過行業(yè)協(xié)會推薦具有實力或品牌性的大客戶，以大客戶帶動小客戶刺激入駐率。另一方面則展開異地招商，主要是以經(jīng)營戶為主，以外地商戶刺激本地商戶為核心（包括具有實力的本地商戶）。在展開招商工作前期，應(yīng)多角度的考慮到招商范圍的最大化（主要以江浙一帶的客戶為主），在招商過程中也著重強(qiáng)調(diào)本案的多功能性，多層面的吸引各類商戶對本案的青睞。本案的招商，一方面突破單一的批發(fā)性客戶（含零售客戶），另一方面突破本地性客戶（力求異地客戶最大化），第三方面突破不具備經(jīng)濟(jì)實力或信譽(yù)的客戶（客戶優(yōu)質(zhì)化是本案改變的目的）。經(jīng)營突破在傳統(tǒng)的概念里，批發(fā)市場都是“走量”（也為交易量）的性質(zhì)，他們都有著固定的客戶網(wǎng)絡(luò)。同時對于經(jīng)營方面沒有太多的要求，而作為本案則需要在經(jīng)營方面實現(xiàn)突破，一方面以西北地區(qū)為首要銷售網(wǎng)絡(luò)，大至全國各地的主要城市，同時也需拓展國外市場。對于這類范圍的定義，不是單靠一個目標(biāo)則可以實現(xiàn)的，而是關(guān)系到多方面因素。首先最為重要的則是經(jīng)營戰(zhàn)略上的突破，而作為經(jīng)營戰(zhàn)略的核心就是以商戶為核心目標(biāo)，商戶的銷售產(chǎn)品是否達(dá)到銷售網(wǎng)絡(luò)的最大化就極其重要。作為本案，時刻關(guān)注商戶的經(jīng)營狀況，及時調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略，與核心銷售網(wǎng)絡(luò)的行業(yè)協(xié)會保持密切關(guān)系。展開各類活動，如訂貨會、新品展示會、行業(yè)交流會、產(chǎn)品博覽會等活動促進(jìn)經(jīng)營狀況的甚佳是本案的經(jīng)營突破。管理突破管理是四個元素的核心，是決定一個項目成敗的關(guān)鍵，也是項目未來可持續(xù)經(jīng)營的內(nèi)在動力。通過引進(jìn)專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理公司，實現(xiàn)經(jīng)營管理的實效性、持續(xù)性、有序性，從而保證項目物業(yè)的未來可持續(xù)性經(jīng)營、效益最大化及實現(xiàn)物業(yè)的保值、升值作用。而更深一層的提升了產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)的管理模式，實現(xiàn)三權(quán)分離之原則。而作為本案，管理更為關(guān)鍵，因本案是批發(fā)與零售雙重業(yè)態(tài)均具備的商業(yè)物業(yè)。在管理上，突破單一性的安全管理、秩序管理或車輛管理等，而則需在經(jīng)營管理上尋找突破，擴(kuò)大管理范圍、提高管理質(zhì)量、補(bǔ)充管理要件等。五、提升本案定位之思路 經(jīng)營理念的領(lǐng)導(dǎo)者現(xiàn)西安的商業(yè)狀態(tài)還處于白熱化階段，各個方面的商業(yè)形勢良好，但在商業(yè)環(huán)境與模式上還需要完善、提升與創(chuàng)新。特別是批發(fā)市場商業(yè)物業(yè)，現(xiàn)處于興起階段。本項目的經(jīng)營理念則是重點(diǎn)，就是打造具有代表性（康復(fù)路的代表者）與創(chuàng)造性（新康復(fù)路的商業(yè)巨頭）的地標(biāo)級商業(yè)項目，一個代表著原康復(fù)路的商業(yè)勢氣與一個鑄造新康復(fù)路商業(yè)巨頭項目的有機(jī)給合，形成了一個世人關(guān)注的西北商貿(mào)中心。導(dǎo)入商業(yè)與文化（西安以古文化深厚而聞名）的嫁接，以文化內(nèi)涵來提升它的商業(yè)價值。本項目不做跟隨者，而是實現(xiàn)領(lǐng)導(dǎo)者之作用。從商業(yè)業(yè)態(tài)、商品品種、商業(yè)模式、購物環(huán)境、推廣手法、營銷理念上進(jìn)行創(chuàng)新與突破，使其具備真正意義上的商業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者。批零兼營的承傳追隨者據(jù)市場調(diào)研的清晰化，本案的大規(guī)模則具有相應(yīng)的優(yōu)勢與劣勢，同時也結(jié)合于市場的特性，本案必須以“批零兼營”的業(yè)態(tài)模式進(jìn)行消化規(guī)模的龐大性。在固有的批發(fā)市場特性中，以批發(fā)單一功能而鑄造，欠缺零售功能。而作為本案，批零雙重業(yè)態(tài)模式并肩齊行。這種業(yè)態(tài)模式的提出，一方面由于規(guī)?；闹С郑硪环矫嬉灿蓛烧呖蛻粝嗷ゴ龠M(jìn)的效果。使其在每一個樓層的商業(yè)氛圍都得到更好的烘托，每一個商戶的交易量都得到更大的提升。作為本案，即將成為西北地區(qū)首個以“批零兼營”的業(yè)態(tài)模式而著稱的商業(yè)物業(yè)。它在不久的將來，即將成為西安各大商業(yè)物業(yè)承傳追隨的對象。這是一種新型理念的提出，更是一種未來趨勢的所在。它在于創(chuàng)新，在于被后來者所追仿的理念，更在于它應(yīng)勢于市場需求而早先存在?，F(xiàn)代物流的挑戰(zhàn)者和補(bǔ)缺者物流的專業(yè)化分工特點(diǎn)雖然日益明顯，但是物流的組織和管理卻不斷向綜合性發(fā)展，各種物流方式和物流載體之間的聯(lián)系越來越緊密。但是，我國目前的物流行業(yè)管理仍沿用著計劃經(jīng)濟(jì)時期的部門分割體制。與物流相關(guān)的各部分分別由鐵道、交通、民航、內(nèi)貿(mào)等不同政府部門進(jìn)行管理。依據(jù)這種條塊管理體制，形成了自上而下的縱向隸屬和管理格局，嚴(yán)重制約著在全社會范圍內(nèi)經(jīng)濟(jì)合理的對物流進(jìn)行政體統(tǒng)籌和規(guī)劃，妨礙著物流的社會化進(jìn)程，制約著現(xiàn)代物流的進(jìn)一步發(fā)展。而作為本案的建造目的，一方面使其本案在產(chǎn)品引進(jìn)、定位、特性上均符合的批發(fā)市場的特征，進(jìn)一步促進(jìn)物流的必然性。同時，在物流管理、格局上進(jìn)行打破，使其成為西安首個以“主題物流”為中心的成功典范商業(yè)項目。真正做到現(xiàn)代物流定位的挑戰(zhàn)者與補(bǔ)缺者是本案的最終目的。市場分體定位與產(chǎn)品規(guī)劃一、項目基礎(chǔ)狀況與商圈概況 ，建筑面積21萬平方米，總投資達(dá)8億人民幣，是目前國內(nèi)民營企業(yè)在西部投資規(guī)模最大的商業(yè)項目。建筑風(fēng)格新穎，商業(yè)氣息濃厚?！拔鞅鄙虅?wù)中心”主體高40米，面寬150米，單層建筑面積為2萬平方米，擁有觀光電梯，自動扶手梯90多部；外立面裝飾豪華，色彩明麗；廣場人流與車流分離，規(guī)劃合理、科學(xué)；長200米，寬50米，面積6000平方米的大型停車場，可容納車輛300輛之多的大型商業(yè)物業(yè)項目。在康復(fù)路批發(fā)市場建成初期，有60％—70％的商戶來自江浙一帶，這個數(shù)字即使到現(xiàn)在，也不低于55％。同時又由于康復(fù)路市場面臨著周邊新市場的形成，將導(dǎo)致康復(fù)路市場經(jīng)營狀況受到一定影響。由于忽視硬件設(shè)施建設(shè)，使得市場競爭力和對商戶的吸引力明顯減弱，同時電力、通訊等配套設(shè)施也相對滯后。面對著現(xiàn)有康復(fù)路種種狀況的現(xiàn)有局面，新康復(fù)路市場的使命則在于向西安為圓心的周邊地區(qū)實現(xiàn)物資集散為核心的目的，打造西北地區(qū)具有較高知名的商業(yè)物業(yè)，并成為唯一超大規(guī)劃具備商貿(mào)與物流并享功能的商業(yè)中心?！驴祻?fù)路●西北商貿(mào)中心二、項目區(qū)位環(huán)境分析 區(qū)位前景：本案所處的區(qū)位，為西安新城區(qū)的商業(yè)繁華地帶。康復(fù)路已經(jīng)過了20多年的發(fā)展，形成今天為人熟知的以批發(fā)市場為主的核心商圈。由于政府目光長遠(yuǎn)化，已投入大量資金或通過引進(jìn)外商策略而提升現(xiàn)有康復(fù)路的知名度或商業(yè)價值性。因此，本案所處的區(qū)位前景十分良好。繁華程度：歷經(jīng)20年變遷的康復(fù)路商圈，已經(jīng)形成多個專業(yè)型的批發(fā)市場，如丹尼爾交易廣場、丹尼爾商城、澳龍品牌服裝城、多彩新世界、華北服飾品牌廣場等約15個以服飾為主的批發(fā)市場。產(chǎn)品的多樣化，使之各地批發(fā)商來此購物，貨車的進(jìn)進(jìn)出出也形成了另一道風(fēng)景線。該商圈的繁華程度不容置疑。商業(yè)氛圍：該商圈以批發(fā)為主，人流量較大，吸引著全國各地的批發(fā)商，同時也吸引了本地零售客戶的前往。由于西安為西北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)城市，各大商家將在此設(shè)立品牌店或代理店。因此，造在商業(yè)氛圍濃厚，客戶資源龐大。交通狀況：本案所于長樂路與康復(fù)路交叉處，而長樂路又為通往康復(fù)路商圈的主干道或必經(jīng)之路。該商圈內(nèi)的長纓路，貝斯特貨運(yùn)站與客運(yùn)站均在此，均有50多條線路通往西地區(qū)各省市、縣或鎮(zhèn)等。因此，本案的交通狀況甚佳。配套設(shè)施：該商圈內(nèi)配有銀行、郵局、醫(yī)院、餐飲店、便利店等。使之，來此批貨或購物的商戶與客戶均能享受便利性與便捷性。同時，也為附近的居民提供相應(yīng)的便利。三、項目SWOT分析 優(yōu)勢：本案交通便捷，商圈內(nèi)的配套設(shè)施齊全，提供了便捷性。規(guī)模超大，業(yè)種齊全、為永久性產(chǎn)權(quán)式物業(yè)。絕對地段優(yōu)勢，批零兼營業(yè)態(tài)模式為網(wǎng)絡(luò)各地客戶資源提供了充足的支撐點(diǎn)；劣勢：小面積分割是否能受到當(dāng)?shù)亟?jīng)營者的青睞確需經(jīng)過考驗；因商圈特征所限制，以服飾為主的批發(fā)市場能否代替原有康復(fù)路商圈內(nèi)的其它項目還處于未知狀態(tài)。規(guī)模過大，客戶資源有限，能否在原有康復(fù)路商圈內(nèi)的吸納一定量經(jīng)營者直接關(guān)系到本案的成功與否。機(jī)會：本案為政府重要支持的項目，大打政府品牌有利于促進(jìn)本案的去化。開發(fā)理念上得到創(chuàng)新、業(yè)態(tài)模式上得到提升、經(jīng)營策略上得到改善等均為本案提供了有利機(jī)會。以本案的地段優(yōu)勢及稀缺性，利用異地推廣渠道，針對各大專業(yè)批發(fā)市場，鎖定行業(yè)協(xié)會關(guān)系網(wǎng)，使之為本案創(chuàng)造最大化的商業(yè)機(jī)會。威脅：競爭對手已先推向市場，開始制造活動吸納康復(fù)路客源；客戶的引進(jìn)與業(yè)種分布、樓層功能布局、品牌構(gòu)建比例的妥當(dāng)性直接影響著本案的成功與否。四、市場分體定位 結(jié)合于上述的分析，本案的定位仍然延續(xù)著原有康復(fù)路商圈的特性，以服飾產(chǎn)品為主。但在業(yè)態(tài)模式上得到創(chuàng)新，以首個批零兼營雙重業(yè)態(tài)相結(jié)合的商業(yè)物業(yè)而亮相于市場。市場定位前提，就在于市場調(diào)研的準(zhǔn)確性。而作為基于市場定位的后備之事，則在于進(jìn)行有效的推廣。而推廣的策略與實施的方法，均需要有針對性與實質(zhì)性。案名定義：新康復(fù)路●西北商貿(mào)中心新康復(fù)路：繼承著原康復(fù)路的商業(yè)氣勢，重塑康復(fù)路市場。為提升康復(fù)路商圈形象力，為擴(kuò)大康復(fù)路經(jīng)營者的經(jīng)營范圍，為減少康復(fù)路商圈經(jīng)營者的后顧之憂，為促進(jìn)西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展的保證而承擔(dān)著這一使命。以繼承而創(chuàng)造作為新康復(fù)路的開發(fā)理念，以新康復(fù)路的新形象而奠定商業(yè)價值。西北商貿(mào)中心：西北：則是以地域為概念，則以西北五省為范圍。商貿(mào)：是集于物流、商流、信息流為一體的交易場所。它以國內(nèi)市場為核主，以拓國外市場為目標(biāo)。是一種商業(yè)的定義、一種商氣的濃重、一種財富的象征。它代表著一種生活方式的全新演繹，一種傳統(tǒng)購物空間的演變。它注入了豐富性與時尚性。它含蓋了文化的本身，也體現(xiàn)了商業(yè)之氛圍。中心：是西安地區(qū)的城市中心，是西北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，它具有雙重中心之概念。推廣語定義◆主打廣告語：“盛市康復(fù)路，商貿(mào)新中心”盛市康復(fù)路：一種繁榮景象的體現(xiàn)，一種盛市狀況的超越。繼承原有康復(fù)路之繁華景象，超越原有康復(fù)路之現(xiàn)況。以未來發(fā)展趨勢為核心，以標(biāo)志性的核心商業(yè)圈為宗旨。一個發(fā)展成大商貿(mào)、大流通、大市場為核心的商貿(mào)集散基地。是西安、乃至西北地區(qū)的交易新中心之購物場所。◆核心理念：核心主題：打造西安新康復(fù)路首席地標(biāo)級商業(yè)交易廣場主推廣告語：盛市康復(fù)路，商貿(mào)新中心推廣總精神：主導(dǎo)未來財富先鋒 創(chuàng)造財富新領(lǐng)域推廣定位：王者之風(fēng) 世人矚目”目標(biāo)客戶群體定義投資者：市場：本案鎖定全國市場的投資者，主要以江浙一帶的客戶為主，另以西安為中心的周邊市場投資者為輔。范圍：*具有一定經(jīng)濟(jì)實力且熱衷于房地產(chǎn)投資的專業(yè)人士；*事業(yè)穩(wěn)定、具有一定的收入水平和儲蓄的群體；*有著相應(yīng)的存款而又喜歡跟從大趨勢投資的群體；特征：*有較高的承受力，最關(guān)注的是物業(yè)在未來的升值潛力；*對投資房地產(chǎn)信心較強(qiáng)，部分曾有投資房地產(chǎn)經(jīng)驗；*對統(tǒng)一管理有較大需求，希望增強(qiáng)投資信心；*投資潛力不可低估?？蛻魜碓矗?公司長期以來積累的客戶資源 *市場上的專業(yè)投資客戶及炒家 *部分有資金實力和投資意識的白領(lǐng) *溫州、寧波地區(qū)買家*外省市買家*商戶，自用型買家經(jīng)營者：市場：以西安市場為主，以康復(fù)路現(xiàn)有商戶為目標(biāo)。另附江浙一帶的商戶及廣州、武漢地區(qū)的商戶。范圍：*從事多年經(jīng)營事業(yè)的個體者 *擁有產(chǎn)品（品牌）區(qū)域代理權(quán)企業(yè)或個人者；*不滿足于現(xiàn)有工作模式，而有意投身于經(jīng)營事業(yè)者；*繼承家業(yè)的個人或團(tuán)體者；