【正文】 與賣方的有效需求向區(qū)域化、國界化發(fā)展。因此，本案的建造針對以上的未來發(fā)展趨勢而存在，從而提升它的經(jīng)營價值性。效果：以達到擁有本案一間商鋪就可以養(yǎng)三代的概念鑄造本案的經(jīng)營價值性。效果：一方面達到未來批發(fā)市場新典范之作用，另一方面則代表著康復(fù)路商圈得到再生的支柱項目所不可忽視的領(lǐng)導(dǎo)地位。使其具備新康復(fù)路地標(biāo)性與代表性的商業(yè)建筑體及未來專業(yè)型批發(fā)市場的商業(yè)新模式。色調(diào)是風(fēng)格的主要表現(xiàn)形式，商場墻面、地面作為商場的主要內(nèi)部空間，其色調(diào)的選取，取決于商場風(fēng)格的整體性。√商場電梯布局要點商場電梯的基本功能是運載商場內(nèi)人流或貨物，商場電梯部數(shù)、布局位置、都要以有效疏散運載人流作為出發(fā)點。人流動線規(guī)劃注重內(nèi)外溝通，商場的人流動線設(shè)計不僅僅是商場內(nèi)部的人流交通與疏散問題，它更為注重的是商場內(nèi)部人流與外部街區(qū)人流的交流與溝通關(guān)系。女裝：一樓49% 二層25%童裝：三層35% 五層52%內(nèi)衣：三層39% 五層34%飾品：一層71% 二層 29%男裝：一層68% 二層32%五、產(chǎn)品規(guī)劃建議 商場外立面的設(shè)計商場外立面設(shè)計強調(diào)三結(jié)合與定位結(jié)合性?！痰谝浑A段：通過高端形象推廣，積累客戶意向，帶動市場，聚集人氣；√第二階段：以物超所值商業(yè)項目帶來的高回報、高收益作為市場入市點，形成成熟性的投資者或經(jīng)營者搶著入駐的購物場所的市場印象；√第三階段：價格逐漸漲幅，產(chǎn)生升值的市場印象，同時鑄造平穩(wěn)、幅度較大的價格走勢。五樓：均價3000元/M2六樓：均價2300元/M2七樓：均價2100元/M2定價理由：√由于考慮到經(jīng)濟利益最大化，本案14層不實行經(jīng)營權(quán)銷售方式。√康復(fù)路“白馬服飾交易廣場”的在售均價達到8500元/M2√本案的價格定位應(yīng)取向于西安在售零售物業(yè)與批發(fā)物業(yè)之間的價格，則低于零售物業(yè)2萬/M2的均價，同時也需要高于8500元/M2價格。客戶來源：*公司長期以來積累的客戶資源 *市場上的專業(yè)投資客戶及炒家 *部分有資金實力和投資意識的白領(lǐng) *溫州、寧波地區(qū)買家*外省市買家*商戶，自用型買家經(jīng)營者：市場：以西安市場為主，以康復(fù)路現(xiàn)有商戶為目標(biāo)。中心：是西安地區(qū)的城市中心，是西北地區(qū)的經(jīng)濟中心，它具有雙重中心之概念。以繼承而創(chuàng)造作為新康復(fù)路的開發(fā)理念，以新康復(fù)路的新形象而奠定商業(yè)價值。威脅：競爭對手已先推向市場，開始制造活動吸納康復(fù)路客源；客戶的引進與業(yè)種分布、樓層功能布局、品牌構(gòu)建比例的妥當(dāng)性直接影響著本案的成功與否。同時，也為附近的居民提供相應(yīng)的便利。商業(yè)氛圍：該商圈以批發(fā)為主，人流量較大，吸引著全國各地的批發(fā)商，同時也吸引了本地零售客戶的前往。面對著現(xiàn)有康復(fù)路種種狀況的現(xiàn)有局面，新康復(fù)路市場的使命則在于向西安為圓心的周邊地區(qū)實現(xiàn)物資集散為核心的目的，打造西北地區(qū)具有較高知名的商業(yè)物業(yè)，并成為唯一超大規(guī)劃具備商貿(mào)與物流并享功能的商業(yè)中心。同時，在物流管理、格局上進行打破，使其成為西安首個以“主題物流”為中心的成功典范商業(yè)項目。它在不久的將來，即將成為西安各大商業(yè)物業(yè)承傳追隨的對象。本項目不做跟隨者，而是實現(xiàn)領(lǐng)導(dǎo)者之作用。通過引進專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理公司，實現(xiàn)經(jīng)營管理的實效性、持續(xù)性、有序性，從而保證項目物業(yè)的未來可持續(xù)性經(jīng)營、效益最大化及實現(xiàn)物業(yè)的保值、升值作用。本案的招商，一方面突破單一的批發(fā)性客戶（含零售客戶），另一方面突破本地性客戶（力求異地客戶最大化），第三方面突破不具備經(jīng)濟實力或信譽的客戶（客戶優(yōu)質(zhì)化是本案改變的目的）。滿足購物、休閑、餐飲、娛樂、展示等多功能的需求是本案在整體項劃所需考慮到的。定位突破確定本項目在康復(fù)路商圈整體商業(yè)市場中所應(yīng)當(dāng)扮演的地位與角色，同時也根據(jù)開發(fā)商的開發(fā)目標(biāo)與宗旨，本項目承擔(dān)著引領(lǐng)西安批發(fā)市場商業(yè)模式升級、提升專業(yè)型批發(fā)市場商業(yè)環(huán)境的重要使命，而這也就是本項目自身所蘊含的價值所在，使命與角色的特殊性決定了本項目的定位：以“集批發(fā)、零售、展示、交易、物流配送功能等為一體，具有強大輻射力的大型現(xiàn)代化物流交易中心。主題物流：在現(xiàn)代物流基礎(chǔ)上，依托地區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟，涵蓋了產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品采購物流、生產(chǎn)物流、銷售物流、配送物流、回收物流的全過程。打破原有市場格局，集倉儲、承運、搬運、營運、營銷、服務(wù)等多種功能為一體，在提升西安物流業(yè)競爭水平的同時開創(chuàng)了一個全新的市場空間。公共設(shè)施、環(huán)境服務(wù)區(qū)完善的公共設(shè)施，才能保障批發(fā)市場能夠正常運行。信息服務(wù)功能信息服務(wù)功能區(qū)主要是收集、加工和處理各種行情，及時為入駐的企業(yè)發(fā)布信息，以指導(dǎo)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動，建立21世紀(jì)的智能化信息中心、成為行業(yè)市場信息發(fā)布中心是目標(biāo)，主要功能為媒體發(fā)布行業(yè)信息、信息分析和收集、廣告展新規(guī)劃、展示廣告設(shè)計、建立經(jīng)濟模型供求線、辦媒體（雜志、報）、Internet網(wǎng)絡(luò)。同時，引入一定比例面積的超市，專營店，可以匯聚消費人流，增加本項目的出售或出租面積，降低投資商的風(fēng)險，增加項目成功率?？梢允箍蛻粢?guī)避市場風(fēng)險，堅定投資信心，增加銷售熱度。充分考慮本項目所處商圈的特征與未來產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，創(chuàng)立本項目的核心競爭力。以此來奠定物美價謙與品質(zhì)保證的消費特征，更進一步提升該物業(yè)的經(jīng)營價值。當(dāng)然，競爭者的先行策略給予本案一定的參考價值。一方面可作為探訪需求，從外圍市場客戶探知他們對本案的青睞性，另一方面可根據(jù)了解的情況及時調(diào)整本案策略?？蛻糍Y源也將得到大力拓展，逐步向多元化、專業(yè)化、層次化的客戶資源發(fā)展。又由于競爭者已開始展開銷售工作，這種現(xiàn)象的存在均能對本案產(chǎn)生極大的影響。它依托于產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)力的背景，整合買方與賣方的有效需求向區(qū)域化、國界化發(fā)展促進這類市場的交易是本案的核心賣點。這些基本要素成為他們急切關(guān)注的核心問題，也是本案針對市場需求需改善或提升的地方。大多數(shù)人將產(chǎn)權(quán)式物業(yè)的首付與二手租賃市場的轉(zhuǎn)讓費金額作相應(yīng)比較，將月按揭款金額與每月租金作比較，從此決定是否購買。批發(fā)市場臟、凌、亂等形象依然存在：因這類市場在固有概念當(dāng)中均是這類形象，但由于市場的逐步完善性，促使這類物業(yè)必將得到改變。應(yīng)于市場的發(fā)展需求，專業(yè)型批發(fā)市場將成為投資者的首選對象，而更多的投資者則表示他們選擇投資批發(fā)市場的理由是看中未來發(fā)展趨勢及良好利潤空間。早期康復(fù)路市場是全國第一代批發(fā)市場興建于1984年，80年代的康復(fù)路市場并非專業(yè)服裝類批發(fā)市場，同時還經(jīng)營日用小百貨，瓜果，蔬菜等業(yè)種。由此，西安商業(yè)地產(chǎn)更具區(qū)域特色與文化背景，有著另一種生命力的展現(xiàn)，一種靈動商業(yè)元素的表達。因此，也奠定了本案在各個層面的運作上和策略實施上均需要做到一擊即中的目的。使之達到市場實際化、策劃實效化與推廣專業(yè)化的目的。西安市場的總體商業(yè)狀況較為良好，特別是各大零售商場的產(chǎn)權(quán)式銷售成為投資熱潮。城市傳說，小寨的領(lǐng)袖城等無不顯示出了西安房地產(chǎn)市場對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的濃厚興趣。隨著西安城市定位的清晰化，旅游市場得到進一步的發(fā)展。其銷售輻射范圍包括陜西、山西、甘肅、寧夏、新疆、內(nèi)蒙、西藏等省份。2000年后康復(fù)路市場一直保持平穩(wěn)增長的勢態(tài)、但破舊的經(jīng)營環(huán)境限制了商戶的發(fā)展。這類市場而對于投資者的投資空間存在著一定的限制性，一方面來源于各大物業(yè)沒有產(chǎn)權(quán)式銷售的權(quán)利，另一方面則局限于經(jīng)營戶對產(chǎn)權(quán)式銷售的認(rèn)識存在著不足?？蛻艟W(wǎng)絡(luò)單一化與市場區(qū)域化：現(xiàn)有康復(fù)路各類批發(fā)市場，它們的主要輔射目標(biāo)就是西安本地及周邊市場。本僅能容納一個物業(yè)的客戶量，卻出現(xiàn)三大物業(yè)齊取的現(xiàn)象。強化零售功能：固有的批發(fā)市場以單一的批一功能為主，或者是不拒絕零售的可能性，但也不推薦這類功能的存在。專業(yè)化，有利于商業(yè)價值的提升；規(guī)模化，有利于產(chǎn)品的多樣化?！叭肆?、商流、信息流”構(gòu)造強勢賣點：由于本案地處于康復(fù)路核心商圈內(nèi)，為西安新城區(qū)的重點支持項目，同時超大規(guī)模為構(gòu)造一個新型的MALL奠定基礎(chǔ)。具體如下：核心策略：“價格、速度雙把利劍”取勝市場作為本案的推廣核心一方面體現(xiàn)于“價格”的合理性，從某種程度來說，它更傾向于產(chǎn)權(quán)式物業(yè)銷售的突破性價格。從然保證本案的銷售目標(biāo)。項目總體定位概念與策劃思路一、項目開發(fā)目標(biāo) 作為重點開發(fā)商業(yè)物業(yè)，本項目在開發(fā)過程中應(yīng)當(dāng)滿足投資商/開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者及最終消費者四個層面的利益要求，保證項目的成功建設(shè)及后期良好運營。順原有康復(fù)路商氣，造現(xiàn)有新康復(fù)路之地標(biāo)交易廣場——新康復(fù)路?西北商貿(mào)中心。同時，嚴(yán)格考核產(chǎn)品質(zhì)量與商家信譽品牌。展示功能與交易功能區(qū)，形成了前“展”后“店”的格局，依托西安對西北五省具有極強的輻射作用，通過動態(tài)的展覽展示提升本項目的輻射半徑。同時，在現(xiàn)康復(fù)路還沒有較高檔次的休閑娛樂設(shè)施和場所，在本案內(nèi)建立一定的休閑娛樂設(shè)施，可以填補現(xiàn)康復(fù)路相對缺乏休閑娛樂產(chǎn)業(yè)的需求。由于增加人員相對會增加成本，商務(wù)功能服務(wù)區(qū)就是代理商務(wù)服務(wù)。商業(yè)業(yè)態(tài)定位本項目的功能架構(gòu)是由批發(fā)、零售、采購、配送及配套服務(wù)構(gòu)成，是以主題物流為依托，集批發(fā)、零售、采購、配送及配套服務(wù)功能于一體的大型展示交易中心。√主題物流定位本項目處于西安市新城區(qū)，由于地處具有較高知名度的康復(fù)路商業(yè)圈內(nèi)，同時西安為西北五省的中心城市，在交通運輸與客流量上擁有獨天獨厚的優(yōu)勢。以低、中檔產(chǎn)品為主，由于以批發(fā)業(yè)態(tài)為主導(dǎo)，使之產(chǎn)品定位上不能過于高檔，充分考慮到經(jīng)營者的經(jīng)營利潤及批發(fā)市場經(jīng)營產(chǎn)品價格低廉之特征。從而有利于提升項目整體競爭能力、商業(yè)特色的發(fā)揮及項目持續(xù)經(jīng)營空間。在個別樓層設(shè)定小型咖啡廳或西餐廳等，在兒童樓層內(nèi)設(shè)置一個小型兒童游樂場所等相關(guān)建議。對于這類范圍的定義，不是單靠一個目標(biāo)則可以實現(xiàn)的，而是關(guān)系到多方面因素。在管理上，突破單一性的安全管理、秩序管理或車輛管理等，而則需在經(jīng)營管理上尋找突破，擴大管理范圍、提高管理質(zhì)量、補充管理要件等。在固有的批發(fā)市場特性中，以批發(fā)單一功能而鑄造，欠缺零售功能?，F(xiàn)代物流的挑戰(zhàn)者和補缺者物流的專業(yè)化分工特點雖然日益明顯，但是物流的組織和管理卻不斷向綜合性發(fā)展，各種物流方式和物流載體之間的聯(lián)系越來越緊密。建筑風(fēng)格新穎，商業(yè)氣息濃厚。由于政府目光長遠化，已投入大量資金或通過引進外商策略而提升現(xiàn)有康復(fù)路的知名度或商業(yè)價值性。交通狀況：本案所于長樂路與康復(fù)路交叉處，而長樂路又為通往康復(fù)路商圈的主干道或必經(jīng)之路。絕對地段優(yōu)勢，批零兼營業(yè)態(tài)模式為網(wǎng)絡(luò)各地客戶資源提供了充足的支撐點；劣勢：小面積分割是否能受到當(dāng)?shù)亟?jīng)營者的青睞確需經(jīng)過考驗；因商圈特征所限制，以服飾為主的批發(fā)市場能否代替原有康復(fù)路商圈內(nèi)的其它項目還處于未知狀態(tài)。市場定位前提，就在于市場調(diào)研的準(zhǔn)確性。它以國內(nèi)市場為核主，以拓國外市場為目標(biāo)。以未來發(fā)展趨勢為核心，以標(biāo)志性的核心商業(yè)圈為宗旨?？祻?fù)路原商業(yè)經(jīng)營者、改善經(jīng)營環(huán)境者：*具有一定的價格承受力；*就業(yè)渠道窄，以經(jīng)商為主；*期待有穩(wěn)定的經(jīng)營場所，對產(chǎn)權(quán)物業(yè)認(rèn)可程度較高；*對本區(qū)域內(nèi)的商業(yè)氛圍較為認(rèn)同客戶來源： *原康復(fù)路商圈內(nèi)的客戶*現(xiàn)江浙、廣東、湖北市場，期待來此經(jīng)營的商戶*產(chǎn)業(yè)集散地，如廣州、武漢、蘭州等地的經(jīng)營商戶； *通過相關(guān)行業(yè)協(xié)會來此經(jīng)營的商戶銷售價格定義對于該物業(yè)的價格定位尤為重要，但結(jié)合于本案的規(guī)模及小面積分割的現(xiàn)實，在價格確定上需平價化，一方面來源于長期收益的要求，另一方面則吸納原康復(fù)路經(jīng)營戶最為實效的方法?！桃陨细鱾€樓層的價格均為初步擬定的價格，根據(jù)市場消費者對價格敏感度或數(shù)字偏好等要素重新進行細化，如南方城市的消費者喜歡“8”或“9”之類的數(shù)字。最終由何種方式來確定，需在銷售工作進行過程中才能得以調(diào)整。依據(jù)市場調(diào)研現(xiàn)狀來確定本案樓層業(yè)種規(guī)劃的大方向，同時結(jié)合到本案批零雙效功能的特性，給予最為準(zhǔn)確的樓層產(chǎn)品規(guī)劃?！添殢娬{(diào)與產(chǎn)業(yè)特征元素的結(jié)合，結(jié)合批發(fā)市場的業(yè)種特點、結(jié)構(gòu)需求等因素，在外立面與功能方面做到有效平衡。商場硬件設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計建議√走道布局設(shè)計要點商場過道設(shè)計一方面強調(diào)的是脈絡(luò)清晰，另一方面則強調(diào)與指引標(biāo)志的完美結(jié)合?！躺虉鍪覂?nèi)燈飾設(shè)計要點與商場結(jié)合，燈飾設(shè)置要根據(jù)商場檔次、風(fēng)格、形象等予以結(jié)合考慮。要想達到突破與顛覆的作用，確需從各個角度與層面上進行全方位的考慮。又由于批發(fā)市場已成為構(gòu)筑西安西部商貿(mào)中心地位的又一核心部分。目的：專業(yè)型批發(fā)市場已成為現(xiàn)實中不可忽略的商業(yè)核心，從而改變以往批發(fā)市場的原有印象與格局是必然的現(xiàn)象。目的：對于未來批發(fā)市場的發(fā)展趨勢，它必定是趨向于專業(yè)化、規(guī)范化、創(chuàng)新化的發(fā)展模式。同時，又由于在同一區(qū)域內(nèi)有同類型的競爭者存在，因此本案的推廣在每一個環(huán)節(jié)的運作上都必須謹(jǐn)慎與細致。三、銷售推廣方案 本案的銷售推廣則緊扣著未來批發(fā)市場的發(fā)展趨勢與前景，另一方面緊扣著打造本案的目的與作用使之具備未來性、前瞻性與實效性。任何一個商業(yè)項目不是由一個核心策略的實施就可以成功的，而是由多個組合策略而完成。高起點,高立意的市場新形象塑造。√戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)：產(chǎn)品概念的全面導(dǎo)入，樹立精品旺鋪的品牌形象；引起消費者的廣泛參與、關(guān)注，讓他們接受本案市場的新形象；不涉及具體產(chǎn)品細節(jié)，引起懸念，蓄勢待發(fā)√運作思路：采取多種形式與消費者雙向溝通，導(dǎo)入精品旺鋪的品牌優(yōu)勢。在整個市場推廣的過程中進行多輪銷售促進活動，強打快攻每個階段，勝利完成產(chǎn)品快速去化目的。媒體宣傳除傳統(tǒng)的硬性廣告宣傳攻勢外，建議適當(dāng)增發(fā)軟新聞，繕稿于主要報紙媒體及以特定讀者為群體為主的報紙媒體（如：華商報、三秦都市報、西安晚報等），設(shè)定新聞主題賣點，制造輿論攻勢之余，引導(dǎo)大眾選擇方向，為正式廣告投入營造基礎(chǔ)。√推廣地區(qū)：西安本地√階段目標(biāo)：此階段凝聚市場氣氛，為下階段正式發(fā)售聚勢準(zhǔn)備，同時密切注意市場反應(yīng)，以