【正文】 沿 線香港新世界大廈淮海中路高60層3661,9877075%恒積大廈淮海東路高20層87200068%柳林大廈淮海中路高28層48100365%上海廣場淮海中路高38層16540067%金鐘廣場淮海中路高46層17043360%力寶廣場淮海中路222號(hào)高39層16045467%香港廣場淮海中路高38層90125365%中環(huán)廣場淮海中路高38層30430071%永銀大廈西藏南路218號(hào)高16層12620067%蘭生大廈淮海中路高39層213120068%人 民 廣 場 周 邊東海商業(yè)中心延安東路高23層12831868%世界貿(mào)易大廈廣東路高31層13627670%金陵海欣大廈福州路666號(hào)高25層140120065%港泰廣場延安東路高27層162330070%港陸廣場西藏中路18號(hào)高36層8529460%中區(qū)廣場黃陂北路高26層68172570%表一淮海路沿線及人民廣場區(qū)域?qū)懽謽亲馐蹆r(jià)格及出租率區(qū)域項(xiàng)目名稱租價(jià)(USD/M2天)售價(jià)（USD/M2）管理費(fèi)(USD/M2月)出租率淮 海 路 沿 線香港新世界大廈70%恒積大廈95%柳林大廈390%上海廣場2600100%金鐘廣場300095%力寶廣場100%香港廣場495%上海中環(huán)廣場95%永銀大廈24003100%蘭生大廈300095%人 民 廣 場 周 邊世界貿(mào)易大廈2600395%港泰廣場395%港陸廣場95%中區(qū)廣場95%表二部分淮海路沿線及人民廣場區(qū)域?qū)懽謽桥涮自O(shè)施狀況區(qū)域項(xiàng)目名外墻大堂電梯中央空調(diào)淮 海 路 沿 線恒積大廈高級(jí)裝飾石材和高級(jí)玻璃幕墻高級(jí)進(jìn)口大理石進(jìn)口澳州寶來6部電梯美國特靈冷水機(jī)組柳林大廈進(jìn)口玻璃幕墻進(jìn)口大理石5臺(tái)日本 三菱最新GPM高速垂直電梯美國TRANE冷水機(jī)組及意大利RC低噪音熱泵冷水組上海廣場進(jìn)口花崗石掛板配以高級(jí)玻璃幕墻地面、墻身至假天花均鋪設(shè)豪華花崗石。上海寫字樓市場將出現(xiàn)三個(gè)新的需求：一是全產(chǎn)權(quán)小戶型寫字樓將成為市場新寵；二是商住結(jié)合的寫字樓將受到歡迎；三逐步增多的可銷售型高檔寫字樓獲得追捧。許多客戶為同時(shí)滿足投資和自住兩方面的需求，正在考慮變租賃為購買，或直接投資寫字樓，為未來搭乘上海經(jīng)濟(jì)上升“電梯”打好基礎(chǔ)。這是因?yàn)槭袌錾系募准?jí)寫字樓一般都建在為數(shù)不多的黃金地段，由于優(yōu)質(zhì)土地的稀缺性，以及中國加入WTO給市場帶來的利好消息等，導(dǎo)致開發(fā)商不舍得割愛，特別是那些有實(shí)力的開發(fā)商，更是采取只租不售的形式。虹橋區(qū)域（長寧）虹橋開發(fā)區(qū)及古北區(qū)域安泰大廈、遠(yuǎn)東國際廣場、萬都中心、仲盛金融中心、兆豐世貿(mào)大廈、上海國際貿(mào)易中心等以香港、臺(tái)灣公司居多，多為進(jìn)出口貿(mào)易公司為主。從目前區(qū)域市場熱點(diǎn)演繹來看，已從最早的虹橋地區(qū)發(fā)展到現(xiàn)在的浦東陸家嘴CBD和以南京西路、淮海路、徐家匯、人民廣場為區(qū)域性CBD的多級(jí)發(fā)展格局，上屬區(qū)域除虹橋以外，寫字樓的入駐率均達(dá)到80%以上。以租為主向租售二元結(jié)構(gòu)演化在較長一段時(shí)期內(nèi)，上海的大多數(shù)寫字樓都是用來出租的，而用來出售的比例卻很少，租售比約為5：1，兩者及不平衡。從整體價(jià)格變化趨勢來看，寫字樓市場已經(jīng)進(jìn)入新一輪的上升期。五”辦公用房銷售和租賃情況 單位：萬平方米資料來源：2002年上海統(tǒng)計(jì)年鑒寫字樓空置情況寫字樓的空置面積，在“九我們的行銷顧問們已準(zhǔn)備運(yùn)用我們在各個(gè)領(lǐng)域的專業(yè)知識(shí)，來協(xié)助貴公司做出每個(gè)重要的決策。根據(jù)目前貴公司的計(jì)劃、樓盤現(xiàn)狀和市場具體情況，我們將盡力為您進(jìn)行關(guān)于影響貴司樓盤行銷進(jìn)程的諸多因素的研究，并據(jù)此提供適合于樓盤的行銷戰(zhàn)略規(guī)劃以及相關(guān)其他多樣化的配套措施。（見下圖）“九根據(jù)我司分析，自2001年下半年以后，陸家嘴地區(qū)寫字樓租賃價(jià)格上升幅度快于浦西地區(qū)。另一方面，隨著上海國際地位的提升，國內(nèi)外有實(shí)力的企業(yè)大量進(jìn)駐，在客觀上形成對寫字樓的巨大需求，這類客戶群會(huì)對辦公的硬件及軟件有著更高的要求，而甲級(jí)寫字樓以優(yōu)越的地理位置、便利的辦公條件和完善的服務(wù)自然受到青睞，因此出現(xiàn)了甲級(jí)寫字樓一時(shí)間的供不應(yīng)求現(xiàn)象。與此同時(shí)，淮海路、南京西路以其良好的商業(yè)氛圍、便利的交通環(huán)境，寫字樓的租賃市場也十分搶手，平均空置率為10%。南京西路區(qū)域（靜安）成都北路—武定路嘉里中心、中信泰富廣場、恒隆廣場、梅隆鎮(zhèn)廣場、上海商城、中欣大廈等以通訊科技、信息咨詢、廣告策劃、航空服務(wù)、傳媒等行業(yè)為主浦東陸家嘴區(qū)域（浦東）浦東小陸家嘴及外圍區(qū)域匯豐銀行大廈、中銀大廈、金茂大廈、證券大廈、船舶大廈、招商局大廈、浦項(xiàng)商務(wù)廣場、新建設(shè)大廈等以金融貿(mào)易區(qū)的服務(wù)定位。目前，上海甲級(jí)寫字樓區(qū)域租金行情比較，如下圖：各甲級(jí)辦公區(qū)域租金比較 單位：US$/各區(qū)域甲級(jí)寫字樓售價(jià)比較從甲級(jí)寫字樓市場來看，寫字樓一般以租賃形式為主，而銷售的卻比較少。首先是上海良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，尤其是上海經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)正處于調(diào)整期，第三產(chǎn)業(yè)比重不斷擴(kuò)大；加上近幾年銀行利率連續(xù)下調(diào)，促使新組建公司和投資客不斷增多。綜合分析上揚(yáng)和下抑兩大因素同時(shí)并存，未來兩年內(nèi)上海寫字樓市場不應(yīng)有大起大落的變化。位于西藏南路以西的淮海路寫字樓—— /，僅一路之隔，價(jià)格陡然下跌。u 租售狀況沿線寫字樓目前基本處于只租不售或者有價(jià)無市狀態(tài)。u 高品質(zhì)、高知名度的寫字樓云集香港廣場、力寶廣場、新世界大廈、中環(huán)廣場、金鐘廣場等具有極大知名度的高品質(zhì)樓盤將淮海路整體商業(yè)、辦公品質(zhì)提升到相當(dāng)高的程度。u 巨大的升值空間，豐厚的投資回報(bào)市中心尤其是商業(yè)、辦公中心地域土地供應(yīng)的有限性與無限增長的市場需求促使本項(xiàng)目成為越來越珍貴的稀有產(chǎn)品，其可以預(yù)見的上升價(jià)值顯而易見。u 淮海路銷售型寫字樓為當(dāng)前市場空缺淮海路沿線基本不存在正式對外銷售的高檔寫字樓，為本項(xiàng)目的銷售提供了良好的市場機(jī)會(huì)。良好的升值前景使其具備巨大的投資意義。而高級(jí)商務(wù)區(qū)銷售型高級(jí)寫字樓的稀少及其地段的稀缺，使得本項(xiàng)目具有天然的保值、升值潛力。因此，本項(xiàng)目的租賃市場具有良好的前景，適合眼光長遠(yuǎn)的遠(yuǎn)期投資客。本項(xiàng)目目前擴(kuò)初方案已出，因此我司將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上對產(chǎn)品提出建議?！驑怯钭詣?dòng)化系統(tǒng)（BA）包括冷熱源系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、變配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯管理系統(tǒng)、停車庫系統(tǒng)。若經(jīng)營失敗，則又可能導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的失敗。（三）物業(yè)管理建議物業(yè)管理內(nèi)容除了產(chǎn)品自身品質(zhì)、所處地段因素外，判斷寫字樓整體檔次高低的另一項(xiàng)重要環(huán)節(jié)是其軟性服務(wù)配套的品質(zhì)，其中物業(yè)管理是最重要的一項(xiàng)。根據(jù)我司對上海寫字樓市場調(diào)查得知，未來三年內(nèi)上?？射N售的寫字樓總面積將達(dá)到約30萬m2以上。本項(xiàng)目目前預(yù)計(jì)于2004年4月間可獲預(yù)銷售許可證，5月可結(jié)構(gòu)封頂，此后進(jìn)入外立面、內(nèi)部裝飾、設(shè)備配套階段，預(yù)計(jì)至現(xiàn)房階段需一年以上。目標(biāo)：爭取銷售率達(dá)到85%。將項(xiàng)目信息傳達(dá)到目標(biāo)客戶當(dāng)中。構(gòu)想：u 接待中心根據(jù)建筑師設(shè)計(jì)之平面、配置、劃分。構(gòu)想：本公司擁有上海市近百幢成熟辦公樓客戶入駐內(nèi)容名單及租客的現(xiàn)租面積、到期日、從事行業(yè)、現(xiàn)租金、負(fù)責(zé)人及公司人事結(jié)構(gòu)等詳盡資料。u 橫幅廣告及DM廣告u 建立樓盤網(wǎng)站38 / 38