【正文】 品的稀缺性、良好的市場(chǎng)環(huán)境所帶來的升值前景上述市場(chǎng)分析已經(jīng)清晰闡述，作為銷售型的純辦公樓，本項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)的屬于唯一，而良好的寫字樓租賃市場(chǎng)證明了市場(chǎng)對(duì)區(qū)域的認(rèn)同與強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求，使本項(xiàng)目具有了可以預(yù)見的可觀的市場(chǎng)升值空間。大堂增設(shè)服務(wù)臺(tái)，大理石臺(tái)面。商業(yè)部分與辦公部分（1）商業(yè)部分底層商業(yè)的市場(chǎng)意義淮海路是上海最著名的高檔商業(yè)街，其商業(yè)價(jià)值無(wú)可比擬；縱觀淮路沿線兩側(cè)寫字樓，無(wú)一例外底層都設(shè)置為商業(yè)，或全部或部分；并且，商鋪的銷售價(jià)格一向比其他類型物業(yè)要高。三、四層：本案旁坐落有上海著名的美食街——云南南路，作為該條街功能的延伸，建議將這兩層作為大型餐飲場(chǎng)所。五、銷售策略入市時(shí)機(jī)的選擇上海的銷售型寫字樓原先主要集中于檔次較低、區(qū)位一般的普通寫字樓或商住樓中。并在三區(qū)中各選出一個(gè)層面分割為5套，面積在120m2左右的小面積以滿足少量小規(guī)模企業(yè)和小型投資客的購(gòu)買需求和經(jīng)濟(jì)能力。第一階段：（——12） 由于此時(shí)項(xiàng)目工程還處于建筑結(jié)構(gòu)階段，大廈形象還沒完成，且距離竣工時(shí)間尚早，為吸引客戶入市，建議以略低的價(jià)格銷售，同時(shí)也為后期推案預(yù)留一定價(jià)格空間。本項(xiàng)目最大優(yōu)勢(shì)在于其位處淮海路沿線地段優(yōu)勢(shì)，突出淮海路地段概念，能提升項(xiàng)目檔次和產(chǎn)品形象，將項(xiàng)目提升到一個(gè)比較高位的地位。（2）項(xiàng)目形象設(shè)計(jì)項(xiàng)目視覺形象系統(tǒng)VI部分設(shè)計(jì)、輔助圖形、主題廣告語(yǔ)名片、信封、信紙、文件夾胸卡、制服請(qǐng)柬等（3）宣傳資料制作 樓書、展板、宣傳手冊(cè)、法律文件、橫幅等（4）廣告前期稿件定稿（5）客戶前期開拓與推廣市場(chǎng)預(yù)熱階段（正式公開前）（1）接待中心布置任務(wù)：u 增進(jìn)客戶對(duì)標(biāo)的物的認(rèn)知，進(jìn)而引起強(qiáng)烈的入駐欲望。構(gòu)想：u 第一階段：將刊登有本案廣告、新聞報(bào)導(dǎo)之DM選定目標(biāo)客戶5000名，直接寄發(fā)，內(nèi)附本案簡(jiǎn)介一份。 （具體推廣工作細(xì)則參附表二：《商業(yè)大廈市場(chǎng)推廣行動(dòng)計(jì)劃》）促銷行動(dòng)計(jì)劃 工程開工 展覽會(huì) 大型讓利促銷公益促銷 規(guī)劃及建筑概念設(shè)計(jì)說明會(huì)開盤慶典 廣告活動(dòng)征集 大型咨詢活動(dòng)銷售志慶 現(xiàn)場(chǎng)觀摩 客戶聯(lián)誼活動(dòng)公關(guān) 獲獎(jiǎng)志慶 新聞?wù){(diào)查物業(yè)附加追加 主題活動(dòng) 名人效應(yīng)專家討論 科技筑宅說明會(huì) 媒體營(yíng)銷研討會(huì)媒體策略u(píng) 新聞宣傳報(bào)道報(bào)紙有信息覆蓋面廣、權(quán)威性、易區(qū)分目標(biāo)客戶等優(yōu)點(diǎn)，故本案推廣將大量刊發(fā)本案新聞報(bào)道,以提高本案形象和知名度，以最小的投入獲得最佳之效果。u 第三階段：對(duì)近期內(nèi)即有搬遷意向者，由資深業(yè)務(wù)主管組成專案小組，追蹤推廣直至達(dá)成意向。（2）充分利用本司客戶網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)重點(diǎn)推薦商業(yè)大廈（3）展開直銷和DM推廣方案（4）占領(lǐng)市場(chǎng)為正式推廣積聚人氣正式對(duì)外推廣階段（1）直接郵寄或派送（DM）計(jì)劃說明：本案乃甲級(jí)辦公樓，客戶范圍相對(duì)比較集中。推廣籌備階段計(jì)劃時(shí)間在（1）工地現(xiàn)場(chǎng)布置：任務(wù)：將整個(gè)現(xiàn)場(chǎng),依建筑特色配置,給予參觀者一目了然之感。（銷售計(jì)劃及資金回籠情況參附表一：《商業(yè)大廈銷售計(jì)劃及資金回籠表》）六、形象策劃產(chǎn)品在目標(biāo)細(xì)分市場(chǎng)上最易于識(shí)別、最具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、能夠給客戶提供最大利益之產(chǎn)品特征。各銷售階段中的價(jià)格策略銷售中建議采取低開高走，分段提價(jià)的價(jià)格策略。產(chǎn)品去化l 針對(duì)不同客戶的產(chǎn)品去化根據(jù)上述目標(biāo)客戶定位，本項(xiàng)目目標(biāo)客戶為境內(nèi)中等規(guī)模企業(yè)與個(gè)人投資客為主，其中又以大宗購(gòu)買為主，即整層出售為主，分割零散銷售為輔。聘請(qǐng)著名物管公司，也能利用其品牌效應(yīng)，提升項(xiàng)目品質(zhì)和市場(chǎng)形象?？梢钥闯觯瑥膮^(qū)域狀況、市場(chǎng)例證、經(jīng)濟(jì)收益、商業(yè)定位四方面表明，商業(yè)部分對(duì)項(xiàng)目具有不容忽視的影響?！蛳雷詣?dòng)化系統(tǒng)（FA）每層設(shè)有消火栓，各單位裝置自動(dòng)噴淋滅火設(shè)備，連接中央消防警報(bào)系統(tǒng)。整體建筑◎建筑立面——采用簡(jiǎn)潔而現(xiàn)代感之建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)，玻璃幕墻作為主要用料內(nèi)部共用部位裝飾◎大堂——體現(xiàn)項(xiàng)目的豪華高檔，地面、墻身至假天花均鋪設(shè)豪華花崗石。u 甲級(jí)寫字樓——高品質(zhì)寫字樓，為業(yè)主提供高品質(zhì)的辦公環(huán)境和物業(yè)服務(wù)。由于本項(xiàng)目寫字樓銷售面積不大，這類客戶定位為以大型投資客為主，零散投資者為輔。（1）中等規(guī)模境內(nèi)企業(yè)企業(yè)購(gòu)買既可以作為固定資產(chǎn)自用，也可以投資，或者自用一部分，投資一部分。威脅Threatenu 臨近個(gè)案的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與本項(xiàng)目臨近的中華BOSS大廈是一幢SOHO概念的小戶型公寓，具有面積小總價(jià)低的優(yōu)勢(shì)，必然會(huì)對(duì)本項(xiàng)目未來銷售形成沖擊。因此，本項(xiàng)目建成后，其景觀環(huán)境有較大欠缺，視野效果不佳較難改變。這主要是由于這一區(qū)域的寫字樓市場(chǎng)，其租金的總體收益要大于銷售收益，而良好的出租狀況使發(fā)展商對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)與區(qū)域市場(chǎng)普遍抱有樂觀預(yù)計(jì)，愿意將大廈所有權(quán)歸于自身以獲得長(zhǎng)期利益。從企業(yè)規(guī)模上來看，規(guī)模處于兩個(gè)端口的企業(yè)，即大型企業(yè)和小型企業(yè)總體數(shù)量約占到40%，而中等規(guī)模企業(yè)數(shù)量則占50%，其他類型約占10%。進(jìn)口“三菱”高速客用電梯共七部進(jìn)口中央冷暖氣供應(yīng)系統(tǒng)力寶廣場(chǎng)銀灰色反射中空玻璃幕墻，鋪砌淺灰色蜂窩鋁板及進(jìn)口花崗巖高級(jí)進(jìn)口云石拼砌原裝日本進(jìn)口富士達(dá)電梯(Fujitec)，辦公大樓共有8部高速運(yùn)客電梯，另備有1部貨梯，1部消防梯開立智能中央空調(diào)系統(tǒng)人 民 廣 場(chǎng) 周 邊世界貿(mào)易大廈采用美國(guó)LOF金色雙層中空玻璃幕墻配整體高度的花崗石墻進(jìn)口優(yōu)質(zhì)大理石日本MITSUBISHI客梯9臺(tái)，貨梯2臺(tái)和自動(dòng)扶梯10臺(tái)進(jìn)口中央空調(diào)系統(tǒng)港陸廣場(chǎng)高級(jí)進(jìn)口反光玻璃幕墻，配以進(jìn)口金屬掛板和大理石地臺(tái)及墻身鋪砌上等進(jìn)口花崗石及云石，并設(shè)假天花及燈飾外國(guó)名牌高速電梯進(jìn)口中央空調(diào)系統(tǒng)中區(qū)廣場(chǎng)日本進(jìn)口ASAHI玻璃幕墻精選優(yōu)質(zhì)花崗巖原裝日本進(jìn)口三菱電梯，8部客梯，2部貨梯進(jìn)口CARRIER中央空調(diào)系統(tǒng)金陵海欣大廈進(jìn)口粉紅麻花花崗石飾面和湖水藍(lán)鋼化中空玻璃地坪:進(jìn)口磨光花崗石和大理石，墻面:進(jìn)口大理石飾面日本進(jìn)口三菱電梯三洋溴化鋰機(jī)組表三目前市場(chǎng)上在售寫字樓概況項(xiàng)目名地理位置層數(shù)戶型面積（M2）得房率森南大廈中山南路969號(hào)高26層70%峻嶺廣場(chǎng)成都北路高38層65%南證大廈南京西路580號(hào)高49層58240066%均瑤國(guó)際廣場(chǎng)肇嘉浜路789號(hào)高32層67%虹橋銀城中山西路933號(hào)高30層4011265%華敏翰尊國(guó)際延安西路726號(hào)高28層120250070%隆宇大廈浦東南路1036號(hào)高27層194105073%綠地科創(chuàng)大廈寧夏路251號(hào)高29層8627265%表四在售寫字樓租售價(jià)格及管理費(fèi)項(xiàng)目名租價(jià)(USD/m2天)售價(jià)（USD/m2）管理費(fèi)(USD/m2月)森南大廈13501950峻嶺廣場(chǎng)15001800南證大廈25502900均瑤國(guó)際廣場(chǎng)170018503虹橋銀城/14501950華敏翰尊國(guó)際/185022003隆宇大廈125014501綠地科創(chuàng)大廈100012001 表五部分在售寫字樓配套設(shè)施狀況項(xiàng)目名外墻大堂電梯中央空調(diào)森南大廈干掛花崗巖和仿石漆涂料鋪砌花崗巖、大理石。二、本項(xiàng)目周邊區(qū)域市場(chǎng)概述 商業(yè)大廈位于淮海東路、云南南路處。地方政府推出“放”的政策，無(wú)疑會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)上海寫字樓市場(chǎng)繼續(xù)向上。許多開發(fā)商采取以租為主，銷售為輔的形式介入市場(chǎng)，這樣做的優(yōu)勢(shì)在于一方面他們想保留一部分或大部分物業(yè)以待日后市場(chǎng)回暖，樓價(jià)上漲，可以取得更高的投資回報(bào)，另一方面，通過部分單元的出售，先回收一定的成本，降低其投資風(fēng)險(xiǎn)。其他區(qū)域徐家匯、不夜城美羅大廈、實(shí)業(yè)大廈、嘉里不夜城等——甲級(jí)寫字樓區(qū)域供應(yīng)量、吸納量比