【文章內(nèi)容簡介】 小區(qū)會(huì)所內(nèi)設(shè)立社區(qū)健康養(yǎng)生園，獨(dú)樹一幟。以 “追求自然 ，貼近自然，擁有可持續(xù)發(fā)展的健康人生 ”， “生命加油站 健康儲(chǔ)蓄所 ”， “邁著自信的腳步走入鳳城龍園健康社區(qū) ，體驗(yàn)健康快樂生活 ”取悅客戶。 （二） 鳳城龍園會(huì)所成為社區(qū)教育與活動(dòng)中心 人才是地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)要素中最活躍的因素，人才的經(jīng)營要求不僅要把人才當(dāng)作智力資本，而且是特殊的資本。鳳城龍園社區(qū)健康會(huì)所是現(xiàn)代科技與傳統(tǒng)健康文化、現(xiàn)代會(huì)所經(jīng)營相結(jié)合的產(chǎn)物，是業(yè)主人生的第二課堂，是業(yè)主的生活港灣和知識(shí)更新、觀念更新的加油站。 （三） 鳳城龍園社區(qū) 健康養(yǎng)生園的項(xiàng)目規(guī)劃 項(xiàng)目規(guī)劃原則，注重健康養(yǎng)生理念設(shè)計(jì)與項(xiàng)目的一致性，注重不同項(xiàng)目之間服務(wù)健康養(yǎng)生，例如針對(duì)減肥采用健身、中藥與針灸綜合方法達(dá)到安全減肥目的。項(xiàng)目注重電腦技術(shù)應(yīng)用，方便人們使用。注重天然養(yǎng)生環(huán)境于是室內(nèi)健康服務(wù)項(xiàng)目的配合，注重健康服務(wù)項(xiàng)目的獨(dú)創(chuàng)性。 小型活水 SPA 保養(yǎng)中心與健身中心配合 ? 以活水保養(yǎng)為中心，設(shè)置陽光浴與活水保養(yǎng)中心相連，方便沐浴的人們作陽光浴。 鳳城龍園社區(qū)健康養(yǎng)生園的小型水療中心獨(dú)具特色，集運(yùn)動(dòng)、健身、水療、養(yǎng)生、美容、塑身、餐飲、休息及戲水之全方位頂級(jí)功能設(shè)施于一體 的小型健康水療中心。 健身中心：采用開放式自然通風(fēng)設(shè)置，配置常用健身器材，滿足人們運(yùn)動(dòng)的需要，由于小區(qū)有登山健康步道，在器械選擇上以實(shí)用為主。 球類運(yùn)動(dòng)：網(wǎng)球、籃球、羽毛球場等設(shè)置在室外運(yùn)動(dòng)區(qū)，讓人們?cè)谧匀画h(huán)境中享受鍛煉身體，增強(qiáng)人的免疫力。 茶文化中心：茶文化是中國的專利，日本對(duì)中國的茶文化進(jìn)行深入研究并改進(jìn)為茶道。德國醫(yī)學(xué)專家在癌癥治療的研究過程中，發(fā)現(xiàn)中國綠茶對(duì)于癌癥預(yù)防具有重要作用，導(dǎo)致中國綠茶在德國出口量急劇上升。正確飲茶不僅有利于身體健康，而且通過茶文化，有利于文化交流。大量的事例證明，茶的確具 有養(yǎng)生保健、延年益壽、強(qiáng)身美容、防治疾病等等功效，但飲茶不當(dāng)也會(huì)損害健康。 通過專家配置不同種類的養(yǎng)生保健茶葉，指導(dǎo)客人正確選用。 攀巖運(yùn)動(dòng)場：利用現(xiàn)有的后山水泥廠開采礦石后形成的斷巖，建成云南東部獨(dú)具特色的的攀巖運(yùn)動(dòng)場。 減肥美容中心： ? 在引進(jìn)人才和商家的基礎(chǔ)上，從中選出重點(diǎn)中藥美容配方，針對(duì)常見美容問題，提供美容服務(wù)。 數(shù)字化圖書館與書吧： ? 博覽群書可以陶冶心靈，體育鍛煉可以強(qiáng)身，健康養(yǎng)生可以延緩衰老，恢復(fù)疲勞。設(shè)立統(tǒng)一數(shù)字化商務(wù)會(huì)所，除了具有咖啡廳等傳統(tǒng)設(shè)施外，設(shè)立網(wǎng)吧，根據(jù)業(yè)主行業(yè)分類，重點(diǎn) 為客戶提供行業(yè)數(shù)字資料服務(wù)。 鳳城龍園社區(qū)健康服務(wù)體系 ? 鳳城龍園位于環(huán)境優(yōu)美的山水園林景觀中，令人耳目一新的建筑固然重要，但是，優(yōu)質(zhì)服務(wù)是更稀缺的資源，高尚社區(qū)以人為本。建議鳳城龍園開展知識(shí)型社區(qū)服務(wù)，引進(jìn)酒店服務(wù)與社區(qū)物業(yè)服務(wù)相結(jié)合，建立充滿愛心和歡樂的社區(qū)。 建立以鳳城龍園社區(qū)健康環(huán)境與服務(wù)的體系 。結(jié)合一流的物業(yè)服務(wù)，塑造優(yōu)秀的社區(qū)文化。一個(gè)成功的小區(qū)不僅僅是將住宅銷售出去，而且要銷售給指定的客戶人群，將客戶組織起來，建立文明的高尚生活環(huán)境，這是更重要的風(fēng)景，也是現(xiàn)代高尚社區(qū)生活質(zhì)量的重要保障。 第四節(jié) “小飛龍 ”雙語幼兒園策劃 現(xiàn)代社區(qū)要有鮮明的人文特色，如果我們從項(xiàng)目策劃開始注重項(xiàng)目的文化內(nèi)涵，在營銷方面以文化營銷為主，在社區(qū)物業(yè)管理方面建設(shè)健康和諧的優(yōu)秀社區(qū)文化，全面升華師宗房地產(chǎn)開發(fā)及其物業(yè)管理的水平，那么 “鳳城龍園 ”的房地產(chǎn)專業(yè)開發(fā)品牌就有了基礎(chǔ)。 如果規(guī)劃設(shè)計(jì)許可，建議幼兒園建成雙語幼兒園。根據(jù)幼兒園設(shè)計(jì)規(guī)范，建筑面積 1800 平方米，總造價(jià) 350 萬元，教育設(shè)施、游樂設(shè)施、中巴車總投資 150萬元，累計(jì)投資 500 萬元。 可以容納 200 名以上兒童就學(xué)，每人建筑面積 9 平方米以上。 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 學(xué)生每人每學(xué)期 5000 元，學(xué)生家長每人每年交納 10000 元。 每年幼兒園收入為 200 萬元，成本預(yù)計(jì)為 130 萬元，利潤為 70 萬元，預(yù)計(jì) 8年可以收回投資。 也可以一次性賣斷該給投資人，由投資人自己經(jīng)營。 第五節(jié) 高品質(zhì)物業(yè)管理與綠色裝修提示 知識(shí)型社區(qū)服務(wù)是指知識(shí)與勞動(dòng)高度密集，具有完整知識(shí)管理體系的新型物業(yè)管理，它突破了傳統(tǒng)的物業(yè)管理主要以收取物業(yè)管理費(fèi)為主的舊模式，通過人才經(jīng)營為社區(qū)提供知識(shí)服務(wù)獲取利潤。 知識(shí)型物業(yè)管理公司的出現(xiàn)是物業(yè)管理的新生事物，它的核心競爭力突出以家庭消費(fèi)為核心知識(shí)型社區(qū)綜合服務(wù)， 以客戶營銷理論為指導(dǎo)，重點(diǎn)在做好基本物業(yè)管理服務(wù)的同時(shí)，與保險(xiǎn)、銀行、電信、醫(yī)療保健體系建立密切業(yè)務(wù)伙伴關(guān)系，在不增加客戶物業(yè)管理費(fèi)的前提下為客戶提供超值服務(wù)，針對(duì)白領(lǐng)高尚社區(qū)市場，突出物業(yè)管理的創(chuàng)新經(jīng)營，通過在社區(qū)文化活動(dòng)中靈活運(yùn)用客戶營銷理論，首先從感情上爭取業(yè)主成為忠誠客戶，而后提供金融證券、保險(xiǎn)、電信、電子商務(wù)配送等配套服務(wù)。鳳城龍園是我國社區(qū)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)最高的高尚住宅，該小區(qū)有大型會(huì)所、社區(qū)商場、社區(qū)幼兒園，具有完善的服務(wù)規(guī)范，鳳城龍園是知識(shí)型社區(qū)服務(wù)最佳實(shí)踐。 高品味社區(qū)服務(wù)是高價(jià)位銷售的保證，現(xiàn)代 高尚社區(qū)的重要標(biāo)準(zhǔn)是居民的綜合文明素質(zhì)。 綠色裝修 ? 綠色裝修是高尚社區(qū)的一個(gè)重要標(biāo)志，是鳳城龍園項(xiàng)目的賣點(diǎn)之一。 人們對(duì)居室環(huán)境的身心感受主要有視覺環(huán)境、聽覺環(huán)境、觸覺環(huán)境、即人們對(duì)環(huán)境的生理和心理上的感受。在鋼筋水泥構(gòu)建的都市中，人們感覺冰冷、機(jī)械、缺少人情，人們渴望溫暖，渴望四歸自然，渴望自由，舒適，健康的生活。對(duì)于居室設(shè)計(jì)來說，人是服務(wù)的主體，這就提出了綠色設(shè)計(jì)的理念。 綠色裝修，是以人為本，在環(huán)保、生態(tài)的基礎(chǔ)上追求的高品質(zhì)生存、生活空間的活動(dòng)。環(huán)保即指裝修后的生活空間不受污染，使用過程中不對(duì)人體 和外界造成污染；這里所說的污染是指空氣污染、光污染、視覺污染、噪音污染、飲水污染、排放污染等。 第三章 項(xiàng)目 SWOT 分析 第一節(jié) 競爭環(huán)境分析 師宗縣房地產(chǎn)整體狀況分析 ? 房地產(chǎn)發(fā)展概述及近期市場描述 （ 1） 現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)概述 師宗縣商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)始于 2021 年年底。從 2021 年開始，東林花苑、通源商業(yè)廣場、雄業(yè)商業(yè)步行街、綠海花園等商住樓盤進(jìn)入師宗樓市，并搶占到了地段極好的市中心地塊，現(xiàn)樓盤已基本售完。 從 2021 年開始，文華商貿(mào)廣場在丹東路中段（老 324 國道東段）動(dòng)工修建，總占地面積約 12021 平米，建筑面積約 28800 平米。樓盤沿街房屋結(jié)構(gòu)為下商上住商住樓， 14 樓單位建筑面積約 570 平米／套，預(yù)售價(jià)臨街 120150萬／套，喊價(jià)均價(jià)約 2500 元／平米；正式發(fā)售價(jià)格尚未確定，內(nèi)部建筑面積及結(jié)構(gòu)與臨街商住樓基本相同，價(jià)格不詳，尚未確定。 （ 2） 開發(fā)量與銷售情況 目前師宗縣區(qū)總共有 4 個(gè)樓盤，預(yù)計(jì) 2021 年的開發(fā)量為 9 萬平方米?，F(xiàn)有樓盤除尚未開盤的 “文華商貿(mào)廣場 ”，其余樓盤已基本銷售結(jié)束，基本上沒有空置商品房。 根據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，師宗縣市區(qū)基本上沒有空置的商品房現(xiàn)房，所以，商品房開 發(fā)尚有較大的空間。 （ 3） 房價(jià)情況 師宗的多層商品房住房房價(jià)均價(jià)在 1000 元 /㎡－ 1100 元 /㎡，最低價(jià) 950元 /㎡，最高價(jià) 1250 元 /㎡。 （ 4） 目標(biāo)消費(fèi)群 購房人群主要為國家公務(wù)員和事業(yè)單位人員，其次是工企業(yè)主、高層管理人員、中小企業(yè)主、拆遷戶及鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕者等中等收入群體為購房的主要潛在客戶，其中國家公務(wù)員所占比例最大 ,他們依舊是多層商住樓的主要購買者。少數(shù)工礦企業(yè)主要經(jīng)營者以及市內(nèi)的高收入群體、二次置業(yè)者，購買意向調(diào)查基本上傾向于獨(dú)立別墅、連排別墅，在收回的調(diào)查表中，隨機(jī)抽取 100 多位被調(diào)查者中，趨 向十分明顯。 （ 5）商鋪銷售情況 少數(shù)高收入群體及經(jīng)商者將資本增值寄希望于商鋪的出租或利用。所以師宗的商鋪十分搶手，市中心商鋪單位面積售價(jià)基本保持在 30005000 元左右，成為師宗樓市的一大特點(diǎn)。 未來樓市走勢預(yù)測 師宗縣空置房較少，多數(shù)消費(fèi)者對(duì)購房追捧態(tài)度，因此未來 23 年內(nèi)，師宗縣商品房開發(fā)將會(huì)更注重居住環(huán)境和質(zhì)量，房價(jià)將會(huì)小幅度上揚(yáng)。 預(yù)計(jì)師宗縣工商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展每年將以 10%以上的的速度遞增，因此商鋪熱將會(huì)持續(xù)升溫。 當(dāng)前及未來 3 年土地供應(yīng)情況預(yù)測 根據(jù)縣政府 2021 年前完成文筆大道南段、丹溪 大道、鳳華路、通源大街至鳳華路兩條干線建設(shè)及國道老 324 線連接段改造的規(guī)劃設(shè)計(jì)，和到 2021 年縣城規(guī)模達(dá) 12 平方公里，城鎮(zhèn)化率達(dá) 35%以上的發(fā)展目標(biāo)，未來五年內(nèi)每年會(huì)有 10萬平方米以上的土地掛牌出讓。 師宗縣購房潛在客戶預(yù)測及房價(jià)承受能力預(yù)測 師宗工商業(yè)經(jīng)濟(jì)的快速增長，大量工礦企業(yè)的興建，高收入群體逐漸 “涌現(xiàn) ”，因此，高檔住宅區(qū)市場需求量會(huì)逐漸增大。 國家公務(wù)員、事業(yè)單位人員、中小個(gè)體私營者、拆遷戶、鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕者等中等收入群體是購房的主要潛在客戶，但房價(jià)承受能力有限。 據(jù)調(diào)查，公務(wù)員對(duì)房價(jià)的承受力為 11001200 元 /㎡左右，其他則在 1000 元 /㎡ —1100 元 /㎡左右。 項(xiàng)目所在區(qū)域的樓盤狀況及競爭性物業(yè)發(fā)展情況 ? 從 2021 年 6 月 8 日至 6 月 14 日，市調(diào)人員用 6 天的時(shí)間，對(duì)師宗 2021 年開發(fā)和銷售的 4 個(gè)樓盤進(jìn)行了調(diào)查，內(nèi)容涉及樓盤規(guī)模、特色、價(jià)格、戶型設(shè)計(jì)、物業(yè)配套、銷售狀況、售樓人員素質(zhì)、宣傳推廣手法等多個(gè)層面 100 多個(gè)選項(xiàng)調(diào)查。基本上摸清了師宗商品房開發(fā)、銷售及需求狀況。 一、競爭性樓盤現(xiàn)狀 樓盤名稱： 東林花苑 項(xiàng)目公開日期： 2021 年 月 日 市場類別：單一住宅 ( ) 綜合商住 ( ● ) 商鋪 ( ) 其他 ( ) 地 址： 師宗縣鳳竹路 樓盤現(xiàn)狀：已售完 環(huán)境評(píng)估：位于鳳竹路中段臨街半坡連排別墅，周邊環(huán)境較雜亂。房屋前后兩排，總占地面積約 6000 平米，建筑面積約 15000 平米，銷售總額約 21， 000， 000 元。前排臨街 20 套，房屋結(jié)構(gòu)為下商上住 4 層半帶屋頂露臺(tái)商住樓，屋后帶約 20 平米后院，一樓商鋪面積約為 95 平米，單位建筑面積約 400450 平米，開盤售價(jià)約 5660 萬元／套，平均房價(jià) 13501400 元／平米。后排為 17 套帶花園 3 層連排別墅，花園面積約 40 平米，單位建筑面積約 300350平米，開盤售價(jià)約 3640 萬元／套，平均房價(jià) 11501250 元／平米。 前排 14 樓租金約為 萬元／年， 6 元／平米／月； 樓盤名稱： 雄業(yè)商業(yè)步行街 項(xiàng)目公開日期： 2021 年 月 日 市場類別：單一住宅 ( ) 綜合商住 ( ● ) 商鋪 ( ) 其他 ( ) 地 址： 師宗縣漾月路、青年路中段 樓盤現(xiàn)狀：已售完 環(huán)境評(píng)估：位于師宗縣漾月路、青年路 中段，兩面臨街，位置較佳，是黃金地段，周邊是師宗市中心核心商業(yè)區(qū)?？傉嫉孛娣e約 5600 平米，建筑面積約 20210平米，其中商鋪約 4000 平米，銷售總額約 48， 000， 000 元。樓盤前后貫通，結(jié)構(gòu)為 Y 型排列，房屋結(jié)構(gòu)為下商上住商住樓，一樓商鋪單位面積約為 1040平米／間，共有商鋪 120 間左右，均價(jià)約 7500 元／平米（其中 10 間單層商鋪 10 平米／間，開盤售價(jià)的約 11000 元／平米）；住房 120220 平米／套，平均房價(jià)約 1150 元／平米。 前后排 1 樓租金約為 80120 元／平米／月；中間商普租金 5070 元／平米／月； 樓盤名稱： 綠?；▓@ 項(xiàng)目公開日期： 2021 年 月 日 市場類別：單一住宅 ( ) 綜合商住 ( ● ) 商鋪 ( ) 其他 ( ) 地 址：師宗縣鳳竹路與文筆路交叉路口 樓盤現(xiàn)狀：商鋪已售完，僅余一套別墅和一套躍層 環(huán)境評(píng)估：位于師宗縣鳳竹路與文筆路交叉路口，東臨新 324 國道，位于城市入口，具有一定的發(fā)展?jié)摿蜕禎摿?。由于離 324 國道較近，噪音和粉塵污染影響較大，總占地面積約 10000 平米，建筑面積約 25000 平米， 其中商鋪約 2300 平米，銷售總額約 38， 000， 000 元。樓盤沿街房屋結(jié)構(gòu)為下商上住商住樓， 13 樓建筑面積 299 平米，其中一樓商鋪單位面積約為 87 平米（ 2 間），售價(jià) 72 萬／套，均價(jià)約 2400 元／平米；住房 212 平米／套（ 45 躍層），平均房價(jià)約 1100 元／平米。 樓盤名稱： 文華商貿(mào)廣場 項(xiàng)目公開日期： 2021 年 月 日 市場類別：單一住宅 ( ) 綜合商住 ( ● ) 商鋪 ( ) 其他 ( ) 地 址：樓盤現(xiàn)狀：在建，尚未正式 發(fā)售 環(huán)境評(píng)估：位于丹東路中段（老 324 國道東段）位于城市出口，具有一定的發(fā)展?jié)摿蜕禎摿ΑＳ捎陔x 324 國道較近，噪音和粉塵污染影響較大，總占地面積約 12021 平米，建筑面積約 28800 平米。樓盤沿街房屋結(jié)構(gòu)為下商上住商住樓， 14 樓單位建筑面積約 570 平米／套，預(yù)