【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 力寶廣場(chǎng)銀灰色反射中空玻璃幕墻，鋪砌淺灰色蜂窩鋁板及進(jìn)口花崗巖高級(jí)進(jìn)口云石拼砌原裝日本進(jìn)口富士達(dá)電梯(Fujitec)，辦公大樓共有8部高速運(yùn)客電梯，另備有1部貨梯，1部消防梯開立智能中央空調(diào)系統(tǒng)人 民 廣 場(chǎng) 周 邊世界貿(mào)易大廈采用美國LOF金色雙層中空玻璃幕墻配整體高度的花崗石墻進(jìn)口優(yōu)質(zhì)大理石日本MITSUBISHI客梯9臺(tái)，貨梯2臺(tái)和自動(dòng)扶梯10臺(tái)進(jìn)口中央空調(diào)系統(tǒng)港陸廣場(chǎng)高級(jí)進(jìn)口反光玻璃幕墻，配以進(jìn)口金屬掛板和大理石地臺(tái)及墻身鋪砌上等進(jìn)口花崗石及云石，并設(shè)假天花及燈飾外國名牌高速電梯進(jìn)口中央空調(diào)系統(tǒng)中區(qū)廣場(chǎng)日本進(jìn)口ASAHI玻璃幕墻精選優(yōu)質(zhì)花崗巖原裝日本進(jìn)口三菱電梯，8部客梯，2部貨梯進(jìn)口CARRIER中央空調(diào)系統(tǒng)金陵海欣大廈進(jìn)口粉紅麻花花崗石飾面和湖水藍(lán)鋼化中空玻璃地坪:進(jìn)口磨光花崗石和大理石，墻面:進(jìn)口大理石飾面日本進(jìn)口三菱電梯三洋溴化鋰機(jī)組表三目前市場(chǎng)上在售寫字樓概況項(xiàng)目名地理位置層數(shù)戶型面積（M2）得房率森南大廈中山南路969號(hào)高26層70%峻嶺廣場(chǎng)成都北路高38層65%南證大廈南京西路580號(hào)高49層58240066%均瑤國際廣場(chǎng)肇嘉浜路789號(hào)高32層67%虹橋銀城中山西路933號(hào)高30層4011265%華敏翰尊國際延安西路726號(hào)高28層120250070%隆宇大廈浦東南路1036號(hào)高27層194105073%綠地科創(chuàng)大廈寧夏路251號(hào)高29層8627265%表四在售寫字樓租售價(jià)格及管理費(fèi)項(xiàng)目名租價(jià)(USD/m2天)售價(jià)（USD/m2）管理費(fèi)(USD/m2月)森南大廈13501950峻嶺廣場(chǎng)15001800南證大廈25502900均瑤國際廣場(chǎng)170018503虹橋銀城/14501950華敏翰尊國際/185022003隆宇大廈125014501綠地科創(chuàng)大廈100012001 表五部分在售寫字樓配套設(shè)施狀況項(xiàng)目名外墻大堂電梯中央空調(diào)森南大廈干掛花崗巖和仿石漆涂料鋪砌花崗巖、大理石。6部三菱電梯進(jìn)口開利牌熱泵機(jī)組隆宇大廈高檔面磚及日本鈴鹿高級(jí)仿石噴涂高級(jí)克拉拉白、加州金麻等大理石三菱3VF高速電梯/南證大廈進(jìn)口鏡面玻璃，鋁復(fù)合板及五金配件大理石及花崗巖主樓擁有9部客梯，1部消防電梯蒹貨梯，全部采用日本進(jìn)口日立電梯進(jìn)口中央空調(diào)系統(tǒng)表六今后可能出售的辦公樓：u 現(xiàn)有的二線辦公樓由于這些辦公樓大都不在市區(qū)CBD的范圍內(nèi)，其整體出租率一般不高，因此會(huì)有部分想盡快回籠資金的開發(fā)商將辦公樓進(jìn)行銷售。u 新推出的辦公樓具估計(jì)，未來幾年內(nèi)將有約30萬平方米的可售辦公樓推向市場(chǎng)。租售狀況分析從云南南路起，至成都路高架止，淮海路沿線寫字樓以租為主，出租率基本都在90%以上，并有30%以上的寫字樓達(dá)到了滿租。僅有位于新世界大廈出租率為70%左右，也是由于其正式對(duì)外租賃時(shí)間較短，相信要達(dá)到90%甚至滿租抗性不大。u 租售狀況沿線寫字樓目前基本處于只租不售或者有價(jià)無市狀態(tài)。主要原因是這一區(qū)域?qū)懽謽瞧焚|(zhì)比較高，而遠(yuǎn)期租金回報(bào)總額要高于短期銷售回報(bào)，加之良好的出租率，使業(yè)主都愿意持有大廈產(chǎn)權(quán)自營(yíng)獲利。u 客戶分析根據(jù)對(duì)區(qū)域的寫字樓調(diào)查發(fā)現(xiàn)，租戶包括境內(nèi)外各類企業(yè)，其中香港企業(yè)與境內(nèi)企業(yè)為主體，其次為日本，并有部分歐美企業(yè)。從企業(yè)規(guī)模上來看，規(guī)模處于兩個(gè)端口的企業(yè)，即大型企業(yè)和小型企業(yè)總體數(shù)量約占到40%，而中等規(guī)模企業(yè)數(shù)量則占50%，其他類型約占10%。u 租賃面積由于中等規(guī)模企業(yè)數(shù)量比較多，因此其租賃面積也與此相符，200—400m2面積是區(qū)域內(nèi)的主力面積，而整層租賃及小開間都比較少，即200m2以下與400m2以上的租賃面積所占比例不大。（二）區(qū)域市場(chǎng)總體分析從本項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展、寫字樓市場(chǎng)調(diào)查可以得出以下 點(diǎn)結(jié)論：u 地段的優(yōu)越性無可比擬本項(xiàng)目所在的淮海路是上海著名高檔商業(yè)、辦公區(qū)域，是上海著名的“四大商業(yè)街”之一，沿線商業(yè)繁華、辦公氛圍濃郁，具有商業(yè)、辦公的天然條件。其先天優(yōu)勢(shì)十分顯著。u 高密度的寫字樓分布淮海路尤其是從西藏南路至成都路高架段的淮海中路沿線及緊靠其沿線的寫字樓約有14幢之多，其寫字樓密集程度之高為上海之最，是上海最主要的五大辦公中心之一。u 高品質(zhì)、高知名度的寫字樓云集香港廣場(chǎng)、力寶廣場(chǎng)、新世界大廈、中環(huán)廣場(chǎng)、金鐘廣場(chǎng)等具有極大知名度的高品質(zhì)樓盤將淮海路整體商業(yè)、辦公品質(zhì)提升到相當(dāng)高的程度。u 寫字樓的高出租率顯示區(qū)域市場(chǎng)需求旺盛密集的寫字樓說明區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)量十分巨大，而沿線寫字樓的出租率普遍在90%以上顯示其市場(chǎng)需求量十分旺盛，仍沒有達(dá)到飽和狀態(tài)。u 銷售型的純寫字樓是市場(chǎng)空白點(diǎn)單以整棟完全出售來判定，則至少目前為止，淮海路沿線沒有一個(gè)寫字樓項(xiàng)目對(duì)外進(jìn)行銷售。這主要是由于這一區(qū)域的寫字樓市場(chǎng)，其租金的總體收益要大于銷售收益，而良好的出租狀況使發(fā)展商對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)與區(qū)域市場(chǎng)普遍抱有樂觀預(yù)計(jì)，愿意將大廈所有權(quán)歸于自身以獲得長(zhǎng)期利益。三、本項(xiàng)目市場(chǎng)定位（一）項(xiàng)目概況展中商業(yè)大廈位于淮海東路、云南南路口，北面沿淮海東路，南面為基地面積：2009m2總建筑面積： m2建筑占地面積： m2容積率：地上建筑面積： m2其中： 裙房面積(14層)： m2機(jī)電層（5層）： m2辦公面積(622層)： m2地下建筑面積(兩層)： m2建筑密度：%綠化率：%機(jī)動(dòng)車位：69輛其中：地上車位 5輛 地下車位 64輛（二）項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)Strenthu 宏觀經(jīng)濟(jì)的良好走勢(shì)為本項(xiàng)目提供了良好的市場(chǎng)前景從上海未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展來看，仍會(huì)保持高于全國平均水平的發(fā)展速度，市中心城區(qū)改造、世博會(huì)效應(yīng)等將使上海維持長(zhǎng)期高速發(fā)展。大量境內(nèi)外企業(yè)來滬發(fā)展、購置物業(yè)作為根本，促進(jìn)寫字樓市場(chǎng)的不斷發(fā)展。u 一級(jí)商業(yè)街辦公區(qū)位優(yōu)勢(shì)淮海路是上海名副其實(shí)的一級(jí)商業(yè)街及辦公區(qū)，沿線商業(yè)繁華、高檔辦公樓林立，本項(xiàng)目地塊緊靠淮海路，區(qū)位是本項(xiàng)目具有的最大優(yōu)勢(shì)。u 市中心寫字樓、商鋪歷來稀缺、供不應(yīng)求縱觀上海市各辦公、商業(yè)中心，寫字樓、商鋪市場(chǎng)一向處于供不應(yīng)求狀態(tài)，這是由于其優(yōu)越地段的土地稀缺性所造成。u 巨大的升值空間，豐厚的投資回報(bào)市中心尤其是商業(yè)、辦公中心地域土地供應(yīng)的有限性與無限增長(zhǎng)的市場(chǎng)需求促使本項(xiàng)目成為越來越珍貴的稀有產(chǎn)品，其可以預(yù)見的上升價(jià)值顯而易見。投資本項(xiàng)目必然會(huì)帶來非常豐厚的利潤(rùn)回報(bào)。劣勢(shì)Weaknessu 地塊周邊高樓林立，阻隔視野本項(xiàng)目地塊北面有高樓阻擋，緊貼西面的百文大廈何時(shí)拆遷尚屬未知，南面正對(duì)舊里。因此，本項(xiàng)目建成后，其景觀環(huán)境有較大欠缺，視野效果不佳較難改變。u 商業(yè)、辦公環(huán)境欠佳本項(xiàng)目隸屬黃浦區(qū)新北門地區(qū)，周邊人民路、云南南路等商業(yè)檔次較低、業(yè)態(tài)比較零亂，地塊南面正對(duì)市區(qū)舊里，使周邊環(huán)境有所欠缺。從地理位置上來看，與西藏南路以西的淮海中路有相當(dāng)差異。機(jī)會(huì)Opportunityu 銷售型寫字樓市場(chǎng)逐漸成熟隨著上海住宅市場(chǎng)的不斷發(fā)展，境內(nèi)外在滬購房者數(shù)量巨大，導(dǎo)致住宅售價(jià)急劇上漲，使住宅升值空間不斷縮小。而近兩年內(nèi)，上海逐漸出現(xiàn)甲級(jí)寫字樓進(jìn)入銷售市場(chǎng)，其良好的市場(chǎng)前景和優(yōu)厚的投資回報(bào)吸引了大量客戶，這標(biāo)志著上海市投資寫字樓的狀況會(huì)越來越多，銷售型寫字樓市場(chǎng)趨向成熟。u 淮海路銷售型寫字樓為當(dāng)前市場(chǎng)空缺淮海路沿線基本不存在正式對(duì)外銷售的高檔寫字樓，為本項(xiàng)目的銷售提供了良好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。u 境外對(duì)大陸投資置業(yè)政策2003年3月，上海市政府頒布的關(guān)于境外企業(yè)與個(gè)人關(guān)于購買國內(nèi)投資型物業(yè)的政策條例。這一政策旨在鼓勵(lì)境外客戶在滬購買寫字樓、商鋪，將吸引大量到滬投資、經(jīng)營(yíng)的境外企業(yè)與個(gè)人，將有利于本項(xiàng)目的市場(chǎng)消化。威脅Threatenu 臨近個(gè)案的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)