【文章內(nèi)容簡介】 財(cái)富盛宴；賣點(diǎn)一、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合 打造精品由xxxx（香港）投資有限公司與湖南省建公司聯(lián)合打造xxxx精品工程及xxxx樓盤第一高。賣點(diǎn)二：投資風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)率高建成開業(yè)后的xxxx大酒店，固定年回報(bào)率為9%，業(yè)主另每年可獲得15天免費(fèi)入住權(quán)，如自己不住，則可通過客房由單位或朋友消費(fèi)而變現(xiàn)金。開發(fā)商與今后的酒店經(jīng)營管理者二者合一，規(guī)避了xxxx現(xiàn)有的開發(fā)商與經(jīng)營管理者分離而引發(fā)的投資風(fēng)險(xiǎn)。賣點(diǎn)三：品牌價(jià)值高xxxx大酒店，定位準(zhǔn)五星級，占領(lǐng)xxxx目前酒店業(yè)的最高點(diǎn)。長沙五星級xxxxxx酒店加盟經(jīng)營管理，大大提升其品牌價(jià)值，提升其樓盤升值空間。賣點(diǎn)四：風(fēng)水寶地本項(xiàng)目地處xxxx北路市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，今后是市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)這一級政府的“接待處”。賣點(diǎn)五：會員制集團(tuán)會員和個(gè)人會員，即能顯示身份，又有穩(wěn)定的回報(bào)，更是集中了很多人參與經(jīng)營。167。營銷策略 樓盤價(jià)格策略價(jià)格策略總體思路：低價(jià)入市 逐步提升快速出貨 滾動發(fā)展針對項(xiàng)目前期銷售狀況和項(xiàng)目現(xiàn)狀分析，結(jié)合項(xiàng)目價(jià)格定位，采取低開高走的價(jià)格策略，使得本項(xiàng)目在日后銷售過程中具有：較大的市場彈性空間較強(qiáng)的市場競爭力先訂購者的樓盤升值快速搶占市場提高發(fā)展商的市場口啤本項(xiàng)目在具體實(shí)際銷售中，如果通過內(nèi)部認(rèn)購能引爆市場的廣告在正式開盤的時(shí)候，可以適當(dāng)?shù)貙r(jià)格提高（主要辦法是減少折扣），具體提高幅度需根據(jù)市場、購房者的反應(yīng)而定。具體定價(jià)原則：A： m2（建筑面加分?jǐn)偯娣e為 萬元）；B： m2（建筑面加分?jǐn)偯娣e為 萬元）；C： m2（建筑面加分?jǐn)偯娣e為 萬元）； 產(chǎn)品入市及付款方式策略 A、項(xiàng)目的入市本項(xiàng)目入市價(jià)格是依據(jù)市場接受程度引導(dǎo)消費(fèi)能力而定的，因此，本項(xiàng)目的入市價(jià)建議在原定價(jià)的基礎(chǔ)上降低4個(gè)百分點(diǎn)，即均價(jià)在 元/ m2，以啟動本項(xiàng)目市場消費(fèi)、將銷售波浪推向高潮。B、價(jià)格走勢本項(xiàng)目的價(jià)格走勢分為四個(gè)節(jié)點(diǎn)：預(yù)熱登記期、內(nèi)部認(rèn)購期、開盤期、熱銷期。登記期為2個(gè)月，內(nèi)部認(rèn)購期為1個(gè)月，開盤期1個(gè)月，熱銷期1個(gè)月。登記期推行增值計(jì)劃，即在登記期的第一個(gè)月內(nèi)預(yù)訂樓盤2000元，在內(nèi)部認(rèn)購時(shí)買樓盤可升值至5000元。認(rèn)購期的價(jià)格比開盤期的價(jià)格低二個(gè)百分點(diǎn)，在開盤期升一個(gè)百分點(diǎn)，熱銷期升一個(gè)百分點(diǎn)，才能與本項(xiàng)目的價(jià)格持平，才能在客戶中造成物業(yè)升值的形象。C、付款方式和進(jìn)度付款方式以及付款的進(jìn)度與銷售的比例相聯(lián)系，設(shè)計(jì)時(shí)體現(xiàn)以下原則：各種方式現(xiàn)值相等付款方式不同無折扣初步建議推出3種付款方式付款進(jìn)度：交納定金后起一個(gè)月內(nèi)將全部房款付清銀行按揭（）付款進(jìn)度：7成10年分期付款（無折）付款進(jìn)度：訂金2萬元，首付30%，1個(gè)月內(nèi)付50%， 6個(gè)月內(nèi)全部付清。D、具體價(jià)格制定模式 戶型樓層A1A2A3A4A5 會員制度167。宣傳策略整合 媒介整合方式在xxxx房地產(chǎn)業(yè)逐步發(fā)展的過程中，樓盤的宣傳推廣在整個(gè)樓盤銷售中起著相當(dāng)重要的作用，完善的宣傳推廣策略能為樓盤的銷售帶來推陳出新波助瀾的效果，因此，開發(fā)商也越來越重視廣告推廣的策略和方式?，F(xiàn)在是一個(gè)信息社會，媒體傳播是最快捷、廣泛、有效、權(quán)威的途徑，但媒體廣告費(fèi)用大，成本高，因此，各種傳播方式統(tǒng)一配合進(jìn)行，便強(qiáng)力推動銷售樓盤工作。本項(xiàng)目主要銷售目標(biāo)為國家機(jī)關(guān)科、處級干部、國家公務(wù)員和有一定資金實(shí)力的個(gè)體和營企業(yè)主，同時(shí)還有經(jīng)濟(jì)效益好的企事業(yè)單位，因此，在媒介推廣上以印刷媒體為主，特別的《xxxx日報(bào)》在推廣上應(yīng)占有重要的地位，考慮到一些私營企來主也許根本不看《xxxx日報(bào)》《xxxx晚報(bào)》《xxxx廣播電視報(bào)》，而自編夾報(bào)及電廣傳媒、戶外廣告是最好的補(bǔ)充。A、報(bào)紙紙廣告是房地產(chǎn)信息發(fā)布的重要媒體，是樓盤銷售中最主要、最有效、最簡潔的廣告形式。《xxxx日報(bào)》是xxxx市委、政府機(jī)關(guān)報(bào)在全市發(fā)行量最大，市直機(jī)關(guān)訂到每個(gè)科室，縣市區(qū)屬機(jī)關(guān)訂到每個(gè)股室，小鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)行量在150份以上，大鄉(xiāng)鎮(zhèn)一般在300—500元之間，針對本項(xiàng)目的目標(biāo)顧客群，《xxxx日報(bào)》是最重要的媒體。該報(bào)現(xiàn)為對開4版，周六刊?！秞xxx晚報(bào)》是xxxx日報(bào)社的子報(bào)，定位一張面向家庭的社會新聞娛樂報(bào)，有一定的讀者面，現(xiàn)為四開12版，周三刊。《xxxx廣播電視報(bào)》是xxxx廣電中心主辦的一張面向家庭的休閑娛樂型報(bào)紙，社會影響大于《xxxx晚報(bào)》，該報(bào)在家庭婦女、中小學(xué)生中有較大影響，現(xiàn)為四開16版，周一刊?！秞xxxxx報(bào)》是一張面向xxxxxx職工的廠內(nèi)報(bào)紙，四開四版，周二刊。B、夾板廣告夾板廣告是報(bào)紙廣告其中的一種補(bǔ)充形式，它的優(yōu)點(diǎn)是成本費(fèi)用較低，并且可以提高項(xiàng)目信息的送達(dá)和品牌的知名度。建議編印四開四版、彩印的報(bào)紙《xxxx之友》，到市工商局、市新聞出版局辦妥有關(guān)手續(xù)。報(bào)紙印出后可自送或夾在《人民日報(bào)》《湖南日報(bào)》《xxxx日報(bào)》中送發(fā)。C、電視廣告電視廣告是聽覺和視覺沖擊力都相當(dāng)強(qiáng)的一種傳媒形式，能使產(chǎn)品瞬間打入消費(fèi)者心理。但由于電視頻道太多，電視廣告入侵大，收視率平均分配，但由于也有一定的有受眾群，特別的女同志，廣告最好是形象廣告加點(diǎn) 連續(xù)劇為主體，xxxx現(xiàn)有的電視廣告 體有：xxxx電視臺綜合頻道、xxxx電視臺經(jīng)濟(jì)生活頻道、xxxx電視臺xxxx頻道。此外有xxxx電視臺、xxxxxx電視臺、xxxx電視臺、xxxx電視臺。廣告投入以xxxx電視臺綜合頻道、生活頻道為主，結(jié)合在各縣市的推廣活動，在縣級電視臺適當(dāng)投入一些廣告。時(shí)，在斗笠山、湄江、伏口、青樹坪、洪山殿、壺天、棋子橋等鄉(xiāng)鎮(zhèn)電視臺投入一些廣告。D、電臺廣告xxxx有一個(gè)交通頻道，收聽一般，但聽覺效果較好，大都是的士司機(jī)在收聽，這個(gè)頻道廣告價(jià)位低，也是一條宣傳途徑。E、戶外廣告戶外廣告是一種持續(xù)性較強(qiáng)的廣告形式，可以對大眾起到強(qiáng)加式的宣傳效果。戶外廣告包括廣告牌、車站廣告、車身廣告、現(xiàn)場包裝廣告和環(huán)境包裝廣告。本項(xiàng)目除樓盤銷售處，還有一個(gè)長期經(jīng)營的戰(zhàn)略問題。因此，在火車站、汽車站、清泉廣場、希望大廈、關(guān)家腦等地適當(dāng)做3—4塊面積在60平方米左右的廣告牌（短期的可以利用廣告巨幅）。對本項(xiàng)目施工現(xiàn)場、售樓部進(jìn)行全面包裝、精心營造高貴、大氣、有品位的項(xiàng)目形象。 廣告階段劃分建議房地產(chǎn)廣告階段的劃分，必須結(jié)合銷售節(jié)奏來做。在項(xiàng)目導(dǎo)入市場的升溫期間，廣告投放的頻率較慢，版面較小，主要功能在于預(yù)知消費(fèi)群，市場上已經(jīng)出現(xiàn)了新的樓盤，目的是引起消費(fèi)者的興趣。在前面，將本項(xiàng)目劃分為預(yù)熱登記期、內(nèi)部認(rèn)購期、開盤發(fā)售期和產(chǎn)品勁銷期四個(gè)階段。現(xiàn)將廣告進(jìn)行分段。時(shí) 間階 段主 要 內(nèi) 容