【文章內(nèi)容簡介】 能和高品位，收費合理，物有所值。（5）、住宅開發(fā)向規(guī)?；l(fā)展前幾年，阜陽市城市住宅開發(fā)數(shù)量發(fā)展過快，但開發(fā)規(guī)模偏小，目前阜陽市已有各類資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)100多個，而且外地大型房地產(chǎn)開發(fā)商不斷涌進阜陽市場，建設了一批大規(guī)模的住宅社區(qū)，如匯鑫置業(yè)的水岸名苑、廣廈安康房產(chǎn)的西苑世紀名門、港利房產(chǎn)的港利綠園、義耕房產(chǎn)的麗晶佳苑、中聯(lián)房產(chǎn)的如意豪庭、環(huán)球房產(chǎn)的外灘國際新城等項目總占都超過300畝。規(guī)模較小，不但開發(fā)成本高，還引發(fā)住宅市場惡性競爭、粗制濫造等問題。新時代住宅不僅要求戶內(nèi)居住舒適，有足夠的居住空間，功能設施齊全，還要有合理的銷售價格。房地產(chǎn)開發(fā)商只有通過大規(guī)模、低成本開發(fā)，才能滿足用戶的不同需求。阜陽市目前開發(fā)的水岸名苑、西苑世紀名門等開發(fā)建設規(guī)?；l(fā)展，形成新的住宅市場競爭，也促使開發(fā)商向規(guī)模化方向發(fā)展。從阜陽市最近兩年的房地產(chǎn)市場上也能看出這一變化。（二） 可比性項目分析可比性樓盤與本項目對比可比性樓盤與本項目對比表樓盤名稱新大陸龍都小區(qū)蘇州家園華源世家棉織小區(qū)環(huán)宇新城地理位置＋○＋－－－建筑規(guī)模＋○＋－－－周邊環(huán)境＋＋＋－－－交通狀況＋－＋○＋－配套設施＋○○○－－（備注：“＋”表示優(yōu)于本案，“—”表示劣于本案，“0”表示與本案持平）。具體樓盤信息見表1——7。 阜陽市樓盤一覽圖港利綠園地理位置人民西路西延，西二環(huán)路規(guī)模類型沿街一層商鋪，小區(qū)內(nèi)普通住宅與復式相結合發(fā) 展 商阜陽港利房地產(chǎn)開發(fā)公司代 理 商上海施工單位連云港外貿(mào)建筑安裝工程公司交樓標準毛胚開工時間內(nèi)部認購工程進度已交付入伙時間占地面積M2建筑面積15萬m2綠 化 率38%總 戶 數(shù)一期約三百六十戶價格說明五層起價為1760元/ M2，三四樓為1980元/ M2 ，一二層復式2460元/ M2物業(yè)管理較為完善11發(fā)展背景開發(fā)商原為連云港建筑商，以雄厚的資金實力殺進阜陽房地產(chǎn)市場。共分兩期開發(fā)，已取得后期開發(fā)土地使用權，但拆遷仍需一段時間。12產(chǎn)品競爭力及小區(qū)周邊配套設施戶型：方正，面積在85平方米至250平方米，類型較多。建筑：外墻質(zhì)地不明，立面為色彩三段式，閣樓坡屋頂，有外凸窗，樓間距大于22米園林：園林的精華要義在首期開發(fā)中充分展現(xiàn)出來，梧桐大道，兒童樂園，園林景點等，號稱有近萬平方米園林。配套：二期設有游泳池、幼兒園、會所等，由于離人民路及潁州路較近，配套較為齊全，生活較為方便，公交較為發(fā)達。13項目定位物業(yè)定位：大型中高檔新一代社區(qū)形象定位： 都市綠色生活主題社區(qū)客戶定位： 前期以潁泉老城區(qū)居民為主14銷售推廣策略分析項目有一定的規(guī)模，并具備大面積的園林綠化，較其他項目有一定的優(yōu)勢，在項目推廣中，以“15萬平方米生活城”及“和風景一起生活”為宣傳推擴主題，以吸引的園林景觀和大規(guī)模社區(qū)規(guī)模為人們營造一種健康向上的生活，吸引較多急于改善居住條件置業(yè)者的目光。廣告以《潁州晚報》阜陽電視臺，為主要媒體，在千百意樓上做大型條幅宣傳。設有售樓處，有宣傳墻等；在內(nèi)部認購時舉行各種活動，為置業(yè)者送上實惠，雖然傳言有一定的貓膩，但取得了不俗的銷售業(yè)績。15項目的優(yōu)劣勢：S（Strength優(yōu)勢）W（Weakness劣勢）規(guī)模、園林景觀優(yōu)勢明顯；戶型多樣，設計較為合理，從85至250平方米不等，可選擇余地較大；一期低容積率較低，樓間距寬，五層半建筑占大多數(shù)；區(qū)位條件較好；營銷能力較好。嚴格來說，住宅建筑產(chǎn)品仍屬老一代產(chǎn)品；凸窗設計不到位；后期推廣受到敬賢山莊二期的影響；二期優(yōu)勢不大。地理位置南二環(huán)路新汽車站東，電纜廠西側規(guī)模類型中等規(guī)模，多種戶型，阜陽首家小高層帶電梯住宅發(fā) 展 商龍騰萬霖房地產(chǎn)開發(fā)公司義耕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代 理 商北京匯福行投資顧問有限公司施工單位南通益圣建設工程有限公司交樓標準毛胚開工時間內(nèi)部認購 工程進度已交付入伙時間占地面積70畝建筑面積6萬m2綠 化 率35%左右總 戶 數(shù)約300戶 價格說明小高層1460至1800元/ M2，多層1480至1980元/ M2 銷售進度銷售率在60%左右物業(yè)管理21發(fā)展背景開發(fā)商原為阜陽當?shù)亻_發(fā)商與黑龍江省開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)的一個高檔樓盤。土地使用權為2002年年底以掛牌方式聯(lián)合取得，由于銷售較好，該發(fā)展商曾考慮在潁南大道的南側進行二期開發(fā)。22產(chǎn)品競爭力及小區(qū)周邊配套設施本樓盤可稱得上阜陽樓盤新一代產(chǎn)品的典范。樓宇外觀淡綠色玻璃窗，配素色外墻，線條流利，以現(xiàn)代簡潔明快的風格為本，以自然與人的和諧關系為訴求，追求每個細節(jié)的盡善盡美。戶型：方正，面積在122平方米至250平方米，其中122至150多平方米有同一類型戶型，250平方米為復式大戶型。建筑：外墻質(zhì)感較好，立面為色彩三段式，屋頂及頂層復式的外觀設計使建筑有挺拔向上的感覺，較角凸窗使室外風景一覽無余，樓間距大于22米，半封閉或陽臺。園林：下沉式中央園林廣場，蝶型園林布置有一定的新意配套：設有會所、大型商場，地上及地下車位充足。由于離人民路及潁州路較遠，周邊生活配套還不太成熟，但同時可享受到經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)內(nèi)配套的方便，公交系統(tǒng)相對較差。23項目定位物業(yè)定位：阜陽乃至周邊地區(qū)在內(nèi)的高檔豪宅形象定位： 都市綠色生活主題社區(qū)客戶定位： 阜陽及周邊二次置業(yè)的高檔客戶24銷售推廣策略分析樓盤營造一個中等規(guī)模的高尚社區(qū)，周邊較為空闊，基本具備建設豪宅的條件，三面市政道路都較新，周邊經(jīng)過改造后外在形象較好，在項目推廣中，以“少數(shù)人的名門領地”及“阜陽樓市的里程碑”為宣傳推擴主題，以吸引的園林景觀和精美的建筑為人們提供了豪宅生活典范，吸引較多有品味置業(yè)者的目光。由于是阜陽第一個上市的高檔樓盤，銷售前期廣告較為密集，廣告以《潁州晚報》阜陽電視臺為主要媒體，在主要道路或公共建筑物上都有大型廣告牌設置。設有售樓處，有宣傳墻等，LEGO較為明顯。在內(nèi)部認購時舉行各種活動，吸引了不少人的眼球，但取得了較好的銷售業(yè)績。由于戶型較大，總價較高，再加上阜陽首個高尚住宅，有一種“高處不勝寒”的感覺，因此，價格比開盤時略有下降。對同一樓層不同景觀的樓盤采取差額定價。25項目的優(yōu)劣勢：S（Strength優(yōu)勢）W（Weakness劣勢）改變阜陽多年房地產(chǎn)開發(fā)的傳統(tǒng)模式，突出一個“新”字；有較強的產(chǎn)品竟爭力；小高層首次出現(xiàn)在阜陽，也是阜陽唯一帶有小高層的住宅樓盤； 開工時進行內(nèi)部認購，消費者信心不足，使價格上升受到一定的影響；價位策略失敗，致使購房戶信心受挫，影響銷售進度；匯鑫二期水岸名苑地理位置潁河西路北側規(guī)模類型水岸名苑共22棟發(fā)展商阜陽匯鑫發(fā)展有限公司代 理 商自售施工單位阜陽四建等交樓標準毛胚開工時間內(nèi)部認購 工程進度銷售率達80%總占地面積530畝建筑面積㎡綠 化 率40%左右總 戶 數(shù)約724戶價格說明水岸名苑1560至2350元/ ㎡，個別水景單位高至4300元/㎡物業(yè)管理匯鑫物業(yè)管理公司31發(fā)展背景匯鑫發(fā)展有限公司一期敬賢山莊早在1999年就開始啟動，以別墅為主。2003年先后開發(fā)匯鑫二期的西二環(huán)旁的錦繡、西城河旁的水岸名苑，滾動式發(fā)展較為成功。32產(chǎn)品競爭力及小區(qū)周邊配套設施外型為三段式色彩構圖，水岸名苑的色彩明快一點，西二環(huán)路東側商住樓色彩較重。均為彩色馬賽克貼面。戶型：西二環(huán)路商住樓戶型面積在90平方米至110平方米，水岸名苑戶型面積在120平方米在140平方米之間，躍式結構。兩處樓盤的戶型都比較單一，“滿充式設計”。建筑：內(nèi)部問題較多，主要有樓間距約在20米，距離小于其它樓盤；半封閉式陽臺封閉墻較高；填充墻材料較差，隔音效果差；兩房戶型設計公共空間過大，比例失衡；其它戶型有刀把型臥室；樓梯扶手質(zhì)量非常差；混合樓的出入口在處理上有失得當，衛(wèi)生間為暗間。園林：西二環(huán)路混合商住樓一二層為商品市場，二層以上僅有小部分綠化，水岸名苑綠化主要體現(xiàn)在河岸的休閑廣場周圍。配套：設有會所、幼兒園、附送儲藏室，有小量車庫，目前公共交通仍不方便。 33項目定位物業(yè)定位：大型高檔物業(yè)小區(qū) 形象定位： 水岸住宅客戶定位： 以阜陽成功人士的客戶為主。34銷售推廣策略分析營銷中著力宣傳本樓盤是一個地理位置優(yōu)越、小區(qū)內(nèi)外配套齊全、生態(tài)環(huán)境較佳、物業(yè)管理先進的大規(guī)模社區(qū)。由于樓盤距售樓處較遠，設有售樓專車。樓書較為精美，多次在《潁州晚報》上做半版廣告，并在千百意外懸掛大型條幅。對同一樓層不同景觀的樓盤采取差額定價。S（Strength優(yōu)勢）W（Weakness劣勢）二環(huán)路以內(nèi)，區(qū)位優(yōu)勢明顯；大社區(qū)東側水景環(huán)境較好；一期的成功開發(fā)，為二期的銷售創(chuàng)造了較好的條件。建筑外觀也是吸引客戶的一個重要方面。西二環(huán)路混合樓較為孤立；周邊配套跟不上；建筑方面問題也較多。35項目的優(yōu)劣勢：華源世家地理位置清河東路南側規(guī)模類型三棟樓發(fā) 展 商安徽華源房產(chǎn)代 理 商自售建筑設計阜陽市勘察設計院園林設計 施工單位 交樓標準毛胚推出時間發(fā)售時間工程進度已建兩棟入伙時間建筑面積15000㎡銷售進度住宅90%商鋪0%綠 化 率總 戶 數(shù)100價格一樓商鋪6000元/㎡，二、三、四樓分別為1500、1780元/㎡，五樓六樓1580和1680元/㎡41發(fā)展背景 發(fā)展商是華源藥業(yè)，是屬于半路出家類型的房地產(chǎn)開發(fā)商，華源世家是其第一個項目。42產(chǎn)品競爭力及小區(qū)周邊配套設施是老一代產(chǎn)品的代表。戶型：方正實用。規(guī)劃與布局：沿清河東路進行開發(fā)建筑：六層閣樓美觀、實用。配套：小區(qū)旁有幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場、銀行。43項目定位物業(yè)定位：中低檔項目 客戶定位： 周邊上班人員或當?shù)鼐用瘛?4銷售推廣策略分析售樓處設在小區(qū)對面，沒有特色，基本沒有做過廣告。45項目的優(yōu)劣勢：S（Strength優(yōu)勢）W（Weakness劣勢）全框架結構是最主要賣點；周邊新樓盤較少雙層隔音玻璃套型單一、面積過大沿街而建，購房者有疑慮物業(yè)管理不會太理想龍都小區(qū)地理位置河濱