【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 能和高品位，收費(fèi)合理，物有所值。（5）、住宅開發(fā)向規(guī)?；l(fā)展前幾年，阜陽市城市住宅開發(fā)數(shù)量發(fā)展過快，但開發(fā)規(guī)模偏小，目前阜陽市已有各類資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)100多個(gè)，而且外地大型房地產(chǎn)開發(fā)商不斷涌進(jìn)阜陽市場(chǎng)，建設(shè)了一批大規(guī)模的住宅社區(qū)，如匯鑫置業(yè)的水岸名苑、廣廈安康房產(chǎn)的西苑世紀(jì)名門、港利房產(chǎn)的港利綠園、義耕房產(chǎn)的麗晶佳苑、中聯(lián)房產(chǎn)的如意豪庭、環(huán)球房產(chǎn)的外灘國際新城等項(xiàng)目總占都超過300畝。規(guī)模較小，不但開發(fā)成本高，還引發(fā)住宅市場(chǎng)惡性競(jìng)爭(zhēng)、粗制濫造等問題。新時(shí)代住宅不僅要求戶內(nèi)居住舒適，有足夠的居住空間，功能設(shè)施齊全，還要有合理的銷售價(jià)格。房地產(chǎn)開發(fā)商只有通過大規(guī)模、低成本開發(fā)，才能滿足用戶的不同需求。阜陽市目前開發(fā)的水岸名苑、西苑世紀(jì)名門等開發(fā)建設(shè)規(guī)?；l(fā)展，形成新的住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，也促使開發(fā)商向規(guī)?；较虬l(fā)展。從阜陽市最近兩年的房地產(chǎn)市場(chǎng)上也能看出這一變化。（二） 可比性項(xiàng)目分析可比性樓盤與本項(xiàng)目對(duì)比可比性樓盤與本項(xiàng)目對(duì)比表樓盤名稱新大陸龍都小區(qū)蘇州家園華源世家棉織小區(qū)環(huán)宇新城地理位置＋○＋－－－建筑規(guī)模＋○＋－－－周邊環(huán)境＋＋＋－－－交通狀況＋－＋○＋－配套設(shè)施＋○○○－－（備注：“＋”表示優(yōu)于本案，“—”表示劣于本案，“0”表示與本案持平）。具體樓盤信息見表1——7。 阜陽市樓盤一覽圖港利綠園地理位置人民西路西延，西二環(huán)路規(guī)模類型沿街一層商鋪，小區(qū)內(nèi)普通住宅與復(fù)式相結(jié)合發(fā) 展 商阜陽港利房地產(chǎn)開發(fā)公司代 理 商上海施工單位連云港外貿(mào)建筑安裝工程公司交樓標(biāo)準(zhǔn)毛胚開工時(shí)間內(nèi)部認(rèn)購工程進(jìn)度已交付入伙時(shí)間占地面積M2建筑面積15萬m2綠 化 率38%總 戶 數(shù)一期約三百六十戶價(jià)格說明五層起價(jià)為1760元/ M2，三四樓為1980元/ M2 ，一二層復(fù)式2460元/ M2物業(yè)管理較為完善11發(fā)展背景開發(fā)商原為連云港建筑商，以雄厚的資金實(shí)力殺進(jìn)阜陽房地產(chǎn)市場(chǎng)。共分兩期開發(fā)，已取得后期開發(fā)土地使用權(quán)，但拆遷仍需一段時(shí)間。12產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力及小區(qū)周邊配套設(shè)施戶型：方正，面積在85平方米至250平方米，類型較多。建筑：外墻質(zhì)地不明，立面為色彩三段式，閣樓坡屋頂，有外凸窗，樓間距大于22米園林：園林的精華要義在首期開發(fā)中充分展現(xiàn)出來，梧桐大道，兒童樂園，園林景點(diǎn)等，號(hào)稱有近萬平方米園林。配套：二期設(shè)有游泳池、幼兒園、會(huì)所等，由于離人民路及潁州路較近，配套較為齊全，生活較為方便，公交較為發(fā)達(dá)。13項(xiàng)目定位物業(yè)定位：大型中高檔新一代社區(qū)形象定位： 都市綠色生活主題社區(qū)客戶定位： 前期以潁泉老城區(qū)居民為主14銷售推廣策略分析項(xiàng)目有一定的規(guī)模，并具備大面積的園林綠化，較其他項(xiàng)目有一定的優(yōu)勢(shì)，在項(xiàng)目推廣中，以“15萬平方米生活城”及“和風(fēng)景一起生活”為宣傳推擴(kuò)主題，以吸引的園林景觀和大規(guī)模社區(qū)規(guī)模為人們營造一種健康向上的生活，吸引較多急于改善居住條件置業(yè)者的目光。廣告以《潁州晚報(bào)》阜陽電視臺(tái)，為主要媒體，在千百意樓上做大型條幅宣傳。設(shè)有售樓處，有宣傳墻等；在內(nèi)部認(rèn)購時(shí)舉行各種活動(dòng)，為置業(yè)者送上實(shí)惠，雖然傳言有一定的貓膩，但取得了不俗的銷售業(yè)績(jī)。15項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)：S（Strength優(yōu)勢(shì)）W（Weakness劣勢(shì)）規(guī)模、園林景觀優(yōu)勢(shì)明顯；戶型多樣，設(shè)計(jì)較為合理，從85至250平方米不等，可選擇余地較大；一期低容積率較低，樓間距寬，五層半建筑占大多數(shù)；區(qū)位條件較好；營銷能力較好。嚴(yán)格來說，住宅建筑產(chǎn)品仍屬老一代產(chǎn)品；凸窗設(shè)計(jì)不到位；后期推廣受到敬賢山莊二期的影響；二期優(yōu)勢(shì)不大。地理位置南二環(huán)路新汽車站東，電纜廠西側(cè)規(guī)模類型中等規(guī)模，多種戶型，阜陽首家小高層帶電梯住宅發(fā) 展 商龍騰萬霖房地產(chǎn)開發(fā)公司義耕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代 理 商北京匯福行投資顧問有限公司施工單位南通益圣建設(shè)工程有限公司交樓標(biāo)準(zhǔn)毛胚開工時(shí)間內(nèi)部認(rèn)購 工程進(jìn)度已交付入伙時(shí)間占地面積70畝建筑面積6萬m2綠 化 率35%左右總 戶 數(shù)約300戶 價(jià)格說明小高層1460至1800元/ M2，多層1480至1980元/ M2 銷售進(jìn)度銷售率在60%左右物業(yè)管理21發(fā)展背景開發(fā)商原為阜陽當(dāng)?shù)亻_發(fā)商與黑龍江省開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)的一個(gè)高檔樓盤。土地使用權(quán)為2002年年底以掛牌方式聯(lián)合取得，由于銷售較好，該發(fā)展商曾考慮在潁南大道的南側(cè)進(jìn)行二期開發(fā)。22產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力及小區(qū)周邊配套設(shè)施本樓盤可稱得上阜陽樓盤新一代產(chǎn)品的典范。樓宇外觀淡綠色玻璃窗，配素色外墻，線條流利，以現(xiàn)代簡(jiǎn)潔明快的風(fēng)格為本，以自然與人的和諧關(guān)系為訴求，追求每個(gè)細(xì)節(jié)的盡善盡美。戶型：方正，面積在122平方米至250平方米，其中122至150多平方米有同一類型戶型，250平方米為復(fù)式大戶型。建筑：外墻質(zhì)感較好，立面為色彩三段式，屋頂及頂層復(fù)式的外觀設(shè)計(jì)使建筑有挺拔向上的感覺，較角凸窗使室外風(fēng)景一覽無余，樓間距大于22米，半封閉或陽臺(tái)。園林：下沉式中央園林廣場(chǎng)，蝶型園林布置有一定的新意配套：設(shè)有會(huì)所、大型商場(chǎng)，地上及地下車位充足。由于離人民路及潁州路較遠(yuǎn)，周邊生活配套還不太成熟，但同時(shí)可享受到經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)配套的方便，公交系統(tǒng)相對(duì)較差。23項(xiàng)目定位物業(yè)定位：阜陽乃至周邊地區(qū)在內(nèi)的高檔豪宅形象定位： 都市綠色生活主題社區(qū)客戶定位： 阜陽及周邊二次置業(yè)的高檔客戶24銷售推廣策略分析樓盤營造一個(gè)中等規(guī)模的高尚社區(qū)，周邊較為空闊，基本具備建設(shè)豪宅的條件，三面市政道路都較新，周邊經(jīng)過改造后外在形象較好，在項(xiàng)目推廣中，以“少數(shù)人的名門領(lǐng)地”及“阜陽樓市的里程碑”為宣傳推擴(kuò)主題，以吸引的園林景觀和精美的建筑為人們提供了豪宅生活典范，吸引較多有品味置業(yè)者的目光。由于是阜陽第一個(gè)上市的高檔樓盤，銷售前期廣告較為密集，廣告以《潁州晚報(bào)》阜陽電視臺(tái)為主要媒體，在主要道路或公共建筑物上都有大型廣告牌設(shè)置。設(shè)有售樓處，有宣傳墻等，LEGO較為明顯。在內(nèi)部認(rèn)購時(shí)舉行各種活動(dòng)，吸引了不少人的眼球，但取得了較好的銷售業(yè)績(jī)。由于戶型較大，總價(jià)較高，再加上阜陽首個(gè)高尚住宅，有一種“高處不勝寒”的感覺，因此，價(jià)格比開盤時(shí)略有下降。對(duì)同一樓層不同景觀的樓盤采取差額定價(jià)。25項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)：S（Strength優(yōu)勢(shì)）W（Weakness劣勢(shì)）改變阜陽多年房地產(chǎn)開發(fā)的傳統(tǒng)模式，突出一個(gè)“新”字；有較強(qiáng)的產(chǎn)品竟?fàn)幜Γ恍「邔邮状纬霈F(xiàn)在阜陽，也是阜陽唯一帶有小高層的住宅樓盤； 開工時(shí)進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購，消費(fèi)者信心不足，使價(jià)格上升受到一定的影響；價(jià)位策略失敗，致使購房戶信心受挫，影響銷售進(jìn)度；匯鑫二期水岸名苑地理位置潁河西路北側(cè)規(guī)模類型水岸名苑共22棟發(fā)展商阜陽匯鑫發(fā)展有限公司代 理 商自售施工單位阜陽四建等交樓標(biāo)準(zhǔn)毛胚開工時(shí)間內(nèi)部認(rèn)購 工程進(jìn)度銷售率達(dá)80%總占地面積530畝建筑面積㎡綠 化 率40%左右總 戶 數(shù)約724戶價(jià)格說明水岸名苑1560至2350元/ ㎡，個(gè)別水景單位高至4300元/㎡物業(yè)管理匯鑫物業(yè)管理公司31發(fā)展背景匯鑫發(fā)展有限公司一期敬賢山莊早在1999年就開始啟動(dòng)，以別墅為主。2003年先后開發(fā)匯鑫二期的西二環(huán)旁的錦繡、西城河旁的水岸名苑，滾動(dòng)式發(fā)展較為成功。32產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力及小區(qū)周邊配套設(shè)施外型為三段式色彩構(gòu)圖，水岸名苑的色彩明快一點(diǎn)，西二環(huán)路東側(cè)商住樓色彩較重。均為彩色馬賽克貼面。戶型：西二環(huán)路商住樓戶型面積在90平方米至110平方米，水岸名苑戶型面積在120平方米在140平方米之間，躍式結(jié)構(gòu)。兩處樓盤的戶型都比較單一，“滿充式設(shè)計(jì)”。建筑：內(nèi)部問題較多，主要有樓間距約在20米，距離小于其它樓盤；半封閉式陽臺(tái)封閉墻較高；填充墻材料較差，隔音效果差；兩房戶型設(shè)計(jì)公共空間過大，比例失衡；其它戶型有刀把型臥室；樓梯扶手質(zhì)量非常差；混合樓的出入口在處理上有失得當(dāng)，衛(wèi)生間為暗間。園林：西二環(huán)路混合商住樓一二層為商品市場(chǎng)，二層以上僅有小部分綠化，水岸名苑綠化主要體現(xiàn)在河岸的休閑廣場(chǎng)周圍。配套：設(shè)有會(huì)所、幼兒園、附送儲(chǔ)藏室，有小量車庫，目前公共交通仍不方便。 33項(xiàng)目定位物業(yè)定位：大型高檔物業(yè)小區(qū) 形象定位： 水岸住宅客戶定位： 以阜陽成功人士的客戶為主。34銷售推廣策略分析營銷中著力宣傳本樓盤是一個(gè)地理位置優(yōu)越、小區(qū)內(nèi)外配套齊全、生態(tài)環(huán)境較佳、物業(yè)管理先進(jìn)的大規(guī)模社區(qū)。由于樓盤距售樓處較遠(yuǎn)，設(shè)有售樓專車。樓書較為精美，多次在《潁州晚報(bào)》上做半版廣告，并在千百意外懸掛大型條幅。對(duì)同一樓層不同景觀的樓盤采取差額定價(jià)。S（Strength優(yōu)勢(shì)）W（Weakness劣勢(shì)）二環(huán)路以內(nèi)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；大社區(qū)東側(cè)水景環(huán)境較好；一期的成功開發(fā)，為二期的銷售創(chuàng)造了較好的條件。建筑外觀也是吸引客戶的一個(gè)重要方面。西二環(huán)路混合樓較為孤立；周邊配套跟不上；建筑方面問題也較多。35項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)：華源世家地理位置清河?xùn)|路南側(cè)規(guī)模類型三棟樓發(fā) 展 商安徽華源房產(chǎn)代 理 商自售建筑設(shè)計(jì)阜陽市勘察設(shè)計(jì)院園林設(shè)計(jì) 施工單位 交樓標(biāo)準(zhǔn)毛胚推出時(shí)間發(fā)售時(shí)間工程進(jìn)度已建兩棟入伙時(shí)間建筑面積15000㎡銷售進(jìn)度住宅90%商鋪0%綠 化 率總 戶 數(shù)100價(jià)格一樓商鋪6000元/㎡，二、三、四樓分別為1500、1780元/㎡，五樓六樓1580和1680元/㎡41發(fā)展背景 發(fā)展商是華源藥業(yè)，是屬于半路出家類型的房地產(chǎn)開發(fā)商，華源世家是其第一個(gè)項(xiàng)目。42產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力及小區(qū)周邊配套設(shè)施是老一代產(chǎn)品的代表。戶型：方正實(shí)用。規(guī)劃與布局：沿清河?xùn)|路進(jìn)行開發(fā)建筑：六層閣樓美觀、實(shí)用。配套：小區(qū)旁有幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、銀行。43項(xiàng)目定位物業(yè)定位：中低檔項(xiàng)目 客戶定位： 周邊上班人員或當(dāng)?shù)鼐用瘛?4銷售推廣策略分析售樓處設(shè)在小區(qū)對(duì)面，沒有特色，基本沒有做過廣告。45項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)：S（Strength優(yōu)勢(shì)）W（Weakness劣勢(shì)）全框架結(jié)構(gòu)是最主要賣點(diǎn)；周邊新樓盤較少雙層隔音玻璃套型單一、面積過大沿街而建，購房者有疑慮物業(yè)管理不會(huì)太理想龍都小區(qū)地理位置河濱