【文章內(nèi)容簡介】 二、寫字樓客戶調(diào)查分析表 年齡 30歲以下14%，3040歲占74% 資金取向 自籌資金82% 投資取向 自用90%，投資氣氛不足 認可度 公寓54%，寫字樓44%，商場無人認可 地理位置 100% 付款方式 按揭90%，一成首期60% 會所設施 閱覽室，游泳池，健身房、音樂茶室 商務服務 商務中心，公用大中小會議室，網(wǎng)絡 物業(yè)管理 代訂機船票，清潔洗衣，送餐服務 （以上數(shù)字摘自江蘇大廈客戶分析表） 分析：30至40歲的中小型公司經(jīng)營者構(gòu)成了寫字樓的主要購買群 體，大家選擇有良好發(fā)展前景的中心區(qū)寫字樓自買自用，在較 大的資金壓力下，按揭形式受到絕大部分買主認同，輕松無比 的一成首期市場呼聲很高。 三、寫字樓投資心理 投資，吸引炒家進場，將對寫字樓及公寓的銷售起來極大的促進作用，在申奧成功及年初加入WTO的影響下，投資漸漸回暖，投資者對物業(yè)品質(zhì)、前景的普遍認同會造成新一輪的投資熱潮，南華大廈將是這一輪熱潮中的佼佼者。 有前途、回報率高、風險低的項目是眾多房地產(chǎn)投資型買家的統(tǒng)一目標。而確定目標的最主要標準基本有兩條： ◆ 物業(yè)本身的軟件及硬件質(zhì)量要好。也就是說，既要有國際水平的設計、規(guī)劃，又要有過硬的建筑、裝修工程質(zhì)量，還要有完善的服務體系和完整的配套設施。 ◆ 分析物業(yè)的發(fā)展前景要樂觀。即目標物業(yè)所處的大環(huán)境與小環(huán)境都有繼續(xù)快速發(fā)展的可能，這樣才能蘊藏著巨大的升值潛力。而最為關(guān)鍵的就是優(yōu)越的地段，這種物業(yè)才能在未來的租售市場中立于不敗之地。 ◆ 在同一熱銷地段上，投資者們大都會選擇高檔物業(yè)。原因為：高檔物業(yè)收取的投資回報相對較高，尤其對于采用按揭貸款方式的購房者來說，不僅可以用租金還貸，還可取得部分凈收入。無論是長期租賃還是短期轉(zhuǎn)賣，投資回報都相當可觀。其二，中國經(jīng)濟的發(fā)展動向，包括即將加入WTO的趨勢表明，房地產(chǎn)的需求將會越來越大。據(jù)有關(guān)人士統(tǒng)計，甲級寫字樓需求近兩年內(nèi)增長有可能達到15%，而對于寫字樓及公寓租售市場來說，利好傾向最大的還是高檔物業(yè)。 　　 四、 高級公寓（CBD白領(lǐng)公寓）客戶分析 CBD白領(lǐng)工作節(jié)奏快，消費觀念超前，又有經(jīng)營頭腦，他們考慮安家置業(yè)的出發(fā)點是：工作、生活、投資三不誤。 CBD內(nèi)擁有龐大的購房群體，同時，由于他們的文化背景、教育背景、收入消費水準，以及工作環(huán)境、工作地點具有一定的特殊性。高效、快節(jié)奏地工作，同時又懂得該怎樣盡情地享受生活是CBD白領(lǐng)一個顯著的特征。這一特點決定了這一購房人群購房置業(yè)的一些行為特點。 首先是住房消費觀念時尚、超前。由于CBD內(nèi)企業(yè)和機構(gòu)身份的特點，CBD就業(yè)的白領(lǐng)階層大多受過良好的教育，在信息發(fā)達的當今社會，包括住房消費在內(nèi)各方面生活資訊，其獲取能力肯定是最強的。因此，他們更愿意接受時尚的消費方式。 其次是購房時最關(guān)鍵要考慮的因素是住房與工作的結(jié)合。CBD內(nèi)工作群體最顯著的特點是快節(jié)奏、高效率。這一群體在購房時，所有人都不能不考慮居住與工作便利的關(guān)系問題。在支付能力能夠保證的前提下，他們會選擇更接近CBD或交通便捷的區(qū)域安家。 再有就是CBD這些相對收入高的群體在購房時，有相當一部分人會考慮房產(chǎn)投資這一問題。由于國內(nèi)經(jīng)濟正處在上升期，加入世貿(mào)、政府加大CBD開發(fā)力度等因素，使許多人意識到在深圳，特別是在CBD范圍內(nèi)投資房產(chǎn)是一個良好的機遇。所以自購房，連帶投資考慮是CBD購房群體又一顯著特征。 從住房需求規(guī)律角度看，收入水平、消費觀念、受教育程度、工作就業(yè)環(huán)境等都是影響人們選擇住房的因素。 選擇在CBD核心區(qū)居住，房價會高一些，但生活、工作便利些，是以相對較高的房價換取交通和時間成本的減低。 目前，深圳CBD核心區(qū)內(nèi)樓盤普遍提供的是大戶型或超大戶型。說明此區(qū)域內(nèi)小戶型供應短缺，所能提供的必受歡迎，同時也反映了投資性買家近一年來數(shù)量猛增，具有CBD題材的物業(yè)其投資價值被普遍認可。 CBD是城市的經(jīng)濟核心區(qū)域。以信息業(yè)為主導的現(xiàn)代經(jīng)濟社會在不斷地改變著人們的工作和生活形態(tài)，改變著現(xiàn)代人的生活方式的同時，相伴而至的是就業(yè)者工作效率和工作節(jié)奏明顯加快，工作壓力不斷加大。在這一背景下，CBD就業(yè)人群中會有相當一部分比例的人考慮在就業(yè)地或臨近區(qū)域購置物業(yè)，以適應快節(jié)奏的工作，擺脫上下班奔波的疲憊。 對于有這樣需求的置業(yè)者，建議要明確“效率家居”為主導思想，依此安排自己的購房計劃。所謂“效率家居”就是住房要著重考慮工作和居家兩相便利，不以豪華舒適為選擇目標，以相對可接受的房價換取居住交通和時間成本的減低。 對于投資型的買家來說，則要明白“第一是位置，第二是位置，第三還是位置”這樣的投資準則，在購房時選擇越臨近中心辦公區(qū)的位置越好。購買此類物業(yè)，價格不應是主要考慮的因素，除位置之外，樓盤的品質(zhì)、檔次和物業(yè)管理的星級水準，決定了物業(yè)未來租金回報的水平。 五、 消費者定位 高級公寓消費者定位 身份識別 ◆在深圳過渡的國內(nèi)或國際大公司工作的高級經(jīng)理人 ◆ SOHO一族（自由職業(yè)者及設計策劃工作室） ◆ 充分認同該區(qū)域投資價值的投資人士 區(qū)域識別 ◆福田80%，其它區(qū)域20% 購買力識別 ◆ 手頭有十五至二十萬元資金 寫字樓消費者定位 身份識別 ◆ 來深五至十年，有一定經(jīng)濟實力的中小型私營企業(yè) ◆ 部分外地大機構(gòu)駐深圳辦事處 區(qū)域識別 ◆ 深圳本地中小型企業(yè)70% ◆ 外地及外地企業(yè)進駐深圳辦事處30% 購買力識別 手頭有五十萬元資金可調(diào)用 第二章 項目定位 一、 整體形象定位 二、 使用功能定位 三、 目標客戶定位 四、 戶型定位 五、 價格定位 六、 租售比例定位 一、南華大廈整體形象定位 支持點二、寫字樓形象定位 區(qū)域形象 NCBD為CBD周邊區(qū)域，隨著深圳市中心區(qū)的逐漸完善西移，深圳市車公廟、農(nóng)科中心——中心區(qū)一級輻射區(qū)域的寫字樓物業(yè)亦跟隨水漲船高。創(chuàng)展中心的熱銷、世貿(mào)中心大樓的高潮使這個區(qū)域的寫字樓一棟又一棟拔地而起，形成了深圳又一壯觀的西部寫字樓組園：N—CBD組團。 CBD的影響將輻射NCBD區(qū)域，并帶動其共同發(fā)展，這一點不容置疑。NCBD距離CBD不超過五分鐘車程，路路暢順，交通出行極其便利。在強大的市政配套下，CBD內(nèi)寫字樓檔次高、租金高、面積大、價格高，跨國公司、國內(nèi)大型集團公司、各地政府辦事處、金融、證券平分寫字樓天下，人數(shù)者眾的中小型通訊、網(wǎng)絡、貿(mào)易公司被排除在外，注重企業(yè)形象的公司必定會將目光轉(zhuǎn)向N—CBD區(qū)域。 規(guī)劃形象 ——更注重生態(tài)、更注重健康的SHARE模式，與其它寫字樓相比，share型寫字樓更重視項目的景觀資源、公用空間、溝通交流空間及建筑本身綠色生態(tài)概念。確保用戶在健康、優(yōu)良、人性化的寫字樓里辦公。 南華大廈為典型share型寫字樓： ◆ 豐富的景觀資源 綠色景觀：高爾夫花園，東?；▓@ 藍色景觀：香蜜湖水上樂園、深圳灣 ◆ 大面積公共空間 c) 首層架空綠化 d) 大面積門前廣場 e) 裙樓二至四層600平米中空大堂 f) 五至十二層每層兩個空中花園 g) 十三至二十五層每層四個空中花園 ◆ 規(guī)劃共享空間 會議中心：設計大、中、小三種會議室，租用戶租用。 h) 大會議室一個（500平米左右） 作為客戶新聞發(fā)布、公司會議、產(chǎn)品發(fā)布場所。 i) 中會議室1個（100150平米） 可容納十五至二十人，供租戶租用。 j) SHEAE會議廳 隔層設計一個（無空中花園層），裝修酒吧及咖啡座兩種風格，設智能卡進入，進入SHARE會議廳可打服務電話點咖啡或酒水，SHARE廳不設任何服務人員，由智能卡計時，飲品以現(xiàn)金形式付帳。 k) SPORT（運動）豪華運動會所 接駁申奧成功重大利好消息，運動概念成為地產(chǎn)最新概念。大層二十六層為規(guī)則豪華會所，面積近二千平米，會所內(nèi)全部為運動設施，向CBD中心區(qū)域全面開放。 內(nèi)設：健身房、羽毛球、乒乓球室、桌球室、桑拿室及休閑咖啡廳。 經(jīng)營方式：智能卡經(jīng)營，寫字樓SHARE廳里設自動售卡機，會所全采用刷卡計費形式，滿足大廈智能形象。 推廣主題 二、公寓形象定位 總體定位 ——CBD高級白領(lǐng)公寓，貼近CBD，為CBD高級白領(lǐng)度身訂做的小面積高級商務公寓單位。 形象定位 效率 CBD高級白領(lǐng)公寓提供全商務裝修。包括：復合木地板、中央空調(diào)、電視、電視機頂盒、高級浴室系列、寫字臺、衣柜、席夢思。 時尚 全商務裝修務必請專業(yè)裝修設計公司設計，確保時尚裝修感覺。及商務、家居兩種感覺。如床可自由收放、廳內(nèi)有明顯的區(qū)域分隔等新概念商務家居感覺。 （裝修標準：500元/平方米） 科技 ◆ 三網(wǎng)合一：三網(wǎng)合一已于近期簽下合同，作為三網(wǎng)合一的發(fā)源地——天安數(shù)碼城，南華大廈將成為深圳首家三網(wǎng)合一智能性大廈。 ◆ VOD機頂盒互動點播系列，實現(xiàn) — 家庭大戶室（股票買賣隨意） 深圳股民最感興趣的，可能是把大戶室搬到自已智能化的家中，進行證券信息處理，還具備查閱新聞信息、