【文章內(nèi)容簡介】 和交通不便有外移跡象，據(jù)報道中關村現(xiàn)有80%的企業(yè)不在注冊地辦公。但我們相信在加入WTO后，以中小高科技企業(yè)為主流的客戶群將支撐中關村寫字樓物業(yè)數(shù)量和質(zhì)量的進一步提高。 CBD地區(qū)：隨著中國年底加入WTO以及2008年申奧成功，類似摩托羅拉、惠普這樣的大型外國公司出于本地化的需要，將成為CBD地區(qū)寫字樓主要買家之一。但我們更愿意相信諸如中央電視臺和北京電視臺這樣的中資機構的東移，才是CBD地區(qū)超越中關村地區(qū)和金融街地區(qū)的“發(fā)動機”。 金融街地區(qū)：金融機構和電信通訊行業(yè)等傳統(tǒng)行業(yè)是金融街地區(qū)需求的主流，并表現(xiàn)出穩(wěn)定增長的態(tài)勢。我們相信中國的發(fā)展必須依靠中國的大型企業(yè)、機構的騰飛，從這一點上來說，金融街地區(qū)在經(jīng)歷了低調(diào)、穩(wěn)健、奮起的“陣痛”之后，必將顯示出應有的魅力。 最近一直有媒體在討論CBD、金融街和中關村誰是“第一商圈”？通過上述分析，我們認為已經(jīng)回答了這個問題。因為一個無法否認的事實是：中資機構無論是過去、現(xiàn)在還是將來，都將是支撐北京寫字樓市場的主流力量。 潘石屹：潘石屹（北京紅石實業(yè)有限公司董事長） 2001北京地產(chǎn)黃金周總裁峰會實戰(zhàn)創(chuàng)新論壇 2001615 9:29:00５月２５下午日在北京市政協(xié)會議中心二層會議廳，２１世紀中國房地產(chǎn)北京總裁峰會準時召開。 出席此次會議的來賓有：搜房資訊有限公司ＣＥＯ莫天全先生；萬通集團董事局主席馮侖先生；北京紅石實業(yè)有限公司董事長潘石屹先生；北京華遠房地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強先生；香港中原物業(yè)顧問有限公司（中國區(qū)）董事、總經(jīng)理黃雄先生；大連萬達集團董事長王健林先生；北京晚報黨組成員，北京晚報總編輯肖培先生；香港金馬（中國）有限公司董事、副總經(jīng)理馮佳女士。 潘石屹（北京紅石實業(yè)有限公司董事長） 謝謝大家，把我們具體做過的事情給大家談一談。這里面可能有好多我們走過的一些彎路，碰到的一些危機怎么處理的。在管理上面的問題，包括管理上面出現(xiàn)的問題，我想提出來大家一起分享一下。在他們講的時候，在頭腦當中構思了一下，準備１９９２年６月份開始講起，結果我發(fā)現(xiàn)馮侖走了，這個東西沒有給我作證、捧場，我想把時間放到１９９７年，我從１９９７年開始講起。 １９９７年我們剛剛開始做了現(xiàn)代城，做了現(xiàn)代城的時候，我跟馮侖分家了，離開萬通，成立紅石公司，做了現(xiàn)代城這個項目，正好有一個朋友林潔剛剛在下面。在做的過程這塊地大概有八公頃的地，大數(shù)就是５０萬平方米，我們開始拆遷、規(guī)劃、設計、建設。在建設的過程當中，到了１９９８年我們就開始銷售。銷售過程當中整個上半年銷售得非常不好，任何一個項目不可能是一帆風順的，前面一定會碰到這樣一個困難的時期。碰到困難的時期大多數(shù)人失去信心，覺得這個項目肯定是一個糟糕的項目，我當時看地理位置不好?，F(xiàn)代城這個項目在９８年銷售過程當中整個上半年銷售得非常不好，到了９８年的冬天的時候，情況并沒有多少好轉(zhuǎn)，這時候整個的銷售人員情緒比較低沉，北京馬上下了一場雪，我們的銷售總監(jiān)金懷蘭提了一個建議，潘總你到北京做了這么多年房地產(chǎn)，房地產(chǎn)像莊稼一樣，是有時期的，冬天的，貓冬，天氣熱沒銷售動，天氣冷還銷售什么。我對金總就非常生氣，銷售人員本身大家沒士氣，快散了，你作為銷售總監(jiān)貓著過冬，銷售是沒有周期性的，他們幾位講反周期，我說沒有周期。盡管外面的天氣，北京的天氣很冷，每一個銷售人員在心里面燃起一把火，就是要有熱情。緊接著下了一場雪，這時候我已經(jīng)接近權利，所有該拉的投資全拉了，對我信任該投錢都投了，銀行該拉的貸款也都拉了，這時候憑我的能力再要增加投資，再要增加精力已經(jīng)不可能的，唯一的出路就是銷售，如果銷售打不開，這個盤肯定是糟糕的盤，我想做一個好人就做不成一個好人了，我估計我的信譽會受到非常大的打擊。到９８年年底的時候，我們就調(diào)整一下我們的制度。第一個要讓大家有熱情，任何一個制度好還是不好，最關鍵大家對這個制度要有信心，要對樓盤有信心，要對公司有信心，我覺得這個是最關鍵的。這時候我主要進行宣傳股東了，第二個我們實施了管理的辦法。 最近別人問我，為什么銷售這樣好，有沒有一個葵花寶典，我說葵花寶典就是末位淘汰制，這是特別簡單的一個末位淘汰制把我們的隊伍劃分六個小組，六個小組提出來不管銷售人員是城市戶口也好，農(nóng)村戶口也好，是老年人也好，中年人也好，還是年輕人也好，是男是女我不管，只要愿意勤奮的工作，愿意給我們做出貢獻，你就可以進入我們這個制度，并且在這個制度上面隨著末位淘汰制可以不斷上升進去。賽季三個月一個賽季，小組長最后一名淘汰出去，第一名的銷售人員四萬塊錢的獎金以外，自動成為銷售副總監(jiān)，就是銷售組的組長這樣一個角色。這個制度在９８年實施了一年時間，到最后的兩三個月時間不錯，銷售額記不清楚，兩點幾個億還是三個億記不清楚，從一個樓盤沒有多少銷售額，一下在兩三個月的時間到了兩三個億的銷售額也還算是可惜的事情，對待整個現(xiàn)代城來說是一個非常重大的轉(zhuǎn)機，對我來說心里面的壓力會比較輕一點。這樣一個銷售額，加上政府各種款這點銷售額比起我們的支出是非常非常少不得。總結的經(jīng)驗就是我們實施的末位淘汰制還是可行的，盡管下面的員工可能對我有一些意見，還是可行的。到了９９年，我們繼續(xù)實施末位淘汰制，末位淘汰制在實施過程用了一些經(jīng)驗，加大力度。為了讓淘汰下去的員工無條件淘汰下去，讓優(yōu)秀的員工無條件上來，每隔三個季度我們租大會議室吃一頓飯，給他獎勵，做一個像計劃體制年代的獎狀發(fā)給他，再一堆現(xiàn)金發(fā)給他，當時讓他升成銷售副總監(jiān)，整個公司大概翻了五番，提成也提高了，刺激了幾個周期，效果還不錯。一直到了八月份，銷售額急劇上升，我也放松了，我說我要到一個比較情景的地方，讓自己徹底放松，我上珠穆朗瑪峰去了一趟。下來第二天，我們蔡總精品家園開會，坐到桌子旁，童源告訴我，潘總你的銷售人員全被挖走了，我說怎么可能，銷售人員怎么全被挖走，我說童源你別瞎造謠，我們的蔡總，讓我在主席臺上發(fā)言，我說了幾句話以后，總經(jīng)理呼我，情況有變，請速回電話，我說了幾句話給蔡總場沒碰好，回到現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)銷售副總監(jiān)不見了，站在路口傻呵呵等，銷售人員從西大望路口出現(xiàn)，好容易出現(xiàn)一個，我問你們到哪兒去了，第一商城的蘇總給他們叫過去，給他２３萬，２３萬是現(xiàn)金嗎，是現(xiàn)金支票？現(xiàn)金支票給我老公現(xiàn)在到銀行提前去了。簾什么東西沒有，簽了一份協(xié)議，如果這個人不過去從現(xiàn)在城不到第一商城雙倍返還，又過來一個給２１萬，給了多少錢，最后一個問１８萬。把你們留住，我們現(xiàn)在項目整個的進展非常好，我們的前景是光明的，如何如何地好，你們留住，第一商城打官司的事情由公司出面，錢原封不動還給人家，如果他要雙倍的返還沒有這個道理，我們跟大家大公司，如果我們輸，不要你承擔損失，由公司承擔損失。談完之后這些銷售員動心了，不讓吃飯，連夜談，談到一點鐘，他說行基本上差不多，回家跟家里人商量商量，因為錢都是家里面人帶走了，我說行，這個問題工作關系扯成家庭關系，給你老公跟家里面爸爸媽媽商量商量，我最大的失誤，出去以后蘇總開著奔馳車接走了，所有的談判全都劃成泡影，我們坐在辦公室，等著呀，我一看肯定糟糕了，等到凌晨三點鐘有幾個銷售員叫過來咱們連夜任命吧，ＢＰ呼我干什么，銷售員說為什么呼，趕到辦公室，宣布你已經(jīng)任命成副總監(jiān)了，好長時間競爭不起來，半夜三點鐘競爭起來任命成副總監(jiān)，我叫了幾個朋友，這幾個朋友在這個會場上，你們新聞媒體怎樣能發(fā)生這樣的事情，這幾個朋友說算了算了，忍了這口氣，肯定管理上有問題，我們幾個人不給你報道了，這個事情算過去了，這口氣吞下去，不要把現(xiàn)代城的丑聞暴露出來，越想越不對，我是人生情緒最沮喪的一天，同學你在北京聽說做得不錯，好容易來看你，我說能不能明天吃飯，這幾個同學不高興，從甘肅跑出來，中學同學好幾天沒減免，吃飯，喝酒，我碰到一件特別困難的事情，讓別人把我人挖走了，對他們來說這個事情跟他們很遙遠，中學同學感情更深，根本不理，吃飯喝酒，喝到十一點半到辦公室，應該把這個事情的真相告訴大家，我就寫了一封信，這封信寫完以后起一個題目，題目家丑不怕外揚，現(xiàn)代城四名副總監(jiān)被高薪挖跑了，把這封信凌晨三點鐘寫完，回到家越看這封信情緒越低落，特別沮喪，在這種情況下，寫出來的信特別沮喪，給員工一點信心，我就回到家里面我寫了一段話，現(xiàn)代城的員工無論何時何地，無論成功還是競爭對手的挑釁，我們都不要忘了做人的準則，不要忘了責任，不要忘了幾千名客戶對我們的企盼，還寫了一些鼓足勇氣的話，發(fā)出去，報社說不能發(fā)，罵人家的信不能發(fā)，后來我說必須得發(fā)，就不惜代價的。北京青年報，晨報，精品購物，同時把這封信用廣告的方式登出去，這個事情引起軒然大波，對方開了新聞發(fā)布會，中央電視臺經(jīng)濟半小時做了兩個半小時的報道，北京特快報道了四次，其它的報紙雜志不斷報道這樣一件事情。得出的結果就是，從一個比較沮喪的心理狀態(tài)出來了，對提高現(xiàn)代城的知名度還是有好處的，事后有好多人問我，你為什么會這樣做呢？９７年我老婆生孩子，我到香港去沒事干，看電視，電視放克林頓和萊溫斯基的事情，我就覺得克林頓事先承認就可以了，老不承認，結果搞得全世界的人關心這件事情，最后的結果四條罪狀都是當時不承認的，所以我覺得面對一個媒體時代應該是坦誠的，知道多少說多少，媒體和公眾都是可以理解的，越是躲躲藏藏這個東西是非常不好的。這封信寫完以后，我們非常緊張，我們的律師給我們公司打電話，這封信寫得非常不好，如果是一旦挖走的２３個銷售員藏上一個月時間不露面，這封信點名第一商城，誣陷他，銷售員沒有到第一商城，沒有想到，我要把我知道的事情告訴大家，我要毫無保留告訴大家。這件事情對我們現(xiàn)代城的知名度和銷售額的提高還是有好處的。，１８億人民幣銷售額，對我們項目公司我們紅石公司沒有開發(fā)權，一年十幾個銷售額也是不小的數(shù)字，也非常感謝第一商城可能給我們被動做了一個廣告。 第二件事情，為什么要讓任總這邊來呢？我們做第二個項目，現(xiàn)代城第二部分，我們就起了soho現(xiàn)代城。為什么起soho現(xiàn)代城？可能跟今天創(chuàng)新有關系。我們應該有一個大畫面，應該有一個方向感。這個社會在農(nóng)業(yè)的時候，生產(chǎn)的組織方式是一家一戶的組織方式，這樣的話對應房子的功能一定是多元化的，房子既可以住又可以招待客人，有可以做飯，又是儲藏，又可以養(yǎng)雞養(yǎng)鴨做豆腐，這個房子是多元化的。第二個，工業(yè)文明的房子特征標準化專業(yè)化精細的分工，亞當斯密說生產(chǎn)一個大頭針分十幾道工序，對應的房子也是精細的分工，工廠就是工廠，工廠不能住，廠房就是廠房，車間就是車間，住的分了多少個品種度假村，飯店、公寓，住宅，各種各樣的分工。在工業(yè)文明的時候有工業(yè)文明特定的房子。對于新經(jīng)濟，房子應該是什么樣的變化？功能的多元化，邊界的模糊化，是信息時代的特征，搜狐是居家辦公。更多的亞馬遜的商場在哪兒？亞馬遜的商場營業(yè)額非常大，它的磁盤到底放在什么地方，硬盤放在什么地方，服務器放在什么地方，無所謂，放在倉庫里也行，放在美國也行，放在中國也行，網(wǎng)絡讓整個空間和時間模糊化。搜狐有一大段故事，包括從法國的建筑師得到消息，到美國看，看日本就提出搜狐現(xiàn)代城的概念，新經(jīng)濟不斷往外跑，取回來的經(jīng)就是搜狐，搜狐不是一個名詞，而是標志著一個房地產(chǎn)功能的多元化。另外個性化，標志著未來的房子一定是個性化的，服裝原來穿西服和中山裝，未來是多種多樣的。在我們前面現(xiàn)代城前面有２２萬平方米，原來是寫字樓，最后不得不改成搜狐三成做成個性和的住宅。有人逼得沒辦法，因為做房地產(chǎn)有好多制約的條件，４２米乘４２米也是一個其中的制約的條件，長寬４２米乘４２米。搜狐做完不但思考做出這個產(chǎn)品來。做完產(chǎn)品把房地產(chǎn)界大哥大，房地產(chǎn)界老師把任老師請過去看，他說這個房子糟糕透了，這個房子應該炸掉，這個房子沒有好的地方，說完以后就回去了，按照他說的一些問題給我們開會研究怎么解決，任總的工作方式非常認真，回去以后給我寫了一萬多字的信，任總是一字一句寫出來了，在各種場合下，任總這個一萬多字信，寫信題目是朋友之間的交流，字溫和，里面字是充滿火藥味，副標題潘總帶我看樣板間。兩個記者采訪我，你單獨把任總這封信登了，兩個記者說不行的，等有正反兩方面的意見才熱鬧，只登任總信沒意思，非寫，我說采訪得了。任總是２４號給我了，給許曼２３號，我說任總怎么先給媒體不給我，在上海碰到，我跟任總說，任總我對你有意見，給我信不先給我，給北京青年報的許曼，給日本偷襲珍珠港，打前先宣戰(zhàn)，先偷襲珍珠港，半個小時以后才給美國宣告。給秘書炒魷魚了，逼我沒辦法，用一天一夜的時間給人總寫了回信。我一開始比較土，因為任總在這封信上面提出一個觀點，我是二道販子，這個東西不干實事，任總菜農(nóng)，勤勤懇懇建的房子好，種的蔬菜全是綠色的，得經(jīng)過二道販子才能賣出去，他就有了這樣一段話，我就寫了二道販子給菜農(nóng)的回信。寫完以后，我跟任總這樣一種交情雙方都應該能夠教授了，我們公司人不干，這顯得我們太土，又二道販子又菜農(nóng)，非得起比較洋一點的名字，我想了半天，今天講的題目差不多一樣，題目叫創(chuàng)新是需要勇氣的。副標題我還是覺得二道販子給菜農(nóng)的回信不錯，副標題是二道販子給菜農(nóng)的回信，最后給郭海峰和許慢，郭海峰全登出去，許慢挑選了一些。這樣的爭論和討論也是挺有意思的，在北京的房地產(chǎn)界基本上存在著三個階段。 應該說，在９５年年底之前，房地產(chǎn)發(fā)展商見相敬如賓，這個總，董事長，一介紹趕緊鼓個掌，給一個面子，都是這樣的，誰也不惹誰，說話的時候，沒有任何直接傷害，也沒有任何思想的交流，沒有任何的碰撞，對產(chǎn)品的提高我認為是不利的。 第二種階段開創(chuàng)你說我，我說你，都說自己的好，任總說的華庭家園好，你這個東西不行，我寫了我的好你不行。第二個階段，唇槍舌彈的。雙方心里面憋足了勁，相互之間滅了勁。到了這個階段，最近一兩年時間，我覺得我們之間的交流可以用很平和的語言，用很專業(yè)的語言，也可以用很激烈的語言，大家的心態(tài)都是一個平和的心態(tài)。我常常給馮主席和任總說，這種交流是非常必要的，只有我們放在一個平和的心態(tài)，不要太注重對方的語言，對方如何說什么，如何說什么，我們注意實質(zhì)性的東西。這樣房地產(chǎn)的行業(yè)才能進步，才能夠生產(chǎn)出來好的產(chǎn)品。這可能是我們碰到第二個 回過頭來有好多人說是炒作，上一次我跟任總到了廣州去以后，結果當天的報紙上一個整版，任志強是誰，潘石屹的托，任中及其不高興，上來發(fā)言，我不是潘石屹的托，我是中國房地產(chǎn)第一大公司，不管怎么樣，在這樣的過程是信息傳遞的過程。咱們到法國去以后，有好多大的廣場，廣場就是吃完飯沒事干，抽個煙，喝一杯咖啡，政治的問題，藝術、建筑、宗教各方面的都可以爭論和炒，爭論和吵的人在提高，旁邊聽的也是提高，這個時代缺少思想的東西，不是具體做，具體做施工隊把房子建起來。在座上沒有做一磚一挖瓦，孔子和孫中山研究制和行的東西，制是思想的東西，把問題想明白才能做好，制難行易，你想清楚問題是非常難的，做問題是比較簡單的，而不是倒過來，房地產(chǎn)要進步應該是各個方面的交流和碰撞，包括今天這樣一個會議。 訪談：現(xiàn)代城