【正文】 課題，我稍微做了一下改動(dòng)，因?yàn)?，我覺(jué)得大會(huì)給我的是一個(gè)營(yíng)銷策劃廣告，這個(gè)方面，可能會(huì)比較窄一點(diǎn)，因?yàn)閺V告畢竟是整個(gè)房地產(chǎn)的一部分，而對(duì)我們公司來(lái)說(shuō)，其實(shí)我們的專長(zhǎng)應(yīng)該是個(gè)比較系統(tǒng)的策劃。當(dāng)然，我想我講的最精采的，一定是我們最熟悉的，最拿手的。 我的題目是準(zhǔn)確定位、提升價(jià)值、創(chuàng)新品牌，房地產(chǎn)系統(tǒng)認(rèn)識(shí)。為什么我沒(méi)有說(shuō)全程策劃、營(yíng)銷策劃、發(fā)展策劃，那么，我覺(jué)得這些都有人說(shuō)過(guò)了，我們我們更準(zhǔn)確一點(diǎn)應(yīng)該說(shuō)系統(tǒng)策劃，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目我們應(yīng)該怎么樣把它做好，其實(shí)不僅僅是一個(gè)廣告策劃，也不僅僅是一個(gè)營(yíng)銷策劃，我們需要很系統(tǒng)的做。這個(gè)策劃其實(shí)我總結(jié)12個(gè)字，準(zhǔn)確定位、提升價(jià)值、創(chuàng)新品牌，這里頭定位就是我們做什么產(chǎn)品，提升價(jià)值就是這個(gè)盤你怎么賣出去，怎么變現(xiàn)，創(chuàng)新品牌你這個(gè)企業(yè)能不能持續(xù)，產(chǎn)品能不能持續(xù)，所以我這12個(gè)字，應(yīng)該說(shuō)是對(duì)我們策劃工作的一個(gè)我認(rèn)為是比較準(zhǔn)確的一個(gè)概括。 那么，在講策劃開(kāi)始之前，在座可能很多是發(fā)展商，我會(huì)問(wèn)大家，你們現(xiàn)在發(fā)展商想什么問(wèn)題？說(shuō)實(shí)話，我自己做過(guò)發(fā)展商，每天和發(fā)展商打交道，所以說(shuō)，你們發(fā)展商想什么東西，我都知道，因?yàn)槲乙蚕脒^(guò)，但是你們沒(méi)想到的東西，我們都想到，因?yàn)槲覀冏龅墓ぷ鞅容^全面。因?yàn)橹袊?guó)這兩年或者未來(lái)五年將是中國(guó)房地產(chǎn)比較興旺的五年，在今后五年，我們能不能夠做大、做好，我看是非常關(guān)鍵的。那么怎么樣去做發(fā)展商，怎么樣去做好項(xiàng)目，我想這幾個(gè)問(wèn)題應(yīng)該是我們每一個(gè)發(fā)展商面對(duì)房地產(chǎn)的時(shí)候是要考慮的：第一個(gè)資金往哪兒投，我有錢，做什么東西，這個(gè)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)在哪里，要尋找機(jī)會(huì)；第二是設(shè)計(jì)的依據(jù)，那就是買家的要求，產(chǎn)品做什么；第三就是利益大，獲利大，風(fēng)險(xiǎn)低，房地產(chǎn)的一個(gè)最大特點(diǎn)就是投資大、風(fēng)險(xiǎn)高，但是利潤(rùn)回報(bào)也高。那么我們能不能夠找到投資又不太大，但是，利潤(rùn)又比較高，風(fēng)險(xiǎn)又不太高，當(dāng)然這個(gè)東西沒(méi)有絕對(duì)的，但是 我們確實(shí)要考慮這個(gè)東西，沒(méi)有一個(gè)老板想投10億賺2個(gè)億的，都想賺很多的錢。那么是造產(chǎn)品還是造企業(yè)，我這個(gè)里面說(shuō)的有點(diǎn)抽象一點(diǎn)，我用例子來(lái)給大家說(shuō)明： 第一個(gè)例子，大家可以看到，我們最近正在做一個(gè)事，這個(gè)月應(yīng)該可以完成了，我們用了9個(gè)月的時(shí)間，引進(jìn)香港泰國(guó)地產(chǎn)和廣州報(bào)業(yè)集團(tuán)合作，那么這個(gè)項(xiàng)目是很大的，廣州報(bào)業(yè)集團(tuán)是廣州，也是中國(guó)盈利最好的一家報(bào)紙，他一年的廣告收入是8—9個(gè)億，其中房地產(chǎn)廣告是7個(gè)億，每年的利潤(rùn)都是一兩個(gè)億的?，F(xiàn)在廣州市有一塊很大的地去交給他開(kāi)發(fā)，這個(gè)地在廣州天河中心，唯一留下的一塊寶地了，5萬(wàn)平方米，市長(zhǎng)要他建一個(gè)廣州報(bào)業(yè)文化廣場(chǎng)，開(kāi)始建的面積是24萬(wàn)平方米，廣州報(bào)業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)就說(shuō)，我要建廣州最好的，那么他們看了很多香港的大型物業(yè)、寫字樓，后來(lái)選定了泰國(guó)廣場(chǎng)，我要做一個(gè)泰國(guó)廣場(chǎng)這樣的那么高標(biāo)準(zhǔn)的，他們?nèi)チ藢⒔?0次泰國(guó)廣場(chǎng)，每天經(jīng)常去看，越看心里越?jīng)]數(shù)了，他發(fā)現(xiàn)泰國(guó)廣場(chǎng)不僅僅是它的造型漂亮，它的建筑魁梧，原來(lái)它的經(jīng)營(yíng)，它的里頭的很多東西他是不會(huì)的，怎么去組合商家，他里頭既有商場(chǎng)、有寫字樓、有五星級(jí)酒店，怎么去經(jīng)營(yíng)、怎么去管理、怎么去開(kāi)發(fā)，他不懂，他做報(bào)紙是一流的，做廣告是一流的，這個(gè)不行。他們就很希望找泰國(guó)地產(chǎn)和他們合作，正巧我們是泰國(guó)地產(chǎn)的顧問(wèn)，我們就把泰國(guó)引進(jìn)來(lái)了。泰國(guó)地產(chǎn)是一個(gè)英資財(cái)團(tuán)，他們很保守的，因?yàn)橛?guó)人是很保守的，但是很保守并不等于他做不好屋，英國(guó)人的保守只是他的謹(jǐn)慎，當(dāng)初在泰國(guó)是做鴉片的，后來(lái)沒(méi)有鴉片做，100年前，那么現(xiàn)在他在香港有很多很好的地，他有很多大的物業(yè)是非常成功的，泰國(guó)城、泰國(guó)廣場(chǎng)在香港都是非常知名的，但是他們的研究，他們對(duì)項(xiàng)目的考慮是非常謹(jǐn)慎的，因?yàn)樗麄円淳筒蛔?，一做就一定要成功，所以我們引到廣州的時(shí)候，其實(shí)他們?cè)诳紤]，97回歸以后，他們當(dāng)時(shí)也不看好大陸，他們把集團(tuán)準(zhǔn)備移到國(guó)外去，后來(lái)看過(guò)了幾年，97回歸并沒(méi)有影響香港。他們又想回來(lái)了，他們回來(lái)的目標(biāo)呢？第一是上海，第二是深圳，因?yàn)樯虾Ｊ侵袊?guó)經(jīng)濟(jì)的中心，深圳每天有二十多萬(wàn)人香港人到深圳，所以他們沒(méi)有把廣州算在第一選擇。那么，我們請(qǐng)他來(lái)的時(shí)候，他還在考慮，廣州行不行呢？好，這個(gè)研究就很重要了，我們9個(gè)月花了大量的時(shí)間，幫他論證廣州的經(jīng)濟(jì)地位，廣州和上海比，廣州和深圳比，最后我們給他一個(gè)很深的印象，廣州它是珠三角洲的中心，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)最活躍的地區(qū)的中心，不得了。最后，他也接受到廣州來(lái)了，那么也同意我們的分析報(bào)告，但是他的總經(jīng)理并沒(méi)有這么簡(jiǎn)單，他派了他各個(gè)城市的經(jīng)理到廣州來(lái)考察，再把我們的報(bào)告送到英國(guó)最權(quán)威的顧問(wèn)公司去進(jìn)行審核，當(dāng)然，我們不怕他，英國(guó)怎么去審核我們的數(shù)據(jù)呢，所以，最后他也同意了。那么，剛才看到了幾個(gè)照片，他們已經(jīng)決定了，在廣州做了，這邊是泰國(guó)地產(chǎn)的主席，現(xiàn)在白頭發(fā)的是這個(gè)項(xiàng)目的總經(jīng)理，女的是廣州報(bào)業(yè)集團(tuán)總編，他們簽意向書。他們英國(guó)人有個(gè)特點(diǎn)，到現(xiàn)在為止這個(gè)月就要簽正式合同了，他們所有的工作僅僅是一些意向書，就是林市長(zhǎng)接近他，中間那個(gè)瘦的就是，高高的就是我們公司的董事長(zhǎng)了，他是香港人，這個(gè)項(xiàng)目搞下去。這個(gè)項(xiàng)目就是廣州日?qǐng)?bào)自己報(bào)道，40億港幣投資標(biāo)志性建筑。 這個(gè)項(xiàng)目這個(gè)月要正式簽合同，如果成功的話，它將是廣州開(kāi)放改革以來(lái)最大的一個(gè)引進(jìn)外資的地產(chǎn)項(xiàng)目。做了以后發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)越來(lái)越多了，正巧中國(guó)年底要入關(guān)了，入關(guān)了以后，香港的這種名牌就不用打高稅了，還有一個(gè)機(jī)會(huì)，李嵐清副總理最近去了深圳了以后，告訴李長(zhǎng)春書記說(shuō)，廣州要學(xué)上海，要做大商業(yè)，不要搞那些小的東西，要學(xué)華聯(lián)，那么李長(zhǎng)春書記就批這個(gè)指示給廣州市市長(zhǎng)，還有深圳市市長(zhǎng)，要這兩個(gè)城市帶頭做大商業(yè)，這個(gè)大商業(yè)一出來(lái)，好辦了，又入關(guān)，又大商業(yè)，跟著中國(guó)還有一個(gè)申奧成功，多少香港人要來(lái)到廣州去。那么這個(gè)機(jī)會(huì)確實(shí)都被他抓住了，那么廣州又要重新崛起，不要落后給上海，再加上他的實(shí)力，我們覺(jué)得這個(gè)項(xiàng)目一定可以成功。所以，我們說(shuō)房地產(chǎn)抓機(jī)會(huì)，但機(jī)會(huì)怎么來(lái)？需要研究，需要去慎重的考察，而不是那么簡(jiǎn)單。 第二個(gè)，也是我們經(jīng)常遇到的問(wèn)題，我們現(xiàn)在做地產(chǎn)，往往會(huì)怎么樣？一拿塊地，首先找設(shè)計(jì)師、建筑師你做什么東西，那么設(shè)計(jì)師也頭痛，你這個(gè)發(fā)展商讓我做產(chǎn)品，我做什么東西呀？設(shè)計(jì)的依據(jù)沒(méi)有，賣給什么人??？不知道，問(wèn)題來(lái)了，那我們?cè)趺醋瞿兀颗e個(gè)例子。在廣州，最近這半年，廣州房地產(chǎn)非常興旺，在某種意義上已經(jīng)勢(shì)頭超過(guò)深圳。那么，我們以前這樣總結(jié)的，深圳的產(chǎn)品是最新的，廣州的市場(chǎng)是最活的，北京的市場(chǎng)價(jià)格是最貴的，上海的產(chǎn)品是最精，一個(gè)最新，一個(gè)最活，一個(gè)最精，一個(gè)最貴。廣州這半年又有新盤上來(lái)了，價(jià)格當(dāng)然還不算太貴，新、精某種意義上超過(guò)上海、超過(guò)深圳。 這個(gè)盤叫廣州錦色湘江，他是今年上個(gè)月開(kāi)盤，因?yàn)檫@個(gè)盤我們做過(guò)它的前期發(fā)展顧問(wèn)，整個(gè)顧問(wèn)是我們幫他做的，這個(gè)他是以做聯(lián)排別墅為主的，一出來(lái)，三天賣了幾百套聯(lián)排別墅，當(dāng)然，發(fā)展商做廣告有沒(méi)有夸張，有一套2500萬(wàn)的別墅，給一個(gè)不愿公開(kāi)名的人買走了，很棒，這是它的聯(lián)排別墅，前面做了一個(gè)高爾夫球場(chǎng)，應(yīng)該說(shuō)，這個(gè)還是有點(diǎn)創(chuàng)新的。 另外一個(gè)就是南國(guó)奧園了，南國(guó)奧林匹克應(yīng)該說(shuō)他也抓住機(jī)會(huì)，這個(gè)申奧一成功，它的名聲也大振了，他也是上個(gè)月底開(kāi)盤，他是以做公寓為主的，精裝修，把全部的會(huì)所、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、學(xué)校都建起來(lái)，還有很精美的建筑。這是它賣樓的現(xiàn)場(chǎng)，房子都建起來(lái)了，裝修全部帶精裝修，價(jià)格多少錢呢？3400塊錢均價(jià)，3100塊錢起價(jià)，精裝修，有學(xué)校、有大型的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、有會(huì)所、還有公園，還有園林，還有這樣的水體，你說(shuō)3000塊錢起價(jià)能不動(dòng)人嘛，結(jié)果開(kāi)盤三天，賣了700套，賣瘋了。 這個(gè)是祈福新村，我們當(dāng)了他5年顧問(wèn)，這個(gè)盤是個(gè)老盤，已經(jīng)做了有10年了，92年到現(xiàn)在正好10年，這個(gè)盤的特點(diǎn)是它的產(chǎn)品未必最新，但是他配套很全，這是剛剛今年建起來(lái)的祈福酒店，它在廣州的郊區(qū)，這個(gè)郊區(qū)離廣州還挺遠(yuǎn)的，坐車8個(gè)字到9個(gè)字，但是它的配套全到什么程度呢？除了大型會(huì)所、大型游樂(lè)場(chǎng)之外，還做了大型酒店，這是一個(gè)四星級(jí)酒店，他現(xiàn)在還在做一個(gè)什么呢？投資10個(gè)億，我看也是中國(guó)民間投資重大的一個(gè)中醫(yī)院，因?yàn)檫@個(gè)盤里頭有一半香港人買的，香港人買來(lái)干什么？退休了，退休最怕什么東西？沒(méi)有醫(yī)療，病了怎么辦？香港是不相信這里的醫(yī)生的，因?yàn)槲覀冞@里太多宣傳，今天又假藥，明天又假醫(yī)生，后天又說(shuō)什么醫(yī)死人，搞的他不相信你，那么你在國(guó)內(nèi)養(yǎng)老，首先醫(yī)療要好。所以他們馬上就做。那么這個(gè)盤確實(shí)厲害，今年在廣州的上半年，這么一個(gè)老盤，10年的老盤，上半年廣州的銷售評(píng)比，他占第一名，賣了多少？上半年賣了1200套，平均面積12萬(wàn)平方米，將近七個(gè)多億，第一名，他已經(jīng)開(kāi)發(fā)了有4000多畝了，總的占地有7000畝，這個(gè)第一保持的不容易。 這個(gè)盤特點(diǎn)更特別了，廣州新河灣，因?yàn)檫@個(gè)盤它的園林是我們幫他顧問(wèn)給他做監(jiān)理的，設(shè)計(jì)的比較高明，不用說(shuō)大家都看到了，它的園林是很精美的，這是它的會(huì)所，這是它的售樓部，售樓部的前面高的樹(shù)下底下是木地板來(lái)的，噴水池這些，感覺(jué)是鮮花與陽(yáng)光，還有很亮的星星，還有親切的水體，還有很優(yōu)美的建筑，都匯合在一起了。這是它的一個(gè)創(chuàng)新，因?yàn)樗赃吺侵榻?，其?shí)他也是學(xué)別人？學(xué)誰(shuí)？你們?nèi)绻ミ^(guò)新加坡，新加坡盛圖沙公園一上碼頭那里就是這個(gè)堤岸，他做的比它的美，當(dāng)然別人是十幾年前做的，他現(xiàn)在做的當(dāng)然美了，晚上一亮燈，真是在江上一條燈的長(zhǎng)廊。那么，這個(gè)盤再下去，這是它的內(nèi)部一個(gè)組團(tuán)，這個(gè)組團(tuán)也是特別，每一個(gè)組團(tuán)都有一個(gè)游泳池，游泳池兩個(gè)功能，一個(gè)做園林水體，一個(gè)給他游泳，園林也做的非常漂亮，這里是一個(gè)非常熱帶的效果，這個(gè)盤也是帶精裝修，售價(jià)多少呢？均價(jià)大概五千多，但是賣的就沒(méi)有剛才那兩個(gè)盤那么好，它的價(jià)格貴一點(diǎn)了。 這就是我們的老盤，華南碧桂園，看起來(lái)當(dāng)然和剛才兩個(gè)盤就顯得落后了，其實(shí)時(shí)間僅僅一年，一年時(shí)間，產(chǎn)品變化是多么的大。我們現(xiàn)在做房地產(chǎn)，做發(fā)展商也頭痛，究竟產(chǎn)品要做到怎么樣才能打動(dòng)人，剛才有一個(gè)盤看，太漂亮了，但是成本貴了，價(jià)格自然就貴，一貴就不好，賣得沒(méi)那么快，在整個(gè)廣州它是不錯(cuò)，1500套，一推出來(lái)兩個(gè)月，賣了大概600套，但總量來(lái)比就不算太好。但是，南國(guó)奧林匹克呢，它建的當(dāng)然沒(méi)新河灣這么好，但是它賣的好，三天700套，然后全部封盤，現(xiàn)在沒(méi)有樓賣了，買樓像買菜一樣。剛才那個(gè)華南碧桂園那個(gè)老板看了這個(gè)也頭疼，我這個(gè)產(chǎn)品怎么搞，但是它的價(jià)格便宜，三千多，甚至兩千多也可以，現(xiàn)在他再做新盤就要改變了，這個(gè)老板我沒(méi)有當(dāng)他的顧問(wèn)，他正在做一個(gè)1萬(wàn)畝的盤，他就請(qǐng)所有的全世界大師級(jí)的給他做設(shè)計(jì)，現(xiàn)在我們的房地產(chǎn)表面上看是產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)、是設(shè)計(jì)的競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)際上綜合的競(jìng)爭(zhēng)，你的市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位、賣給什么人、價(jià)格，所以，這個(gè)東西確實(shí)對(duì)我們發(fā)展商來(lái)說(shuō)不是那么簡(jiǎn)單的去決定。 再下一個(gè)案子，我又舉一個(gè)例子，我覺(jué)得昨天曾先生可能講過(guò)，就是長(zhǎng)春明珠，因?yàn)檫@個(gè)盤我們公司做前期策劃的，曾先生是做后來(lái)的銷售推廣的。那么，這個(gè)盤應(yīng)該說(shuō)在長(zhǎng)春是非常成功的，在中國(guó)也是很成功的，萬(wàn)達(dá)也因?yàn)檫@個(gè)盤的成功，令到他成為中國(guó)房地產(chǎn)的一個(gè)不可忽略的，甚至可以去跟萬(wàn)科比擬了，因?yàn)檫@個(gè)盤他投入的資金，當(dāng)然我不好說(shuō)最終多少，他在去年，他銷售了25萬(wàn)平方米，那么收回資金也是七八個(gè)億，但是投入的資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)這么多，這個(gè)盤應(yīng)該說(shuō)在我的策劃生涯里頭也是非常難得的，在北方這么一個(gè)落后的城市，當(dāng)時(shí)長(zhǎng)春在99年，當(dāng)年的銷售量才有50多萬(wàn)平方米，那么這個(gè)盤在2000年的時(shí)候，一個(gè)盤就可以銷售25萬(wàn)平方米，等于是整個(gè)城市一半的銷售量，而且價(jià)格也不低，它的均價(jià)是3000，開(kāi)價(jià)是2700—3300，這個(gè)價(jià)錢在長(zhǎng)春在提高，現(xiàn)在已經(jīng)賣到4000多了，這個(gè)是我在2000年底拍的，那時(shí)候已經(jīng)建起來(lái)了。這個(gè)盤用了半年的時(shí)間開(kāi)發(fā)了30萬(wàn)平方米下去，去年正好下雪下得很厲害，零下30度，但是，有半年時(shí)間，綠化起來(lái)了，房子建起來(lái)了，也賣得很好，這些別墅都賣光，剛才那些公寓也賣得差不多了。所以，像他這樣，我覺(jué)得也是蠻成功，如果大連萬(wàn)達(dá)再做這樣兩個(gè)長(zhǎng)春明珠也不得了。 剛才說(shuō)的是我們策劃工作我們發(fā)展商要面對(duì)的問(wèn)題，現(xiàn)在的房地產(chǎn)已經(jīng)和早期不一樣了，我們需要的是一個(gè)非常綜合的、系統(tǒng)的去分析，這里頭當(dāng)然我不說(shuō)策劃是萬(wàn)能，但是這里頭我們科學(xué)的研究工作、策劃工作是非常重要的，系統(tǒng)的工作。這里頭我對(duì)策劃小小做了一個(gè)分析： 首先，我說(shuō)策劃的作用已演變，早期，我們?cè)诜康禺a(chǎn)界講策劃，通常離不開(kāi)這幾個(gè)方面：第一就是早期給你一個(gè)思路，創(chuàng)造一個(gè)奇跡，我給總結(jié)叫策劃大師式的策劃，因?yàn)椴邉澊髱熗ǔ６际亲龊暧^這些比較多，看問(wèn)題確實(shí)也比較透徹，那么他們就比較有這種高瞻遠(yuǎn)矚，通過(guò)做一個(gè)學(xué)校，做一個(gè)什么五星級(jí)的家，然后帶動(dòng)很多東西。那么這種叫做策劃大師式的策劃。 第二個(gè)是產(chǎn)品規(guī)劃定位。那么產(chǎn)品規(guī)劃定位有兩個(gè)概念的意義，第一個(gè)意義，我們首先要告訴建筑師，發(fā)展商有一些指標(biāo)性的數(shù)據(jù)，這個(gè)指標(biāo)性的數(shù)據(jù)是什么樣的建筑在這個(gè)城市選擇它的重要性排序，我們?cè)诠鹆肿龅囊粋€(gè)項(xiàng)目，樓盤就不說(shuō)了，因?yàn)檫€沒(méi)有推出來(lái)。這個(gè)盤我們?cè)谧鱿M(fèi)者調(diào)查的時(shí)候，也了解了一個(gè)方面，消費(fèi)他們?cè)诿娣e間隔確定的條件下，他們對(duì)以下5個(gè)影響因素進(jìn)行排序，我們做了300份問(wèn)卷，一統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，在桂林這個(gè)地方，通風(fēng)采光是第一的，價(jià)格是第二的，景觀是第三的，朝向是第四的，樓層是第五的，什么是他們認(rèn)為的好戶型呢？方正的、舒適的、突破一般生活空間的建筑，就躍層、閣樓、大露臺(tái)，我們的設(shè)計(jì)師是有市場(chǎng)依據(jù)的，通風(fēng)在考慮的時(shí)候，首先第一個(gè)，通風(fēng)采光你不要搞的有黑處，不要搞的陽(yáng)臺(tái)密不透風(fēng)，不行，這個(gè)房子你朝向再好也賣不出去的，在設(shè)計(jì)的時(shí)候一定要解決這個(gè)問(wèn)題。價(jià)格，當(dāng)然這個(gè)價(jià)格建設(shè)師也要考慮，你不要設(shè)計(jì)像新河灣這么漂亮，但是，在桂林最貴的樓才賣到2800，成本都3300，你怎么搞？所以，價(jià)格雖然是發(fā)展商考慮的，但是建筑師考慮的是它的承受能力，你成本要做多高？要了解。第三，景觀，現(xiàn)在在桂林是個(gè)花園城市，但是桂林的小區(qū)的景觀是很糟糕的，我們?cè)趺窗汛缶坝^和小景觀融合呢，這是第三個(gè)因素。第四個(gè)才是朝向，在北京正南正北是決定的，如果不是賣不出去。在桂林就不一樣，其實(shí)，我覺(jué)得在北方也未必要正南正北，我們?cè)诟筮B萬(wàn)達(dá)策劃長(zhǎng)春明珠的時(shí)候，你們會(huì)發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)春明珠的第一期有三分之一的房子是偏了30度的，從斯大林大街衛(wèi)星廣場(chǎng)上軸線過(guò)去是偏了30度的，這個(gè)為什么這樣做呢？因?yàn)楫?dāng)時(shí)我們要做一個(gè)突破，要在長(zhǎng)春的房子首先有好的景觀，然后再做一些局部的朝向突破，然后把景觀朝向綜合起來(lái)，但是王建林董事長(zhǎng)一看我們的方案，不行，這個(gè)在長(zhǎng)春市不行，在北方是絕對(duì)不能夠不是正南正北的，那我們做很多分析，當(dāng)然很多景觀分析、朝向分析、風(fēng)向的阻隔分析、小氣侯的分析，結(jié)果他接受了。最后，這些房全部賣光。所以，有時(shí)候我覺(jué)得設(shè)計(jì)師們，我們老板們千萬(wàn)不要用我們傳統(tǒng)的觀念去理解我們的消費(fèi)者，我們現(xiàn)在做產(chǎn)品很重要一點(diǎn)：首先，當(dāng)然適應(yīng)需求是很重要的，滿足需求是很重要的，但是如果各個(gè)都滿足需求，其實(shí)你是沒(méi)多少創(chuàng)新的，我們是要引導(dǎo)需求，只有引導(dǎo)需求你才能夠去創(chuàng)新，最難的一個(gè)是挖掘需求，所以我們經(jīng)常和我們的同事說(shuō)，我們策劃工作的三個(gè)需求，適應(yīng)需求、引導(dǎo)需求，還有