【正文】 民家庭已進(jìn)行了家庭成套裝修消費(fèi)。 %的居民家庭表示準(zhǔn)備在今年兩年增加住房投資、 %的居民家 庭準(zhǔn)備增加家庭成套裝修，以創(chuàng)造更好的居住環(huán)境。 5. 通訊工具消費(fèi)前景看好 通訊條件的改善以及通訊工具價(jià)格的不斷下調(diào)，使城市居民對(duì)通訊需求發(fā)生較大變化，由過(guò)去的一戶一部電話，向一戶多部電話轉(zhuǎn)變，由固定電話向移動(dòng)電話轉(zhuǎn)變。資料顯示， 11。 4%的居民家庭已購(gòu)買(mǎi)彩信手機(jī)，在表示增加消費(fèi)的居民中， %的居民家庭表示要在今后兩年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)彩信手機(jī)。 6. 汽車(chē)成為熱點(diǎn)仍需等候 中等收入群體對(duì)汽車(chē)有較強(qiáng)烈的需求，但是已消費(fèi)的并不多，并且在兩年內(nèi)就購(gòu)買(mǎi)消費(fèi)汽車(chē)還是少數(shù)人。資料顯示，已購(gòu)買(mǎi)家用汽車(chē)的只有 %的居民，有 %的居民家庭在非常需要購(gòu)買(mǎi)、消費(fèi)，但目前無(wú)經(jīng)濟(jì)能力消費(fèi)的項(xiàng)目中，選擇了家用汽車(chē)，但是只有 %的居民家庭計(jì)劃在兩年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)，反差很大。汽車(chē)還不能在短期內(nèi)成為消費(fèi)熱點(diǎn)。 張家港 【長(zhǎng)江大廈 項(xiàng)目 】 營(yíng)銷(xiāo)策劃初案 第二章 市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查 一 . 市調(diào)區(qū)域地理概況 本項(xiàng)目位于玉林市中心玉州區(qū)，地塊三面環(huán)人民中路，內(nèi)環(huán)東路，教育中路，屬于玉林市中心黃金地段。基于以上所述，為了更詳細(xì)地了解項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)的交通、環(huán)境、公建配套、人口分布及市場(chǎng)狀況，本次市場(chǎng)調(diào)查范圍為以人民中路、教育中路為軸線，內(nèi)環(huán)西路、內(nèi)環(huán)北路至民主中路為核心區(qū)域（見(jiàn)機(jī)能圖）。按照市 場(chǎng)調(diào)查的?有效，相關(guān)?之重要原則，對(duì)本區(qū)域進(jìn)行環(huán)境踏街，利用所采集的環(huán)境信息，分析本項(xiàng)目總體環(huán)境方面的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)，以便本項(xiàng)目在今后的推廣過(guò)程中揚(yáng)長(zhǎng)避短。 二 . 區(qū)域道路狀況 本項(xiàng)目位于玉林市中心，以本項(xiàng)目為出發(fā)點(diǎn)，東西向交通主干道主要為 2 車(chē)道的教育中路、人民中路（至民主中路以東為 4 車(chē)道），另外有內(nèi)環(huán)東路、內(nèi)環(huán)南路、內(nèi)環(huán)東路構(gòu)成的 2 車(chē)道環(huán)形道路；南北向交通主干道有 4 車(chē)道的民主中路。項(xiàng)目及周邊區(qū)域?qū)儆趥鹘y(tǒng)市中心玉州區(qū)，道路陳舊、狹窄、人流擁擠，基本在改建規(guī)劃。具體情況如下表： 走向 道路名 車(chē)道狀況 張家港 【長(zhǎng)江大廈 項(xiàng)目 】 營(yíng)銷(xiāo)策劃初案 東 西 向 教 育中路 雙向 4 車(chē)道 人民中路 雙向 4 車(chē)道 內(nèi)環(huán)南路 雙向 2 車(chē)道 南 北 向 內(nèi)環(huán)西路 雙向 2 車(chē)道 內(nèi)環(huán)東路 雙向 2 車(chē)道 民主中路 雙向 4 車(chē)道 由上可見(jiàn)，項(xiàng)目周邊道路并不發(fā)達(dá)，而且局部建設(shè)，出現(xiàn)各路段情況不同等特色。總體上道路建設(shè)時(shí)間較早，路幅較窄，路況也不甚良好，相對(duì)比較落后，尤其是項(xiàng)目所在的玉州中心區(qū)域。向東至民主中路，即圣安商場(chǎng)所在區(qū)域?qū)儆谛麻_(kāi)發(fā)商業(yè)區(qū)，道路情況明顯要好得多。 張家港 【長(zhǎng)江大廈 項(xiàng)目 】 營(yíng)銷(xiāo)策劃初案 三 . 區(qū)域交通狀況 由于本項(xiàng)目位于玉林市中心黃金地段，同時(shí)也是商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)聚集區(qū)，周邊的公共交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)展較成 熟。如 1 路（火車(chē)站－西門(mén)）通往連云港火車(chē)站。 19 路（西門(mén)－隴河廣場(chǎng)）通往隴河廣場(chǎng)， 8 路（客運(yùn)南站－火車(chē)站），可至長(zhǎng)途汽車(chē)站等。作為傳統(tǒng)的商業(yè)路段，本區(qū)域內(nèi)公交線路的分布，已能滿足客流及來(lái)往行人的需求。但由于路面狹窄，車(chē)流高峰時(shí)期，車(chē)輛行駛較為擁擠。區(qū)域內(nèi)主要公交線路如下表所列： 公交線路 起始站點(diǎn) 1 火車(chē)站 — 經(jīng)人民中路－汽車(chē)總站 3 城西開(kāi)發(fā)區(qū) — 經(jīng)教育中路－紅十字會(huì)醫(yī)院 4 工業(yè)品市場(chǎng) — 經(jīng)人民中路－嶺塘路口 7 工業(yè)品市場(chǎng) — 經(jīng)人民中路－市技工學(xué)校 11 工業(yè)品市場(chǎng) — 經(jīng)教育中路 — 高等職業(yè)學(xué)院 從 表格顯示來(lái)看，共有 5 條主要公交線路經(jīng)過(guò)本項(xiàng)目，但相對(duì)玉林市目前所有的 13 條公交線路情況來(lái)看，本項(xiàng)目的交通狀況應(yīng)該說(shuō)相當(dāng)發(fā)達(dá)。 四 . 區(qū)域公建配套和商業(yè)設(shè)施狀況 由于本項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地理位臵，區(qū)域內(nèi)公建配套設(shè)施已相當(dāng)成熟、齊全，分布于各交通主干道上。 1. 教育機(jī)構(gòu) 區(qū)域內(nèi)教育機(jī)構(gòu)設(shè)施完善，集中分布于教育中路上，如：教育中路東端市工業(yè)干校、桂南業(yè)余大學(xué)、玉林財(cái)經(jīng)學(xué)校、市機(jī)電學(xué)校、市委黨校、市行政學(xué)院、市教育學(xué)院、玉林師范學(xué)院及師院附中等眾多學(xué)校聚集；教育中路西端也有玉林三中、四中以及玉州區(qū)衛(wèi)生學(xué)校等。區(qū)域內(nèi)眾多的教育文化機(jī)構(gòu) ，為區(qū)域人口積聚，日常消費(fèi)需求等創(chuàng)造了良好的條件。 2. 金融設(shè)施 區(qū)域內(nèi)金融設(shè)施配套齊全，如教育中路內(nèi)環(huán)西路口的中國(guó)銀行、建設(shè)銀行；內(nèi)環(huán)西路上的工商銀行，建設(shè)銀行；清寧路上的玉林鎮(zhèn)信用社紅星分社；內(nèi)環(huán)南路上的市信用聯(lián)社、農(nóng)業(yè)銀行；以及玉州路上的中國(guó)銀行經(jīng)營(yíng)部等。眾多的金融機(jī)構(gòu)能滿足區(qū)域內(nèi)儲(chǔ)蓄、投資和經(jīng)營(yíng) 張家港 【長(zhǎng)江大廈 項(xiàng)目 】 營(yíng)銷(xiāo)策劃初案 往來(lái)的需要，說(shuō)明了區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好，商業(yè)環(huán)境優(yōu)良。 3. 休閑娛樂(lè)設(shè)施 區(qū)域內(nèi)在娛樂(lè)休閑設(shè)施方面也有，主要集中在傳統(tǒng)市中心軸線玉州路周?chē)?，但并不普遍，?jīng)營(yíng)也多不善。如：位于人民中路的影視大廈、玉州路的人民電影院、 戲院和市工人文化宮，以及目前已倒閉正在轉(zhuǎn)讓的大熱門(mén)娛樂(lè)等。 4. 醫(yī)療機(jī)構(gòu) 區(qū)域周邊屬于醫(yī)療機(jī)構(gòu)集中的地方，地塊內(nèi)環(huán)東路正對(duì)面及規(guī)模較大的市中醫(yī)院，而教育中路上則集中了人民醫(yī)院、市骨科醫(yī)院、市二醫(yī)院、市婦幼保健院、市衛(wèi)生防疫站、市甲亢專(zhuān)科醫(yī)院、市衛(wèi)校附屬醫(yī)院等。此外，內(nèi)環(huán)南路還有市五官科醫(yī)院等。由于地處傳統(tǒng)市中心，這一區(qū)域擁有全市大部分醫(yī)療配套內(nèi)容。 5. 商業(yè)設(shè)施 本項(xiàng)目所處區(qū)域內(nèi)商業(yè)設(shè)施眾多，基本上每條道路都是重要的商業(yè)街，但規(guī)模顯小，分散經(jīng)營(yíng)，且未統(tǒng)一規(guī)劃，局面比較凌亂。大型商場(chǎng)中最具規(guī)模、品類(lèi)較齊全的為玉州路上 的市百貨大樓（溫馨堂商廈有限公司），其它商廈雖然規(guī)模較大，但品類(lèi)相對(duì)單一，具體有內(nèi)環(huán)西路上的踏浪百貨、世聯(lián)城中商場(chǎng)；內(nèi)環(huán)南路上的新天地電器城；人民中路上的大大音像圖書(shū)商廈、圣安商場(chǎng)、金城商廈等。 6. 綠化 由于本項(xiàng)目位于傳統(tǒng)市中心，地理位臵優(yōu)越但未進(jìn)行合理規(guī)劃與建設(shè)，區(qū)域內(nèi)綠化非常少，僅局限于大型單位自行建設(shè)，其余多為行道樹(shù)綠化。由于商業(yè)為這一區(qū)域的主要功能，且老城區(qū)未有現(xiàn)代綠化廣場(chǎng)建設(shè)，因此這一區(qū)域綠化相當(dāng)缺乏。 7. 政府機(jī)構(gòu) 本項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)橛裰輩^(qū)中心，包括區(qū)政府及各直屬機(jī)關(guān)都集中在這一區(qū)域，市府、市委也集中在 基地不遠(yuǎn)的人民東路上，這是其它區(qū)域不可比擬之優(yōu)勢(shì)。具體分布為玉州路上的玉州區(qū)政府、區(qū)經(jīng)貿(mào)局、市房產(chǎn)局、區(qū)公安局等；內(nèi)環(huán)南路有區(qū)審計(jì)局；人民中路上有市規(guī)劃局、市建設(shè)局等。教育中路有玉州區(qū)糧食局、人武部、區(qū)法院、水電局、勞動(dòng)局等。加上人民東路市委、市府及相關(guān)市檢察院、市反貪局、市公安局、市司法局、市中級(jí)法院、市總工會(huì)、市體委等政府單位，基本上這一區(qū)域囊括了市、區(qū)級(jí)全部重要政府機(jī)構(gòu)。 張家港 【長(zhǎng)江大廈 項(xiàng)目 】 營(yíng)銷(xiāo)策劃初案 總之，本項(xiàng)目位于傳統(tǒng)市中心位臵，在舊城區(qū)未大面積改造之前，其環(huán)境較差。但這從另一方面也表示這一區(qū)域有相當(dāng)大的潛力：玉州區(qū)政府為適 應(yīng)新的發(fā)展，必將大力改造這一區(qū)域；商業(yè)中心的升級(jí)和擴(kuò)容將使環(huán)境發(fā)生根本性的改變；本項(xiàng)目的投入建設(shè)，人民中路、內(nèi)環(huán)東路的政府修建的廣場(chǎng)等項(xiàng)目的建設(shè)必將大大優(yōu)化這里的環(huán)境。 因此，靜態(tài)分析，本項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)樾姓行?，商業(yè)繁榮，完全是老城區(qū)的形象。動(dòng)態(tài)分析則本區(qū)域發(fā)展前景可觀，如果正常，這里將成為玉林市最具影響力的行政商業(yè)中心。 第三章 項(xiàng)目商業(yè)分布調(diào)查及分析 前言 由于時(shí)間緊迫，本次調(diào)查集中在項(xiàng)目周?chē)虡I(yè)區(qū)內(nèi)進(jìn)行，其余區(qū)域，包括住宅、批發(fā)市場(chǎng)、火車(chē)站等重要地方僅初略了解。主要調(diào)查目的在 于了解項(xiàng)目周?chē)虡I(yè)街的分布，業(yè)種業(yè) 張家港 【長(zhǎng)江大廈 項(xiàng)目 】 營(yíng)銷(xiāo)策劃初案 態(tài)的分布及供需狀況。同時(shí)了解商業(yè)的價(jià)格現(xiàn)狀及設(shè)施配備狀態(tài)等情況。 從對(duì)玉林市的初步掌握的情況來(lái)看，在本項(xiàng)目周?chē)械缆范际侵匾纳虡I(yè)街，以下分別就重點(diǎn)路段進(jìn)行說(shuō)明： ? 人民中路 ? 教育中路 ? 玉州路 ? 民主中路 ? 內(nèi)環(huán)西路、內(nèi)環(huán)南路和內(nèi)環(huán)東路連成的環(huán)形道路 一 . 人民中路 人民中路是東西向商業(yè)干道，也是新老市中心橫向的軸心大道，其與兩端的人民西路和人民中路相連，跨越整個(gè)市區(qū)，是市區(qū)的重要干道。人民中路主要商業(yè)集中于內(nèi)環(huán)西路以東路段，長(zhǎng)度約 700 米，道路較人民東路窄，人流量及車(chē)流量非常大。此 段中兩端為玉林市新舊商業(yè)中心，中間以政府機(jī)關(guān)、各類(lèi)單位和大量門(mén)面商鋪為主，尤其北面沿街（包括本項(xiàng)目基地段）。南面由于政府規(guī)劃街心廣場(chǎng)正在拆遷，僅有零星小店。作為市區(qū)核心道路，人民中路目前商業(yè)還未成片，相信這一輪改造將大大改變現(xiàn)有面貌，商業(yè)發(fā)展前景可觀。 (詳見(jiàn)機(jī)能分布附圖 1) 二 . 教育中路 教育中路與人民中路平行，同樣屬于市區(qū)東西向的重要通道。與人民中路不同的是，人民中路為政府機(jī)構(gòu)的集中地，教育中路是教育、醫(yī)療機(jī)構(gòu)的集中地。此外，教育中路商業(yè)氛圍明顯遜于人民中路。 教育中路道路建設(shè)和環(huán)境明顯不如人民中路，許多路 段基本是民房建筑，而且有些路段非常殘破。尤其本項(xiàng)目基地對(duì)面，非常破敗，成為流動(dòng)攤點(diǎn)的集中地。由于教育中路沿線有玉州區(qū)法院、中醫(yī)院、人民醫(yī)院等，有相當(dāng)多的配套服務(wù)業(yè)集中于此。比如律師事物所、各類(lèi)專(zhuān)科門(mén)診、藥店等，雖然還未成規(guī)模，但特點(diǎn)已經(jīng)相當(dāng)明顯。教育中路上沒(méi)有大型商場(chǎng)出現(xiàn)，但飯店、餐飲業(yè)比較發(fā)達(dá)，不少大型單位也在此作為駐地。 (詳見(jiàn)機(jī)能分布附圖 2) 三 . 玉州路 張家港 【長(zhǎng)江大廈 項(xiàng)目 】 營(yíng)銷(xiāo)策劃初案 玉州路屬于老市中心玉州區(qū)的縱向軸心，傳統(tǒng)商家密集，人流量大。大量的行政、文化、商業(yè)、休閑企事業(yè)單位集中于此，使這里成為玉林最繁華、最具商業(yè)氛圍的區(qū)域。 玉州路北端與人民中路交叉，直通玉州區(qū)政府，這里是區(qū)政府機(jī)構(gòu)的集中地。調(diào)查過(guò)程中很明顯地感覺(jué)到這里是一個(gè)行政、商業(yè)、文化中心。玉林市最大、最齊全的商廈市百貨大樓（溫馨堂商廈有限公司）就在玉州路上，市工人文化宮和人民電影院也在這里。這里有市區(qū)最大的公園人民公園，兩個(gè)新華書(shū)店，有博物館，還有基督教福音堂，與不遠(yuǎn)的內(nèi)環(huán)南路上的市天主堂形成相對(duì)集中的宗教文化中心。 玉州路往南直通火車(chē)站，與南部經(jīng)濟(jì)區(qū)聯(lián)系緊密，地理位臵優(yōu)越，是發(fā)展商業(yè)的絕佳地段。 (詳見(jiàn)機(jī)能分布附圖 3) 四 . 民主中路 民主中路屬于新開(kāi)發(fā)區(qū)的縱向軸心，路面 開(kāi)闊，交通順暢。由于距市委、市政府不遠(yuǎn)，不少大型企事業(yè)單位分布在這里。而由于與人民中路構(gòu)成新市區(qū)的核心框架，這里形成了新興的商業(yè)中心。新開(kāi)業(yè)的金城大廈、圣安廣場(chǎng)即集中于這里。 民主中路上積聚了兩家移動(dòng)通信運(yùn)營(yíng)商：中國(guó)移動(dòng)玉林分公司和中國(guó)聯(lián)通于林分公司，而且市長(zhǎng)途電信線務(wù)局也落點(diǎn)在這里，這可以說(shuō)是民主中路的一個(gè)特色。 民主中路相對(duì)不甚集中，沿途分布不少行政單位和廠區(qū)。如：市交通局、市地稅局、廣播電視臺(tái)、煙草專(zhuān)賣(mài)局、市國(guó)稅局；市毛巾手帕廠、市玉糧面條廠、立云運(yùn)輸車(chē)隊(duì)、商標(biāo)印刷廠等。商業(yè)方面集中為酒店、餐飲，街鋪 仍然很發(fā)達(dá)，但不如老城區(qū)繁榮。 民主中路上有著名人造景觀云天宮，仿布達(dá)拉宮造型，經(jīng)營(yíng)旅游、古玩字畫(huà)等。 雖然民主中路離本項(xiàng)目所處玉州老城區(qū)不遠(yuǎn)，但事實(shí)上屬于兩個(gè)不同的區(qū)域，調(diào)查內(nèi)容可以參照對(duì)比并對(duì)玉林商業(yè)發(fā)展有一個(gè)全盤(pán)的認(rèn)識(shí)。 (詳見(jiàn)機(jī)能分布附圖 4) 五 . 內(nèi)環(huán)西路、內(nèi)環(huán)南路和內(nèi)環(huán)東路連成的環(huán)形道路 三條相連呈半圓形的道路是環(huán)玉州區(qū)政府的重要商業(yè)通道，本項(xiàng)目就處于這一環(huán)形區(qū)域內(nèi)，臨內(nèi)環(huán)東路。除內(nèi)環(huán)東路因本地塊開(kāi)發(fā)影響商業(yè)現(xiàn)狀外，內(nèi)環(huán)西路、內(nèi)環(huán)南路商業(yè)依然非常繁榮。尤其是內(nèi)環(huán)西路。 張家港 【長(zhǎng)江大廈 項(xiàng)目 】 營(yíng)銷(xiāo)策劃初案 內(nèi)環(huán)西路是重要的商業(yè)街，但路面陳 舊，狹窄，整體層次不高，除世聯(lián)城中商場(chǎng)較大外，其它基本都是小型街鋪。目前，內(nèi)環(huán)西路西邊世聯(lián)城中商場(chǎng)旁有一段正在改建，業(yè)態(tài)不詳。東邊北端為飲食店，屬街邊攤，檔次很低；中段為規(guī)模較大的音像市場(chǎng)，有十多家店鋪組成；南端有規(guī)模較大的君子美容美發(fā)城，與人民中路轉(zhuǎn)角為營(yíng)業(yè)面積大約為 400 平方米的同濟(jì)大藥房。與內(nèi)環(huán)西路相臨，由教育中路進(jìn)入有城中市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)服裝、小商品批發(fā)等，整體檔次較低，但人氣較旺。 內(nèi)環(huán)南路是三條路中最長(zhǎng)的街道，店鋪也最多，但商業(yè)氣氛明顯沒(méi)有形成帶狀格局，熱點(diǎn)集中在人民中路口和玉州路口。人民中路口集中了 大量商店，如：國(guó)營(yíng)五金交電商場(chǎng)、新天地電器城、健一醫(yī)藥、樂(lè)惠商店；東邊臨街有迪斯尼專(zhuān)賣(mài)