【正文】 衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)四房二廳二衛(wèi)二房二廳二衛(wèi)四房二廳二衛(wèi)建 面㎡㎡㎡㎡㎡樓 層單 價(jià)單 價(jià)單 價(jià)單 價(jià)單 價(jià)二十九空中別墅二十八二十七31503250345033003550二十六32003300350033503600二十五32503350355034003650二十四33003400360034503700二十三35503650385035003950二十二35003600380037503900二十一34503550375037003850二十34003500370036503800十九33503450365036003750十八33003400360035503700十七32503350355035003650十六32003300350034503600十五31503250345034003550十四31003200340033503500十三30503150335033003450十二30003100330032503400十一29003000320032003300十28002900310031003200九25002600280030002900八23002400260025002700七20002100230022002400六19002000220021002300五商 場四三二一★ 帶“四”或“三”的樓層，在做促銷活動時(shí)可采取優(yōu)惠措施?！顰樓（東樓） 表3朝 向朝 北朝 南房 號04（K戶型）03（J1戶型）02（H戶型）01（G戶型）戶 型六房三廳三衛(wèi)六房三廳三衛(wèi)五房三廳三衛(wèi)五房三廳三衛(wèi)建 面㎡㎡㎡㎡樓 層單 價(jià)單 價(jià)單 價(jià)單 價(jià)二十九二十八6700690076007800★B樓（西樓）朝 向朝 北朝 南房 號04（J戶型）03（K戶型）02（G戶型）01（H戶型）戶 型六房三廳三衛(wèi)六房三廳三衛(wèi)五房三廳三衛(wèi)五房三廳三衛(wèi)建 面㎡㎡㎡㎡樓 層單 價(jià)單 價(jià)單 價(jià)單 價(jià)二十九二十八5700590066006800★一至五層商場售價(jià)表樓 層單 價(jià)備 注五2400四2600三3000二4000一8000★ 共計(jì)212個車位，每個車位計(jì)10萬元。2）、銷售市場投資分析：本方案以A類戶型為例（1）、技術(shù)數(shù)據(jù)；五房一臥一衛(wèi)一廚、㎡ 市場銷售均價(jià)為3500元/㎡㎡=（2）、成本投入：按八成二十年按揭計(jì)算首付：20%=按購房后3年計(jì)息到可出租時(shí)利息：%3=投入成本：+=月供：3530元（3）、租賃收入：每月的租金收入：50元/㎡=9520元稅金：9520%=529元支出月供還余剩：9520—3530—529=5461元年租賃收入 546112=65532萬元（4）、收益：； 2= （5）、收益狀況評述 ：從2008年開始，每年除去銀行的月供費(fèi)用外，10年可收回含銀行貸款在內(nèi)的全部投資。銀行按揭到期之前，就已全部收回了投資。渠道策略金蝶公司是安徽省成立最早的房地產(chǎn)銷售公司，除了有嬌人的業(yè)績和豐富的操盤經(jīng)驗(yàn)外，同時(shí)還有多種不同類型的銷售渠道。根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，公司將利用外界關(guān)系采用外商企業(yè)、境外人士推薦預(yù)約銷售；采用相關(guān)集團(tuán)、業(yè)內(nèi)人士認(rèn)購和互動銷售；開展異地展銷方式銷售；同時(shí)結(jié)合現(xiàn)場銷售、電話銷售、廣告銷售等多種渠道進(jìn)行。廣告策略本公司將通過有形的，無形的適時(shí)、適度、適量的從房地產(chǎn)銷售的專業(yè)角度進(jìn)行廣告動作，爭取達(dá)到立體效應(yīng)，最佳效果。具體方案如下：1）、告知篇在百花大廈開盤前可運(yùn)用一定的軟文形式做先知性的軟文廣告，讓業(yè)內(nèi)人士對百花大廈項(xiàng)目增加了解，讓社會有一定的關(guān)注，為下一步形象宣傳打下良好基礎(chǔ)。軟文形式廣告安排序號名稱廣告形式大概內(nèi)容完成時(shí)間推廣時(shí)間1澳鑫集團(tuán)商務(wù)大廈征名、征文活動新安晚報(bào)、合肥晚報(bào)、安徽電臺廣告、廣播電臺每周2次大廈基本情況征名、征文要求，配大廈立面效果圖。2003年2月15日2003年2月18日2征集百花大廈銷售展示中心設(shè)計(jì)方案郵遞各大設(shè)計(jì)院、新安晚報(bào)、合肥晚報(bào)、安徽電臺、廣播電臺，每周2次。提供設(shè)計(jì)條件；提出設(shè)計(jì)要求；刊出征名結(jié)果并告誡參與者；配以大廈立面效果圖。2003年2月20日2003年2月22日3招聘百花大廈銷售中心主任、副主任、投資顧問、置業(yè)經(jīng)理等人員。新安晚報(bào)、合肥晚報(bào)、安徽電臺每周2次招聘條件、招聘人數(shù)；登出售樓展示中心方案已定消息；配大廈立面效果圖。2003年3月8日2003年3月10日4備注上述所提供的條件和要求另行安排。如果設(shè)計(jì)方案稿件很多，可利用春節(jié)期間開展方案評選，評選方案分期刊登。刊登方案評選，將春節(jié)的長時(shí)間很好過渡到三月份。2）、前期預(yù)熱在百花大廈正式開盤前的一段時(shí)間里，主要采取各種形式作預(yù)熱性的廣告，著重體現(xiàn)引起消費(fèi)者的關(guān)注；打出古井集團(tuán)澳鑫房產(chǎn)，打造百花大廈的品牌效應(yīng)；針對目標(biāo)客戶群的范圍逐步進(jìn)行廣告宣傳。軟文形式廣告安排序號名稱廣告形式大概內(nèi)容設(shè)計(jì)完成時(shí)間推廣時(shí)間1以軟文形式，介紹百化大廈商務(wù)公寓的社會現(xiàn)象和發(fā)展前景新安晚報(bào) 合肥晚報(bào)商務(wù)公寓的發(fā)展前景，投資商務(wù)公寓的市場收益。2003年2月15日2003年3月222介紹百花大廈的規(guī)劃設(shè)計(jì)和智能化配置狀況宣傳單面送相關(guān)人士（酒店）新安晚報(bào)、合肥晚報(bào)百花大廈的功能介紹；百花大套的智能化配置優(yōu)點(diǎn)介紹。2003年2月20日2003年2月22日3百花大廈前期預(yù)售造勢，提前告知，推出銷售方案新安晚報(bào)、合肥晚報(bào)、古井酒店內(nèi)宣傳單頁的介紹。告知百花大廈發(fā)售的信息；告知百花大廈購買的具體方案；推出銷售策略（如買賣樓花等）。2003年 4月20日2003年 5月6日4百花大廈開盤介紹，百花大廈開盤推廣方式合肥晚報(bào) 新安晚報(bào)告知百花大廈的開盤時(shí)間，2003年5月18日開盤發(fā)售。2003年5月18日2003年5月12日3）、開盤預(yù)售、銷售期百花大廈作為合肥市區(qū)域高級商務(wù)公寓，其品牌度、美譽(yù)度和形象方面，都具有一定的內(nèi)涵，在對古井集團(tuán)澳鑫房產(chǎn)的品牌提升的同時(shí)，提高百花大廈的知名度，其宣傳思路是多方面的。（1）、開盤預(yù)售的活動策劃及宣傳；（2）、售樓中心形象展示，樓書、單頁宣傳；（3）、通往各地、市的高檔旅游車背套及小彩旗展示；（4）、異地展銷，可選擇蕪湖、安慶、蚌埠、淮南、六安、亳州等；（5）、在古井假日酒店內(nèi)開展多種形式展示，印制簡單的宣傳手冊，配發(fā)在各客房內(nèi)。促銷策略通過廣告，利用價(jià)格實(shí)施品牌宣傳，通過略帶古井酒類文化內(nèi)涵的各種活動，突出澳星房地產(chǎn)的綜合實(shí)力采取分類、分檔、分形式的各種方法開展促銷。促銷的過程和力度將通過營銷經(jīng)驗(yàn)加以掌控。 銷售促進(jìn)策略：本策略是本公司運(yùn)用最擅長的一種策略。在銷售的過程中可通過靜態(tài)的掌握和動態(tài)的跟蹤，不斷的修正銷售總策略，策劃出環(huán)環(huán)相扣、循序漸進(jìn)的又不斷具有新意的銷售促進(jìn)辦法，完善銷售促進(jìn)策略。（杏林花園就是在面對市場競爭激烈利的情況下，銷售陷入困境時(shí)入住的，本公司運(yùn)用此策略的專業(yè)技巧，打造出許多經(jīng)典事例，使得杏林花園平穩(wěn)的按照我公司掌控的銷售策略運(yùn)行。） 公共關(guān)系、人員推廣策略此策略在銷售過程中異常重要，為此售樓人員、推廣人員均經(jīng)過多次不同類型的培訓(xùn)。多數(shù)具有較強(qiáng)的建筑類專業(yè)知識和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格。對于運(yùn)作本項(xiàng)目之時(shí)，還將在此基礎(chǔ)上結(jié)合此項(xiàng)目的特點(diǎn)、進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)力求到達(dá)完美。二、 百花大廈項(xiàng)目營銷計(jì)劃、組織和控制 營銷計(jì)劃原則：根據(jù)施工計(jì)劃，結(jié)合營銷策略，制定詳細(xì)的營銷計(jì)劃，在詳細(xì)計(jì)劃安排的時(shí)候，力爭兼顧到工程款項(xiàng)的現(xiàn)金流量，降低自有或貸款資金的投入度，提高資金的利用率。方案：在結(jié)構(gòu)封頂時(shí)，完成進(jìn)度的40%，竣工時(shí)，完成進(jìn)度的80%，交房后3—6個月，完成銷售進(jìn)度的100%。組織概述根據(jù)本項(xiàng)目的重要性和特殊性，設(shè)公司副總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)兩個銷售中心，一是現(xiàn)場售樓中心，一是市場銷售中心?，F(xiàn)場銷售中心：設(shè)專職銷售主任一名，置業(yè)顧問5人。市場銷售中心：設(shè)業(yè)務(wù)經(jīng)理一名，投資顧問4人。要求：上述人員均有大專以上文化，有豐富的操盤經(jīng)驗(yàn)、掌握能力，熟知房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)，具有極強(qiáng)的親和力和市場拓展能力。 營銷控制的程序和方法原則是根據(jù)省城市場、市級市場、區(qū)域市場的情況，再根據(jù)每幢樓的總建面的銷售指標(biāo)要求確定基本均價(jià)，銷售中根據(jù)樓層、朝向、坐落、環(huán)境、生活的便利性等差異條件確定銷售的先后排定，根據(jù)銷售進(jìn)度比及廣告推廣的力度適時(shí)調(diào)整易銷、難銷、促銷的順序，最終達(dá)到銷售統(tǒng)一。在操作的過程中，根據(jù)不同的時(shí)間段特點(diǎn)，突出賣點(diǎn)，淡化弱點(diǎn)，統(tǒng)一控制，提高項(xiàng)目的可操作性。 中國管理資訊網(wǎng)