【正文】 開盤旺銷。多頻次小幅度推售，提升項(xiàng)目形象，分步驟逐步打開價(jià)格空間，通過(guò)價(jià)格拉升，造成項(xiàng)目升值印象，其后價(jià)格持續(xù)提升，創(chuàng)造利潤(rùn)最大化。綜上所述，建議：項(xiàng)目住房入市銷售均價(jià)：4100元/平米；項(xiàng)目寫字樓入市銷售均價(jià)：6500元/平米；項(xiàng)目商業(yè)入市銷售均價(jià)：20000元/平米（一層）； 12000元/平米（二層）； 8500元/平米（三層）； 7000元/平米（四層）。二、銷售執(zhí)行：主旨: 本案銷售方案的制定是以結(jié)合區(qū)域市場(chǎng)態(tài)勢(shì)——同類競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案銷售現(xiàn)狀以及本項(xiàng)目自身情況為依據(jù),通過(guò)增加有效的上客量和合理的價(jià)格定位的銷售策略擬定,以達(dá)各階段預(yù)計(jì)的銷售目標(biāo),順利完成整盤去化。（一）、客戶積累：l 蓄客原則：首先前期放低預(yù)約登記門檻，迅速積累基礎(chǔ)客源，其次利用項(xiàng)目線上推廣及系列營(yíng)銷活動(dòng)的影響力和沖擊力，通過(guò)對(duì)基礎(chǔ)客戶的過(guò)濾，使目標(biāo)客群逐步縮小和精準(zhǔn)。l 第一階段：時(shí)間：—蓄客要點(diǎn)：本階段客戶來(lái)源主要為通過(guò)項(xiàng)目推廣或線下渠道知曉本項(xiàng)目而首次來(lái)訪的客戶，因此客戶質(zhì)量良莠不齊，在本階段的客戶積累要點(diǎn)即“廣撒網(wǎng)”，利用項(xiàng)目推廣迅速積累客戶量。蓄客目標(biāo)：積累登記客戶350組。l 第二階段：時(shí)間：——蓄客要點(diǎn)：本階段客戶來(lái)源主要為前期對(duì)項(xiàng)目有過(guò)認(rèn)知或已經(jīng)到項(xiàng)目銷售現(xiàn)場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目做過(guò)直觀了解的客戶，其對(duì)項(xiàng)目認(rèn)可度相比第一階段要高很多，因此本階段蓄客要點(diǎn)就是將此類意向相對(duì)較強(qiáng)的客戶轉(zhuǎn)變?yōu)槲覀兊腣IP卡辦卡客戶，通過(guò)此類營(yíng)銷手段達(dá)到進(jìn)一步鎖定我們的意向客戶的目的。蓄客目標(biāo)：積累登記客戶700組，VIP卡辦卡客戶250組。項(xiàng)目住房一批次推出房源為142套，我們按照辦卡客戶成交比列為2:1計(jì)算，即至少需要VIP卡辦卡客戶220組以上才能保證一批次房源在開盤強(qiáng)銷期內(nèi)達(dá)到75%（約110套房源）以上的去化率。l 第三階段：時(shí)間：——蓄客要點(diǎn)：本階段的客戶積蓄工作主要是為項(xiàng)目二批次住房加推做準(zhǔn)備，而且本階段的上訪客戶多數(shù)為已購(gòu)房老客戶或老帶新客戶，因此相對(duì)于前面兩個(gè)蓄客階段而言本階段客戶的意向程度更高，因此應(yīng)當(dāng)利用一批次住房銷售余威即項(xiàng)目首次開盤所形成的良好市場(chǎng)口碑效應(yīng)迅速將意向客戶轉(zhuǎn)變?yōu)閂IP卡辦卡客戶，為二批次住房加推做準(zhǔn)備。蓄客目標(biāo)：在前期登記客戶已經(jīng)消化掉（住房一批次開盤已經(jīng)消化）的情況下，本階段力爭(zhēng)新積累登記客戶200組，VIP卡辦卡客戶80組。與住房一批次開盤相同，我們同樣按照VIP卡辦卡客戶成交比例為2:1計(jì)算，即至少需要VIP卡辦卡客戶75組以上才能保證二批次房源加推后達(dá)到90%以上（約38套房源）的去化率。（二）、推盤策略：推盤序列推盤時(shí)間推盤類別推盤樓層推盤套數(shù)1住房一批次2—1523—3214222011年9月寫字樓一批次9—15/32011年10月住房二批次16—2242商業(yè)裙樓1—4/42011年11月寫字樓二批次16—24/l 恒安易居觀點(diǎn)：除住房產(chǎn)品銷售需要發(fā)放VIP卡積累客戶外，項(xiàng)目寫字樓及商業(yè)產(chǎn)品銷售均無(wú)需發(fā)放VIP卡蓄客，寫字樓產(chǎn)品受制于市場(chǎng)稀缺等因素，其購(gòu)買客群有龐大市場(chǎng)支撐，且部分樓層屬于內(nèi)部定購(gòu)；而商業(yè)裙樓具有較大不確定性（需求面積、總價(jià)等），無(wú)法進(jìn)行集中開盤，因此恒安易居建議本項(xiàng)目寫字樓及商業(yè)裙樓產(chǎn)品以內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的方式進(jìn)行房源消化，而住房樓銷售則采取市場(chǎng)開盤銷售法；恒安易居建議將項(xiàng)目住房產(chǎn)品（共184套房源）分為兩批次推出，項(xiàng)目首次開盤由于客戶積累充分，因此第一批次推出142套房源，所選樓層涵蓋低、中、高各區(qū)域房源，而將價(jià)值最高及市場(chǎng)接受程度最高的中間樓層（7層共42套房源）予以保留而將其作為二批次房源進(jìn)行加推，同時(shí)也為二批次房源加推提價(jià)作鋪墊。第六部分：認(rèn)知恒安易居u 企業(yè)簡(jiǎn)介：恒安易居房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司成立于2003年，現(xiàn)目前企業(yè)員工80余人，管理人員20人，涉及與房地產(chǎn)相關(guān)的全方位服務(wù)機(jī)構(gòu)。企業(yè)在2004年被評(píng)為重慶市10大中介、于2006年被重慶統(tǒng)計(jì)局評(píng)為放心中介、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)會(huì)員單位、參與編制《重慶市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)規(guī)范》、《重慶市商品房營(yíng)銷代理合同》、《重慶市房地產(chǎn)代辦手續(xù)服務(wù)合同》、《重慶市房地產(chǎn)交易居間合同》、《中介行為規(guī)范準(zhǔn)則》等等。恒安人一直以來(lái)努力走在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的最前線，為房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷提供更專業(yè)、更完善的服務(wù)。公司秉持一貫關(guān)注客戶需要、市場(chǎng)動(dòng)態(tài)及重視培育地產(chǎn)精英人才的宗旨，堅(jiān)持遵守對(duì)客戶的服務(wù)承諾，采納全球各地專才的專業(yè)知識(shí)，加以融會(huì)貫通，協(xié)助客戶做出英明決策，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)目標(biāo)。 公司斥資打造專注于地產(chǎn)行業(yè)的恒安易居地產(chǎn)工作室，下設(shè)市場(chǎng)調(diào)研中心，為客戶與市場(chǎng)提供更為專業(yè)、細(xì)致與理論化的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告；項(xiàng)目策劃中心，為客戶提供房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析、開發(fā)建設(shè)、營(yíng)銷策劃等專業(yè)的多層次研究咨詢服務(wù)；項(xiàng)目設(shè)計(jì)咨詢中心，為客戶提供項(xiàng)目前期概念性方案設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)任務(wù)書及規(guī)劃設(shè)計(jì)咨詢等服務(wù)等方式；項(xiàng)目營(yíng)銷中心，以專業(yè)的知識(shí)技能與才干，完善并實(shí)施策劃中心之報(bào)告，成功有效的服務(wù)于客戶、屹立于市場(chǎng)。 恒安易居精英云集，人才濟(jì)濟(jì)，管理人員中碩士以上占5%，研究生以上占10%，本科以上占70%，全公司執(zhí)全國(guó)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格人員占30%以上，在房地產(chǎn)項(xiàng)目上具有十分豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)與技巧。恒安易居要求每一位員工都要具備專業(yè)的水準(zhǔn)，這也是我們的目標(biāo)，與客戶共同努力構(gòu)建持久互信的合作關(guān)系，并根據(jù)客戶的實(shí)際需求為其提供最適合、最貼切的解決方案。 u 服務(wù)體系：恒安易居基于“服務(wù)地產(chǎn)、建筑為你”的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，堅(jiān)持“專業(yè)、創(chuàng)新、協(xié)同、誠(chéng)信”的服務(wù)原則，倡導(dǎo)“資源有限，創(chuàng)意無(wú)限”與創(chuàng)新思維，持續(xù)提升項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)價(jià)值，形成“高效執(zhí)行，超值服務(wù)”的核心競(jìng)爭(zhēng)力，并在此基礎(chǔ)上不斷自我超越，追求卓越。 恒安易居擁有強(qiáng)大的房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫(kù)與房地產(chǎn)技術(shù)平臺(tái)，憑借專業(yè)深度的房地產(chǎn)知識(shí)，創(chuàng)造性的思維模式，成為中國(guó)地產(chǎn)代理“創(chuàng)新型節(jié)約者”的優(yōu)秀典范。通過(guò)多年實(shí)戰(zhàn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃的資源沉淀，豐富的成熟的合作企業(yè)網(wǎng)絡(luò)與模式，為客戶節(jié)省大量時(shí)間成本、溝通成本、財(cái)務(wù)成本，并于一批優(yōu)秀的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)形成長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。因其現(xiàn)有人員多年的代理業(yè)務(wù)積累經(jīng)驗(yàn)，恒安易居已形成了以純居住型大盤物業(yè)、口岸投資物業(yè)、純粹外銷型物業(yè)、城市核心高密度大盤物業(yè)、多功能復(fù)合體物業(yè)、商業(yè)物業(yè)多元化的優(yōu)勢(shì)專業(yè)線，并在純居住型大盤物業(yè)、投資型物業(yè)營(yíng)銷、活動(dòng)營(yíng)銷、媒體推廣等方面，具有明顯的資源領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)、人才領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)和平臺(tái)優(yōu)勢(shì)。恒安易居擁有專業(yè)、高效執(zhí)行、富有激情和朝氣的精英團(tuán)隊(duì)，并依托成熟的服務(wù)鏈，客觀專業(yè)的視角觀點(diǎn)，高度的敬業(yè)精神和責(zé)任感，追求策略領(lǐng)先與細(xì)節(jié)完美，為客戶提供地塊決策分析、可行性研究、經(jīng)濟(jì)測(cè)算、項(xiàng)目發(fā)展定位、物業(yè)建筑規(guī)劃建議、形象定位與營(yíng)銷推廣、銷售代理、營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)與提升等策劃銷售方面的專業(yè)服務(wù)。 恒安易居愿為成長(zhǎng)型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、城市運(yùn)營(yíng)提供專業(yè)服務(wù)，共同成長(zhǎng)！u 核心鏈條組織：房地產(chǎn)代理行業(yè)運(yùn)作先河模式核心事業(yè)三大板塊第一市場(chǎng)新樓盤全程營(yíng)銷策劃代理與顧問(wèn)第二市場(chǎng)二手房中介交易產(chǎn)權(quán)代辦、按揭房地產(chǎn)金融后市場(chǎng)開發(fā)融資、投資伙伴介合不動(dòng)產(chǎn)處置房地產(chǎn)信托基金u 企業(yè)架構(gòu)：u 服務(wù)項(xiàng)目：案名：銀鵬鳳凰城地址：遂寧安居體量：46萬(wàn)平方米物業(yè)：大型復(fù)合業(yè)態(tài)社區(qū)操作：全程銷售代理 案名：新城港灣地址：重慶雙橋體量：10萬(wàn)平方米物業(yè)：花園洋房操作：全程銷售代理 案名：書香苑地址：重慶雙橋體量：物業(yè)：花園洋房操作：全程銷售代理 案名：納帕溪谷地址：重慶渝北體量：物業(yè)：高層景觀社區(qū)操作：全程銷售代理 案名：樂(lè)家SOLO地址：重慶渝北體量：物業(yè)：高層操作：營(yíng)銷策劃顧問(wèn) 案名：科強(qiáng)自由鈦度地址：重慶沙坪壩體量：物業(yè)：高層操作：營(yíng)銷策劃顧問(wèn) 其它服務(wù)項(xiàng)目一覽：2046湖濱公寓30000平米單體公寓全程銷售代理加州對(duì)岸100000平米高層營(yíng)銷策劃顧問(wèn)自由鈦度42000平米高層營(yíng)銷策劃顧問(wèn)金鼎龍泉130000平米花園洋房營(yíng)銷策劃顧問(wèn)上尚城600000平米別墅、洋房、高層全程銷售代理中央世界1200000平米CBD復(fù)合街區(qū)金融投資運(yùn)作茍家井國(guó)貿(mào)中心200000平米商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn) 恒安易居房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 60 / 6