【正文】 慶將逐漸完成從全國二線城市向全國一線城市的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，中國西部唯一直轄市、中國西部唯一全國五大中心城市，長江中上游地區(qū)經(jīng)濟、政治、文化中心城市…重慶的未來城市價值無可限量。l 2000－2009年重慶市GDP發(fā)展狀況，%。受外部環(huán)境影響，重慶GDP增長速度低于2008年和2009年，但GDP仍保持了兩位數(shù)的持續(xù)增長，預計2011年GDP將以13%增長率平穩(wěn)發(fā)展,達到2010年，GDP有望突破10000億元。l 2000－2009年重慶市財政收入變化情況，從2004年到2007年每年以30%40%幅度增長，由于受國際金融危機影響，2009年初，重慶市財政收入出現(xiàn)下滑，后通過積極的財政政策實現(xiàn)全年增長的目標。l 2002－2009年重慶市城鎮(zhèn)人均可支配收入變化情況全市就業(yè)人口維持在16601700萬左右，而城鎮(zhèn)登記失業(yè)率維持在4%左右，社會就業(yè)人口相對穩(wěn)定，而城鎮(zhèn)人均可支配收入則從2002年7238元增長至2009年15749元（略低于全國水平10%）。l 2005－2009年重慶市城鎮(zhèn)人口及住房面積、城鎮(zhèn)化率變化情況，增長了近7平米，居住水平大幅提高，而城鎮(zhèn)人口從1265萬增長到1474萬人，城鎮(zhèn)化率從45%提高到近52%，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了充足的發(fā)展空間。l 2000－2009年重慶市固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資情況重慶固定資產(chǎn)投資逐年走高，增長了8倍，增長了9倍，房地產(chǎn)投資所在比重一直在21%25%左右。l 2004－2009年重慶市土地出讓情況及占財政收入比重隨著地價的提升，重慶土地收入逐年走高，提高了近1倍，土地收入占財政收入的比重相對2004年47%的比例有所下降，但除2008年由于土地成交過少外，均占到財政收入35%以上，說明土地收入對財政收入的貢獻仍很大，政府仍將其作為財政收入的主要來源。l 2005－2009年重慶市房地產(chǎn)市場變化情況重慶近幾年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)活躍，商品房施工面積逐年增長，20052007年均保持在19%左右的增長幅度，2008年受金融危機影響上漲10%，2009年由于上半年增長緩慢，全年增長12%，竣工面積除2005年增長40%外，其他幾年上漲幅度小，而09年由于房地產(chǎn)火爆上漲22%，銷售面積在2007年提升60%，2009年提升40%，從2006年起均大于竣工面積，市場一定程度上表現(xiàn)出供不應求的態(tài)勢，銷售額更是在2009年突破1300億元，同比上漲72%。l 2004－2009年重慶市主城成交均價變化情況2004年2009年，重慶主城均價一路走高，在2009年突破建面均價4300元/平米，2010年一季度房地產(chǎn)銷售量價齊升：，%，商品房銷售均價為3662元/平方米，與去年同期均價為2969元/平方米相比，每平方米漲了693元，漲幅23％。u 恒安易居觀點：重慶宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)表明在經(jīng)濟基礎、人口、房地產(chǎn)投資、消費等方面都是逐年穩(wěn)步增長。重慶的城市規(guī)劃發(fā)展的“一圈兩翼””保稅港區(qū)”和“兩江新區(qū)”戰(zhàn)略，使重慶城市化建設進程提速，為重慶經(jīng)濟發(fā)展注入強心劑。重慶地產(chǎn)宏觀數(shù)據(jù)表明，重慶在過去從02年09年，房價穩(wěn)步攀升，供應量和銷售量也一直保持平衡增長，截止09年10月的成交面積已經(jīng)超過07年最高峰值。重慶作為直轄市，無論是在政策、政府投資還是市場方面，處于一種良性發(fā)展，重慶地產(chǎn)的產(chǎn)品研發(fā)已經(jīng)在全國地產(chǎn)中屬于前列，但是價格增長速度和幅度卻比較低。三、大足房地產(chǎn)市場狀況：（一）、大足房地產(chǎn)市場簡析：全縣全年在建房地產(chǎn)開發(fā)項目67個，商品房施工面積106萬平方米，竣工面積25萬平方米。，%。先后引進重慶遵大房地產(chǎn)開發(fā)有限公式等20余家縣外開發(fā)企業(yè)，打造“藍湖麗都”、“鳳凰城”等精品商住小區(qū)，其中“御墅林楓”項目完成投資2600萬元，施工面積7萬平方米；“藍湖麗都”項目1118號樓主體竣工，完成4號樓樁基，8號樓施工至主體2層，17號樓施工至主體4層，；“宏福麗都”、“棠都麗都”、“陽光佳苑”等項目正施工建設。（二）、競爭項目分析：l 藍湖麗都：藍湖麗都小區(qū)就是由重慶遵大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的房地產(chǎn)項目，位于大足縣棠香辦事處龍泉村4組。，，總戶數(shù)2662戶。藍湖麗都居住小區(qū)住宅樓 總建筑面積為330000平方米，新建23棟住宅樓，地上730層，地下1層停車場，可提供約1000個停車位，另外包括整個工程預計2011年6月底完成。藍湖麗都目前銷售均價：4200元/平米l 香山印象：香山印象位于大足新城東關大轉(zhuǎn)向南行300米處。交通方便，設施齊備。香山印象目前銷售均價：4200元/平米l 鳳凰城：大足鳳凰城，南山之麓，鳳凰所棲，宜居之城，寬景闊庭，洋房社區(qū)。鳳凰城目前銷售均價：4000元/平米l 時代豪庭：大足時代豪庭位大足東關大轉(zhuǎn)盤旁，大足縣棠香街道辦事處紅星社區(qū)，交通便利，設施齊備。時代豪庭目前銷售均價：4300元/平米l 五星華府：五星華府位于大足東關新區(qū)五星大道旁，地處東關新城核心區(qū)域，周邊生活、交通等配套齊全。五星華府目前銷售均價：4200元/平米u 恒安易居觀點：本項目所處地段“五星大道——迎賓大道”沿線目前屬于大足縣房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域，目前區(qū)域內(nèi)市場放量較大，在項目（住房產(chǎn)品）面市后將面臨較大的市場競爭；區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品以高層產(chǎn)品為主，輔以小高層及城市洋房，產(chǎn)品同質(zhì)化較為嚴重，且除藍湖麗都外其它開放項目體量均不大；區(qū)域內(nèi)在售或待售項目均價均以突破4000元大關，部分高品質(zhì)樓盤銷售均價已達到4300元/平米，但區(qū)域內(nèi)項目整體價差并不明顯。第二部分：項目解碼一、項目區(qū)位背景分析：（一）、大足縣簡介：大足縣古號“海棠香國”，是重慶市唯一的世界文化遺產(chǎn)—大足石刻所在地和中國首批AAAAA級旅游景區(qū)?？h城內(nèi)南、北二山環(huán)繞城區(qū)，瀨溪河清流穿城而過。依托得天獨厚的地理區(qū)位優(yōu)勢、博大精深的石刻文化和歷史悠久的五金機電產(chǎn)業(yè)，堅持做大規(guī)模、做優(yōu)環(huán)境、做強產(chǎn)業(yè)、做精品牌的思路，實施了棠香、龍崗、龍水組團城市發(fā)展戰(zhàn)略，其規(guī)劃面積32平方公里，人口規(guī)模35萬人。目前，已建成北環(huán)路、二環(huán)北路、二路南路、中山路、五星大道、龍中路、陵園路，全長近11公里的繞城高等級公路也即將全線貫通，初步形成了“三縱四橫”的城市交通網(wǎng)絡。實施了瀨溪河綜合整治、污水處理廠、垃圾衛(wèi)生填埋場等環(huán)保工程，并建成投用了全球首條采用大功率太陽能跟蹤式LED路燈，推進了宏聲文化廣場、濱河公園、燈飾等一批綠化美化工程，完善了自來水、天然氣、體育場（館）、學校、醫(yī)院等市政公益設施，城市功能日臻完善，人居環(huán)境更趨優(yōu)化，先后成功創(chuàng)建了國家級生態(tài)示范區(qū)、國家衛(wèi)生縣城、全國人居范例城市、全國環(huán)境綜合整治優(yōu)秀縣城、國家級優(yōu)秀旅游城區(qū)、市級山水園林城市等眾多的城市品牌。城鎮(zhèn)建設快速推進，堅持依托產(chǎn)業(yè)、突出特色的原則，形成了郵亭、萬古、中敖、三驅(qū)、珠溪等一批區(qū)域性中心城鎮(zhèn)，涌現(xiàn)出了旅游資源開發(fā)、礦產(chǎn)資源開發(fā)利用、現(xiàn)代物流、工業(yè)經(jīng)濟、現(xiàn)代觀光農(nóng)業(yè)等一批各具特色的城鎮(zhèn)群體，城鎮(zhèn)的輻射帶動作用日漸增強，城鎮(zhèn)體系初步完善，城鄉(xiāng)一體化格局初見端倪，是重慶市唯一的全國鄉(xiāng)村城市化建設試點縣。大足縣始終堅持經(jīng)濟和社會統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的方針,大力實施科教興縣、人才強縣和可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，推動科教文衛(wèi)社會事業(yè)全面進步。近年先后榮獲全國科技工作、特殊教育、體育工作、廣播電視先進縣等稱號，是重慶市唯一一處世界文化遺產(chǎn)地和中華一絕鯉魚燈舞的發(fā)祥地。曾先后獲“全國特殊教育先進縣”、教育部“勞動教育實驗”和“導學教育實驗”一等獎，獲“重慶市政府‘兩基’成就獎”、“重慶市‘兩基’工作先進集體獎”、“重慶市《農(nóng)村義務教育推進農(nóng)科教結(jié)合對策研究》一等獎”、“重慶市中小學實驗教學工作績效考核一等獎”、“重慶市中小學信息技術(shù)教育（現(xiàn)代遠程教育）一等獎”,被教育部基教司授予“勞動技術(shù)教育先進單位”等榮譽稱號。全縣近四年推廣科技成果138項,獲國家專利32項?，F(xiàn)有8713人擁有各種專業(yè)技術(shù)職稱，其中高級職稱184人，中級職稱1661人。建成全國首個農(nóng)民荷蓮太空育種基地。%。全縣共有各級各類公辦法人學校104所，其中完全高級中學5所（市級重點高中3所、普通高中2所），國家級重點職教中心1所，初級中學18所，中心小學66所，特殊教育學校l所，教師進修校1所、幼兒園12所；另有高等職業(yè)院校1所，農(nóng)村村小151所和具有一定辦學規(guī)模的社會力量辦學單位16所。共有在校生134445人，教職工9614人。在職專任教師中，高級職稱376人，%；中級職稱2710人，%；