【正文】 644前期工程費3345525管理費（含發(fā)證費）151325096銷售費用65010747不可預(yù)見費91158財務(wù)費用101316769合計170012797100財務(wù)費用說明：考慮到地價按7年計息，建安及其它各項支出按2年計息。第二部分 開發(fā)方案簡述與經(jīng)濟效益分析一、 開發(fā)方案簡述該項目屬九八年底開工建設(shè)，始建不久，因多種原因造成停工至今，雖然對項目造成了一定負(fù)面影響，但同時也找準(zhǔn)了市場的再次切入點。大廳、電梯廳裝修的建議大堂和電梯廳也是本項目內(nèi)飾方面對外推廣的重要組成部分，除了豪華氣派之外，還要有品味。1）、積極推廣應(yīng)用新技術(shù)、新工藝和新材料；2）、選用節(jié)電的低能耗高能效的燈具；3）、垃圾分類收集，下水口設(shè)廢料粉碎裝置；4）、選用環(huán)保型內(nèi)墻材料，高封閉性門窗；智能化建議1）、安全防范系統(tǒng)a、緊急呼叫報警系統(tǒng)；b、煤氣燃露自動報警系統(tǒng)；C、24小時保安巡更系統(tǒng)；D、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；E、門禁控制與可視對講系統(tǒng)。通過本項目的智能化配置，設(shè)立物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平臺，開展互聯(lián)網(wǎng)接入、網(wǎng)絡(luò)教學(xué)、多媒體娛樂系統(tǒng)、網(wǎng)上購物、證券及時交易、電子地圖、IP電話、公共服務(wù)信息等各項服務(wù)；通過該平臺，實現(xiàn)計算機網(wǎng)絡(luò)自動化物業(yè)管理；運用先進的計算機技術(shù)，對包括公共設(shè)施在內(nèi)的各項機械設(shè)備（配電設(shè)備、發(fā)電機組、供水設(shè)備、通風(fēng)設(shè)備及電梯等）實現(xiàn)集中監(jiān)控；設(shè)置紅外線監(jiān)控報警、室內(nèi)安全緊急報警系統(tǒng)?？v觀高層建筑市場，能順利完工將是社會效益、經(jīng)濟效益的保證，反之將嚴(yán)重影響銷售策略的實施，難以保證項目投資收益。壽春路片已有很大密度的寫字樓在出租，很多的企業(yè)在此辦公，其租金最高達到60元/㎡，將會吸引以投資保值為目的的客戶和中小企業(yè)。目標(biāo)客戶定位1）、在合肥設(shè)立辦事機構(gòu)的外企、合資企業(yè)以及三資企業(yè)；隨著西部大開發(fā)的逐步深入以及我國加入WTO后的開放度的極大提高，作為東西部橋梁的省會城市合肥必將有一質(zhì)的飛躍。2)、產(chǎn)品定位定位分析：通過市場調(diào)研分析，省域及省會合肥市有較多的高層住宅待售和多層商務(wù)待售、待租，雖然高層樓市的銷售市場機會已經(jīng)來臨，但本產(chǎn)品的建設(shè)周期和建筑成本不容其與市場其它產(chǎn)品一同競爭，因此，本產(chǎn)品應(yīng)像物主古井集團、澳鑫房產(chǎn)和假日物業(yè)管理一樣屬品牌產(chǎn)品，應(yīng)達到脫俗風(fēng)雅、高檔精致。七、項目定位研究百花大廈項目市場定位、產(chǎn)品定位1)、市場定位定位分析：該項目目前市場定位在本方案分析前已確定為雙塔框筒結(jié)構(gòu)的高層建筑?！锏貕K絕版，增值空間較大?！锏貕K周圍500米內(nèi)有省市名校、名園（三中、六中、宿州路幼兒園）；有淮河路步行街、樂普生、鼓樓商廈、合百中心店等商業(yè)網(wǎng)點；有休閑娛樂的市政府中心廣場；有假日逍閑的逍遙津公園、環(huán)城公園；有各類檔次的商務(wù)、旅游居住地百花賓館、山水賓館 、華廈賓館；有工行、建行、省保大廈、平安保險、省投資公司、國元證券等重要金融機構(gòu)。本項目總用地面積為6168平方米，總建筑面積60784㎡。省內(nèi)的名園、名校、名院均在服務(wù)區(qū)內(nèi)，大型商場、公園、娛樂場所可步行到達，與市委、市政府、市人大、市政協(xié)均只有一步之遙。銷售價格均 價：1988元/㎡起步價：1700元/㎡最高價：2988元/㎡周邊市政配套勝利廣場、安徽大市場、六安路小學(xué)分校、體育中心、火車站、銀行、菜市。建筑結(jié)構(gòu)全框架結(jié)構(gòu)物業(yè)管理項目與收費標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)項目： 封閉式管理、24小時保安巡邏。交通情況說明10條公交線路通達全市 緊鄰二環(huán)路 出行很方便建筑面積總 建 面：12萬㎡規(guī)劃設(shè)計戶 數(shù)：1250戶型面積； 、 12108。建筑類型一二層為商鋪，三四五為住宅。建筑面積總 建 面： 100000㎡規(guī)劃設(shè)計戶 數(shù)： 808戶戶型面積； 94170㎡綠化率： 40%戶型結(jié)構(gòu)：二室兩廳、三室二廳、四室兩廳。智能化系統(tǒng)設(shè)施寬帶入戶、安防報警、防盜監(jiān)控、出入管理系統(tǒng)。 建筑結(jié)構(gòu)異型框架結(jié)構(gòu) 物業(yè)管理項目與收費標(biāo)準(zhǔn)公共綠化養(yǎng)護、生活垃圾清運、房屋維護、便民服務(wù)、24小時保安聯(lián)防。小區(qū)公共配套高爾夫球場（擬建）網(wǎng)球場40畝水景 幼兒園 多功能會所銷售價格均 價： 1950元/㎡起步價： 1600元/㎡最高價： 2300元/㎡周邊市政配套明珠廣場、合肥大學(xué)城 、168中學(xué) 、中銳國際學(xué)校 、省教院 、潤安公學(xué)、 銀行、 超市交通情況說明226路、901路、230路、148路 、215路等五路公交車，緊鄰金寨南路，距離市區(qū)較遠(yuǎn)，但交通方便。物業(yè)現(xiàn)況良好前景預(yù)測為合肥市的商業(yè)一條街，住宅樓及寫字樓的前景不好。市場環(huán)境交通便利，商業(yè)氣氛很好，有利于商貿(mào)恰談。備 注據(jù)介紹銷售過半。業(yè)主所購酒店產(chǎn)權(quán)3年后可轉(zhuǎn)讓給怡合錦江國際大酒店有限責(zé)任公司。備 注還剩58㎡和158㎡兩間辦公室，下月中旬會陸陸續(xù)續(xù)空出辦公場所。具體位置位于長江路與金寨路交叉口南15約200米具體位置緊鄰安徽省教育學(xué)院，金寨路327號市場環(huán)境處交通要道，出入方便，周邊商業(yè)氣氛較濃厚，市場信息靈敏，便于商貿(mào)拓展。鴻達大廈租賃價格（元/月*㎡）25元/㎡糖酒大廈租賃價格（元/月*㎡）15元/㎡備 注/物業(yè)名稱業(yè)主名稱澳鑫房產(chǎn)具體位置壽春路百花井附近物業(yè)規(guī)模/市場環(huán)境環(huán)境優(yōu)越、出行方便建筑層數(shù)7層相關(guān)配置（含停車位）電梯；中央空調(diào)；底下停車庫。月商家特征以咨詢、廣告、倉庫學(xué)校為主。㎡（水電自理）商家特征各種咨詢公司，開發(fā)公司、美容公司外商駐肥辦事處。㎡（不含水電電梯使用費）商家特征市政府職能部門居多，另外開發(fā)公司；投資公司等。備 注精裝潢，公攤面積大，屬純高檔商業(yè)辦公樓。備 注屬商辦樓；有余房出售售價5層3800元/㎡，每上一層加30元/㎡。物業(yè)名稱業(yè)主名稱新華社安徽分社具體位置六安路與淮河路交口物業(yè)規(guī)模3萬市場環(huán)境商業(yè)重地，出行方便。建筑層數(shù)7層相關(guān)配置（含停車位）無停車場、老式電梯一部。 合肥市物業(yè)市場調(diào)查表（租賃）物業(yè)名稱業(yè)主名稱 安徽潤安（國際）股份公司具體位置蒙城路與阜南路交口物業(yè)規(guī)模6萬㎡市場環(huán)境市區(qū)內(nèi)商業(yè)氣氛濃,處交通要道出行方便建筑層數(shù)32層潤 安 大 廈租賃價格（元/月*㎡）50元/月為此，就算是待成熟、正在發(fā)展的市場也應(yīng)該是較為合理或宏觀控制較為得力的市場。（詳見附表2）多層樓市分析1)、多層寫字樓每年合肥市有約5萬㎡的多層商務(wù)寫字樓投放市場，近幾年較為成功、較有名氣的是政通大廈，政通大廈寫字樓均價4000元/㎡，租金30元/㎡。潤安大廈閑置了6年之久，目前正以較好的銷售勢頭進行盤活，到目前為止，只剩為數(shù)不多的樓層。而相反，對一些功能不明確的多層綜合樓兼做商務(wù)寫字樓的或一些配置較低的商務(wù)樓，無論從置業(yè)的角度還是租賃的角度均不是很理想，它們雖然有一定的價格優(yōu)勢，但升值保值的機會較小，投資的風(fēng)險較大。隨后開發(fā)建設(shè)商務(wù)樓成風(fēng)，使得96—99年商務(wù)樓市場空置率一直居高不下，全國省會城市平均商務(wù)寫字樓空置率高達55%，其后通過國家的宏觀調(diào)控以及市場自身的調(diào)節(jié)，商務(wù)樓經(jīng)過了較長時間的消化和整合。二、調(diào)研的指導(dǎo)思想通過點、線、面的立體調(diào)查和分析，在相對時間較短、風(fēng)險較小的原則前提下，制定出適合本項目運作的營銷策劃方案，力爭保障該項目銷售工作的順利進行。制定出比較詳細(xì)的建議性、可行性強的初步策劃方案，為項目的銷售成功做出必要的準(zhǔn)備與鋪墊。四、合肥市物業(yè)市場分析高層樓市分析1)、高層商務(wù)寫字樓一段時間以來，商務(wù)寫字樓項目的開發(fā)，在一些地區(qū)特別是沿海地區(qū)發(fā)展較快，曾出現(xiàn)過買賣樓花之經(jīng)典之作，在89年至93年期間，成功的案例舉不勝數(shù)，主要是順應(yīng)了我們國家初期的改革開放政策潮流。如今的全國乃至合肥的商務(wù)樓市的發(fā)展正在趨向于檔次、品牌排定的時期，區(qū)位優(yōu)勢、地域配套優(yōu)勢、產(chǎn)品配置優(yōu)勢和品牌優(yōu)勢的高層商務(wù)樓將是今后一段時間（四年內(nèi)）合肥市場的發(fā)展需求產(chǎn)品，當(dāng)然需求的空間有限，速度很慢。（詳見附表2）新華商務(wù)樓運作了五年，剩余部分預(yù)計將在今年售完。較能反映合肥市各區(qū)域高層樓市市場狀況的有新華商務(wù)樓、潤安大廈、元一時代花園、東海花園等。2)、多層住宅樓通過對合肥市多層住宅抽樣調(diào)查發(fā)現(xiàn)，東、南、西、北各物業(yè)小區(qū)的多層住宅發(fā)展?fàn)顩r不盡相同，以南區(qū)和西區(qū)發(fā)展較為成熟，檔次略高，而北區(qū)和東區(qū)發(fā)展速度較快，但檔次較低，均衡比較后發(fā)現(xiàn)其市場有一定的飽和跡象，雖然價格緩慢上漲，銷售和開發(fā)建設(shè)也同比增長，但空置率居高不下，并已超出國際上公認(rèn)的警戒線的7個百分點。租賃價格為5元/㎡，中心地帶的多層銷售均價在3000元/㎡，租賃價格為10元/㎡。物業(yè)名稱業(yè)主名稱市招商公司具體位置榮事達大道與淮河路交口物業(yè)規(guī)模8000㎡市場環(huán)境比鄰市政府，商業(yè)地勢卓越。備 注老式辦公樓、建筑年限長；毛坯房出租。㎡（不含水電費）商家特征中介服務(wù)、廣告建設(shè)材料公司外地公司駐肥辦事處。㎡商家特征一些知名企業(yè)合肥辦事處；會計師事務(wù)所；廣告公司。政通大廈租賃價格（元/月*㎡）30元/月太陽城寫字樓租賃價格（元/月*㎡）32元/月長安大廈租賃價格（元/月*㎡）40元/㎡月商家特征中介、咨詢、婚介公司等服務(wù)性且需要市內(nèi)辦公的公司。建筑層數(shù)8層相關(guān)配置（含停車位）電梯、室外停車場、水電電話。建筑層數(shù)8層相關(guān)配置（含停車位）地下車庫、電梯、水電、電話。物業(yè)詳況一層大廳，二層以上均為辦公場所，有地下停車場，僅兩部辦公用客梯。商家特征中國包裝進出口安徽分公司，國企單位