【正文】 住房面積寬敞和內(nèi)部設施配套外，住房裝修已成為居民一項重要消費內(nèi)容，先裝修后入住的理念已被更多的人所接受。汽車還不能在短期內(nèi)成為消費熱點。向東至民主中路，即圣安商場所在區(qū)域?qū)儆谛麻_發(fā)商業(yè)區(qū)，道路情況明顯要好得多。 1. 教育機構 區(qū)域內(nèi)教育機構設施完善，集中分布于教育中路上，如：教育中路東端市工業(yè)干校、桂南業(yè)余大學、玉林財經(jīng)學校、市機電學校、市委黨校、市行政學院、市教育學院、玉林師范學院及師院附中等眾多學校聚集；教育中路西端也有玉林三中、四中以及玉州區(qū)衛(wèi)生學校等。由于地處傳統(tǒng)市中心，這一區(qū)域擁有全市大部分醫(yī)療配套內(nèi)容。加上人民東路市委、市府及相關市檢察院、市反貪局、市公安局、市司法局、市中級法院、市總工會、市體委等政府單位，基本上這一區(qū)域囊括了市、區(qū)級全部重要政府機構。 從對玉林市的初步掌握的情況來看，在本項目周圍所有道路都是重要的商業(yè)街，以下分別就重點路段進行說明： ? 人民中路 ? 教育中路 ? 玉州路 ? 民主中路 ? 內(nèi)環(huán)西路、內(nèi)環(huán)南路和內(nèi)環(huán)東路連成的環(huán)形道路 一 . 人民中路 人民中路是東西向商業(yè)干道，也是新老市中心橫向的軸心大道，其與兩端的人民西路和人民中路相連，跨越整個市區(qū)，是市區(qū)的重要干道。 教育中路道路建設和環(huán)境明顯不如人民中路，許多路 段基本是民房建筑，而且有些路段非常殘破。調(diào)查過程中很明顯地感覺到這里是一個行政、商業(yè)、文化中心。 民主中路上積聚了兩家移動通信運營商：中國移動玉林分公司和中國聯(lián)通于林分公司，而且市長途電信線務局也落點在這里，這可以說是民主中路的一個特色。尤其是內(nèi)環(huán)西路。人民中路口集中了 大量商店，如：國營五金交電商場、新天地電器城、健一醫(yī)藥、樂惠商店；東邊臨街有迪斯尼專賣、醫(yī)藥。 (詳見機能分布附圖 4) 五 . 內(nèi)環(huán)西路、內(nèi)環(huán)南路和內(nèi)環(huán)東路連成的環(huán)形道路 三條相連呈半圓形的道路是環(huán)玉州區(qū)政府的重要商業(yè)通道，本項目就處于這一環(huán)形區(qū)域內(nèi)，臨內(nèi)環(huán)東路。而由于與人民中路構成新市區(qū)的核心框架，這里形成了新興的商業(yè)中心。大量的行政、文化、商業(yè)、休閑企事業(yè)單位集中于此，使這里成為玉林最繁華、最具商業(yè)氛圍的區(qū)域。與人民中路不同的是，人民中路為政府機構的集中地，教育中路是教育、醫(yī)療機構的集中地。主要調(diào)查目的在 于了解項目周圍商業(yè)街的分布，業(yè)種業(yè) 張家港 【長江大廈 項目 】 營銷策劃初案 態(tài)的分布及供需狀況。具體分布為玉州路上的玉州區(qū)政府、區(qū)經(jīng)貿(mào)局、市房產(chǎn)局、區(qū)公安局等；內(nèi)環(huán)南路有區(qū)審計局；人民中路上有市規(guī)劃局、市建設局等。 4. 醫(yī)療機構 區(qū)域周邊屬于醫(yī)療機構集中的地方，地塊內(nèi)環(huán)東路正對面及規(guī)模較大的市中醫(yī)院，而教育中路上則集中了人民醫(yī)院、市骨科醫(yī)院、市二醫(yī)院、市婦幼保健院、市衛(wèi)生防疫站、市甲亢?？漆t(yī)院、市衛(wèi)校附屬醫(yī)院等。區(qū)域內(nèi)主要公交線路如下表所列： 公交線路 起始站點 1 火車站 — 經(jīng)人民中路－汽車總站 3 城西開發(fā)區(qū) — 經(jīng)教育中路－紅十字會醫(yī)院 4 工業(yè)品市場 — 經(jīng)人民中路－嶺塘路口 7 工業(yè)品市場 — 經(jīng)人民中路－市技工學校 11 工業(yè)品市場 — 經(jīng)教育中路 — 高等職業(yè)學院 從 表格顯示來看，共有 5 條主要公交線路經(jīng)過本項目，但相對玉林市目前所有的 13 條公交線路情況來看，本項目的交通狀況應該說相當發(fā)達。具體情況如下表： 走向 道路名 車道狀況 張家港 【長江大廈 項目 】 營銷策劃初案 東 西 向 教 育中路 雙向 4 車道 人民中路 雙向 4 車道 內(nèi)環(huán)南路 雙向 2 車道 南 北 向 內(nèi)環(huán)西路 雙向 2 車道 內(nèi)環(huán)東路 雙向 2 車道 民主中路 雙向 4 車道 由上可見，項目周邊道路并不發(fā)達，而且局部建設，出現(xiàn)各路段情況不同等特色。 6. 汽車成為熱點仍需等候 中等收入群體對汽車有較強烈的需求，但是已消費的并不多，并且在兩年內(nèi)就購買消費汽車還是少數(shù)人。 %的居民家庭計劃購買電腦。那么原因是什么？數(shù)據(jù)表明，認為家庭有大的支出安排（如購買住房、汽車、添臵家電、旅游、 教育支出等）是主要原因，比例為 %，其次是收入預期略有增加 %。從分各城市來看，小城市的中等收入家庭儲蓄占家庭總收入比例高于大中城市的居民家庭。預計全年社會消費品零售總額增幅可望達到 %左右。說明目前廣西農(nóng)村市場購買力相對較弱，在一定程度上制約了廣西農(nóng)村消費的較快增長。 111 月，全區(qū) 504 家限額以上貿(mào)易企業(yè)實現(xiàn)商品銷售利潤 億元，比上年同期增長 %，實現(xiàn)利潤總額 億元，增長 倍，其中國有及國有控股貿(mào)易企業(yè)利潤總額由上年同 期虧損 億元扭轉(zhuǎn)到今年實現(xiàn)利潤 億元；企業(yè)繳納稅金總額 億元，比上年同期增長 %；毛利率比上年同期提高 個百分點，達到 %；企業(yè)虧損面與上年同期相比縮小了 個百分點。用的商品銷售高速增長，主要表現(xiàn)在汽車、通訊器材、建筑及裝潢材料、文化辦公 用品、化妝品、中西藥品等新的熱銷商品以及石油及制品類商品上。目前，我國包括 ? 春節(jié) ? 、 ? 五一 ? 、 ? 十一 ? 三個長假在內(nèi)的假期已接近全年天數(shù)的三分之一，這些節(jié)假日為消費者提供了充足的購物時間和消費氛圍。 2022 年全區(qū)縣及縣以下農(nóng)村實現(xiàn)社會消費品零售額 億元，比上年增長 %；城市實現(xiàn)社會消費品零售額 億元，增長 %。 張家港 【長江大廈 項目 】 營銷策劃初案 受商品房銷售較旺刺激，空臵商品房面積減少。加上廣西房地產(chǎn)開發(fā)的起動時間比全國大多數(shù)省市來得晚，這一空臵率還是可以接受的。 2022年廣西城鎮(zhèn)居民當年可支配收入扣除消費支出（不含住房支出）的人均余額為 元，一個三口之家的總余額為 元。對這兩個城市的房價有一定 的拉動。 1) 廣西主要城市的房屋銷售市場價格： 經(jīng)過幾年的發(fā)展，廣西房地產(chǎn)業(yè)基本集中在南寧、柳州、桂林、梧州、北海等幾個區(qū)內(nèi)主要城市，其他城市的開發(fā)尚未形成規(guī)模。 4) 房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)家保持相當樂觀的態(tài)度，對廣西房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境充滿信心 。商品房施工面積 萬平方米，增長 倍。調(diào)查結(jié)果顯示，一至三季度商品房預售面積景氣指數(shù)為 、 、比上年同期分別提高 點、 點、 點，預計四季度為 ，比上年同期提高 點；一至三季度商品房銷售面積景氣指數(shù)為 、 、 ，比上年同期分別提高 點、 點、 點，預計四季度為 ，比上年同期提高 點。 張家港 【長江大廈 項目 】 營銷策劃初案 具體消費結(jié)構見上述圖解，食品在此支出中占 38％的比例，家庭設備用品占 14％，衣著、居住、娛樂文教服務同占 11％，表明物質(zhì)消費仍占絕對多數(shù)的比例，精神消費未占主要份額。 3. 城鎮(zhèn)居民收入與消費指標 1) 城鎮(zhèn)居民收入與支出狀況指標 據(jù) 廣西自治區(qū)統(tǒng)計局公布 A. 2022 年， 廣西 城鎮(zhèn)單位職工平均工資為 9821 元，比上年增長 %，扣除價格因素，實際增長 %。全市已建成光纜聯(lián)網(wǎng)，有線電視用戶達 14 萬戶。 目前張家港正在建設并歡迎海內(nèi)外客商前來投資的農(nóng)業(yè)項目有 ： 1000 萬羽櫻桃谷鴨養(yǎng)殖加工出口一體化項目； 500萬平方尺食用菌栽培加工出口一體化項目； 1000 萬羽雪山草雞養(yǎng)殖加工出口一體化項目；萬頭肉牛養(yǎng)殖加工出口一體化項目； 2 萬畝金花菜種植加工出口一體化項目；萬畝休閑觀光旅游教研一體化農(nóng)業(yè)示范園等。 （張家港市統(tǒng)計局提 供） 2. 綠化指標 改革開放以來，張家港市委、市政府認真從改善投資環(huán)境、促進社會全面進步、提高人民生活水平的高度出發(fā)，加快了城市建設步伐，并按照?城市現(xiàn)代化、港口國際化?的發(fā)展思路，高起點規(guī)劃，高標準建設，高效能管理，使城鄉(xiāng)面貌發(fā)生了巨大變化。全市兩稅入庫 億元，增長 %。 固定資產(chǎn)投資 據(jù)蘇州市統(tǒng)計局反饋資料顯示， 111 月張家港市完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長 %，增速進一步回落?？偭吭谔K州五縣市中低于昆山（ 億美元）、常熟（ 億美元）和吳江（ 億美元），高于太倉（ 億美元）。 2022 年 11 月份主要經(jīng)濟指標與周邊縣市對比 1) 財政收入 111 月張家港市實現(xiàn)財政收入 億元，同比增長 %。 2) 工業(yè)：要高于全區(qū)的平均速度，加速發(fā)展把玉林市建成廣西的重要的機電、化工和農(nóng)副產(chǎn)品深加工、建材以及高新技術產(chǎn)業(yè)群的基地。保稅區(qū)依靠區(qū)位、功能、政策優(yōu)勢，國際貿(mào)易、保稅倉儲、出口加工三大功能全面拓展。新建城區(qū)幾倍于舊城區(qū)的面積，并且改變了舊城區(qū)臟、亂、差的局面。 2022 年，江蘇省政府正式批準在我市設立江蘇揚子江國際化學工業(yè)園，是張家港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的一部分，規(guī)劃面積為 平方公里，其中，首期用地面積為 平方公里，重點發(fā)展以五大合成樹脂工業(yè)為主的臨港石油化工；以食品、飼料添加劑為主的精細化工和集石油產(chǎn)品倉儲、貨運、配送、包裝等于一體的散裝化工品物流產(chǎn)業(yè)。 張家港市注重人的素質(zhì)提高，以科技和教育為立市之本，市民都能受到良好的教育，全市擁有各類專業(yè)技術人員 4 萬多名。有 12 個項目被列為省以 上火炬計劃和省重點技改項目， 13 個項目被列入國債扶持技改、國家?雙高一優(yōu)?和科技部中小型企業(yè)科技創(chuàng)新基金項目。（ 5）港區(qū)江海中路和張家港大橋工程。年內(nèi)，交通工程建設項目具體有 6 項，分別為：（ 1）北環(huán)路工程。航道總里程達 公里，其中省級航道 6 條、 公里，市級航道 51條、 公里。 按照城西新區(qū)的規(guī)劃定位，在東至港城大道、南至長安南路、西至西二環(huán)、北至東橫河區(qū)域，在 平方公里范圍內(nèi)，要建成集城市居住、商務辦公、休閑娛樂、文教衛(wèi)生為一體的新城區(qū)。要解決這些問題，要為廣大市民創(chuàng)造適宜人居和創(chuàng)業(yè)的環(huán)境，就必須借鑒國內(nèi)外一些先進城市的經(jīng)驗，規(guī)劃新城區(qū)、建設新城區(qū)、發(fā)展新城區(qū)，已顯得十分迫切。 【城市發(fā)展】 4 年后， 平方公里的張家港環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)型新城區(qū)將在市區(qū)西南部崛起。供熱：日供 90 噸蒸汽熱電廠工程竣工，已輸電供汽。 【氣候水文】 保稅區(qū)地區(qū)氣候?qū)賮啛釒ШＱ笮詺夂颍募痉置?、溫和濕潤，無霜期長，無冰凍，年平均氣候 度，最高氣溫 度，最低氣溫存 1 度。 張家港 【長江大廈 項目 】 營銷策劃初案 第一章 市場背景宏觀調(diào)查 一 . 張家港（市）地區(qū)概況 1. 張家港市現(xiàn)狀概況 【區(qū)位位臵】 張家港市位于中國?黃金水道? —— 長江下游南岸江蘇省境內(nèi)， 處于中國沿江及沿海兩大經(jīng)濟帶的交匯處，上海、南京、蘇州、無錫等大中城市環(huán)列四周，距上海 120 公里 (沿江高速公路通車后，距上海 98 公里 )、蘇州 80 公里（一級公路通車后，距蘇州 58 公里）、無錫 40 公里、常州 70 公里、南通 30 公里、南京 200 公里，距虹橋機場 120 公里（沿江高速公路通車后，為 98 公里），浦東機場 150 公里，南京祿口機場 200 公里 【行政區(qū)劃】 張家港市位于中國江蘇省東 南部，蘇州地區(qū)北部，南依滬寧鐵路，北枕萬里長江，扼江海之咽喉，控南北之樞紐，地理位臵十分優(yōu)越。 張家港保稅區(qū) 位于張家港市西北部的港區(qū)，緊鄰國際商港 張家港港，距上海 173 公里，蘇州 113 公里，無錫 58 公里，常州 55 公里，南通 62 公里，揚州 155 公里，南京 220 公里。供水：日供 2 萬噸水廠工程已投入使用。 【勞動力工資】 普通員工 600800 元 /月，管理人員 10001200 元 /月。加上張家港城區(qū)人口集中在老城區(qū)，交通、環(huán)境、停車等問題已日益突出，群眾反響比較強烈。至 2022 年，整個生態(tài)園區(qū)將基本形成。到 2022 年末全市公路總里程達到 公里，其中縣鄉(xiāng)道路 公里，村級道路 公里，平均每平方公里有 公里公路。 2022 年市委、市政府確定 的 10 項實事工程中，涉及交通的有 3 項，分別是：北環(huán)路工程建設，西鳳恬公路改造工程和江海中路、張家港大橋工程，農(nóng)村危橋整治工程。全長 公里，其中鳳恬公路進行拓寬改造，總投資 1100 萬元，該工程于 2022 年平 2 月份開工，年底竣工。企業(yè)技術創(chuàng)新能力進一步增強，開發(fā)省級以上高新技術產(chǎn)品 21 個，省級以上高新技術企業(yè) 30 家。 張家港市注重人與自然的和諧結(jié)合 ,注重環(huán)境保護 ,1994年成為全國首家國家環(huán)境保護模范城市， 1998 年被列為國家衛(wèi)生城市免檢單位，并且是全國創(chuàng)建文明城市工作先進城市。 江蘇省張家港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)經(jīng)江蘇省人民政府批 準設立，緊靠城區(qū)，規(guī)劃面積 平方公里，是全市高新技術產(chǎn)業(yè)密集區(qū) ,發(fā)展中的新城區(qū)。由于這一批開發(fā)區(qū)、住宅區(qū)的建成，各縣市城區(qū)規(guī)模成倍擴大 。保稅區(qū)批準面積 平方公里，已投入基礎設施建設資金 億元。 1) 努力實現(xiàn)國民經(jīng)濟持續(xù)、穩(wěn)定、快速