【正文】 住房面積寬敞和內(nèi)部設(shè)施配套外，住房裝修已成為居民一項(xiàng)重要消費(fèi)內(nèi)容，先裝修后入住的理念已被更多的人所接受。汽車還不能在短期內(nèi)成為消費(fèi)熱點(diǎn)。向東至民主中路，即圣安商場所在區(qū)域?qū)儆谛麻_發(fā)商業(yè)區(qū)，道路情況明顯要好得多。 1. 教育機(jī)構(gòu) 區(qū)域內(nèi)教育機(jī)構(gòu)設(shè)施完善，集中分布于教育中路上，如：教育中路東端市工業(yè)干校、桂南業(yè)余大學(xué)、玉林財(cái)經(jīng)學(xué)校、市機(jī)電學(xué)校、市委黨校、市行政學(xué)院、市教育學(xué)院、玉林師范學(xué)院及師院附中等眾多學(xué)校聚集；教育中路西端也有玉林三中、四中以及玉州區(qū)衛(wèi)生學(xué)校等。由于地處傳統(tǒng)市中心，這一區(qū)域擁有全市大部分醫(yī)療配套內(nèi)容。加上人民東路市委、市府及相關(guān)市檢察院、市反貪局、市公安局、市司法局、市中級(jí)法院、市總工會(huì)、市體委等政府單位，基本上這一區(qū)域囊括了市、區(qū)級(jí)全部重要政府機(jī)構(gòu)。 從對玉林市的初步掌握的情況來看，在本項(xiàng)目周圍所有道路都是重要的商業(yè)街，以下分別就重點(diǎn)路段進(jìn)行說明： ? 人民中路 ? 教育中路 ? 玉州路 ? 民主中路 ? 內(nèi)環(huán)西路、內(nèi)環(huán)南路和內(nèi)環(huán)東路連成的環(huán)形道路 一 . 人民中路 人民中路是東西向商業(yè)干道，也是新老市中心橫向的軸心大道，其與兩端的人民西路和人民中路相連，跨越整個(gè)市區(qū)，是市區(qū)的重要干道。 教育中路道路建設(shè)和環(huán)境明顯不如人民中路，許多路 段基本是民房建筑，而且有些路段非常殘破。調(diào)查過程中很明顯地感覺到這里是一個(gè)行政、商業(yè)、文化中心。 民主中路上積聚了兩家移動(dòng)通信運(yùn)營商：中國移動(dòng)玉林分公司和中國聯(lián)通于林分公司，而且市長途電信線務(wù)局也落點(diǎn)在這里，這可以說是民主中路的一個(gè)特色。尤其是內(nèi)環(huán)西路。人民中路口集中了 大量商店，如：國營五金交電商場、新天地電器城、健一醫(yī)藥、樂惠商店；東邊臨街有迪斯尼專賣、醫(yī)藥。 (詳見機(jī)能分布附圖 4) 五 . 內(nèi)環(huán)西路、內(nèi)環(huán)南路和內(nèi)環(huán)東路連成的環(huán)形道路 三條相連呈半圓形的道路是環(huán)玉州區(qū)政府的重要商業(yè)通道，本項(xiàng)目就處于這一環(huán)形區(qū)域內(nèi)，臨內(nèi)環(huán)東路。而由于與人民中路構(gòu)成新市區(qū)的核心框架，這里形成了新興的商業(yè)中心。大量的行政、文化、商業(yè)、休閑企事業(yè)單位集中于此，使這里成為玉林最繁華、最具商業(yè)氛圍的區(qū)域。與人民中路不同的是，人民中路為政府機(jī)構(gòu)的集中地，教育中路是教育、醫(yī)療機(jī)構(gòu)的集中地。主要調(diào)查目的在 于了解項(xiàng)目周圍商業(yè)街的分布，業(yè)種業(yè) 張家港 【長江大廈 項(xiàng)目 】 營銷策劃初案 態(tài)的分布及供需狀況。具體分布為玉州路上的玉州區(qū)政府、區(qū)經(jīng)貿(mào)局、市房產(chǎn)局、區(qū)公安局等；內(nèi)環(huán)南路有區(qū)審計(jì)局；人民中路上有市規(guī)劃局、市建設(shè)局等。 4. 醫(yī)療機(jī)構(gòu) 區(qū)域周邊屬于醫(yī)療機(jī)構(gòu)集中的地方，地塊內(nèi)環(huán)東路正對面及規(guī)模較大的市中醫(yī)院，而教育中路上則集中了人民醫(yī)院、市骨科醫(yī)院、市二醫(yī)院、市婦幼保健院、市衛(wèi)生防疫站、市甲亢?？漆t(yī)院、市衛(wèi)校附屬醫(yī)院等。區(qū)域內(nèi)主要公交線路如下表所列： 公交線路 起始站點(diǎn) 1 火車站 — 經(jīng)人民中路－汽車總站 3 城西開發(fā)區(qū) — 經(jīng)教育中路－紅十字會(huì)醫(yī)院 4 工業(yè)品市場 — 經(jīng)人民中路－嶺塘路口 7 工業(yè)品市場 — 經(jīng)人民中路－市技工學(xué)校 11 工業(yè)品市場 — 經(jīng)教育中路 — 高等職業(yè)學(xué)院 從 表格顯示來看，共有 5 條主要公交線路經(jīng)過本項(xiàng)目，但相對玉林市目前所有的 13 條公交線路情況來看，本項(xiàng)目的交通狀況應(yīng)該說相當(dāng)發(fā)達(dá)。具體情況如下表： 走向 道路名 車道狀況 張家港 【長江大廈 項(xiàng)目 】 營銷策劃初案 東 西 向 教 育中路 雙向 4 車道 人民中路 雙向 4 車道 內(nèi)環(huán)南路 雙向 2 車道 南 北 向 內(nèi)環(huán)西路 雙向 2 車道 內(nèi)環(huán)東路 雙向 2 車道 民主中路 雙向 4 車道 由上可見，項(xiàng)目周邊道路并不發(fā)達(dá)，而且局部建設(shè)，出現(xiàn)各路段情況不同等特色。 6. 汽車成為熱點(diǎn)仍需等候 中等收入群體對汽車有較強(qiáng)烈的需求，但是已消費(fèi)的并不多，并且在兩年內(nèi)就購買消費(fèi)汽車還是少數(shù)人。 %的居民家庭計(jì)劃購買電腦。那么原因是什么？數(shù)據(jù)表明，認(rèn)為家庭有大的支出安排（如購買住房、汽車、添臵家電、旅游、 教育支出等）是主要原因，比例為 %，其次是收入預(yù)期略有增加 %。從分各城市來看，小城市的中等收入家庭儲(chǔ)蓄占家庭總收入比例高于大中城市的居民家庭。預(yù)計(jì)全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額增幅可望達(dá)到 %左右。說明目前廣西農(nóng)村市場購買力相對較弱，在一定程度上制約了廣西農(nóng)村消費(fèi)的較快增長。 111 月，全區(qū) 504 家限額以上貿(mào)易企業(yè)實(shí)現(xiàn)商品銷售利潤 億元，比上年同期增長 %，實(shí)現(xiàn)利潤總額 億元，增長 倍，其中國有及國有控股貿(mào)易企業(yè)利潤總額由上年同 期虧損 億元扭轉(zhuǎn)到今年實(shí)現(xiàn)利潤 億元；企業(yè)繳納稅金總額 億元，比上年同期增長 %；毛利率比上年同期提高 個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到 %；企業(yè)虧損面與上年同期相比縮小了 個(gè)百分點(diǎn)。用的商品銷售高速增長，主要表現(xiàn)在汽車、通訊器材、建筑及裝潢材料、文化辦公 用品、化妝品、中西藥品等新的熱銷商品以及石油及制品類商品上。目前，我國包括 ? 春節(jié) ? 、 ? 五一 ? 、 ? 十一 ? 三個(gè)長假在內(nèi)的假期已接近全年天數(shù)的三分之一，這些節(jié)假日為消費(fèi)者提供了充足的購物時(shí)間和消費(fèi)氛圍。 2022 年全區(qū)縣及縣以下農(nóng)村實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額 億元，比上年增長 %；城市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額 億元，增長 %。 張家港 【長江大廈 項(xiàng)目 】 營銷策劃初案 受商品房銷售較旺刺激，空臵商品房面積減少。加上廣西房地產(chǎn)開發(fā)的起動(dòng)時(shí)間比全國大多數(shù)省市來得晚，這一空臵率還是可以接受的。 2022年廣西城鎮(zhèn)居民當(dāng)年可支配收入扣除消費(fèi)支出（不含住房支出）的人均余額為 元，一個(gè)三口之家的總余額為 元。對這兩個(gè)城市的房價(jià)有一定 的拉動(dòng)。 1) 廣西主要城市的房屋銷售市場價(jià)格： 經(jīng)過幾年的發(fā)展，廣西房地產(chǎn)業(yè)基本集中在南寧、柳州、桂林、梧州、北海等幾個(gè)區(qū)內(nèi)主要城市，其他城市的開發(fā)尚未形成規(guī)模。 4) 房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)家保持相當(dāng)樂觀的態(tài)度，對廣西房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境充滿信心 。商品房施工面積 萬平方米，增長 倍。調(diào)查結(jié)果顯示，一至三季度商品房預(yù)售面積景氣指數(shù)為 、 、比上年同期分別提高 點(diǎn)、 點(diǎn)、 點(diǎn)，預(yù)計(jì)四季度為 ，比上年同期提高 點(diǎn)；一至三季度商品房銷售面積景氣指數(shù)為 、 、 ，比上年同期分別提高 點(diǎn)、 點(diǎn)、 點(diǎn)，預(yù)計(jì)四季度為 ，比上年同期提高 點(diǎn)。 張家港 【長江大廈 項(xiàng)目 】 營銷策劃初案 具體消費(fèi)結(jié)構(gòu)見上述圖解，食品在此支出中占 38％的比例，家庭設(shè)備用品占 14％，衣著、居住、娛樂文教服務(wù)同占 11％，表明物質(zhì)消費(fèi)仍占絕對多數(shù)的比例，精神消費(fèi)未占主要份額。 3. 城鎮(zhèn)居民收入與消費(fèi)指標(biāo) 1) 城鎮(zhèn)居民收入與支出狀況指標(biāo) 據(jù) 廣西自治區(qū)統(tǒng)計(jì)局公布 A. 2022 年， 廣西 城鎮(zhèn)單位職工平均工資為 9821 元，比上年增長 %，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長 %。全市已建成光纜聯(lián)網(wǎng)，有線電視用戶達(dá) 14 萬戶。 目前張家港正在建設(shè)并歡迎海內(nèi)外客商前來投資的農(nóng)業(yè)項(xiàng)目有 ： 1000 萬羽櫻桃谷鴨養(yǎng)殖加工出口一體化項(xiàng)目； 500萬平方尺食用菌栽培加工出口一體化項(xiàng)目； 1000 萬羽雪山草雞養(yǎng)殖加工出口一體化項(xiàng)目；萬頭肉牛養(yǎng)殖加工出口一體化項(xiàng)目； 2 萬畝金花菜種植加工出口一體化項(xiàng)目；萬畝休閑觀光旅游教研一體化農(nóng)業(yè)示范園等。 （張家港市統(tǒng)計(jì)局提 供） 2. 綠化指標(biāo) 改革開放以來，張家港市委、市政府認(rèn)真從改善投資環(huán)境、促進(jìn)社會(huì)全面進(jìn)步、提高人民生活水平的高度出發(fā)，加快了城市建設(shè)步伐，并按照?城市現(xiàn)代化、港口國際化?的發(fā)展思路，高起點(diǎn)規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，高效能管理，使城鄉(xiāng)面貌發(fā)生了巨大變化。全市兩稅入庫 億元，增長 %。 固定資產(chǎn)投資 據(jù)蘇州市統(tǒng)計(jì)局反饋資料顯示， 111 月張家港市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長 %，增速進(jìn)一步回落?？偭吭谔K州五縣市中低于昆山（ 億美元）、常熟（ 億美元）和吳江（ 億美元），高于太倉（ 億美元）。 2022 年 11 月份主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與周邊縣市對比 1) 財(cái)政收入 111 月張家港市實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入 億元，同比增長 %。 2) 工業(yè)：要高于全區(qū)的平均速度，加速發(fā)展把玉林市建成廣西的重要的機(jī)電、化工和農(nóng)副產(chǎn)品深加工、建材以及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)群的基地。保稅區(qū)依靠區(qū)位、功能、政策優(yōu)勢，國際貿(mào)易、保稅倉儲(chǔ)、出口加工三大功能全面拓展。新建城區(qū)幾倍于舊城區(qū)的面積，并且改變了舊城區(qū)臟、亂、差的局面。 2022 年，江蘇省政府正式批準(zhǔn)在我市設(shè)立江蘇揚(yáng)子江國際化學(xué)工業(yè)園，是張家港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的一部分，規(guī)劃面積為 平方公里，其中，首期用地面積為 平方公里，重點(diǎn)發(fā)展以五大合成樹脂工業(yè)為主的臨港石油化工；以食品、飼料添加劑為主的精細(xì)化工和集石油產(chǎn)品倉儲(chǔ)、貨運(yùn)、配送、包裝等于一體的散裝化工品物流產(chǎn)業(yè)。 張家港市注重人的素質(zhì)提高，以科技和教育為立市之本，市民都能受到良好的教育，全市擁有各類專業(yè)技術(shù)人員 4 萬多名。有 12 個(gè)項(xiàng)目被列為省以 上火炬計(jì)劃和省重點(diǎn)技改項(xiàng)目， 13 個(gè)項(xiàng)目被列入國債扶持技改、國家?雙高一優(yōu)?和科技部中小型企業(yè)科技創(chuàng)新基金項(xiàng)目。（ 5）港區(qū)江海中路和張家港大橋工程。年內(nèi)，交通工程建設(shè)項(xiàng)目具體有 6 項(xiàng)，分別為：（ 1）北環(huán)路工程。航道總里程達(dá) 公里，其中省級(jí)航道 6 條、 公里，市級(jí)航道 51條、 公里。 按照城西新區(qū)的規(guī)劃定位，在東至港城大道、南至長安南路、西至西二環(huán)、北至東橫河區(qū)域，在 平方公里范圍內(nèi)，要建成集城市居住、商務(wù)辦公、休閑娛樂、文教衛(wèi)生為一體的新城區(qū)。要解決這些問題，要為廣大市民創(chuàng)造適宜人居和創(chuàng)業(yè)的環(huán)境，就必須借鑒國內(nèi)外一些先進(jìn)城市的經(jīng)驗(yàn)，規(guī)劃新城區(qū)、建設(shè)新城區(qū)、發(fā)展新城區(qū)，已顯得十分迫切。 【城市發(fā)展】 4 年后， 平方公里的張家港環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)型新城區(qū)將在市區(qū)西南部崛起。供熱：日供 90 噸蒸汽熱電廠工程竣工，已輸電供汽。 【氣候水文】 保稅區(qū)地區(qū)氣候?qū)賮啛釒ШＱ笮詺夂?，四季分明、溫和濕潤，無霜期長，無冰凍，年平均氣候 度，最高氣溫 度，最低氣溫存 1 度。 張家港 【長江大廈 項(xiàng)目 】 營銷策劃初案 第一章 市場背景宏觀調(diào)查 一 . 張家港（市）地區(qū)概況 1. 張家港市現(xiàn)狀概況 【區(qū)位位臵】 張家港市位于中國?黃金水道? —— 長江下游南岸江蘇省境內(nèi)， 處于中國沿江及沿海兩大經(jīng)濟(jì)帶的交匯處，上海、南京、蘇州、無錫等大中城市環(huán)列四周，距上海 120 公里 (沿江高速公路通車后，距上海 98 公里 )、蘇州 80 公里（一級(jí)公路通車后，距蘇州 58 公里）、無錫 40 公里、常州 70 公里、南通 30 公里、南京 200 公里，距虹橋機(jī)場 120 公里（沿江高速公路通車后，為 98 公里），浦東機(jī)場 150 公里，南京祿口機(jī)場 200 公里 【行政區(qū)劃】 張家港市位于中國江蘇省東 南部，蘇州地區(qū)北部，南依滬寧鐵路，北枕萬里長江，扼江海之咽喉，控南北之樞紐，地理位臵十分優(yōu)越。 張家港保稅區(qū) 位于張家港市西北部的港區(qū)，緊鄰國際商港 張家港港，距上海 173 公里，蘇州 113 公里，無錫 58 公里，常州 55 公里，南通 62 公里，揚(yáng)州 155 公里，南京 220 公里。供水：日供 2 萬噸水廠工程已投入使用。 【勞動(dòng)力工資】 普通員工 600800 元 /月，管理人員 10001200 元 /月。加上張家港城區(qū)人口集中在老城區(qū)，交通、環(huán)境、停車等問題已日益突出，群眾反響比較強(qiáng)烈。至 2022 年，整個(gè)生態(tài)園區(qū)將基本形成。到 2022 年末全市公路總里程達(dá)到 公里，其中縣鄉(xiāng)道路 公里，村級(jí)道路 公里，平均每平方公里有 公里公路。 2022 年市委、市政府確定 的 10 項(xiàng)實(shí)事工程中，涉及交通的有 3 項(xiàng)，分別是：北環(huán)路工程建設(shè)，西鳳恬公路改造工程和江海中路、張家港大橋工程，農(nóng)村危橋整治工程。全長 公里，其中鳳恬公路進(jìn)行拓寬改造，總投資 1100 萬元，該工程于 2022 年平 2 月份開工，年底竣工。企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新能力進(jìn)一步增強(qiáng)，開發(fā)省級(jí)以上高新技術(shù)產(chǎn)品 21 個(gè)，省級(jí)以上高新技術(shù)企業(yè) 30 家。 張家港市注重人與自然的和諧結(jié)合 ,注重環(huán)境保護(hù) ,1994年成為全國首家國家環(huán)境保護(hù)模范城市， 1998 年被列為國家衛(wèi)生城市免檢單位，并且是全國創(chuàng)建文明城市工作先進(jìn)城市。 江蘇省張家港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)江蘇省人民政府批 準(zhǔn)設(shè)立，緊靠城區(qū)，規(guī)劃面積 平方公里，是全市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū) ,發(fā)展中的新城區(qū)。由于這一批開發(fā)區(qū)、住宅區(qū)的建成，各縣市城區(qū)規(guī)模成倍擴(kuò)大 。保稅區(qū)批準(zhǔn)面積 平方公里，已投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金 億元。 1) 努力實(shí)現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、穩(wěn)定、快速