【文章內(nèi)容簡介】 張家港 【長江大廈 項目 】 營銷策劃初案 農(nóng)業(yè)經(jīng)濟 張家港市農(nóng)業(yè)正在 由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變，即向農(nóng)業(yè)經(jīng)濟機械化、集約化、產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)變。全市有耕地 4 萬公頃、園地 300 公頃、林地 500 公頃，灘涂 600 公頃，長江水域面積達 200 平方公里。現(xiàn)養(yǎng)殖奶牛 3100 頭、梅花鹿 2500 頭，肉鴿 15 萬羽，有長江蟹苗基地 1000 畝，無公害淡水生產(chǎn)基地 5000 畝， 2 百萬羽雪山草雞養(yǎng)殖基地， 5 百萬羽櫻桃谷鴨養(yǎng)殖基地， 5 百萬平方尺食用菌栽培基地，還有苗木、葡萄、辣椒、蓮藕、花卉、金花菜、中藥材、牡丹、何首烏、丹參基地，面積均逾 5000 畝。 目前張家港正在建設(shè)并歡迎海內(nèi)外客商前來投資的農(nóng)業(yè)項目有 ： 1000 萬羽櫻桃谷鴨養(yǎng)殖加工出口一體化項目； 500萬平方尺食用菌栽培加工出口一體化項目； 1000 萬羽雪山草雞養(yǎng)殖加工出口一體化項目；萬頭肉牛養(yǎng)殖加工出口一體化項目； 2 萬畝金花菜種植加工出口一體化項目；萬畝休閑觀光旅游教研一體化農(nóng)業(yè)示范園等。 文教衛(wèi)生 教育 1984 年，創(chuàng)辦了全國第一家縣辦大學 沙洲工學院，到目前已為地方輸送了 4000多名畢業(yè)生。學校辦學規(guī)模不斷擴大，其中機械制造工藝設(shè)備專業(yè)被確定為國家級教學改革試點。 1991 年，張家港市在全省率先實施九年義務(wù)教育之后，建成了梁豐高 級中學、暨陽高級中學、張家港市高級中學等一批設(shè)施比較先進、教育質(zhì)量比較高的規(guī)模型學校，此外，具有高資質(zhì)教師的外國語學校正在進一步改造擴大。 張家港市先后獲得了?全國基礎(chǔ)教育先進市?、?全國特殊教育先進市?、?全國幼兒教育先進市?、?全國‘兩基’工作先進市?等榮譽稱號。文化 張家港市文化事業(yè)發(fā)達，群眾文藝豐富高雅。 2022 年，全市 20 個鎮(zhèn)全部建成?省群眾文化先進鎮(zhèn)?，并都建有設(shè)備完好的影劇院；市圖書館被評為?全國文明圖書館?和?全國一級館?。廣播電視事業(yè)不斷發(fā)展，投資 6000 多萬元興建的廣播電視大 廈已峻工投入使用。全市已建成光纜聯(lián)網(wǎng)，有線電視用戶達 14 萬戶。 張家港市博物館建筑面積達7000 多平方米，其外觀環(huán)境、內(nèi)部設(shè)施和綜合能力都在全省各縣市同類建筑中屬一流水平。全市共挖掘、征集各類文物 2022 多件，屬文物保護單位有 23 處。 衛(wèi)生 近幾年來，我市相繼通過國家和省有關(guān)部門考核評審，建成省農(nóng)村中醫(yī)工作先進市、省麻風防治達標市、省牙防先進市、全國學生常見病綜合防治先進市。全市有 8 個醫(yī)藥衛(wèi)生單位進行基本建設(shè)， 張家港 【長江大廈 項目 】 營銷策劃初案 總投資 萬元，建筑總面積 萬平方米；另投資 3000 萬元，更新了大型醫(yī)療儀器設(shè)備 36 臺套。至 1999 年末，全市共有二級甲等醫(yī)院 2 家，一級甲等醫(yī)院 22 家、乙等醫(yī)院5 家。全市提前 6 年實現(xiàn)? 2022 年人人享有衛(wèi)生保健?目標。 全市醫(yī)風醫(yī)德建設(shè)不斷深化，有 10 個單位建成文明行業(yè)示范單位，有 3 家醫(yī)院建成蘇州市十佳單位，社會各界對衛(wèi)生服務(wù)的綜合滿意度達 ％。 3. 城鎮(zhèn)居民收入與消費指標 1) 城鎮(zhèn)居民收入與支出狀況指標 據(jù) 廣西自治區(qū)統(tǒng)計局公布 A. 2022 年， 廣西 城鎮(zhèn)單位職工平均工資為 9821 元，比上年增長 %，扣除價格因素，實際增長 %。在崗職工平均工資 10774 元，比上年增長 %，其中國有單位 11086 元，城鎮(zhèn)集體單位 7082 元，其他類型單位 11204 元。 B. 2022 年廣西 城鎮(zhèn) 居民家庭人均現(xiàn)金收入為 元，實際支出 元；年實際收入為 元，年人均可支配收入為 元，其中消費性支出為 元。 *據(jù)分析玉林市城鎮(zhèn)居民人均收入及消費水平居于廣西全區(qū)中上水平，大體可以廣西平均指標作為參照。 分析：廣西 城鎮(zhèn) 居民消費性支出比率為 %。消費需求較為強烈。按 廣西城市居民家庭收入水平逐年提高，平均以 %的幅度遞增，至 2022 年，廣西城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入達 7315 元 。 2) 城鎮(zhèn)居民 社會消費 指標 A. 據(jù) 廣西統(tǒng)計局公布， 2022 年 玉林市 社會消費品 七月 零售總額 為 億元 ， 17 月累計達 億元 B. 數(shù)據(jù)分析可知， 2022 年玉林市市區(qū)居民人均月可支配收入為 610 元，其中 507 元作為消費性支出。 張家港 【長江大廈 項目 】 營銷策劃初案 具體消費結(jié)構(gòu)見上述圖解，食品在此支出中占 38％的比例，家庭設(shè)備用品占 14％，衣著、居住、娛樂文教服務(wù)同占 11％，表明物質(zhì)消費仍占絕對多數(shù)的比例，精神消費未占主要份額。 第二章 市場條件分析 一 . 廣西房地產(chǎn)業(yè)宏觀分析（ 2022 年度） 從 2022 年以來，廣西房地產(chǎn)業(yè)一直保持高速發(fā)展態(tài)勢，特別是今年以來房地產(chǎn)業(yè)更是持續(xù)高位增長。據(jù)廣西區(qū)企業(yè)調(diào)查隊開展的企業(yè)景氣調(diào)查結(jié)果顯示，一至三季度，房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)景氣指數(shù)為 、 、 ，比上年同期分別提高 點、 點、 點，預(yù)計四季度升至 ，比上年同期提高 點。從各方面情況看， 2022年廣西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展出現(xiàn)了一些新變化： 1. 市場需求一直保持高增長，并仍將繼續(xù)保持快速增長。主要有三方面因素 1) 城鎮(zhèn)化進程加快，新政策刺激進城購房。 2) 消費者的消費觀 念發(fā)生變化。 3) 拆遷安臵需求增加。 需求的快速增長，促進商品房銷售火爆，廣西各城市接連舉辦房地產(chǎn)交易會、房展會更是掀起購房熱潮。調(diào)查結(jié)果顯示，一至三季度商品房預(yù)售面積景氣指數(shù)為 、 、比上年同期分別提高 點、 點、 點，預(yù)計四季度為 ，比上年同期提高 點；一至三季度商品房銷售面積景氣指數(shù)為 、 、 ，比上年同期分別提高 點、 點、 點，預(yù)計四季度為 ，比上年同期提高 點。 玉林市城市居民消費支出結(jié)構(gòu)38%11%14%4%7%11%11% 4%食品衣著家庭設(shè)備用品醫(yī)療保健交通和通訊娛樂文教服務(wù)居住雜項商品和服務(wù) 張家港 【長江大廈 項目 】 營銷策劃初案 2. 房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快，供求結(jié)構(gòu)趨于平衡 1) 空臵商品房大幅下降。 2) 經(jīng)濟適用房迅速推出。 3) 房地產(chǎn)市場持續(xù)高啟，投資不斷增加。 今年以來，廣西城市商品房市場產(chǎn)銷兩旺，投資方面已經(jīng)改變了過去 ? 拿著項目找錢 ? 的窘困境地。房地產(chǎn)開發(fā)投資增長快，上半年同比增長 %，比全國平均水平高出 個百分點。其中住宅投資增長 %，商業(yè)用房投資增長 %。完成開發(fā)的土地面積同比增長 %，實際面積達到 萬平方米。商品房施工面積 萬平方米，增長 倍。從全年情況看房 地產(chǎn)業(yè)各項相關(guān)指標景氣狀況較好： 1) 土地開發(fā)面積繼續(xù)增加。企業(yè)完成投資情況比較理想。 2) 商品房銷售價格持續(xù)上漲。 3. 國家出臺新的房地產(chǎn)政策，廣西房地產(chǎn)業(yè)將持續(xù)健康發(fā)展 1) 今年 6 月份，中國人民銀行發(fā)布了《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（即 121號文件）。對整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展格局開始產(chǎn)生重大影響，導致資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)被迫尋求新的融資方式與渠道，這意味著房地產(chǎn)融資將趨向多元化。 2) 國務(wù)院 9 月 1 日發(fā)布了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，在肯定過去 5 年中國房地產(chǎn)業(yè)取得重大進展的同時，強調(diào)要通過加強宏 觀調(diào)控確保其今后持續(xù)、健康地發(fā)展。 3) 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營狀況良好。 4) 房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)家保持相當樂觀的態(tài)度，對廣西房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境充滿信心 。 二 . 廣西城市居民購房能力的分析 隨著房地產(chǎn)投資在全社會固定資產(chǎn)投資的比重逐年攀升，房地產(chǎn)市場成為新的經(jīng)濟增長點，其支柱產(chǎn)業(yè)地位將日益突出。數(shù)據(jù)顯示， 1998 年 — 2022 年間，廣西房地產(chǎn)開發(fā)完成額逐年提高， 2022 年比 1998 年增加了一倍多，已達 億元，且占全社會固定資產(chǎn)投資的比重愈來愈大，由 1998 年的 %上升到 %。近年來，隨著廣西經(jīng)濟不斷發(fā)展，城鎮(zhèn)居民的生 活日益改善，收入水平逐年提高，老百姓的購房能力也大大增強。 2022 年廣西商品房銷售面積 萬平方米，比 1998 年的 萬平方米增長了 %，平均年增長率為 %。可見，廣西房地產(chǎn)開發(fā)形勢逐年看好。 1. 廣西主要城市的房價收入比 張家港 【長江大廈 項目 】 營銷策劃初案 按國際慣例，評價一個國家或城市的住房消費，房價與家庭年收入比在 3 倍至 6 倍之間比較適當，也就是說，房價收入比在這個幅度內(nèi)居民才能負擔得起 。 適合目前中國情況 ，目前乃至今后 5 至 10 年內(nèi)中國城鎮(zhèn)房價與家庭收入之間的合理比值應(yīng)該是 5： 1 至 8： 1，在此參考 該 標準來 進行分析。 1) 廣西主要城市的房屋銷售市場價格： 經(jīng)過幾年的發(fā)展，廣西房地產(chǎn)業(yè)基本集中在南寧、柳州、桂林、梧州、北海等幾個區(qū)內(nèi)主要城市，其他城市的開發(fā)尚未形成規(guī)模。因此我們對上述五城市進行了抽樣調(diào)查，結(jié)果顯示 2022 年廣西房屋銷售價格比上年同期上升了 %，分季度看，呈穩(wěn)中有升的態(tài)勢。從實際價格看，約分三個層次：首府南寧市近年來房地產(chǎn)發(fā)展比較快，檔次也比其他城市較高，購買群體也強于其它城市，至 2022 年 4 季度，住宅商品房平均價位在 2500 元 /平方米的幅度，為第一層次；桂林市的平均價位達 2022 元 /平 方米，為第二層次；而柳州、梧州、北海三城市為第三層次，基本在 1300— 1500 元 /平方米之間浮動。廣西主要城市的房價與西部地區(qū)主要城市比，屬于中等水平。 2) 廣西主要城市居民的收入水平 據(jù)住戶調(diào)查資料表明， 1998 年 — 2022 年間，廣西城市居民家庭收入水平逐年提高，平均以 %的幅度遞增，至 2022 年，廣西城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入達 元，根據(jù)收入水平的高低排序，五城市先后為南寧、柳州、桂林、北海、梧州。根據(jù)此資料結(jié)合各城市的戶均人口數(shù)計算的戶均收入為：南寧 萬元、柳州 萬元 、桂林 萬元、北海 萬元、梧州 萬元。 3) 主要城市房價收入比： 據(jù)以上資料，我們以 80 平方米 /套的住房按不同的城市房價來計算得出各城市的房價收入比：南寧市 ： 1，柳州市 ： 1，桂林市 ： 1，北海市 ： 1，梧州市 ： 1。可以看出，南寧和桂林的房價收入比相對較高，這是因為其較高檔住宅建筑面積在商品房住宅建筑面積中所占比例較大，加之南寧作為首府，是廣西政治、經(jīng)濟和文化中心，桂林作為旅游城市的地理優(yōu)勢，對外來人口投資購房需求吸引力是其他城市不可比擬的。對這兩個城市的房價有一定 的拉動。但是都沒有超出專家預(yù)計的房價收入 5： 1 至 8： 1 的合理比值。 2. 購房能力分析 目前，以一般居民家庭的收入水平一次性付清購房款的能力是有限的，絕大多數(shù)家庭只能靠 ? 分期付款，月供買房 ? 的方式。多數(shù)人比較推崇 ? 銀行貸款買房，首付越少越好，付款時間 15 至 20 年為宜 ? 的經(jīng)濟原則，同時，家庭每年的購房支出占收入的比重應(yīng)控制在40%以內(nèi)（公認理想值），因為如果超過這個值，家庭的日常生活水平將會受到影響。 張家港 【長江大廈 項目 】 營銷策劃初案 下面我們通過計算來分析廣西城鎮(zhèn)居民家庭的購房能力。 我們知道，一個家庭可用于購房的款項主要有兩 項（公積金和住房補貼暫不計入），即當年可支配收入中扣除消費支出的余額和原有的儲蓄存款。（據(jù)居民家庭抽樣調(diào)查顯示，2022 年末廣西城鎮(zhèn)家庭平均戶人口為 人，因此我們就以一家三口人的收入水平來進行分析。） 1) 當年支出余額：當年可支配收入中扣除消費支出（不含住房支出）的城鎮(zhèn)人均余額。 2022年廣西城鎮(zhèn)居民當年可支配收入扣除消費支出（不含住房支出）的人均余額為 元，一個三口之家的總余額為 元。 2) 儲蓄存款：我們以 2022 年初廣西主要五城市城鎮(zhèn)人均儲蓄存款為準，約為 15770 元，平均一個三 口之家儲蓄存款為 47310 元。 我們構(gòu)造一個簡單易行的模型來計算一個居民家庭的購房能力，假設(shè)：（購房總額 儲蓄存款） /當年總收入中扣除消費支出的余額 =購房年限 然后，根據(jù)回歸方程，我們可得未來 20 年（以 2022 年為第一年，下同）的南寧市人均城市居民年收入平均值為 元，則戶均年收入為 元（以一家三口人為標準，下同），計算得出 20 年內(nèi)年均還款占年均收入的比重為 %。其中第五年（即2022 年）人均年收入為 元，則戶均年收入為 元，年還款占 年收入的比重為 %。 同理，計算得出廣西城市居民 20 年內(nèi)年均還款占年均收入的比重為 %。分城市看，