【正文】 依托于本物業(yè)為中小公司配備的各項(xiàng)先進(jìn)設(shè)施和提供的完善服務(wù)。這里有濃郁的辦公氛圍，便利的辦公服務(wù)，快捷的辦公速度這些都是為公司發(fā)展提供的平臺(tái)，是公司壯大必需的原動(dòng)力，是創(chuàng)業(yè)飛躍的引擎；若是未來(lái)用以出租，還可獲得一份豐厚的租金回報(bào)。三） 定價(jià)策略 我司建議使用“低開(kāi)高走，波浪式調(diào)價(jià)”方法，利用各個(gè)銷(xiāo)售階段針對(duì)市場(chǎng)反映靈活控制，最終達(dá)到8000元/㎡的銷(xiāo)售均價(jià)。策略?xún)?nèi)容*針對(duì)低層單位制定付款折扣后最低起價(jià)，以此價(jià)格對(duì)外推廣，吸引目標(biāo)客戶(hù)。*正式開(kāi)盤(pán)后，根據(jù)每一期推出單位的具體情況并結(jié)合近期的市場(chǎng)反映，利用一些促銷(xiāo)活動(dòng)及時(shí)相應(yīng)的做出價(jià)格調(diào)整。其前提是遵循“低開(kāi)高走”原則，做到保持物業(yè)增值形象。 *我司制定的銷(xiāo)售周期分四—五個(gè)階段：第一期實(shí)現(xiàn)均價(jià)7600元/㎡；第二期實(shí)現(xiàn)均價(jià)8000元/㎡；第三期實(shí)現(xiàn)均價(jià)8300元/㎡；第四期實(shí)現(xiàn)均價(jià)8100元/㎡。操作理由*以低價(jià)入市，能快速的聚集市場(chǎng)關(guān)注力，擴(kuò)大物業(yè)知名度，激發(fā)中小企業(yè)購(gòu)買(mǎi)欲。*項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)定位于成長(zhǎng)期的中小企業(yè)和一部分投資型企業(yè)。以上兩類(lèi)客戶(hù)的共同點(diǎn)既是本物業(yè)只作為階段型的過(guò)度用途，以后對(duì)外租售。所以，物業(yè)的投資價(jià)值和升值潛力是其決定購(gòu)買(mǎi)的主要因素。低價(jià)入市，進(jìn)行波浪式調(diào)整，保持價(jià)格的上升走勢(shì)，可以起到推動(dòng)購(gòu)買(mǎi)的效果。 四） 促銷(xiāo)策略 開(kāi)盤(pán)送優(yōu)惠折扣。 現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)送辦公家私、電器 老業(yè)主介紹新業(yè)主送一年物業(yè)管理費(fèi)。六、 項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃及分期推廣策略 銷(xiāo)售時(shí)機(jī)選擇 A、與住宅同時(shí)銷(xiāo)售9月開(kāi)始與住宅同時(shí)發(fā)售推廣。此計(jì)劃利于縮短銷(xiāo)售周期，節(jié)省廣告推廣費(fèi)用，屬快打快銷(xiāo)方式。但在廣告推廣中針對(duì)性較差，形象混雜，可能無(wú)法產(chǎn)生強(qiáng)烈的震撼效果和廣泛的市場(chǎng)認(rèn)知度。9個(gè)月銷(xiāo)售90%。 B、在住宅掃尾階段發(fā)售預(yù)計(jì)2003年3月開(kāi)始銷(xiāo)售。此計(jì)劃廣告推廣針對(duì)性強(qiáng)，訴求明確，效果優(yōu)于A計(jì)劃。但是，銷(xiāo)售周期略長(zhǎng)，廣告費(fèi)用相對(duì)較大。入伙前銷(xiāo)售95%。銷(xiāo)售周期及資金回籠計(jì)劃A方案：住宅銷(xiāo)售周期比例累計(jì)比例回籠資金(萬(wàn)元寫(xiě)字樓銷(xiāo)售周期比例累計(jì)比例回籠資金(萬(wàn)元)總計(jì)(萬(wàn)元)10%10%8145%5%240105425%35%285115%20%960381135%70%570230%50%2400810215%85%692410%60%2800972410%95%773920%80%38401157910%90%432015899合計(jì)95%90%14059B方案：銷(xiāo)售周期時(shí)間比例累計(jì)比例回籠資金（萬(wàn)元）開(kāi)盤(pán)期10%10%480熱銷(xiāo)期35%45%2160持銷(xiāo)期15%60%2880二度強(qiáng)銷(xiāo)期25%85%4080尾盤(pán)期10%95%4560合計(jì)95%4560價(jià)格控制策略*起價(jià)控制：建議寫(xiě)字樓的起價(jià)控制在折后6000元/㎡左右。*最高價(jià)控制：為了避免高層單位的滯銷(xiāo)，建議最高價(jià)控制在10000元/㎡以下。*層差控制：基于低開(kāi)高走的原則和避免高層單位滯銷(xiāo)的原則，層差定為4—8層100元/㎡，9—13層50—80元/㎡。*朝向差控制：避免南向單位滯銷(xiāo)，建議南北朝向差定為300元/㎡。 媒體運(yùn)用策略 1） 媒體選擇 報(bào)紙：《深圳特區(qū)報(bào)》 《深圳晚報(bào)》 《南方都市報(bào)》根據(jù)目前各種媒體發(fā)布后有效性及影響力調(diào)查，報(bào)紙仍然占據(jù)主導(dǎo)地位，結(jié)合項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)定位以本身消化為主，建議選擇以上報(bào)紙進(jìn)行組合宣傳，以達(dá)到提高樓盤(pán)知明度，積聚購(gòu)買(mǎi)力的目的。影視：制作影視短片 建議發(fā)展商針對(duì)住宅、寫(xiě)字樓、商鋪制作影視短片，現(xiàn)場(chǎng)播放，特別是在推盤(pán)階段著重投入以達(dá)到刺激消費(fèi)、挖掘潛力的效果。車(chē)體廣告：車(chē)體廣告對(duì)于新盤(pán)的推出，樓盤(pán)形象的營(yíng)造及打開(kāi)知名度有極其重要的意義、選擇1020209等大巴，利用其每天穿梭于市內(nèi)主干道的覆蓋影響，迅速達(dá)到購(gòu)房者及潛在購(gòu)房者對(duì)本項(xiàng)目關(guān)注程度提高的目的，從而將項(xiàng)目影響力最大化為后期銷(xiāo)售打基礎(chǔ)。戶(hù)外廣告：戶(hù)外廣告直觀、醒目、主題宣明，在預(yù)售前期推出可提高樓盤(pán)知名度，起到市場(chǎng)預(yù)熱的作用。 2） 組合策略*整合各媒體，進(jìn)行全方位、連續(xù)性的廣告推廣。*利用各種媒體，選擇最優(yōu)投放比例。*針對(duì)銷(xiāo)售情況確定廣告投放頻率。*根據(jù)前期投放結(jié)果，選出最有效媒體，加強(qiáng)宣傳力度集中宣傳攻勢(shì)。*根據(jù)銷(xiāo)售情況隨時(shí)調(diào)整。3） 媒體投放比重媒體投放比例報(bào)紙60%影視20%車(chē)體5%戶(hù)外10%其它5%4） 推廣費(fèi)用預(yù)算A方案費(fèi)用預(yù)算：%約194萬(wàn)元。媒體投放比例金額（萬(wàn)元）報(bào)紙60%影視20%車(chē)體5%戶(hù)外10%其它5% B 方案費(fèi)用預(yù)算：%約72萬(wàn)元 媒體投放比例金額（萬(wàn)元）報(bào)紙60%43影視20%14車(chē)體5%戶(hù)外10%其它5%補(bǔ)充件： 經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論一、項(xiàng)目投資估算估算依據(jù) 參照當(dāng)前深圳市建筑工程的價(jià)格信息及目前深圳市建筑市場(chǎng)的價(jià)格情況。工程項(xiàng)目投資成本估算*土地費(fèi)用：參照項(xiàng)目所在區(qū)域土地市場(chǎng)價(jià)格信息，住宅樓地面價(jià)為1700元/平方米，寫(xiě)字樓地面價(jià)位2200元/平方米，商場(chǎng)地面價(jià)為2500元/平方米。則總地價(jià):為1700＋25009000＋22003855=(萬(wàn)元)*建安費(fèi)：包括開(kāi)發(fā)成本和其他費(fèi)用。開(kāi)發(fā)成本包括建安工程費(fèi)，附屬工程費(fèi)和室外工程費(fèi)，該項(xiàng)目總建筑面積25700平方米。項(xiàng)目建安費(fèi)測(cè)算過(guò)程如下：開(kāi)發(fā)成本測(cè)算表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)單方造價(jià)（元/㎡）1土建成本13502樁基礎(chǔ)1203基礎(chǔ)土方184裝修工程605水電安裝2506 通訊（含寬頻網(wǎng)絡(luò)）327電梯1508消防809室外配套12010煤氣管道2011勘察設(shè)計(jì)費(fèi)8012對(duì)講機(jī)系統(tǒng)20合計(jì)2300開(kāi)發(fā)成本單價(jià)為:2300元/平方米開(kāi)發(fā)成本總價(jià)為:257002300=5911(萬(wàn)元)*其他費(fèi)用:主要包括臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)、指標(biāo)管理費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公正費(fèi)施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)管費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等項(xiàng)費(fèi)用，%計(jì),其他費(fèi)用為:5911%=(萬(wàn)元),則全部建安費(fèi)小計(jì)為:5911+=(萬(wàn)元)*前期費(fèi)用:包括地質(zhì)勘測(cè)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)和可行性研究費(fèi),%計(jì)算，%=(萬(wàn)元)*銷(xiāo)售費(fèi)用:指銷(xiāo)售產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及委托銷(xiāo)售代理的各項(xiàng)費(fèi)用,取銷(xiāo)售收入的3%計(jì)。銷(xiāo)售費(fèi)用:138593%=(萬(wàn)元)*管理費(fèi)用:包括開(kāi)發(fā)工程的各項(xiàng)間接費(fèi)用及公司管理部門(mén)的管理費(fèi)用，按全部建安費(fèi)的3%計(jì):3%=(萬(wàn)元)*財(cái)務(wù)費(fèi)用:預(yù)計(jì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)期約為2年。假設(shè)地價(jià)款于開(kāi)發(fā)時(shí)分兩次性投入,建設(shè)期內(nèi)資金均勻投入，%計(jì)。財(cái)務(wù)費(fèi)為:{[(1+%)179。－1]+(++)+[(1+%)－1]}1/2=(萬(wàn)元)*不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用:按前期費(fèi)用、全部建安費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用之和5%計(jì)： （++++）5%=(萬(wàn)元) 綜上所訴,該項(xiàng)目投資估算如下表:序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)投資金額(萬(wàn)元)單方造價(jià)(元/㎡)所占比例1土地費(fèi)用2034%2建安費(fèi)開(kāi)發(fā)成本5911230043%其他費(fèi)用34%3前期費(fèi)用58%4銷(xiāo)售費(fèi)用164%5管理費(fèi)用70%6財(cái)務(wù)費(fèi)用530%7不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用157%合計(jì)5347100%*總投資成本=總投資金額－兩層商鋪地價(jià)－三層寫(xiě)字樓地價(jià)=－500－660=(萬(wàn)元)二、項(xiàng)目投資效益預(yù)測(cè) 項(xiàng)目銷(xiāo)售收入測(cè)算* 銷(xiāo)售總收入根據(jù)本項(xiàng)目定位的價(jià)格：住宅銷(xiāo)售均價(jià)為6500元/平方米，寫(xiě)字樓均價(jià)8000元/平方米，商鋪均價(jià)18000元/平方米。則項(xiàng)目銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)如下：總銷(xiāo)售收入：(6500)95%+(80006000)90%+100018000=13859萬(wàn)元* 項(xiàng)目的銷(xiāo)售稅費(fèi)預(yù)測(cè)銷(xiāo)售稅金指銷(xiāo)售過(guò)程中發(fā)生的營(yíng)業(yè)稅和城建維護(hù)稅，%計(jì)。則銷(xiāo)售稅金為:13859%=* 項(xiàng)目銷(xiāo)售凈收入預(yù)測(cè) 銷(xiāo)售凈收入=銷(xiāo)售總收入－銷(xiāo)售稅費(fèi)=13859－=(萬(wàn)元)項(xiàng)目銷(xiāo)售稅前投資利潤(rùn)率預(yù)測(cè)稅前投資利潤(rùn)=銷(xiāo)售凈收入－總投資成本 =－ =(萬(wàn)元)稅前投資利潤(rùn)率=項(xiàng)目投資利潤(rùn) / 項(xiàng)目總投資成本 = =%項(xiàng)目稅后投資利潤(rùn)預(yù)測(cè) 所得稅預(yù)測(cè): 15%=(萬(wàn)元) 稅后凈利潤(rùn): －=(萬(wàn)元) 稅后投資利潤(rùn)率: 三、項(xiàng)目投資分析結(jié)論通過(guò)以上的初步分析，%，%，故該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上可行。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。