【正文】 依托于本物業(yè)為中小公司配備的各項(xiàng)先進(jìn)設(shè)施和提供的完善服務(wù)。這里有濃郁的辦公氛圍，便利的辦公服務(wù)，快捷的辦公速度這些都是為公司發(fā)展提供的平臺，是公司壯大必需的原動力，是創(chuàng)業(yè)飛躍的引擎；若是未來用以出租，還可獲得一份豐厚的租金回報。三） 定價策略 我司建議使用“低開高走，波浪式調(diào)價”方法，利用各個銷售階段針對市場反映靈活控制，最終達(dá)到8000元/㎡的銷售均價。策略內(nèi)容*針對低層單位制定付款折扣后最低起價，以此價格對外推廣，吸引目標(biāo)客戶。*正式開盤后，根據(jù)每一期推出單位的具體情況并結(jié)合近期的市場反映，利用一些促銷活動及時相應(yīng)的做出價格調(diào)整。其前提是遵循“低開高走”原則，做到保持物業(yè)增值形象。 *我司制定的銷售周期分四—五個階段：第一期實(shí)現(xiàn)均價7600元/㎡；第二期實(shí)現(xiàn)均價8000元/㎡；第三期實(shí)現(xiàn)均價8300元/㎡；第四期實(shí)現(xiàn)均價8100元/㎡。操作理由*以低價入市，能快速的聚集市場關(guān)注力，擴(kuò)大物業(yè)知名度，激發(fā)中小企業(yè)購買欲。*項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位于成長期的中小企業(yè)和一部分投資型企業(yè)。以上兩類客戶的共同點(diǎn)既是本物業(yè)只作為階段型的過度用途，以后對外租售。所以，物業(yè)的投資價值和升值潛力是其決定購買的主要因素。低價入市，進(jìn)行波浪式調(diào)整，保持價格的上升走勢，可以起到推動購買的效果。 四） 促銷策略 開盤送優(yōu)惠折扣。 現(xiàn)場抽獎送辦公家私、電器 老業(yè)主介紹新業(yè)主送一年物業(yè)管理費(fèi)。六、 項(xiàng)目銷售計劃及分期推廣策略 銷售時機(jī)選擇 A、與住宅同時銷售9月開始與住宅同時發(fā)售推廣。此計劃利于縮短銷售周期，節(jié)省廣告推廣費(fèi)用，屬快打快銷方式。但在廣告推廣中針對性較差，形象混雜，可能無法產(chǎn)生強(qiáng)烈的震撼效果和廣泛的市場認(rèn)知度。9個月銷售90%。 B、在住宅掃尾階段發(fā)售預(yù)計2003年3月開始銷售。此計劃廣告推廣針對性強(qiáng)，訴求明確，效果優(yōu)于A計劃。但是，銷售周期略長，廣告費(fèi)用相對較大。入伙前銷售95%。銷售周期及資金回籠計劃A方案：住宅銷售周期比例累計比例回籠資金(萬元寫字樓銷售周期比例累計比例回籠資金(萬元)總計(萬元)10%10%8145%5%240105425%35%285115%20%960381135%70%570230%50%2400810215%85%692410%60%2800972410%95%773920%80%38401157910%90%432015899合計95%90%14059B方案：銷售周期時間比例累計比例回籠資金（萬元）開盤期10%10%480熱銷期35%45%2160持銷期15%60%2880二度強(qiáng)銷期25%85%4080尾盤期10%95%4560合計95%4560價格控制策略*起價控制：建議寫字樓的起價控制在折后6000元/㎡左右。*最高價控制：為了避免高層單位的滯銷，建議最高價控制在10000元/㎡以下。*層差控制：基于低開高走的原則和避免高層單位滯銷的原則，層差定為4—8層100元/㎡，9—13層50—80元/㎡。*朝向差控制：避免南向單位滯銷，建議南北朝向差定為300元/㎡。 媒體運(yùn)用策略 1） 媒體選擇 報紙：《深圳特區(qū)報》 《深圳晚報》 《南方都市報》根據(jù)目前各種媒體發(fā)布后有效性及影響力調(diào)查，報紙仍然占據(jù)主導(dǎo)地位，結(jié)合項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位以本身消化為主，建議選擇以上報紙進(jìn)行組合宣傳，以達(dá)到提高樓盤知明度，積聚購買力的目的。影視：制作影視短片 建議發(fā)展商針對住宅、寫字樓、商鋪制作影視短片，現(xiàn)場播放，特別是在推盤階段著重投入以達(dá)到刺激消費(fèi)、挖掘潛力的效果。車體廣告：車體廣告對于新盤的推出，樓盤形象的營造及打開知名度有極其重要的意義、選擇1020209等大巴，利用其每天穿梭于市內(nèi)主干道的覆蓋影響，迅速達(dá)到購房者及潛在購房者對本項(xiàng)目關(guān)注程度提高的目的，從而將項(xiàng)目影響力最大化為后期銷售打基礎(chǔ)。戶外廣告：戶外廣告直觀、醒目、主題宣明，在預(yù)售前期推出可提高樓盤知名度，起到市場預(yù)熱的作用。 2） 組合策略*整合各媒體，進(jìn)行全方位、連續(xù)性的廣告推廣。*利用各種媒體，選擇最優(yōu)投放比例。*針對銷售情況確定廣告投放頻率。*根據(jù)前期投放結(jié)果，選出最有效媒體，加強(qiáng)宣傳力度集中宣傳攻勢。*根據(jù)銷售情況隨時調(diào)整。3） 媒體投放比重媒體投放比例報紙60%影視20%車體5%戶外10%其它5%4） 推廣費(fèi)用預(yù)算A方案費(fèi)用預(yù)算：%約194萬元。媒體投放比例金額（萬元）報紙60%影視20%車體5%戶外10%其它5% B 方案費(fèi)用預(yù)算：%約72萬元 媒體投放比例金額（萬元）報紙60%43影視20%14車體5%戶外10%其它5%補(bǔ)充件： 經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論一、項(xiàng)目投資估算估算依據(jù) 參照當(dāng)前深圳市建筑工程的價格信息及目前深圳市建筑市場的價格情況。工程項(xiàng)目投資成本估算*土地費(fèi)用：參照項(xiàng)目所在區(qū)域土地市場價格信息，住宅樓地面價為1700元/平方米，寫字樓地面價位2200元/平方米，商場地面價為2500元/平方米。則總地價:為1700＋25009000＋22003855=(萬元)*建安費(fèi)：包括開發(fā)成本和其他費(fèi)用。開發(fā)成本包括建安工程費(fèi)，附屬工程費(fèi)和室外工程費(fèi)，該項(xiàng)目總建筑面積25700平方米。項(xiàng)目建安費(fèi)測算過程如下：開發(fā)成本測算表序號項(xiàng)目名稱單方造價（元/㎡）1土建成本13502樁基礎(chǔ)1203基礎(chǔ)土方184裝修工程605水電安裝2506 通訊（含寬頻網(wǎng)絡(luò)）327電梯1508消防809室外配套12010煤氣管道2011勘察設(shè)計費(fèi)8012對講機(jī)系統(tǒng)20合計2300開發(fā)成本單價為:2300元/平方米開發(fā)成本總價為:257002300=5911(萬元)*其他費(fèi)用:主要包括臨時建設(shè)費(fèi)、工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)、指標(biāo)管理費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公正費(fèi)施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)管費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、保險費(fèi)等項(xiàng)費(fèi)用，%計,其他費(fèi)用為:5911%=(萬元),則全部建安費(fèi)小計為:5911+=(萬元)*前期費(fèi)用:包括地質(zhì)勘測費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計費(fèi)和可行性研究費(fèi),%計算，%=(萬元)*銷售費(fèi)用:指銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用,取銷售收入的3%計。銷售費(fèi)用:138593%=(萬元)*管理費(fèi)用:包括開發(fā)工程的各項(xiàng)間接費(fèi)用及公司管理部門的管理費(fèi)用，按全部建安費(fèi)的3%計:3%=(萬元)*財務(wù)費(fèi)用:預(yù)計項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期約為2年。假設(shè)地價款于開發(fā)時分兩次性投入,建設(shè)期內(nèi)資金均勻投入，%計。財務(wù)費(fèi)為:{[(1+%)179。－1]+(++)+[(1+%)－1]}1/2=(萬元)*不可預(yù)見費(fèi)用:按前期費(fèi)用、全部建安費(fèi)用、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用之和5%計： （++++）5%=(萬元) 綜上所訴,該項(xiàng)目投資估算如下表:序號項(xiàng)目名稱投資金額(萬元)單方造價(元/㎡)所占比例1土地費(fèi)用2034%2建安費(fèi)開發(fā)成本5911230043%其他費(fèi)用34%3前期費(fèi)用58%4銷售費(fèi)用164%5管理費(fèi)用70%6財務(wù)費(fèi)用530%7不可預(yù)見費(fèi)用157%合計5347100%*總投資成本=總投資金額－兩層商鋪地價－三層寫字樓地價=－500－660=(萬元)二、項(xiàng)目投資效益預(yù)測 項(xiàng)目銷售收入測算* 銷售總收入根據(jù)本項(xiàng)目定位的價格：住宅銷售均價為6500元/平方米，寫字樓均價8000元/平方米，商鋪均價18000元/平方米。則項(xiàng)目銷售收入預(yù)測如下：總銷售收入：(6500)95%+(80006000)90%+100018000=13859萬元* 項(xiàng)目的銷售稅費(fèi)預(yù)測銷售稅金指銷售過程中發(fā)生的營業(yè)稅和城建維護(hù)稅，%計。則銷售稅金為:13859%=* 項(xiàng)目銷售凈收入預(yù)測 銷售凈收入=銷售總收入－銷售稅費(fèi)=13859－=(萬元)項(xiàng)目銷售稅前投資利潤率預(yù)測稅前投資利潤=銷售凈收入－總投資成本 =－ =(萬元)稅前投資利潤率=項(xiàng)目投資利潤 / 項(xiàng)目總投資成本 = =%項(xiàng)目稅后投資利潤預(yù)測 所得稅預(yù)測: 15%=(萬元) 稅后凈利潤: －=(萬元) 稅后投資利潤率: 三、項(xiàng)目投資分析結(jié)論通過以上的初步分析，%，%，故該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上可行。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。