中電信息大廈銷售策劃報(bào)告(doc)-營(yíng)銷策劃-資料下載頁(yè)
2025-08-05 09:12本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】面積約在50萬(wàn)左右。至93年底，有8個(gè)高檔寫字樓項(xiàng)目推出，到94年。改造”的寫字樓，估計(jì)有40－60萬(wàn)平方米，使寫字樓供應(yīng)量增加20－30％。今年對(duì)北京寫字樓市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是供應(yīng)量最大的一年。項(xiàng)目主要集中在西城的金融街和朝外商業(yè)區(qū)一帶。長(zhǎng)安街沿線至建國(guó)門外大街，東二環(huán)沿線；西長(zhǎng)安街沿線至復(fù)興門大街；東三環(huán)沿線；西二環(huán)沿線五片成規(guī)模的寫字樓區(qū)域。有關(guān)資料顯示，1996年北京寫字樓實(shí)際總量約為150平方米。京甲級(jí)寫字樓的供應(yīng)量將達(dá)到350萬(wàn)平方米。金、施工等多種因素，致使寫字樓集中上市的局面。又使今年新推樓盤面臨“雪上加霜”的嚴(yán)重局面。物業(yè)降價(jià)銷售，從而引發(fā)寫字樓售價(jià)、租價(jià)全面下跌。寫字樓空置到達(dá)45％左右。下滑,空置率提高,基本失去了投資熱情。時(shí)國(guó)內(nèi)公司擴(kuò)張勢(shì)頭減弱,需求不旺。的公司或已入住寫字樓因各種原因再搬遷的公司?？蛻羧阂啻蟠鬁p少。跌至每月15－24美金/平米，97年整體跌幅近30%。環(huán)路只有百米之遙，可以說(shuō)是寫字樓的上好位置。
【正文】 模、結(jié)構(gòu)等看，客戶群首先是大中型計(jì)算機(jī)公司或大中型高科技企業(yè)。 小客戶輕易不會(huì)在北部購(gòu)房，也要考慮所從事的行業(yè)特點(diǎn)。據(jù)目前區(qū)域市場(chǎng)的特性，海淀區(qū)寫字樓可售面積不多，銷售結(jié)果可令人滿意。 出租：據(jù)不同的單元面積，選擇上述三種類型客戶 (第二條第三點(diǎn) )。 2 價(jià)格策略： 出售 :在寫字樓嚴(yán)重過(guò)剩，各家竟相降價(jià)，客戶對(duì)市場(chǎng)日益熟悉，特別是國(guó)內(nèi)的大客戶購(gòu)買，報(bào)價(jià)以較實(shí)的報(bào)價(jià)為宜。 出租 :租用該項(xiàng)目的客戶以內(nèi)資公司為 主，雖然取得是外銷許可，但是還是建議為建筑面積人民幣報(bào)價(jià)，首期價(jià)格略低 , 使該項(xiàng)目在短期內(nèi)取得一定的入住 YX 率 ,給客戶更經(jīng)濟(jì)、更直觀的感覺，沒有其它收費(fèi)項(xiàng)目。 3 價(jià)格定位： 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 8 頁(yè) 共 9 頁(yè) 出租與出售的比較 : 根椐資金的現(xiàn)值關(guān)系式 , 銷售收入與租金有如下關(guān)系 : P=A[(1+i)n1]/[i(1+i)n] 其中 : P:售樓款 A:年租金 I:貼現(xiàn)率 n:年限現(xiàn)在若以售價(jià) 12800 元/平方米計(jì)算 ,目前貼現(xiàn)率 =7%, 分別 n: 50 年時(shí) , a(日租金 )= 元 n: 10 年時(shí) , a(日租 金 )= 元 n: 8 年時(shí) , a(日租金 )= 元 結(jié)論 : 該項(xiàng)目適合價(jià)位標(biāo)準(zhǔn) 元 /平方米 /天為宜 .考慮適度內(nèi)部裝修 , 例如將單元內(nèi)天花板裝好 ,墻面噴白 ,地面鋪地毯 , 給客戶感覺更優(yōu)惠 .使用率不低于 70%. 四、銷售組織 目前北京代理行業(yè)非?；钴S ,在大量客戶愿意隨代理走的情況下 ,可借助中介代理的力量 ,全權(quán)委托一家代理公司進(jìn)行全方位的銷售策劃和推廣工作 ,散租房要面對(duì)大量的客戶 ,需要業(yè)務(wù)員對(duì)項(xiàng)目的細(xì)節(jié)非常熟悉 ,代理商可調(diào)動(dòng)工作人員的積極性 ,作項(xiàng)目 外圍宣傳和尋找客戶 ,并且在發(fā)展商配合下成立現(xiàn)場(chǎng)銷售部 ,專案組可設(shè)立四至五人 ,使銷售人員徹底熟悉項(xiàng)目。 確定實(shí)力強(qiáng)大 ,口碑較好的物業(yè)公司 ,也是對(duì)銷售工作的促進(jìn) ,準(zhǔn)備軟性資料 ,各種設(shè)施 ,服務(wù)內(nèi)容及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和大廈相關(guān)的管理合同。 包括項(xiàng)目簡(jiǎn)介 ,各樓層平面圖 ,設(shè)施及裝修標(biāo)準(zhǔn) ,功能劃分等資料。 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 9 頁(yè) 共 9 頁(yè)
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