【正文】 日益減少，景田有緊臨中心區(qū)、西靠香蜜湖等交通和景觀的優(yōu)勢(shì)，成為近幾年來(lái)，深圳房地產(chǎn)發(fā)展最為迅猛的區(qū)域之一，各個(gè)有實(shí)力的發(fā)展商爭(zhēng)相進(jìn)入同時(shí)也受到廣大購(gòu)房者的認(rèn)同和喜愛(ài)。但，世紀(jì)星源公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目（位于合正名園東面現(xiàn)為空地）,定位于商住兩用小戶型，是本項(xiàng)目住宅銷售最大的一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；中電貿(mào)易大廈將對(duì)本項(xiàng)目寫字樓部分的銷售產(chǎn)生一定的壓力，瀚園大廈是純小戶型住宅，對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成一定的威脅?？梢?，預(yù)言本區(qū)域?qū)⒁劳兄行膮^(qū)的各種優(yōu)越因素發(fā)展成一個(gè)高尚住宅小片區(qū)。無(wú)論從學(xué)識(shí)還是自身素質(zhì)他們都屬于深圳的中、高階層檔次較高；隨著華富大廈、錦文閣等小戶型樓盤的面市推動(dòng)了片區(qū)租賃市場(chǎng)的發(fā)展，從市場(chǎng)租金水平分析，此片區(qū)的租賃客戶多以中高層白領(lǐng)為主。綠化質(zhì)量：項(xiàng)目本身缺少綠化，但地塊東側(cè)是一規(guī)劃中的綠地可彌補(bǔ)項(xiàng)目此方面的欠缺。 辦公環(huán)境分析項(xiàng)目周邊聚集了報(bào)業(yè)大廈、深茂大廈、人民大廈、華富大廈及在建的中電貿(mào)易大廈五棟寫字樓。 生活便捷程度分析a、 交通狀況及未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r市內(nèi)交通：毗連交通主干道深南路，距新州路5分鐘路程可通達(dá)市內(nèi)各處。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。目 錄項(xiàng) 目 評(píng) 析 一、 地塊位置3二、 建筑指標(biāo)3三、 地塊價(jià)值分析3住 宅 篇一、 景田片區(qū)住宅發(fā)展現(xiàn)狀8二、 項(xiàng)目SWOT分析9三、 項(xiàng)目定位10四、 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣建議16五、 銷售計(jì)劃及推廣策略21 商 場(chǎng) 篇一、 商業(yè)裙樓價(jià)值分析25二、 商場(chǎng)功能定位25三、 客戶定位27四、 價(jià)格定位28五、 營(yíng)銷策略30寫 字 樓 篇一、 寫字樓市場(chǎng)綜述33二、 項(xiàng)目SWOT分析34三、 項(xiàng)目定位35四、 物業(yè)發(fā)展建議37五、 營(yíng)銷推廣策略38六、 項(xiàng)目銷售計(jì)劃及分期推廣策略41項(xiàng) 目 評(píng) 析一、 地塊位置僑福大廈用地位于福田景田片區(qū)新聞路與景田南路的交匯處，東臨規(guī)劃中的中心花園和深圳報(bào)業(yè)大廈，北側(cè)及西側(cè)為成熟的的高尚住宅區(qū)，南面是北京天鴻集團(tuán)在建項(xiàng)目安柏麗晶。具體主要公交路線如下：204建設(shè)路蛇口碼頭113黃貝嶺蛇口碼頭105海上世界德興花園209 松平山田心村213 布吉海關(guān)香蜜湖311 西鄉(xiāng)蓮塘未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r：香蜜湖地鐵站b、 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)狀況 目前商業(yè)狀況 日用購(gòu)物：民潤(rùn)市場(chǎng)、盛田惠頂樂(lè)商場(chǎng)、歲寶百貨、山姆 菜市：香梅市場(chǎng)、景田綜合市場(chǎng)c、 休閑娛樂(lè)場(chǎng)所分布 公園：獅嶺山公園、蓮花山公園 娛樂(lè)設(shè)施：香蜜湖水上樂(lè)園、高爾夫俱樂(lè)部、乘長(zhǎng)風(fēng)健康城 未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r：市民中心、音樂(lè)廳d、 醫(yī)療、教育、郵電設(shè)施分布 醫(yī)院藥店：一致藥店、中聯(lián)藥房、天健醫(yī)院、友誼醫(yī)院、教育：景鵬小學(xué)、城建幼兒園、華強(qiáng)職中郵電：香蜜郵局e、 餐飲分布狀況名典咖啡、東座酒店、帝都酒店、f、 金融、證券機(jī)構(gòu)分布情況 農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、招商銀行、中國(guó)銀行、深圳發(fā)展銀行、海通證券 居住文化氛圍分析居住氛圍：項(xiàng)目周邊的居住氛圍已逐漸形成，隨著合正名園二期即將入伙和瑞達(dá)苑的全面入住加之安柏麗晶和香逸名園的預(yù)售屆時(shí)本區(qū)域的居住人口將大幅增加，各種設(shè)施也將趨于完善，區(qū)域居住氛圍亦會(huì)逐漸成熟起來(lái)。在市場(chǎng)調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，此區(qū)域內(nèi)90%的住宅中存有公司購(gòu)買用以辦公的現(xiàn)象。視覺(jué)效果：項(xiàng)目南向單位景觀被安柏麗晶所遮擋，但西北碧波香蜜盡收眼底，向東可遠(yuǎn)眺蓮花山美景。流動(dòng)人口：項(xiàng)目周邊集中了深茂商業(yè)中心、特區(qū)報(bào)業(yè)大廈、人民大廈、華富大廈等寫字樓，加上在住宅中的辦公公司。 周邊競(jìng)爭(zhēng)地塊開(kāi)發(fā)狀況分析 現(xiàn)階段景田南在售項(xiàng)目為香逸名園，在建項(xiàng)目有安柏麗晶、國(guó)泰豪園、瀚園大廈?！? 地塊綜合評(píng)價(jià)本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，交通便捷，環(huán)境清幽，鬧中取靜，商務(wù)、居家氛圍濃郁。從景田各樓盤的分布來(lái)看，景田北當(dāng)屬現(xiàn)階段的熱點(diǎn)地區(qū)，開(kāi)發(fā)樓盤眾多且規(guī)模大聚集了萬(wàn)科、天健等實(shí)力型開(kāi)發(fā)商進(jìn)行連鎖式開(kāi)發(fā)；景田南相對(duì)而言個(gè)盤開(kāi)發(fā)規(guī)模要小，新盤面市量少。*片區(qū)內(nèi)有90%的住宅內(nèi)存有公司辦公現(xiàn)象。*周邊配套比較完善，生活方便。*開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚，樓盤質(zhì)數(shù)高。*地塊處于較為封閉的空間，商業(yè)價(jià)值和辦公價(jià)值都受到很大的限制。三、 項(xiàng)目定位一）客戶定位 本項(xiàng)目戶型已確定為38㎡－52㎡之間的單房、一房和兩房三種房型。 購(gòu)買動(dòng)機(jī)分析：希望交通便利，通達(dá)市內(nèi)各地節(jié)省時(shí)間出行方便；擺脫租房尷尬經(jīng)歷，擁有自我獨(dú)立空間；小戶型總價(jià)低，先自住后投資，實(shí)用經(jīng)濟(jì)； 投資客本區(qū)域居住或工作的居民及看重本區(qū)域發(fā)展前景的人士為主，主要包括當(dāng)?shù)剞r(nóng)民、政府及事業(yè)單位人員、寫字樓的公司總經(jīng)理、部門經(jīng)理、證券和銀行工作人員、商務(wù)人士等富裕階層。客戶特征描述：事業(yè)剛剛起步，資金欠充分，無(wú)法負(fù)擔(dān)租購(gòu)高檔寫字樓的高額費(fèi)用。裝修：建議房、廳中檔木地板、墻面中檔乳膠漆、廚衛(wèi)防滑地磚，墻面高級(jí)瓷磚、送全套衛(wèi)具廚具，實(shí)木門。賣點(diǎn)整合：*精裝修小戶型*獨(dú)特全屋智能化設(shè)計(jì)*優(yōu)越的地理位置，完善的生活配套*低總價(jià)，低月供，置業(yè)輕松*租賃市場(chǎng)遼闊，高額投資回報(bào)*低平物業(yè)價(jià)格，為投資者儲(chǔ)備了豐厚的升值空間。我司認(rèn)為，若在以后的分期推廣和價(jià)格調(diào)控中緊貼市場(chǎng),抓好銷售時(shí)機(jī)可望實(shí)現(xiàn)實(shí)收均價(jià)6500—6700元/㎡。通過(guò)強(qiáng)烈的宣傳攻勢(shì)吸引目標(biāo)客戶群體堅(jiān)定購(gòu)買信心。我司把樓盤檔次定位于“中高檔前衛(wèi)精品”物業(yè)，通過(guò)對(duì)入戶大堂、電梯間、室內(nèi)裝修等方面來(lái)展示前衛(wèi)精品形象。輔推名：時(shí)代新都、未來(lái)之窗 二） 營(yíng)銷推廣主題根據(jù)本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，以及主要目標(biāo)客戶群，我司的營(yíng)銷推廣概念主題將圍繞“完美福田中心城，e力四射新生活”展開(kāi)，從以下兩方面實(shí)施： 針對(duì)投資者*挖掘物業(yè)核心賣點(diǎn)，展示物業(yè)投資價(jià)值。*制作完全投資手冊(cè)，明晰投資回報(bào)確定其購(gòu)買信心。 三） 定價(jià)策略價(jià)格是銷售的核心也是價(jià)值的體現(xiàn) ，尤其在分期推廣中顯得特別重要，根據(jù)以往的銷售經(jīng)驗(yàn)及本樓盤的實(shí)際情況，我們建議采用“低開(kāi)高走、盤旋式調(diào)價(jià)”的價(jià)格策略。*我司制定的銷售周期預(yù)計(jì)劃分為四—五個(gè)銷售階段：第一期實(shí)現(xiàn)均價(jià)6200元/㎡；第二階段實(shí)現(xiàn)均價(jià)6500元/㎡；第三階段實(shí)現(xiàn)均價(jià)6700元/㎡；第四階段實(shí)現(xiàn)均價(jià)6500元/㎡。另一方面，從客戶心理上分析，在其承受范圍內(nèi)價(jià)格的小幅上升能激發(fā)起強(qiáng)烈的購(gòu)買欲望即傳統(tǒng)的買漲不買跌！ 五） 促銷策略 本項(xiàng)目的促銷核心將圍繞物業(yè)突出賣點(diǎn)著重體現(xiàn)“智能e時(shí)代，居家新感受”的主題意境輔以其它賣點(diǎn)推出相應(yīng)的促銷措施。 展銷會(huì)、研討會(huì)促銷策略* 利用秋交會(huì)、住交會(huì)、國(guó)慶等看樓高潮期舉辦一系列展銷活動(dòng)，加速樓盤銷售。六） 包裝策略“e力小戶型、投資新風(fēng)暴”將是項(xiàng)目推廣包裝與促銷活動(dòng)緊密圍繞的中心，以此為基點(diǎn)把科技智能化新型居家模式，優(yōu)越的地理位置、完善的片區(qū)配套、豐厚的投資收益、廣闊的升值空間、前衛(wèi)精品物業(yè)形象貫徹到底。建議從色彩、版面設(shè)置、語(yǔ)言表述等方面著手，制作“摩登投資指南”、“摩登族生活手冊(cè)”、“摩登e時(shí)代居家魔典”等。階段及資金回籠計(jì)劃銷售階段時(shí)間銷售比例累計(jì)比例累計(jì)銷售金額（萬(wàn)元）內(nèi)部認(rèn)期10%10%814開(kāi)盤期25%35%2851熱銷期35%70%5702持銷15%85%6924尾盤期10%95%7739合計(jì)95%7739 二) 銷售時(shí)機(jī)選擇 銷售時(shí)機(jī)1） 我司建議在2002年9月中旬開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，10月正式開(kāi)盤發(fā)售。那時(shí)恰逢銷售淡季，將會(huì)影響整體銷售進(jìn)程。*層差控制本項(xiàng)目從13層開(kāi)始為住宅，根據(jù)此情況我司建議實(shí)行13－16層層差為100元/㎡；17－29層，層差控制在5060元/㎡。三） 分期推廣策略 本項(xiàng)目住宅部分共257套，我司建議采用分期推廣策略用四期進(jìn)行推廣，利用不同時(shí)期對(duì)推出單位朝向、樓層的嚴(yán)格控制實(shí)現(xiàn)預(yù)期均價(jià)達(dá)到百分百銷售目標(biāo)。*針對(duì)中小公司，對(duì)房號(hào)進(jìn)行銷售控制，提前預(yù)留可打通使用的單位。所以，對(duì)于3700㎡的裙樓來(lái)說(shuō)只要找準(zhǔn)市場(chǎng)空白點(diǎn)，合理規(guī)劃成功銷售可謂水到渠成。建議整個(gè)裙樓統(tǒng)一作成餐飲。品牌餐飲的進(jìn)駐不僅填補(bǔ)了區(qū)域空白而且為商鋪的銷售提供了有力的支撐。鋪位劃分形式：建議劃分成2030㎡的空間出售。劃分理由：*