【正文】 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。則銷售稅金為:13859%=* 項目銷售凈收入預(yù)測 銷售凈收入=銷售總收入－銷售稅費=13859－=(萬元)項目銷售稅前投資利潤率預(yù)測稅前投資利潤=銷售凈收入－總投資成本 =－ =(萬元)稅前投資利潤率=項目投資利潤 / 項目總投資成本 = =%項目稅后投資利潤預(yù)測 所得稅預(yù)測: 15%=(萬元) 稅后凈利潤: －=(萬元) 稅后投資利潤率: 三、項目投資分析結(jié)論通過以上的初步分析，%，%，故該項目在經(jīng)濟上可行。－1]+(++)+[(1+%)－1]}1/2=(萬元)*不可預(yù)見費用:按前期費用、全部建安費用、銷售費用、管理費用和財務(wù)費用之和5%計： （++++）5%=(萬元) 綜上所訴,該項目投資估算如下表:序號項目名稱投資金額(萬元)單方造價(元/㎡)所占比例1土地費用2034%2建安費開發(fā)成本5911230043%其他費用34%3前期費用58%4銷售費用164%5管理費用70%6財務(wù)費用530%7不可預(yù)見費用157%合計5347100%*總投資成本=總投資金額－兩層商鋪地價－三層寫字樓地價=－500－660=(萬元)二、項目投資效益預(yù)測 項目銷售收入測算* 銷售總收入根據(jù)本項目定位的價格：住宅銷售均價為6500元/平方米，寫字樓均價8000元/平方米，商鋪均價18000元/平方米。假設(shè)地價款于開發(fā)時分兩次性投入,建設(shè)期內(nèi)資金均勻投入，%計。項目建安費測算過程如下：開發(fā)成本測算表序號項目名稱單方造價（元/㎡）1土建成本13502樁基礎(chǔ)1203基礎(chǔ)土方184裝修工程605水電安裝2506 通訊（含寬頻網(wǎng)絡(luò)）327電梯1508消防809室外配套12010煤氣管道2011勘察設(shè)計費8012對講機系統(tǒng)20合計2300開發(fā)成本單價為:2300元/平方米開發(fā)成本總價為:257002300=5911(萬元)*其他費用:主要包括臨時建設(shè)費、工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費、指標(biāo)管理費、總承包管理費、合同公正費施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)管費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、保險費等項費用，%計,其他費用為:5911%=(萬元),則全部建安費小計為:5911+=(萬元)*前期費用:包括地質(zhì)勘測費、規(guī)劃設(shè)計費和可行性研究費,%計算，%=(萬元)*銷售費用:指銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及委托銷售代理的各項費用,取銷售收入的3%計。則總地價:為1700＋25009000＋22003855=(萬元)*建安費：包括開發(fā)成本和其他費用。媒體投放比例金額（萬元）報紙60%影視20%車體5%戶外10%其它5% B 方案費用預(yù)算：%約72萬元 媒體投放比例金額（萬元）報紙60%43影視20%14車體5%戶外10%其它5%補充件： 經(jīng)濟分析結(jié)論一、項目投資估算估算依據(jù) 參照當(dāng)前深圳市建筑工程的價格信息及目前深圳市建筑市場的價格情況。*根據(jù)銷售情況隨時調(diào)整。*針對銷售情況確定廣告投放頻率。 2） 組合策略*整合各媒體，進行全方位、連續(xù)性的廣告推廣。車體廣告：車體廣告對于新盤的推出，樓盤形象的營造及打開知名度有極其重要的意義、選擇1020209等大巴，利用其每天穿梭于市內(nèi)主干道的覆蓋影響，迅速達到購房者及潛在購房者對本項目關(guān)注程度提高的目的，從而將項目影響力最大化為后期銷售打基礎(chǔ)。 媒體運用策略 1） 媒體選擇 報紙：《深圳特區(qū)報》 《深圳晚報》 《南方都市報》根據(jù)目前各種媒體發(fā)布后有效性及影響力調(diào)查，報紙仍然占據(jù)主導(dǎo)地位，結(jié)合項目的目標(biāo)客戶定位以本身消化為主，建議選擇以上報紙進行組合宣傳，以達到提高樓盤知明度，積聚購買力的目的。*層差控制：基于低開高走的原則和避免高層單位滯銷的原則，層差定為4—8層100元/㎡，9—13層50—80元/㎡。銷售周期及資金回籠計劃A方案：住宅銷售周期比例累計比例回籠資金(萬元寫字樓銷售周期比例累計比例回籠資金(萬元)總計(萬元)10%10%8145%5%240105425%35%285115%20%960381135%70%570230%50%2400810215%85%692410%60%2800972410%95%773920%80%38401157910%90%432015899合計95%90%14059B方案：銷售周期時間比例累計比例回籠資金（萬元）開盤期10%10%480熱銷期35%45%2160持銷期15%60%2880二度強銷期25%85%4080尾盤期10%95%4560合計95%4560價格控制策略*起價控制：建議寫字樓的起價控制在折后6000元/㎡左右。但是，銷售周期略長，廣告費用相對較大。 B、在住宅掃尾階段發(fā)售預(yù)計2003年3月開始銷售。但在廣告推廣中針對性較差，形象混雜，可能無法產(chǎn)生強烈的震撼效果和廣泛的市場認(rèn)知度。六、 項目銷售計劃及分期推廣策略 銷售時機選擇 A、與住宅同時銷售9月開始與住宅同時發(fā)售推廣。 四） 促銷策略 開盤送優(yōu)惠折扣。所以，物業(yè)的投資價值和升值潛力是其決定購買的主要因素。*項目目標(biāo)客戶定位于成長期的中小企業(yè)和一部分投資型企業(yè)。 *我司制定的銷售周期分四—五個階段：第一期實現(xiàn)均價7600元/㎡；第二期實現(xiàn)均價8000元/㎡；第三期實現(xiàn)均價8300元/㎡；第四期實現(xiàn)均價8100元/㎡。*正式開盤后，根據(jù)每一期推出單位的具體情況并結(jié)合近期的市場反映，利用一些促銷活動及時相應(yīng)的做出價格調(diào)整。三） 定價策略 我司建議使用“低開高走，波浪式調(diào)價”方法，利用各個銷售階段針對市場反映靈活控制，最終達到8000元/㎡的銷售均價。 主題釋義：“辦公經(jīng)典”依托于本物業(yè)為中小公司配備的各項先進設(shè)施和提供的完善服務(wù)。她地處深南大道，交通暢達四方，各個區(qū)域最快速的到達；位于CBD輻射圈，各種完善配套服務(wù)最快速的享有；物業(yè)提供全智能化設(shè)置，各項信息最快速的獲有。項目命名 在對住宅的命名中，我司提出整個項目擬用統(tǒng)一的名稱進行推廣即：輔推名：時代新都、未來之窗二） 營銷主題主題釋義：科技的發(fā)展加速了信息的流通，只有快速、準(zhǔn)確的獲得信息企業(yè)才能有效的把握商機、決勝市場?，F(xiàn)今，智能化已不單只局限于寬頻網(wǎng)入戶這一項，開始向多元化方向發(fā)展，幾乎含蓋了物業(yè)設(shè)置的各項設(shè)施，成為物業(yè)營銷突出賣點和提升附加值的支點。很多企業(yè)把深南大道兩旁作為公司駐地的首選其關(guān)鍵是深南大道是連接深圳東南西北的紐帶，陸路網(wǎng)絡(luò)四通八達，交通便利、快捷，而且深南大道是整個深圳形象的的縮影，在其沿線辦公是成功與實力的體現(xiàn)；另一方面是物業(yè)提供的硬件服務(wù)設(shè)施，近幾年，寫字樓在發(fā)展硬件服務(wù)設(shè)施中提升最迅速的當(dāng)屬智能化趨勢。 *完善物業(yè)配套，提供價格支撐點。５、建議在四樓設(shè)置商務(wù)會所和小區(qū)會所商務(wù)會所：打印、復(fù)印、傳真等日常辦公服務(wù)，工商注冊、稅務(wù)申報、律師咨詢、公司行政事務(wù)服務(wù)等。*為營銷推廣提供支撐點。*便于控制總價，擴大客戶層面。 *領(lǐng)導(dǎo)潮流，力爭打造成深南大道旁標(biāo)志型寫字樓的物業(yè)形象。綠色、環(huán)保：綠色建材、節(jié)能設(shè)施（紅外線感應(yīng)出水系統(tǒng)）、空氣轉(zhuǎn)換系統(tǒng) 設(shè)置理由： *彌補項目缺乏景觀、南面視野不開闊的劣勢?！荆?+%）T動—1】x=8045元/ M2根據(jù)投資回報測算，本項目的銷售均價可定在8000元/㎡四、 物業(yè)發(fā)展建議 智能化：寬頻網(wǎng)、安全自動化系統(tǒng)（防盜報警系統(tǒng)、自動監(jiān)測火災(zāi)報警系統(tǒng)、自動啟動消防系統(tǒng)等）、有線電視系統(tǒng)設(shè)置理由： *智能化是辦公樓宇必備的設(shè)施之一，是現(xiàn)代商務(wù)發(fā)展的需求，缺其則無法立足于市場?！荆?+%）T動—1】/【%（1+%）T動】50X總——投資現(xiàn)值總和；T動 ——動態(tài)投資回收期；t——時間單位數(shù)；Nt——第t個時間單位的凈現(xiàn)金流量；(P/F，i,t)—第個時間單位的貼現(xiàn)因子（系數(shù)）；i——貼現(xiàn)率設(shè)一間寫字樓面積為50M2，單價為X，投資回收期為10年，按市場租金得出第t年時間單位的凈現(xiàn)金流量為42000元，貼現(xiàn)率為每年8%,則計算如下：50M2總=∑Nt因此，為求得準(zhǔn)確的價格定位，我司采用市場租金（70元/㎡）來測算本項目銷售價格。購買