【正文】 具體的營銷費用分攤估算表項目主要內(nèi)容費用分攤（萬元）比例售樓資料樓書、折頁、海報等50%包裝條幅、彩旗、路牌等304%媒體宣傳報紙廣告20027%電視廣告100%廣告牌、站臺、車體40%網(wǎng)絡(luò)、其他20%各類活動各類展銷會80%公關(guān)促銷活動100%售樓處施工、裝修40%示范單位三套示范單位80%合計740100%58 / 58。促銷廣告。建筑立面與環(huán)境展現(xiàn)成為真實包裝效果廣告策略項目內(nèi)部認購；客戶登記踴躍；全新概念寫字樓掀起市場熱潮通過包裝便開盤慶典及春節(jié)會展銷轟動效果。額外5%折扣在對前期銷售情況分析的基礎(chǔ)上進行分批提價，%；根據(jù)銷售情況靈活調(diào)整，如形式樂觀則提價，減少后期風險采用小型促銷活動，如送空調(diào)包裝策略完成售樓處的設(shè)計、施工和裝修工作；設(shè)計新形象圍墻和路旗； 示范單位正式推出，布置看樓通道、現(xiàn)場包裝，創(chuàng)造銷售氛圍。 基于上述考慮，我司將本項目的整體營銷推廣工作分為5個階段進行：序號銷售階段銷售率銷售均價(折后元/m2)寫字樓銷售均價(折后元/m2)公寓工程進度預(yù)測推售單位1項目預(yù)熱階段01年12月5%810082005F所有公寓單位2公開發(fā)售階段02年34月30%82008300塔樓15F所有公寓、寫字樓1220F3項目持銷階段02年46月30%83008300塔樓封頂所有公寓、寫字樓1222F4二度旺銷階段02年68月20%83508300內(nèi)外裝修剩余單位及保留單位5尾盤銷售階段02年71110%83008300內(nèi)外裝修商場招租6合計95%（含裝修） 樓盤可售面積約為26500平方米（含公寓、寫字樓及商場）左右，本階段銷售寫字樓及公寓總面積為：22000平方米，均價8400元，到2002年底，公司回收資金近一億八萬元。具體原因如下： 在項目有一定形象基礎(chǔ)上開始內(nèi)部認購，由于眾多公司在年底會有第二年的置業(yè)計劃，故在2001年下旬推出一些炒作性的軟性文章及公關(guān)活動吸引目標消費者注意。 五、 現(xiàn)場包裝所有現(xiàn)場包裝部分，寫字樓圍繞：NCBD AERAamp。三、媒體運用主要媒體：報紙類：深圳特區(qū)報電視類：深圳有線電視臺 雜志類：內(nèi)部刊物，通訊等。 2）最終勝出形象代言人將獲贈CBD高級白領(lǐng)公寓一套。參與人必須為在職高級白領(lǐng)人士，活動共挑選一男一女，作為電視廣告及報版形象代言人。舉辦時間：2001年12月初。塑造項目品牌與質(zhì)素，讓消費者從地域上接受項目的功能與內(nèi)涵。具體表現(xiàn)為，2月下旬預(yù)熱市場，塑造品牌形象，3月初召開一次有著名專家、學(xué)者參加的研討會，會議安排如下：主題：WTO后的CBD與NCBD寫字樓參加人員：全市主流媒體，北京、上海、深圳操作CBD樓盤專家 及經(jīng)濟學(xué)者，媒體記者，本市有影響力的業(yè)內(nèi)知名人士， 重要的建筑規(guī)劃單位代表等?？赡艿脑?，定期安排看樓車，邀請目標客戶上門看樓。多家分點：采用點式營銷。 銷售通路與公關(guān)活動設(shè)計◆ 銷售通路主 通 路：售樓處為形象展示及主要的銷售場所。銀行按揭B簽署認購書時付2萬元定金；簽署認購書后10天內(nèi)付總樓款的10%，并簽署《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》，同時，辦理70%樓款銀行按揭手續(xù)。簽署《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》后一個月內(nèi)付清全部樓款。附：付款方式建議采用三種常用方式，不同付款方式給予不同折扣。優(yōu)點：l 在宣傳上推出“首期一成”促銷方案，吸引大量消費者關(guān)注，l 有效消化朝向、景觀、樓層造成的銷售障礙；l 抬高售價將其分解在按揭與延期付款中，分解發(fā)展商與消費者雙方的壓力；l 以80平方米寫字樓單位為例，平均售價為8300元/平方米，總價664000元，則三成首期為199200元。然而從消費者調(diào)查我們可以看出，大部分消費者希望門檻能再低一點。首期款問題：首期款收多少合適？當然最簡單的辦法是按照銀行按揭所規(guī)定的貸款比例照單辦理，首期三成。付款方式付款方式的運用在于促使消費者下定購買的決心，與分階段銷售配合有效說服觀望的消費者下定。2月份并不是銷售高峰期，按照南華大廈的項目進程，春節(jié)過后開盤應(yīng)是抓緊銷售時間的最好時機，在市場淡靜之時，大手筆出牌，配合加入WTO利好消息，必定可以一舉成功。◆ 儲備后手 適度地將好的物業(yè)、最優(yōu)惠的付款方式留到最后。◆ 小幅頻調(diào) 價格調(diào)整時變動幅度不要太大，適當多調(diào)幾次。價格定得太滿使得他們難以享受物業(yè)升值，從而難以形成良好口碑，不利后期物業(yè)的銷售。房地產(chǎn)作為保值增值的手段在投資者看來愈來愈不以為然，近幾年來深圳樓市只跌不升，令眾多所謂的炒樓群一族苦不堪言，因而投資信心大受打擊。③ 低開使發(fā)展商在物業(yè)的推廣過程中占據(jù)主動，有較大的策略調(diào)整空間。 理 由① 低開可以先聲奪人地吸引市場視線，引起置業(yè)者關(guān)注，從而迅速地聚集起人氣。公寓定價大廈的公司公寓規(guī)劃為商務(wù)公寓，基本上與寫字樓定價相同。寫字樓定價 根據(jù)計算，南華大廈寫字樓價位定在8000元/平方米左右應(yīng)是市場最易接受的價格。區(qū) 域 因 素比較項目比較標的參照物名稱南華大廈大慶大廈創(chuàng)展中心國際文化大廈地區(qū)級差20202022交通通達度20212021繁華程度20202021租賃市場20192121臨街狀況20202020合計100100101105個 別 因 素比較項目比較標的參照物名稱南華大廈大慶大廈創(chuàng)展中心國際文化大廈裝修、配套20191818朝向、環(huán)境20202022戶型結(jié)構(gòu)20192020市場時機20192121市場接受能力20192121合計10096100102比 較 權(quán) 重大慶大廈創(chuàng)展中心國際文化大廈比較權(quán)重各 因 素 修 正樓盤大慶大廈創(chuàng)展中心國際文化大廈折后均價820078008200區(qū)域因素修正100/100101/100105/100個別因素修正96/100100/100102/100修正價格854277237656 根據(jù)與本片區(qū)和周邊片區(qū)典型物業(yè)的價格比較，本單位評估可實現(xiàn)折后均價： Σ（各比較物業(yè)修正價格180。并與競爭對手對比優(yōu)劣，運用市場對比法進行價格修正，合理制定價格?！?將面積劃大，并以贈送空中花園作為炒作條件，有可能吸引一批實力雄厚的大公司購買。 120平方米寫字樓分割理由如下：◆ 平臺花園使平面形狀不規(guī)則，劃得太小實用率低，使用不便。80平方米基本上可以滿足一個形象較好的小型公司辦公用途?？勺杂山M合，買兩間單位以上送一個屋頂花園，半層購買單位，送兩個屋頂花園。三、服務(wù)定位服務(wù)模式I服務(wù) 南華大廈內(nèi)，所有服務(wù)將通過網(wǎng)絡(luò)來進行l(wèi)) 小區(qū)住戶使用IC卡來通行、停車及消費m) 通過網(wǎng)絡(luò)來預(yù)訂會議室n) 可視對講系統(tǒng)支持來訪者、保安、住戶之間的可視對講o) 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)與家庭自動報警系統(tǒng)聯(lián)動，對每一個出入口、重要的公共場所顯示并錄像，異常情況及時報警，徹底保證小區(qū)及住家的安全p) 對三表遠距離自動抄表及收費q) 走不出戶，享受股市、互動點播及網(wǎng)絡(luò)教育、遠程醫(yī)療r) 對水、暖、電、氣、電梯、空調(diào)及網(wǎng)絡(luò)實行實時集中監(jiān)控等 完全實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化服務(wù)，信息化物業(yè)管理，最新I服務(wù)管理模式，充分享受信息時代各項服務(wù)。輕松南華大廈高級公寓實行會員制的統(tǒng)一租賃，需要將房租賃的客戶，以半年為期，將物業(yè)委托給大廈專聘管理公司公開向外租賃。住戶可以安坐家中瀏覽感興趣的商品。— 家庭閱覽室（遠程教學(xué)） 接駁全國最大的網(wǎng)上書庫，坐于家中，各種資料，隨心應(yīng)手察閱。物業(yè)管理中心接駁醫(yī)院及110中心，深圳的一些醫(yī)院已開始使用內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)來進行掛號、門診和病歷的管理?？蛻艨稍诩抑须S心所欲的點播自己喜歡的節(jié)目?！?VOD機頂盒互動點播系列，實現(xiàn) — 家庭大戶室（股票買