【正文】 50%包裝條幅、彩旗、路牌等304%媒體宣傳報紙廣告20027%電視廣告100%廣告牌、站臺、車體40%網(wǎng)絡(luò)、其他20%各類活動各類展銷會80%公關(guān)促銷活動100%售樓處施工、裝修40%示范單位三套示范單位80%合計740100%58 / 58。 2）最終勝出形象代言人將獲贈CBD高級白領(lǐng)公寓一套。銀行按揭B簽署認(rèn)購書時付2萬元定金；簽署認(rèn)購書后10天內(nèi)付總樓款的10%，并簽署《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》，同時，辦理70%樓款銀行按揭手續(xù)?！?儲備后手 適度地將好的物業(yè)、最優(yōu)惠的付款方式留到最后。區(qū) 域 因 素比較項目比較標(biāo)的參照物名稱南華大廈大慶大廈創(chuàng)展中心國際文化大廈地區(qū)級差20202022交通通達(dá)度20212021繁華程度20202021租賃市場20192121臨街狀況20202020合計100100101105個 別 因 素比較項目比較標(biāo)的參照物名稱南華大廈大慶大廈創(chuàng)展中心國際文化大廈裝修、配套20191818朝向、環(huán)境20202022戶型結(jié)構(gòu)20192020市場時機20192121市場接受能力20192121合計10096100102比 較 權(quán) 重大慶大廈創(chuàng)展中心國際文化大廈比較權(quán)重各 因 素 修 正樓盤大慶大廈創(chuàng)展中心國際文化大廈折后均價820078008200區(qū)域因素修正100/100101/100105/100個別因素修正96/100100/100102/100修正價格854277237656 根據(jù)與本片區(qū)和周邊片區(qū)典型物業(yè)的價格比較，本單位評估可實現(xiàn)折后均價： Σ（各比較物業(yè)修正價格180。住戶可以安坐家中瀏覽感興趣的商品。經(jīng)營方式：智能卡經(jīng)營，寫字樓SHARE廳里設(shè)自動售卡機，會所全采用刷卡計費形式，滿足大廈智能形象。 對于投資型的買家來說，則要明白“第一是位置，第二是位置，第三還是位置”這樣的投資準(zhǔn)則，在購房時選擇越臨近中心辦公區(qū)的位置越好。 其次是購房時最關(guān)鍵要考慮的因素是住房與工作的結(jié)合。也就是說，既要有國際水平的設(shè)計、規(guī)劃，又要有過硬的建筑、裝修工程質(zhì)量，還要有完善的服務(wù)體系和完整的配套設(shè)施。項目潛在優(yōu)勢1） CBD中心商務(wù)區(qū)一級輻射區(qū)域。 其建筑規(guī)模：依規(guī)劃國土局規(guī)劃設(shè)計要求，為一棟26層單體建筑，配套設(shè)施有商場、會所、管理用房、地下車庫等安排；地下車庫建筑面積為：。目前，中心商務(wù)區(qū)CBD及周邊的寫字樓物業(yè)也在不斷升值。商業(yè)配套設(shè)施缺乏，商業(yè)、文化、郵電、銀行等分布零散，沒有形成較大規(guī)模的市政配套環(huán)境。 寫字樓市場整體趨向好深圳寫字樓市場整體趨勢向好，吸引了不少投資者的目光，買賣市場開始活躍。 兩大利好促進經(jīng)濟良性發(fā)展a) 隨著申奧成功及明年初入WTO利好消息傳來，對深圳的經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生了良好的影響，深圳的寫字樓市場有明顯的回暖現(xiàn)象。2）車公廟片區(qū)公寓、寫字樓市場的比較分析公寓：在戶型平面上，該區(qū)域戶型以小戶型為主，高層住宅則以70—100平方米為主；在銷售率上，由于該片區(qū)公司多，公寓少，促使該地區(qū)小面積公寓呈現(xiàn)供不應(yīng)求局面；另外，價格實惠的中戶型高層住宅也很受市場歡迎。610樓發(fā)展商自用，11層設(shè)備轉(zhuǎn)換層，其余寫字樓價格均價8200元/平方米均價7800元/平方米付款方式一次性付款，銀行按揭一次性付款，銀行按揭銷售情況一般好購買人身份部分石油系統(tǒng)公司，新興中、小公司創(chuàng)辦人新興中、小型公司創(chuàng)辦人銷售策略小戶型至大戶型，可自由組合，層差價位小，中央空調(diào)，小戶型辦公室投資概念。第二章 消費者分析一、 寫字樓客戶調(diào)查分析二、 公寓客戶調(diào)查分析三、 商服用房客戶調(diào)查分析第二篇 項目篇第一章 項目分析一、 項目概況二、 SWOT分析三、 結(jié)論與對策一、 南華大廈項目概況地理位置南華大廈位于深南路與香蜜湖路西南角，面對深圳著名豪宅東?；▓@，北望香蜜湖美景，西臨泰然九路，南臨泰然裝飾城。作為福田中心區(qū)一級輻射區(qū)，各發(fā)展商爭相進駐，位于項目大廈對面的世貿(mào)中心大廈，作為西部標(biāo)志性的寫字樓，將以其為中心向四周發(fā)射出一個龐大的寫字樓組團。叁銷售對象的鎖定（市場定位）一、公寓客戶分析高級公寓客戶調(diào)查表職 業(yè)白領(lǐng)40%，商人40%，其它職業(yè)20%投資取向酒商式公寓10%，商務(wù)公寓90%選擇依據(jù)地段，交通，價格面積40平米左右裝修程度基本裝修50%，中檔裝修40%付款方式按揭80%（其中要求有一成首期占40%）會所設(shè)施閱覽室，游泳池，健身房、音樂茶室商務(wù)公寓需求傳真，電視，空調(diào)商務(wù)服務(wù)商務(wù)中心，公用大中小會議室，網(wǎng)絡(luò)物業(yè)管理代訂機船票，清潔洗衣，送餐服務(wù)（以上數(shù)字來源于江蘇大廈及群星廣場客戶分析）分析：可居住可辦公的商務(wù)公寓被絕大多數(shù)客戶認(rèn)同，白領(lǐng)人士及 小型經(jīng)營者普遍青睞于可租售的小面積公寓，且要求公寓有一 定的裝修。高效、快節(jié)奏地工作，同時又懂得該怎樣盡情地享受生活是CBD白領(lǐng)一個顯著的特征。 CBD是城市的經(jīng)濟核心區(qū)域。i) 中會議室1個（100150平米）可容納十五至二十人，供租戶租用?！? 家庭醫(yī)院（遠(yuǎn)程醫(yī)療） 通過機頂盒網(wǎng)絡(luò)，客戶可實現(xiàn)遠(yuǎn)程醫(yī)療服務(wù)。 150平方米寫字樓分割理由如下：◆ 北向?qū)懽謽侨绺粜?，通道的設(shè)置將會使一部分寫字樓變成黑屋。寫字樓及公寓作為高價投資品，價格漲跌幅度較大，所以買家常常小心謹(jǐn)慎，顧慮重重。若享受首期一成優(yōu)惠，則只需付一成66400元，壓力自然較輕；l 更重要的是，本來不好賣的房子賣掉了。尋找CBD白領(lǐng)公寓形象代言人針對公寓項目，推出評選CBD白領(lǐng)公寓形象代言人公關(guān)活動。利用項目封頂?shù)牧己眯蜗?，張掛現(xiàn)場條幅裝修一層寫字樓，空中花園、SHARE會議廳正式向客戶開放，贏口碑。 2002年春節(jié)為2002年2月中旬，春節(jié)前后十五天各類客戶對樓盤信息的關(guān)注度都會下降，在放假返工的心理調(diào)整期約為一周，進入正常工作狀況后，趁三月初為推盤淡季之日，大舉開盤推出，吸引年度報置業(yè)計劃各類公司客戶。第二章 營銷準(zhǔn)備一、 營銷包裝計劃二、 各項準(zhǔn)備資料三、 具體工作計劃◆ 公關(guān)及促銷活動研 討 會2月中旬開盤，預(yù)計在3月上旬出現(xiàn)第一次高潮。如果按照消費者構(gòu)成情況看，三成首期款約需10萬—20萬之間，應(yīng)該有這個支付能力。② 低開意味著價格線路會逐步走高，從而使前期購買者感到物業(yè)升值，繼而在市場上形成良好口碑，這將是物業(yè)宣傳的最好途徑。50%左右 80平米寫字樓分割理由如下：◆ 本大廈檔次高，且已有30—50平米商務(wù)公寓單位，不宜劃得太小。（裝修標(biāo)準(zhǔn)：500元/平方米）科技◆ 三網(wǎng)合一：三網(wǎng)合一已于近期簽下合同，作為三網(wǎng)合一的發(fā)源地——天安數(shù)碼城，南華大廈將成為深圳首家三網(wǎng)合一智能性大廈。規(guī)劃形象SHARE MODEL——共享型規(guī)劃——更注重生態(tài)、更注重健康的SHARE模式，與其它寫字樓相比，share型寫字樓更重視項目的景觀資源、公用空間、溝通交流空間及建筑本身綠色生態(tài)概念。 從住房需求規(guī)律角度看，收入水平、消費觀念、受教育程度、工作就業(yè)環(huán)境等都是影響人們選擇住房的因素。其二，中國經(jīng)濟的發(fā)展動向，包括即將加入WTO的趨勢表明，房地產(chǎn)的需求將會越來越大。價格成為公寓銷售的一大阻礙點；② 高級公寓外部環(huán)境較差?！?大廈之內(nèi)即建有電話中繼站，整個通訊系統(tǒng)采用結(jié)構(gòu)化布線。另一方面，隨著中國市場進一步開放與即將加入WTO的影響，深圳作為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集的經(jīng)濟特區(qū)，將會是眾多想進軍中國市場的跨國公司與外資企業(yè)的首選之地，而這些公司對寫字樓特別是甲級寫字樓的需求將會極大的刺激這個市場，起到一個良性的作用。2）片區(qū)同質(zhì)樓盤借鑒類別大慶大廈創(chuàng)展中心規(guī)模