【正文】 50%包裝條幅、彩旗、路牌等304%媒體宣傳報(bào)紙廣告20027%電視廣告100%廣告牌、站臺(tái)、車體40%網(wǎng)絡(luò)、其他20%各類活動(dòng)各類展銷會(huì)80%公關(guān)促銷活動(dòng)100%售樓處施工、裝修40%示范單位三套示范單位80%合計(jì)740100%58 / 58。 2）最終勝出形象代言人將獲贈(zèng)CBD高級白領(lǐng)公寓一套。銀行按揭B簽署認(rèn)購書時(shí)付2萬元定金；簽署認(rèn)購書后10天內(nèi)付總樓款的10%，并簽署《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》，同時(shí)，辦理70%樓款銀行按揭手續(xù)?！?儲(chǔ)備后手 適度地將好的物業(yè)、最優(yōu)惠的付款方式留到最后。區(qū) 域 因 素比較項(xiàng)目比較標(biāo)的參照物名稱南華大廈大慶大廈創(chuàng)展中心國際文化大廈地區(qū)級差20202022交通通達(dá)度20212021繁華程度20202021租賃市場20192121臨街狀況20202020合計(jì)100100101105個(gè) 別 因 素比較項(xiàng)目比較標(biāo)的參照物名稱南華大廈大慶大廈創(chuàng)展中心國際文化大廈裝修、配套20191818朝向、環(huán)境20202022戶型結(jié)構(gòu)20192020市場時(shí)機(jī)20192121市場接受能力20192121合計(jì)10096100102比 較 權(quán) 重大慶大廈創(chuàng)展中心國際文化大廈比較權(quán)重各 因 素 修 正樓盤大慶大廈創(chuàng)展中心國際文化大廈折后均價(jià)820078008200區(qū)域因素修正100/100101/100105/100個(gè)別因素修正96/100100/100102/100修正價(jià)格854277237656 根據(jù)與本片區(qū)和周邊片區(qū)典型物業(yè)的價(jià)格比較，本單位評估可實(shí)現(xiàn)折后均價(jià)： Σ（各比較物業(yè)修正價(jià)格180。住戶可以安坐家中瀏覽感興趣的商品。經(jīng)營方式：智能卡經(jīng)營，寫字樓SHARE廳里設(shè)自動(dòng)售卡機(jī)，會(huì)所全采用刷卡計(jì)費(fèi)形式，滿足大廈智能形象。 對于投資型的買家來說，則要明白“第一是位置，第二是位置，第三還是位置”這樣的投資準(zhǔn)則，在購房時(shí)選擇越臨近中心辦公區(qū)的位置越好。 其次是購房時(shí)最關(guān)鍵要考慮的因素是住房與工作的結(jié)合。也就是說，既要有國際水平的設(shè)計(jì)、規(guī)劃，又要有過硬的建筑、裝修工程質(zhì)量，還要有完善的服務(wù)體系和完整的配套設(shè)施。項(xiàng)目潛在優(yōu)勢1） CBD中心商務(wù)區(qū)一級輻射區(qū)域。 其建筑規(guī)模：依規(guī)劃國土局規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，為一棟26層單體建筑，配套設(shè)施有商場、會(huì)所、管理用房、地下車庫等安排；地下車庫建筑面積為：。目前，中心商務(wù)區(qū)CBD及周邊的寫字樓物業(yè)也在不斷升值。商業(yè)配套設(shè)施缺乏，商業(yè)、文化、郵電、銀行等分布零散，沒有形成較大規(guī)模的市政配套環(huán)境。 寫字樓市場整體趨向好深圳寫字樓市場整體趨勢向好，吸引了不少投資者的目光，買賣市場開始活躍。 兩大利好促進(jìn)經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展a) 隨著申奧成功及明年初入WTO利好消息傳來，對深圳的經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生了良好的影響，深圳的寫字樓市場有明顯的回暖現(xiàn)象。2）車公廟片區(qū)公寓、寫字樓市場的比較分析公寓：在戶型平面上，該區(qū)域戶型以小戶型為主，高層住宅則以70—100平方米為主；在銷售率上，由于該片區(qū)公司多，公寓少，促使該地區(qū)小面積公寓呈現(xiàn)供不應(yīng)求局面；另外，價(jià)格實(shí)惠的中戶型高層住宅也很受市場歡迎。610樓發(fā)展商自用，11層設(shè)備轉(zhuǎn)換層，其余寫字樓價(jià)格均價(jià)8200元/平方米均價(jià)7800元/平方米付款方式一次性付款，銀行按揭一次性付款，銀行按揭銷售情況一般好購買人身份部分石油系統(tǒng)公司，新興中、小公司創(chuàng)辦人新興中、小型公司創(chuàng)辦人銷售策略小戶型至大戶型，可自由組合，層差價(jià)位小，中央空調(diào)，小戶型辦公室投資概念。第二章 消費(fèi)者分析一、 寫字樓客戶調(diào)查分析二、 公寓客戶調(diào)查分析三、 商服用房客戶調(diào)查分析第二篇 項(xiàng)目篇第一章 項(xiàng)目分析一、 項(xiàng)目概況二、 SWOT分析三、 結(jié)論與對策一、 南華大廈項(xiàng)目概況地理位置南華大廈位于深南路與香蜜湖路西南角，面對深圳著名豪宅東海花園，北望香蜜湖美景，西臨泰然九路，南臨泰然裝飾城。作為福田中心區(qū)一級輻射區(qū)，各發(fā)展商爭相進(jìn)駐，位于項(xiàng)目大廈對面的世貿(mào)中心大廈，作為西部標(biāo)志性的寫字樓，將以其為中心向四周發(fā)射出一個(gè)龐大的寫字樓組團(tuán)。叁銷售對象的鎖定（市場定位）一、公寓客戶分析高級公寓客戶調(diào)查表職 業(yè)白領(lǐng)40%，商人40%，其它職業(yè)20%投資取向酒商式公寓10%，商務(wù)公寓90%選擇依據(jù)地段，交通，價(jià)格面積40平米左右裝修程度基本裝修50%，中檔裝修40%付款方式按揭80%（其中要求有一成首期占40%）會(huì)所設(shè)施閱覽室，游泳池，健身房、音樂茶室商務(wù)公寓需求傳真，電視，空調(diào)商務(wù)服務(wù)商務(wù)中心，公用大中小會(huì)議室，網(wǎng)絡(luò)物業(yè)管理代訂機(jī)船票，清潔洗衣，送餐服務(wù)（以上數(shù)字來源于江蘇大廈及群星廣場客戶分析）分析：可居住可辦公的商務(wù)公寓被絕大多數(shù)客戶認(rèn)同，白領(lǐng)人士及 小型經(jīng)營者普遍青睞于可租售的小面積公寓，且要求公寓有一 定的裝修。高效、快節(jié)奏地工作，同時(shí)又懂得該怎樣盡情地享受生活是CBD白領(lǐng)一個(gè)顯著的特征。 CBD是城市的經(jīng)濟(jì)核心區(qū)域。i) 中會(huì)議室1個(gè)（100150平米）可容納十五至二十人，供租戶租用?！? 家庭醫(yī)院（遠(yuǎn)程醫(yī)療） 通過機(jī)頂盒網(wǎng)絡(luò)，客戶可實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程醫(yī)療服務(wù)。 150平方米寫字樓分割理由如下：◆ 北向?qū)懽謽侨绺粜?，通道的設(shè)置將會(huì)使一部分寫字樓變成黑屋。寫字樓及公寓作為高價(jià)投資品，價(jià)格漲跌幅度較大，所以買家常常小心謹(jǐn)慎，顧慮重重。若享受首期一成優(yōu)惠，則只需付一成66400元，壓力自然較輕；l 更重要的是，本來不好賣的房子賣掉了。尋找CBD白領(lǐng)公寓形象代言人針對公寓項(xiàng)目，推出評選CBD白領(lǐng)公寓形象代言人公關(guān)活動(dòng)。利用項(xiàng)目封頂?shù)牧己眯蜗螅瑥垝飕F(xiàn)場條幅裝修一層寫字樓，空中花園、SHARE會(huì)議廳正式向客戶開放，贏口碑。 2002年春節(jié)為2002年2月中旬，春節(jié)前后十五天各類客戶對樓盤信息的關(guān)注度都會(huì)下降，在放假返工的心理調(diào)整期約為一周，進(jìn)入正常工作狀況后，趁三月初為推盤淡季之日，大舉開盤推出，吸引年度報(bào)置業(yè)計(jì)劃各類公司客戶。第二章 營銷準(zhǔn)備一、 營銷包裝計(jì)劃二、 各項(xiàng)準(zhǔn)備資料三、 具體工作計(jì)劃◆ 公關(guān)及促銷活動(dòng)研 討 會(huì)2月中旬開盤，預(yù)計(jì)在3月上旬出現(xiàn)第一次高潮。如果按照消費(fèi)者構(gòu)成情況看，三成首期款約需10萬—20萬之間，應(yīng)該有這個(gè)支付能力。② 低開意味著價(jià)格線路會(huì)逐步走高，從而使前期購買者感到物業(yè)升值，繼而在市場上形成良好口碑，這將是物業(yè)宣傳的最好途徑。50%左右 80平米寫字樓分割理由如下：◆ 本大廈檔次高，且已有30—50平米商務(wù)公寓單位，不宜劃得太小。（裝修標(biāo)準(zhǔn)：500元/平方米）科技◆ 三網(wǎng)合一：三網(wǎng)合一已于近期簽下合同，作為三網(wǎng)合一的發(fā)源地——天安數(shù)碼城，南華大廈將成為深圳首家三網(wǎng)合一智能性大廈。規(guī)劃形象SHARE MODEL——共享型規(guī)劃——更注重生態(tài)、更注重健康的SHARE模式，與其它寫字樓相比，share型寫字樓更重視項(xiàng)目的景觀資源、公用空間、溝通交流空間及建筑本身綠色生態(tài)概念。 從住房需求規(guī)律角度看，收入水平、消費(fèi)觀念、受教育程度、工作就業(yè)環(huán)境等都是影響人們選擇住房的因素。其二，中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展動(dòng)向，包括即將加入WTO的趨勢表明，房地產(chǎn)的需求將會(huì)越來越大。價(jià)格成為公寓銷售的一大阻礙點(diǎn)；② 高級公寓外部環(huán)境較差?！?大廈之內(nèi)即建有電話中繼站，整個(gè)通訊系統(tǒng)采用結(jié)構(gòu)化布線。另一方面，隨著中國市場進(jìn)一步開放與即將加入WTO的影響，深圳作為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，將會(huì)是眾多想進(jìn)軍中國市場的跨國公司與外資企業(yè)的首選之地，而這些公司對寫字樓特別是甲級寫字樓的需求將會(huì)極大的刺激這個(gè)市場，起到一個(gè)良性的作用。2）片區(qū)同質(zhì)樓盤借鑒類別大慶大廈創(chuàng)展中心規(guī)模