【正文】 強(qiáng)勢(shì)廣告強(qiáng)勢(shì)廣告組合，寫字樓新概念的炒作，重磅刺激市場(chǎng)鳴謝廣告商場(chǎng)廣告。 SHARE MODEL展開推廣主題：走近CBD，分享CBD（near CBD ,share CBD）公寓圍繞：3 +I——CBD高級(jí)白領(lǐng)公寓（時(shí)尚 科技 輕松） 包裝部分包括：現(xiàn)場(chǎng)接待條幅彩旗指示牌樣板房電梯間保安服務(wù)設(shè)備介紹與裝修服務(wù)參觀路線安排第三章 推廣計(jì)劃一、 推售方案二、 廣告方案三、 銷售監(jiān)控一、營(yíng)銷計(jì)劃（一）營(yíng)銷階段劃分根據(jù)本項(xiàng)目的工程進(jìn)度和既定營(yíng)銷思路，:本項(xiàng)目應(yīng)于二零零一年十二月下旬進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)熱,于二零零二年三月初正式開始公開銷售工作。內(nèi) 容：通過報(bào)版發(fā)布信息，邀請(qǐng)深圳及周邊地區(qū)白領(lǐng)人士報(bào)名參與。在本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群集中在一些特定的社交圈內(nèi)設(shè)分點(diǎn)，（1） 高爾夫球會(huì)（2） 證券大戶室（3） 銀行金卡持有者（4） 商會(huì)、行業(yè)協(xié)會(huì)等（5） 其它高級(jí)會(huì)員俱樂部把有關(guān)銷售資料、分析報(bào)告擺在會(huì)所內(nèi)，或通過在會(huì)刊上刊登資料令其了解項(xiàng)目信息。一次性付款簽署認(rèn)購(gòu)書時(shí)付2萬元定金；簽署認(rèn)購(gòu)書后10天內(nèi)付總樓款的30%，并簽署《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》。有擴(kuò)大消費(fèi)層面的重要作用?！?價(jià)格透明 樓價(jià)一經(jīng)定出，即完全公平公開，不搞討價(jià)還價(jià)和人情折扣。在計(jì)算結(jié)果（8000元/平方米）基礎(chǔ)上，再加500元/平方米裝修，我司建議公寓定價(jià)為：8500元/平方米價(jià)格操作原則◆ 低開高走 在樓盤開售之初定以較低的價(jià)格，然后再逐步漸進(jìn)提高。公寓戶型比例面積（m2）戶數(shù)戶數(shù)比例30以下169%左右304013379%左右50以上2112%左右合計(jì)168戶五、價(jià)格定位總體定價(jià)思路根據(jù)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查研究，我司認(rèn)為：本項(xiàng)目的價(jià)格定位應(yīng)主要以市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)因素為主要參考因素。服務(wù)范圍：◆ 問訊服務(wù)和留言服務(wù)◆ 信件、報(bào)刊收發(fā)、遞送服務(wù)◆ 出租汽車預(yù)約服務(wù)◆ 提供旅游活動(dòng)安排服務(wù)◆ 航空機(jī)票的定購(gòu)、確認(rèn)服務(wù)◆ 代訂餐飲、文化娛樂節(jié)目票◆ 外幣兌換服務(wù)◆ 花卉代購(gòu)、遞送服務(wù)◆ 洗衣、送衣服務(wù)◆ 代購(gòu)清潔物品服務(wù)◆ 其他各種委托代辦服務(wù)四、戶型定位寫字樓戶型比例面積（m2）劃分及說明戶數(shù)比例80大樓南向半層劃為小面積寫字樓，兩間80平米寫字樓可自由組合30%左右120大樓南向半層劃為中面積寫字樓，不可以自組合20%左右150大樓向北半層劃為中面積寫字樓，共四間。如果家庭網(wǎng)和醫(yī)院網(wǎng)互聯(lián)，就可以在醫(yī)生的指導(dǎo)下照顧病人及通知急救。及商務(wù)、家居兩種感覺。k) SPORT（運(yùn)動(dòng)）豪華運(yùn)動(dòng)會(huì)所接駁申奧成功重大利好消息，運(yùn)動(dòng)概念成為地產(chǎn)最新概念。NCBD距離CBD不超過五分鐘車程，路路暢順，交通出行極其便利。在這一背景下，CBD就業(yè)人群中會(huì)有相當(dāng)一部分比例的人考慮在就業(yè)地或臨近區(qū)域購(gòu)置物業(yè)，以適應(yīng)快節(jié)奏的工作，擺脫上下班奔波的疲憊。由于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)正處在上升期，加入世貿(mào)、政府加大CBD開發(fā)力度等因素，使許多人意識(shí)到在深圳，特別是在CBD范圍內(nèi)投資房產(chǎn)是一個(gè)良好的機(jī)遇。 首先是住房消費(fèi)觀念時(shí)尚、超前。原因?yàn)椋焊邫n物業(yè)收取的投資回報(bào)相對(duì)較高，尤其對(duì)于采用按揭貸款方式的購(gòu)房者來說，不僅可以用租金還貸，還可取得部分凈收入。三、寫字樓投資心理投資，吸引炒家進(jìn)場(chǎng)，將對(duì)寫字樓及公寓的銷售起來極大的促進(jìn)作用，在申奧成功及年初加入WTO的影響下，投資漸漸回暖，投資者對(duì)物業(yè)品質(zhì)、前景的普遍認(rèn)同會(huì)造成新一輪的投資熱潮，南華大廈將是這一輪熱潮中的佼佼者。② 600平米中空大堂設(shè)計(jì)使實(shí)用率大大降低，造成商場(chǎng)可用面積僅為2000多平方米，為招商帶來一定限制。3）地鐵概念 南華大廈為地鐵沿線物業(yè)?！?南華大廈配有中央空調(diào)系統(tǒng)，可集中、分層、分房并網(wǎng)聯(lián)動(dòng)供冷。多路公交大巴、中巴穿梭來往。整體出租率較高。區(qū)內(nèi)已經(jīng)形成便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，六大市政重點(diǎn)工程及數(shù)十個(gè)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)在緊鑼密鼓的進(jìn)行，未來城市核心的雛形已現(xiàn)。以上寫字樓售價(jià)調(diào)查資料可以看出，中心區(qū)及中心區(qū)幅射地區(qū)的甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目?jī)r(jià)格已接近甚至超過了原有寫字樓中心片區(qū)的價(jià)位，西部寫字樓熱潮不日掀起。寫字樓：在戶型平面上，該區(qū)廠房改造寫字樓以大中面積提供為主，而高檔寫字樓（創(chuàng)展、大慶）則以小戶型為主；銷售率上，隨著深圳中心區(qū)的不斷完善，這區(qū)寫字樓市場(chǎng)受到眾多消費(fèi)者看好，無論廠房還是高檔寫字樓，都取得了不俗的市場(chǎng)成績(jī)。這類客戶一般成交迅速，面積以100200平方米的小單位居多。除了福田中心區(qū)仍將保持良好勢(shì)頭以外，隨著高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)對(duì)物業(yè)需求的增加，科技產(chǎn)業(yè)園片區(qū)的寫字樓市場(chǎng)也會(huì)逐步起動(dòng)。深圳南華大廈營(yíng)銷策劃報(bào)告深圳采納營(yíng)銷策劃有限公司目 錄第一篇 市場(chǎng)篇 第一章 市場(chǎng)分析第二章 消費(fèi)者分析 第二篇 項(xiàng)目篇第一章 項(xiàng)目分析第二章 項(xiàng)目定位第三篇 營(yíng)銷篇第一章 營(yíng)銷策略第二章 營(yíng)銷準(zhǔn)備第三章 推廣計(jì)劃第一篇 市場(chǎng)篇第一章 市場(chǎng)分析一、 寫字樓市場(chǎng)分析二、 公寓市場(chǎng)分析三、 商服用房市場(chǎng)分析四、 車公廟片區(qū)市場(chǎng)分析一、 寫字樓市場(chǎng)分析（一）寫字樓市場(chǎng)供需現(xiàn)狀市場(chǎng)供需（截至2001年5月）供深圳市中高檔寫字樓交付使用的現(xiàn)樓的供應(yīng)量為2,950,310平方米羅湖區(qū)1,024,516平方米福田區(qū)1,636,999平方米南山區(qū)240,830平方米需市場(chǎng)占有量為2,212,（占用率75%）羅湖（75%）：福田（80%）：南山（70%）：中心區(qū)確立給福田區(qū)寫字樓市場(chǎng)帶來商機(jī)，羅湖區(qū)區(qū)域優(yōu)勢(shì)漸弱。b) 加入WTO后，由于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)總量的增加，將從總體上擴(kuò)大國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的需求量，而需求的增加又將導(dǎo)致供給在下一期增加，形成動(dòng)態(tài)平衡的關(guān)系。三、南華大廈區(qū)域市場(chǎng)分析車公廟片區(qū)市場(chǎng)背景材料車公廟片區(qū)經(jīng)濟(jì)地理環(huán)境：車公廟由天安工業(yè)區(qū)、泰然工業(yè)區(qū)、安華工業(yè)區(qū)及車公廟工業(yè)區(qū)組成。價(jià)格上，廠房的售價(jià)在38004000/平方米元左右，而高檔寫字樓的售價(jià)在7800元至8000元/平方米左右?！? 表二、表三顯示：租賃方面數(shù)據(jù)顯示，國(guó)際文化大廈、創(chuàng)展中心等中心區(qū)及中心區(qū)輻射寫字樓出租率達(dá)到100%，而特區(qū)大廈、世貿(mào)中心大廈租價(jià)直逼深圳福田、羅湖甲級(jí)寫字樓，西部寫字樓市場(chǎng)，日漸感受市場(chǎng)熱力。 深圳政府規(guī)劃，中心商務(wù)區(qū)CBD位于中心區(qū)南區(qū)，占地面積223萬平方米。而在售的項(xiàng)目如國(guó)際商會(huì)大廈的按揭月供在40—68元/平方米之間，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于租金水平。附近配套：泰然工業(yè)園內(nèi)超市、酒店、賓館、食街、郵局、銀行等 策劃背景資料南華大廈處于車公廟片區(qū)，地塊分別為四家發(fā)展商所擁有（星彥、建藝、中金等），形狀較規(guī)則?！?大廈高級(jí)智能化系統(tǒng)。4）規(guī)劃優(yōu)勢(shì) 大廈外形現(xiàn)代感強(qiáng)，內(nèi)外部裝修高檔，生態(tài)建筑概念的首層架空綠化及隔層設(shè)空中花園，為客戶提供了良好的想象空間，有利于銷售。公寓部分① 作為高檔樓盤的組成部分，要求公寓上檔次。有前途、回報(bào)率高、風(fēng)險(xiǎn)低的項(xiàng)目是眾多房地產(chǎn)投資型買家的統(tǒng)一目標(biāo)。無論是長(zhǎng)期租賃還是短期轉(zhuǎn)賣，投資回報(bào)都相當(dāng)可觀。由于CBD內(nèi)企業(yè)和機(jī)構(gòu)身份的特點(diǎn)，CBD就業(yè)的白領(lǐng)階層大多受過良好的教育，在信息發(fā)達(dá)的當(dāng)今社會(huì)，包括住房消費(fèi)在內(nèi)各方面生活資訊，其獲取能力肯定是最強(qiáng)的。所以自購(gòu)房，連帶投資考慮是CBD購(gòu)房群體又一顯著特征。 對(duì)于有這樣需求的置業(yè)者，建議要明確“效率家居”為主導(dǎo)思想，依此安排自己的購(gòu)房計(jì)劃。在強(qiáng)大的市政配套下，CBD內(nèi)寫字樓檔次高、租金高、面積大、價(jià)格高，跨國(guó)公司、國(guó)內(nèi)大型集團(tuán)公司、各地政府辦事處、金融、證券平分寫字樓天下，人數(shù)者眾的中小型通訊、網(wǎng)絡(luò)、貿(mào)易公司被排除在外，注重企業(yè)形象的公司必定會(huì)將目光轉(zhuǎn)向N—CBD區(qū)域。大層二十六層為規(guī)則豪華會(huì)所，面積近二千平米，會(huì)所內(nèi)全部為運(yùn)動(dòng)設(shè)施，向CBD中心區(qū)域全面開放。如床可自由收放、廳內(nèi)有明顯的區(qū)域分隔等新概念商務(wù)家居感覺?！? 家庭閱覽室（遠(yuǎn)程教學(xué)） 接駁全國(guó)最大的網(wǎng)上書庫，坐于家中，各種資料，隨心應(yīng)手察閱?？勺杂山M合，買兩間單位以上送一個(gè)屋頂花園，半層購(gòu)買單位，送兩個(gè)屋頂花園。并與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)比優(yōu)劣，運(yùn)用市場(chǎng)對(duì)比法進(jìn)行價(jià)格修正，合理制定價(jià)格。 理 由① 低開可以先聲奪人地吸引市場(chǎng)視線，引起置業(yè)者關(guān)注，從而迅速地聚集起人氣?！?小幅頻調(diào) 價(jià)格調(diào)整時(shí)變動(dòng)幅度不要太大，適當(dāng)多調(diào)幾次。首期款問題：首期款收多少合適？當(dāng)然最簡(jiǎn)單的辦法是