【正文】 賣隨意） 深圳股民最感興趣的，可能是把大戶室搬到自已智能化的家中，進行證券信息處理，還具備查閱新聞信息、證券評論、上市公司資料等全部功能，各種數(shù)據(jù)圖表完整，數(shù)據(jù)實時更新，更為突出的是，能同時進行證券委托買賣，速度當(dāng)然比電話委托快得多。如床可自由收放、廳內(nèi)有明顯的區(qū)域分隔等新概念商務(wù)家居感覺。時尚全商務(wù)裝修務(wù)必請專業(yè)裝修設(shè)計公司設(shè)計，確保時尚裝修感覺。形象定位效率CBD高級白領(lǐng)公寓提供全商務(wù)裝修。經(jīng)營方式：智能卡經(jīng)營，寫字樓SHARE廳里設(shè)自動售卡機，會所全采用刷卡計費形式，滿足大廈智能形象。大層二十六層為規(guī)則豪華會所，面積近二千平米，會所內(nèi)全部為運動設(shè)施，向CBD中心區(qū)域全面開放。j) SHEAE會議廳隔層設(shè)計一個（無空中花園層），裝修酒吧及咖啡座兩種風(fēng)格，設(shè)智能卡進入，進入SHARE會議廳可打服務(wù)電話點咖啡或酒水，SHARE廳不設(shè)任何服務(wù)人員，由智能卡計時，飲品以現(xiàn)金形式付帳。h) 大會議室一個（500平米左右）作為客戶新聞發(fā)布、公司會議、產(chǎn)品發(fā)布場所。確保用戶在健康、優(yōu)良、人性化的寫字樓里辦公。在強大的市政配套下，CBD內(nèi)寫字樓檔次高、租金高、面積大、價格高，跨國公司、國內(nèi)大型集團公司、各地政府辦事處、金融、證券平分寫字樓天下，人數(shù)者眾的中小型通訊、網(wǎng)絡(luò)、貿(mào)易公司被排除在外，注重企業(yè)形象的公司必定會將目光轉(zhuǎn)向N—CBD區(qū)域。CBD的影響將輻射NCBD區(qū)域，并帶動其共同發(fā)展，這一點不容置疑。五、 消費者定位 高級公寓消費者定位身份識別◆在深圳過渡的國內(nèi)或國際大公司工作的高級經(jīng)理人◆ SOHO一族（自由職業(yè)者及設(shè)計策劃工作室）◆ 充分認(rèn)同該區(qū)域投資價值的投資人士區(qū)域識別◆福田80%，其它區(qū)域20%購買力識別◆ 手頭有十五至二十萬元資金 寫字樓消費者定位身份識別◆ 來深五至十年，有一定經(jīng)濟實力的中小型私營企業(yè)◆ 部分外地大機構(gòu)駐深圳辦事處區(qū)域識別◆ 深圳本地中小型企業(yè)70%◆ 外地及外地企業(yè)進駐深圳辦事處30%購買力識別◆ 手頭有五十萬元資金可調(diào)用第二章 項目定位一、 整體形象定位二、 使用功能定位三、 目標(biāo)客戶定位四、 戶型定位五、 價格定位六、 租售比例定位一、南華大廈整體形象定位NCBD生態(tài)信息綜合寫字樓NCBD AERA（區(qū)域支持）SHARE MODEL（規(guī)劃支持）“I”SERVICE（服務(wù)支持）支持點二、寫字樓形象定位區(qū)域形象NCBD（Near Central Business District）——泛商務(wù)中心區(qū)NCBD為CBD周邊區(qū)域，隨著深圳市中心區(qū)的逐漸完善西移，深圳市車公廟、農(nóng)科中心——中心區(qū)一級輻射區(qū)域的寫字樓物業(yè)亦跟隨水漲船高。 對于投資型的買家來說，則要明白“第一是位置，第二是位置，第三還是位置”這樣的投資準(zhǔn)則，在購房時選擇越臨近中心辦公區(qū)的位置越好。 對于有這樣需求的置業(yè)者，建議要明確“效率家居”為主導(dǎo)思想，依此安排自己的購房計劃。以信息業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代經(jīng)濟社會在不斷地改變著人們的工作和生活形態(tài)，改變著現(xiàn)代人的生活方式的同時，相伴而至的是就業(yè)者工作效率和工作節(jié)奏明顯加快，工作壓力不斷加大。說明此區(qū)域內(nèi)小戶型供應(yīng)短缺，所能提供的必受歡迎，同時也反映了投資性買家近一年來數(shù)量猛增，具有CBD題材的物業(yè)其投資價值被普遍認(rèn)可。 選擇在CBD核心區(qū)居住，房價會高一些，但生活、工作便利些，是以相對較高的房價換取交通和時間成本的減低。所以自購房，連帶投資考慮是CBD購房群體又一顯著特征。 再有就是CBD這些相對收入高的群體在購房時，有相當(dāng)一部分人會考慮房產(chǎn)投資這一問題。這一群體在購房時，所有人都不能不考慮居住與工作便利的關(guān)系問題。 其次是購房時最關(guān)鍵要考慮的因素是住房與工作的結(jié)合。由于CBD內(nèi)企業(yè)和機構(gòu)身份的特點，CBD就業(yè)的白領(lǐng)階層大多受過良好的教育，在信息發(fā)達(dá)的當(dāng)今社會，包括住房消費在內(nèi)各方面生活資訊，其獲取能力肯定是最強的。這一特點決定了這一購房人群購房置業(yè)的一些行為特點。 CBD內(nèi)擁有龐大的購房群體，同時，由于他們的文化背景、教育背景、收入消費水準(zhǔn)，以及工作環(huán)境、工作地點具有一定的特殊性。據(jù)有關(guān)人士統(tǒng)計，甲級寫字樓需求近兩年內(nèi)增長有可能達(dá)到15%，而對于寫字樓及公寓租售市場來說，利好傾向最大的還是高檔物業(yè)。無論是長期租賃還是短期轉(zhuǎn)賣，投資回報都相當(dāng)可觀?！?在同一熱銷地段上，投資者們大都會選擇高檔物業(yè)。即目標(biāo)物業(yè)所處的大環(huán)境與小環(huán)境都有繼續(xù)快速發(fā)展的可能，這樣才能蘊藏著巨大的升值潛力。也就是說，既要有國際水平的設(shè)計、規(guī)劃，又要有過硬的建筑、裝修工程質(zhì)量，還要有完善的服務(wù)體系和完整的配套設(shè)施。有前途、回報率高、風(fēng)險低的項目是眾多房地產(chǎn)投資型買家的統(tǒng)一目標(biāo)。二、寫字樓客戶調(diào)查分析表年齡30歲以下14%，3040歲占74%資金取向自籌資金82%投資取向自用90%，投資氣氛不足認(rèn)可度公寓54%，寫字樓44%，商場無人認(rèn)可地理位置100%付款方式按揭90%，一成首期60%會所設(shè)施閱覽室，游泳池，健身房、音樂茶室商務(wù)服務(wù)商務(wù)中心，公用大中小會議室，網(wǎng)絡(luò)物業(yè)管理代訂機船票，清潔洗衣，送餐服務(wù)（以上數(shù)字摘自江蘇大廈客戶分析表）分析：30至40歲的中小型公司經(jīng)營者構(gòu)成了寫字樓的主要購買群 體，大家選擇有良好發(fā)展前景的中心區(qū)寫字樓自買自用，在較大的資金壓力下，按揭形式受到絕大部分買主認(rèn)同，輕松無比的一成首期市場呼聲很高。② 空中花園開敞式，將空調(diào)熱量及幕墻吸收熱量盡數(shù)分散，會造成白天花園溫度極高，給空中花園的實用率及綠化造成一定難度。寫字樓① 寫字樓平面分隔難度大。公寓部分① 作為高檔樓盤的組成部分，要求公寓上檔次。裙樓部分① 商業(yè)氣氛淡，銷售有很大難度。三、 南華大廈劣勢分析區(qū)位雖然炒作地鐵概念，但鄰近兩個地鐵出口，一個位于大慶大廈旁，車公廟站，距本大廈500米遠(yuǎn)，另一個為東?；▓@站。項目潛在優(yōu)勢1） CBD中心商務(wù)區(qū)一級輻射區(qū)域。4）規(guī)劃優(yōu)勢 大廈外形現(xiàn)代感強，內(nèi)外部裝修高檔，生態(tài)建筑概念的首層架空綠化及隔層設(shè)空中花園，為客戶提供了良好的想象空間，有利于銷售。2）景觀資源 南華大廈周邊可用景觀資源豐富，香蜜湖、高爾夫花園、東海建筑風(fēng)景、深圳灣及深南大道永久綠化帶，都是可炒作的景觀資源。工程進度建筑安裝修工程（7月20日開工）① 土方及樁基 2001年7月9月完成② 地下室施工 2001年9月11月完成③ 主體土建工程 2001年11月2002年4月完成④ 室內(nèi)公共部分及室外裝修 2002年4月至2002年9月完成⑤ 綠化等附屬工程配套 2002年11月前完成竣工及交付使用① 驗收及補正 2002年11月底完成② 入伙 項目預(yù)售工作 2001年12底月開始內(nèi)部認(rèn)購 2002年3月初（春節(jié)后）開始正式銷售二、 南華大廈優(yōu)勢分析項目現(xiàn)狀優(yōu)勢1）區(qū)位優(yōu)勢：南華大廈所處深南路，是深圳最重要的交通干道?！?電梯廳及公用走道為黑色花崗巖。◆ 大廈高級智能化系統(tǒng)。電梯全都采用日本原裝三菱品牌。規(guī)劃重點：◆ ，建筑呈蝶形，外墻采用條形玻璃幕墻，大氣美觀挺撥，現(xiàn)代感及科技感強烈。 其建筑規(guī)模：依規(guī)劃國土局規(guī)劃設(shè)計要求，為一棟26層單體建筑，配套設(shè)施有商場、會所、管理用房、地下車庫等安排；地下車庫建筑面積為：。附近配套：泰然工業(yè)園內(nèi)超市、酒店、賓館、食街、郵局、銀行等 策劃背景資料南華大廈處于車公廟片區(qū)，地塊分別為四家發(fā)展商所擁有（星彥、建藝、中金等），形狀較規(guī)則。東臨待建的政協(xié)大廈和摩登倉，前有深圳公交大巴路點“農(nóng)科中心”。尤其在北京、上海、深圳及成都、武漢等大中型城市，其位于CBD的寫字樓、高檔公寓、商住樓和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的工業(yè)廠房的需求都將大為增加。對于準(zhǔn)備擴大公司規(guī)模，提升公司形象，加強國際商務(wù)來往的公司或機構(gòu)，入駐中心區(qū)將帶來更大商機。而在售的項目如國際商會大廈的按揭月供在40—68元/平方米之間，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于租金水平。目前中心商務(wù)區(qū)及周邊的寫字樓的租金水平普遍高于市內(nèi)同等物業(yè)，如投資大廈在70—100元/平方米之間，特報大廈更是在100—120元/平方米之間。其中江蘇大廈的銷售均價在13000元/平方米之上，銷售率在90%以上，一批國際大型基金、證券、銀行、跨國公司已經(jīng)搶先入駐，其中創(chuàng)展中心更是在短短幾個月內(nèi)達(dá)到98%的高銷售率。目前，中心商務(wù)區(qū)CBD及周邊的寫字樓物業(yè)也在不斷升值。 深圳政府規(guī)劃，中心商務(wù)區(qū)CBD位于中心區(qū)南區(qū)，占地面積223萬平方米