【文章內(nèi)容簡介】 資金取向自籌資金82%投資取向自用90%，投資氣氛不足認(rèn)可度公寓54%，寫字樓44%，商場無人認(rèn)可地理位置100%付款方式按揭90%，一成首期60%會(huì)所設(shè)施閱覽室，游泳池，健身房、音樂茶室商務(wù)服務(wù)商務(wù)中心，公用大中小會(huì)議室，網(wǎng)絡(luò)物業(yè)管理代訂機(jī)船票，清潔洗衣，送餐服務(wù)（以上數(shù)字摘自江蘇大廈客戶分析表）分析：30至40歲的中小型公司經(jīng)營者構(gòu)成了寫字樓的主要購買群 體，大家選擇有良好發(fā)展前景的中心區(qū)寫字樓自買自用，在較大的資金壓力下，按揭形式受到絕大部分買主認(rèn)同，輕松無比的一成首期市場呼聲很高。三、寫字樓投資心理投資，吸引炒家進(jìn)場，將對(duì)寫字樓及公寓的銷售起來極大的促進(jìn)作用，在申奧成功及年初加入WTO的影響下，投資漸漸回暖，投資者對(duì)物業(yè)品質(zhì)、前景的普遍認(rèn)同會(huì)造成新一輪的投資熱潮，南華大廈將是這一輪熱潮中的佼佼者。有前途、回報(bào)率高、風(fēng)險(xiǎn)低的項(xiàng)目是眾多房地產(chǎn)投資型買家的統(tǒng)一目標(biāo)。而確定目標(biāo)的最主要標(biāo)準(zhǔn)基本有兩條：◆ 物業(yè)本身的軟件及硬件質(zhì)量要好。也就是說，既要有國際水平的設(shè)計(jì)、規(guī)劃，又要有過硬的建筑、裝修工程質(zhì)量，還要有完善的服務(wù)體系和完整的配套設(shè)施?！?分析物業(yè)的發(fā)展前景要樂觀。即目標(biāo)物業(yè)所處的大環(huán)境與小環(huán)境都有繼續(xù)快速發(fā)展的可能，這樣才能蘊(yùn)藏著巨大的升值潛力。而最為關(guān)鍵的就是優(yōu)越的地段，這種物業(yè)才能在未來的租售市場中立于不敗之地?！?在同一熱銷地段上，投資者們大都會(huì)選擇高檔物業(yè)。原因?yàn)椋焊邫n物業(yè)收取的投資回報(bào)相對(duì)較高，尤其對(duì)于采用按揭貸款方式的購房者來說，不僅可以用租金還貸，還可取得部分凈收入。無論是長期租賃還是短期轉(zhuǎn)賣，投資回報(bào)都相當(dāng)可觀。其二，中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展動(dòng)向，包括即將加入WTO的趨勢表明，房地產(chǎn)的需求將會(huì)越來越大。據(jù)有關(guān)人士統(tǒng)計(jì)，甲級(jí)寫字樓需求近兩年內(nèi)增長有可能達(dá)到15%，而對(duì)于寫字樓及公寓租售市場來說，利好傾向最大的還是高檔物業(yè)?！　∷?、 高級(jí)公寓（CBD白領(lǐng)公寓）客戶分析 CBD白領(lǐng)工作節(jié)奏快，消費(fèi)觀念超前，又有經(jīng)營頭腦，他們考慮安家置業(yè)的出發(fā)點(diǎn)是：工作、生活、投資三不誤。 CBD內(nèi)擁有龐大的購房群體，同時(shí)，由于他們的文化背景、教育背景、收入消費(fèi)水準(zhǔn)，以及工作環(huán)境、工作地點(diǎn)具有一定的特殊性。高效、快節(jié)奏地工作，同時(shí)又懂得該怎樣盡情地享受生活是CBD白領(lǐng)一個(gè)顯著的特征。這一特點(diǎn)決定了這一購房人群購房置業(yè)的一些行為特點(diǎn)。 首先是住房消費(fèi)觀念時(shí)尚、超前。由于CBD內(nèi)企業(yè)和機(jī)構(gòu)身份的特點(diǎn)，CBD就業(yè)的白領(lǐng)階層大多受過良好的教育，在信息發(fā)達(dá)的當(dāng)今社會(huì)，包括住房消費(fèi)在內(nèi)各方面生活資訊，其獲取能力肯定是最強(qiáng)的。因此，他們更愿意接受時(shí)尚的消費(fèi)方式。 其次是購房時(shí)最關(guān)鍵要考慮的因素是住房與工作的結(jié)合。CBD內(nèi)工作群體最顯著的特點(diǎn)是快節(jié)奏、高效率。這一群體在購房時(shí)，所有人都不能不考慮居住與工作便利的關(guān)系問題。在支付能力能夠保證的前提下，他們會(huì)選擇更接近CBD或交通便捷的區(qū)域安家。 再有就是CBD這些相對(duì)收入高的群體在購房時(shí)，有相當(dāng)一部分人會(huì)考慮房產(chǎn)投資這一問題。由于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)正處在上升期，加入世貿(mào)、政府加大CBD開發(fā)力度等因素，使許多人意識(shí)到在深圳，特別是在CBD范圍內(nèi)投資房產(chǎn)是一個(gè)良好的機(jī)遇。所以自購房，連帶投資考慮是CBD購房群體又一顯著特征。 從住房需求規(guī)律角度看，收入水平、消費(fèi)觀念、受教育程度、工作就業(yè)環(huán)境等都是影響人們選擇住房的因素。 選擇在CBD核心區(qū)居住，房價(jià)會(huì)高一些，但生活、工作便利些，是以相對(duì)較高的房價(jià)換取交通和時(shí)間成本的減低。 目前，深圳CBD核心區(qū)內(nèi)樓盤普遍提供的是大戶型或超大戶型。說明此區(qū)域內(nèi)小戶型供應(yīng)短缺，所能提供的必受歡迎，同時(shí)也反映了投資性買家近一年來數(shù)量猛增，具有CBD題材的物業(yè)其投資價(jià)值被普遍認(rèn)可。 CBD是城市的經(jīng)濟(jì)核心區(qū)域。以信息業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)在不斷地改變著人們的工作和生活形態(tài)，改變著現(xiàn)代人的生活方式的同時(shí)，相伴而至的是就業(yè)者工作效率和工作節(jié)奏明顯加快，工作壓力不斷加大。在這一背景下，CBD就業(yè)人群中會(huì)有相當(dāng)一部分比例的人考慮在就業(yè)地或臨近區(qū)域購置物業(yè)，以適應(yīng)快節(jié)奏的工作，擺脫上下班奔波的疲憊。 對(duì)于有這樣需求的置業(yè)者，建議要明確“效率家居”為主導(dǎo)思想，依此安排自己的購房計(jì)劃。所謂“效率家居”就是住房要著重考慮工作和居家兩相便利，不以豪華舒適為選擇目標(biāo)，以相對(duì)可接受的房價(jià)換取居住交通和時(shí)間成本的減低。 對(duì)于投資型的買家來說，則要明白“第一是位置，第二是位置，第三還是位置”這樣的投資準(zhǔn)則，在購房時(shí)選擇越臨近中心辦公區(qū)的位置越好。購買此類物業(yè)，價(jià)格不應(yīng)是主要考慮的因素，除位置之外，樓盤的品質(zhì)、檔次和物業(yè)管理的星級(jí)水準(zhǔn)，決定了物業(yè)未來租金回報(bào)的水平。五、 消費(fèi)者定位 高級(jí)公寓消費(fèi)者定位身份識(shí)別◆在深圳過渡的國內(nèi)或國際大公司工作的高級(jí)經(jīng)理人◆ SOHO一族（自由職業(yè)者及設(shè)計(jì)策劃工作室）◆ 充分認(rèn)同該區(qū)域投資價(jià)值的投資人士區(qū)域識(shí)別◆福田80%，其它區(qū)域20%購買力識(shí)別◆ 手頭有十五至二十萬元資金 寫字樓消費(fèi)者定位身份識(shí)別◆ 來深五至十年，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的中小型私營企業(yè)◆ 部分外地大機(jī)構(gòu)駐深圳辦事處區(qū)域識(shí)別◆ 深圳本地中小型企業(yè)70%◆ 外地及外地企業(yè)進(jìn)駐深圳辦事處30%購買力識(shí)別◆ 手頭有五十萬元資金可調(diào)用第二章 項(xiàng)目定位一、 整體形象定位二、 使用功能定位三、 目標(biāo)客戶定位四、 戶型定位五、 價(jià)格定位六、 租售比例定位一、南華大廈整體形象定位NCBD生態(tài)信息綜合寫字樓NCBD AERA（區(qū)域支持）SHARE MODEL（規(guī)劃支持）“I”SERVICE（服務(wù)支持）支持點(diǎn)二、寫字樓形象定位區(qū)域形象NCBD（Near Central Business District）——泛商務(wù)中心區(qū)NCBD為CBD周邊區(qū)域，隨著深圳市中心區(qū)的逐漸完善西移，深圳市車公廟、農(nóng)科中心——中心區(qū)一級(jí)輻射區(qū)域的寫字樓物業(yè)亦跟隨水漲船高。創(chuàng)展中心的熱銷、世貿(mào)中心大樓的高潮使這個(gè)區(qū)域的寫字樓一棟又一棟拔地而起，形成了深圳又一壯觀的西部寫字樓組園：N—CBD組團(tuán)。CBD的影響將輻射NCBD區(qū)域，并帶動(dòng)其共同發(fā)展，這一點(diǎn)不容置疑。NCBD距離CBD不超過五分鐘車程，路路暢順，交通出行極其便利。在強(qiáng)大的市政配套下，CBD內(nèi)寫字樓檔次高、租金高、面積大、價(jià)格高，跨國公司、國內(nèi)大型集團(tuán)公司、各地政府辦事處、金融、證券平分寫字樓天下，人數(shù)者眾的中小型通訊、網(wǎng)絡(luò)、貿(mào)易公司被排除在外，注重企業(yè)形象的公司必定會(huì)將目光轉(zhuǎn)向N—CBD區(qū)域。規(guī)劃形象SHARE MODEL——共享型規(guī)劃——更注重生態(tài)、更注重健康的SHARE模式，與其它寫字樓相比，share型寫字樓更重視項(xiàng)目的景觀資源、公用空間、溝通交流空間及建筑本身綠色生態(tài)概念。確保用戶在健康、優(yōu)良、人性化的寫字樓里辦公。南華大廈為典型share型寫字樓：◆ 豐富的景觀資源綠色景觀：高爾夫花園，東?；▓@藍(lán)色景觀：香蜜湖水上樂園、深圳灣◆ 大面積公共空間c) 首層架空綠化d) 大面積門前廣場e) 裙樓二至四層600平米中空大堂f) 五至十二層每層兩個(gè)空中花園g) 十三至二十五層每層四個(gè)空中花園◆ 規(guī)劃共享空間會(huì)議中心：設(shè)計(jì)大、中、小三種會(huì)議室，租用戶租用。h) 大會(huì)議室一個(gè)（500平米左右）作為客戶新聞發(fā)布、公司會(huì)議、產(chǎn)品發(fā)布場所。i) 中會(huì)議室1個(gè)（100150平米）可容納十五至二十人，供租戶租用。j) SHEAE會(huì)議廳隔層設(shè)計(jì)一個(gè)（無空中花園層），裝修酒吧及咖啡座兩種風(fēng)格，設(shè)智能卡進(jìn)入，進(jìn)入SHARE會(huì)議廳可打服務(wù)電話點(diǎn)咖啡或酒水，SHARE廳不設(shè)任何服務(wù)人員，由智能卡計(jì)時(shí)，飲品以現(xiàn)金形式付帳。k) SPORT（運(yùn)動(dòng)）豪華運(yùn)動(dòng)會(huì)所接駁申奧成功重大利好消息，運(yùn)動(dòng)概念成為地產(chǎn)最新概念。大層二十六層為規(guī)則豪華會(huì)所，面積近二千平米，會(huì)所內(nèi)全部為運(yùn)動(dòng)設(shè)施，向CBD中心區(qū)域全面開放。內(nèi)設(shè)：健身房、羽毛球、乒乓球室、桌球室、桑拿室及休閑咖啡廳。經(jīng)營方式：智能卡經(jīng)營，寫字樓SHARE廳里設(shè)自動(dòng)售卡機(jī)，會(huì)所全采用刷卡計(jì)費(fèi)形式，滿足大廈智能形象。推廣主題走近CBD，分享CBDNEAR CBD，SHARE CBD二、公寓形象定位 總體定位CBD 高級(jí)白領(lǐng)商務(wù)公寓——CBD高級(jí)白領(lǐng)公寓，貼近CBD，為CBD高級(jí)白領(lǐng)度身訂做的小面積高級(jí)商務(wù)公寓單位。形象定位效率CBD高級(jí)白領(lǐng)公寓提供全商務(wù)裝修。包括：復(fù)合木地板、中央空調(diào)、電視、電視機(jī)頂盒、高級(jí)浴室系列、寫字臺(tái)、衣柜、席夢(mèng)思。時(shí)尚全商務(wù)裝修務(wù)必請(qǐng)專業(yè)裝修設(shè)計(jì)公司