【正文】 按照銀行按揭所規(guī)定的貸款比例照單辦理，首期三成。簽署《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》后一個月內(nèi)付清全部樓款?？赡艿脑挘ㄆ诎才趴礃擒?，邀請目標(biāo)客戶上門看樓。參與人必須為在職高級白領(lǐng)人士，活動共挑選一男一女，作為電視廣告及報版形象代言人。具體原因如下： 在項目有一定形象基礎(chǔ)上開始內(nèi)部認(rèn)購，由于眾多公司在年底會有第二年的置業(yè)計劃，故在2001年下旬推出一些炒作性的軟性文章及公關(guān)活動吸引目標(biāo)消費者注意。促銷廣告。建筑立面與環(huán)境展現(xiàn)成為真實包裝效果廣告策略項目內(nèi)部認(rèn)購；客戶登記踴躍；全新概念寫字樓掀起市場熱潮通過包裝便開盤慶典及春節(jié)會展銷轟動效果。 五、 現(xiàn)場包裝所有現(xiàn)場包裝部分，寫字樓圍繞：NCBD AERAamp。舉辦時間：2001年12月初。多家分點：采用點式營銷。附：付款方式建議采用三種常用方式，不同付款方式給予不同折扣。付款方式付款方式的運用在于促使消費者下定購買的決心，與分階段銷售配合有效說服觀望的消費者下定。價格定得太滿使得他們難以享受物業(yè)升值，從而難以形成良好口碑，不利后期物業(yè)的銷售。公寓定價大廈的公司公寓規(guī)劃為商務(wù)公寓，基本上與寫字樓定價相同?！?將面積劃大，并以贈送空中花園作為炒作條件，有可能吸引一批實力雄厚的大公司購買。三、服務(wù)定位服務(wù)模式I服務(wù) 南華大廈內(nèi)，所有服務(wù)將通過網(wǎng)絡(luò)來進(jìn)行l(wèi)) 小區(qū)住戶使用IC卡來通行、停車及消費m) 通過網(wǎng)絡(luò)來預(yù)訂會議室n) 可視對講系統(tǒng)支持來訪者、保安、住戶之間的可視對講o) 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)與家庭自動報警系統(tǒng)聯(lián)動，對每一個出入口、重要的公共場所顯示并錄像，異常情況及時報警，徹底保證小區(qū)及住家的安全p) 對三表遠(yuǎn)距離自動抄表及收費q) 走不出戶，享受股市、互動點播及網(wǎng)絡(luò)教育、遠(yuǎn)程醫(yī)療r) 對水、暖、電、氣、電梯、空調(diào)及網(wǎng)絡(luò)實行實時集中監(jiān)控等 完全實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化服務(wù)，信息化物業(yè)管理，最新I服務(wù)管理模式，充分享受信息時代各項服務(wù)。物業(yè)管理中心接駁醫(yī)院及110中心，深圳的一些醫(yī)院已開始使用內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)來進(jìn)行掛號、門診和病歷的管理。時尚全商務(wù)裝修務(wù)必請專業(yè)裝修設(shè)計公司設(shè)計，確保時尚裝修感覺。j) SHEAE會議廳隔層設(shè)計一個（無空中花園層），裝修酒吧及咖啡座兩種風(fēng)格，設(shè)智能卡進(jìn)入，進(jìn)入SHARE會議廳可打服務(wù)電話點咖啡或酒水，SHARE廳不設(shè)任何服務(wù)人員，由智能卡計時，飲品以現(xiàn)金形式付帳。CBD的影響將輻射NCBD區(qū)域，并帶動其共同發(fā)展，這一點不容置疑。以信息業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代經(jīng)濟社會在不斷地改變著人們的工作和生活形態(tài)，改變著現(xiàn)代人的生活方式的同時，相伴而至的是就業(yè)者工作效率和工作節(jié)奏明顯加快，工作壓力不斷加大。 再有就是CBD這些相對收入高的群體在購房時，有相當(dāng)一部分人會考慮房產(chǎn)投資這一問題。這一特點決定了這一購房人群購房置業(yè)的一些行為特點?！?在同一熱銷地段上，投資者們大都會選擇高檔物業(yè)。二、寫字樓客戶調(diào)查分析表年齡30歲以下14%，3040歲占74%資金取向自籌資金82%投資取向自用90%，投資氣氛不足認(rèn)可度公寓54%，寫字樓44%，商場無人認(rèn)可地理位置100%付款方式按揭90%，一成首期60%會所設(shè)施閱覽室，游泳池，健身房、音樂茶室商務(wù)服務(wù)商務(wù)中心，公用大中小會議室，網(wǎng)絡(luò)物業(yè)管理代訂機船票，清潔洗衣，送餐服務(wù)（以上數(shù)字摘自江蘇大廈客戶分析表）分析：30至40歲的中小型公司經(jīng)營者構(gòu)成了寫字樓的主要購買群 體，大家選擇有良好發(fā)展前景的中心區(qū)寫字樓自買自用，在較大的資金壓力下，按揭形式受到絕大部分買主認(rèn)同，輕松無比的一成首期市場呼聲很高。裙樓部分① 商業(yè)氣氛淡，銷售有很大難度。2）景觀資源 南華大廈周邊可用景觀資源豐富，香蜜湖、高爾夫花園、東海建筑風(fēng)景、深圳灣及深南大道永久綠化帶，都是可炒作的景觀資源。電梯全都采用日本原裝三菱品牌。東臨待建的政協(xié)大廈和摩登倉，前有深圳公交大巴路點“農(nóng)科中心”。目前中心商務(wù)區(qū)及周邊的寫字樓的租金水平普遍高于市內(nèi)同等物業(yè)，如投資大廈在70—100元/平方米之間，特報大廈更是在100—120元/平方米之間。小戶型，可自由組合，適合三五人接洽的商務(wù)酒吧，獨立式空調(diào)，月供以元/平方米報價配套設(shè)施五—六層會所五層會所樓盤優(yōu)缺點大至小戶型全有，定位不明確離地鐵口遠(yuǎn)，內(nèi)部裝修檔次不夠銷售方式世方代理世聯(lián)代理發(fā)展商大慶人民政府安徽省政府 未來趨勢分析——CBD寫字樓將成為市場熱點CBD（Central Business District）——商務(wù)中心區(qū)，北京、上海寫字樓大炒CBD概念，而中心區(qū)位于深圳經(jīng)濟特區(qū)的地理中心，整體建設(shè)正處于一個飛速發(fā)展的階段。位于深南大道旁的國際文化大廈、大慶大廈、創(chuàng)展中心及江蘇大廈的熱銷，均是寫字樓熱點西移的有力佐證，沿深南路的車公廟片區(qū)逐漸向新的商務(wù)中心區(qū)即泛商務(wù)中心區(qū)形象靠攏。價格上，公寓價格在6000元/平方米左右，而高層住宅面積在6500元/平方米左右。近期的客戶中有部分是新成立公司。展望2001年下半年，預(yù)計深圳寫字樓市場會比本季活躍。（二）寫字樓市場特征及趨勢預(yù)測 寫字樓市場租售略顯平淡進(jìn)入2001年第一季度，寫字樓市場與上一季度相比略顯平淡，呈季節(jié)性放緩。在北京、上海、深圳等大中城市，其位于CBD的寫字樓、高檔公寓、商住樓和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的工業(yè)廠房的需求都將大為增加。片區(qū)東臨福田中心區(qū)，北臨交通干道深南路，隔深南路北望農(nóng)科中心、香蜜湖片區(qū)及高爾夫球場，西臨竹子林，南臨濱河路干道。i. 車公廟片區(qū)公寓、寫字樓市場存在的問題公寓：人氣不旺，片區(qū)內(nèi)人員雜亂，質(zhì)素不一。2）片區(qū)同質(zhì)樓盤借鑒類別大慶大廈創(chuàng)展中心規(guī)模建筑面積37690平方米，33層樓，建筑風(fēng)格西方超現(xiàn)代。規(guī)劃功能是為國際性跨國公司的商務(wù)活動提供便捷、高效的最佳工作環(huán)境。另一方面，隨著中國市場進(jìn)一步開放與即將加入WTO的影響，深圳作為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集的經(jīng)濟特區(qū)，將會是眾多想進(jìn)軍中國市場的跨國公司與外資企業(yè)的首選之地，而這些公司對寫字樓特別是甲級寫字樓的需求將會極大的刺激這個市場，起到一個良性的作用。建筑層數(shù)為26層?！?大廈之內(nèi)即建有電話中繼站，整個通訊系統(tǒng)采用結(jié)構(gòu)化布線。5）企業(yè)形象優(yōu)勢南華大廈發(fā)展商中金嶺南集團為上市公司，其資金實力及發(fā)展商形象都是樹立品牌形象的基礎(chǔ)。價格成為公寓銷售的一大阻礙點；② 高級公寓外部環(huán)境較差。而確定目標(biāo)的最主要標(biāo)準(zhǔn)基本有兩條：◆ 物業(yè)本身的軟件及硬件質(zhì)量要好。其二，中國經(jīng)濟的發(fā)展動向，包括即將加入WTO的趨勢表明，房地產(chǎn)的需求將會越來越大。因此，他們更愿意接受時尚的消費方式。 從住房需求規(guī)律角度看，收入水平、消費觀念、受教育程度、工作就業(yè)環(huán)境等都是影響人們選擇住房的因素。所謂“效率家居”就是住房要著重考慮工作和居家兩相便利，不以豪華舒適為選擇目標(biāo)，以相對可接受的房價換取居住交通和時間成本的減低。規(guī)劃形象SHARE MODEL——共享型規(guī)劃——更注重生態(tài)、更注重健康的SHARE模式，與其它寫字樓相比，share型寫字樓更重視項目的景觀資源、公用空間、溝通交流空間及建筑本身綠色生態(tài)概念。內(nèi)設(shè)：健身房、羽毛球、乒乓球室、桌球室、桑拿室及休閑咖啡廳。（裝修標(biāo)準(zhǔn)：500元/平方米）科技◆ 三網(wǎng)合一：三網(wǎng)合一已于近期簽下合同，作為三網(wǎng)合一的發(fā)源地——天安數(shù)碼城，南華大廈將成為深圳首家三網(wǎng)合一智能性大廈?！? 家庭商場（網(wǎng)上購物） 網(wǎng)上商場將大行其道。50%左右 80平米寫字樓分割理由如下：◆ 本大廈檔次高，且已有30—50平米商務(wù)公寓單位，不宜劃得太小。依據(jù)總體價格定位思路，我司選擇項目所在片區(qū)目前最具有參 考力的大慶大廈、創(chuàng)展中心、國際文化大廈作為參照樓盤。② 低開意味著價格線路會逐步走高，從而使前期購買者感到物業(yè)升值，繼而在市場上形成良好口碑，這將是物業(yè)宣傳的最好途徑?！?靈活付款 根據(jù)客戶的各種理財需要多設(shè)計幾種付款方式以供選擇。如果按照消費者構(gòu)成情況看，三成首期款約需10萬—20萬之間，應(yīng)該有這個支付能力。銀行按揭A 簽署認(rèn)購書時付2萬元定金；簽署認(rèn)購書后10天內(nèi)付總樓款的30%，并簽署《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》，同時，辦理70%樓款銀行按揭手續(xù)。第二章 營銷準(zhǔn)備一、 營銷包裝計劃二、 各項準(zhǔn)備資料三、 具體工作計劃◆ 公關(guān)及促銷活動研 討 會2月中旬開盤，預(yù)計在3月上旬出現(xiàn)第一次高潮。資 勵：1）十名進(jìn)入最終決賽參與者享受CBD白領(lǐng)公寓可享受免一成首期，二成首期延付購買本公寓之特惠付款方式。 2002年春節(jié)為2002年2月中旬，春節(jié)前后十五天各類客戶對樓盤信息的關(guān)注度都會下降，在放假返工的心理調(diào)整期約為一周