【正文】 大商場(chǎng)均缺乏準(zhǔn)確的定位和固定的客戶群。全市消費(fèi)品市場(chǎng)繼續(xù)保持較快發(fā)展，銷售規(guī)模得到了進(jìn)一步擴(kuò)大。第二篇 市場(chǎng)調(diào)研一、淮安市全市國(guó)民生產(chǎn)總值（GDP）走勢(shì)圖綜合評(píng)述：，預(yù)計(jì)加上第四季度，全市2006年全年國(guó)民生產(chǎn)總值超過600億元。；至2006年年底，人口達(dá)26萬(wàn)人，流動(dòng)人口約67萬(wàn)人，合計(jì)約32萬(wàn)人。城市建設(shè)用地規(guī)模：規(guī)劃遠(yuǎn)期（2020年）城市建設(shè)用地約120平方公里，城市化水平為55%。四水穿城：指貫穿城市的鹽河、古黃河、里運(yùn)河、大運(yùn)河。城市規(guī)劃（1）、淮安城市的特點(diǎn)概括為“一個(gè)高速圈、兩大組團(tuán)、三條軸線、四水穿城”。淮安市是一代偉人周恩來的故里。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。第一篇 城市概況一、城市基礎(chǔ)概況 P2二、清河區(qū)概況 P4第二篇 市場(chǎng)調(diào)研一、淮安市全市國(guó)民生產(chǎn)總值（GDP）走勢(shì)圖 P5二、淮安市全市社會(huì)固定資產(chǎn)投資圖 P6三、淮安市全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額圖 P7四、淮安市全市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值圖 P8第三篇 項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目情況分析 P9二、項(xiàng)目分析 P11三、項(xiàng)目SWOT分析 P14四、項(xiàng)目資金財(cái)務(wù)試算 P21第四篇 商業(yè)篇一、本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃及產(chǎn)品提升建議 P25二、本項(xiàng)目商業(yè)攻略要旨 P42三、本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)方案 P45四、本項(xiàng)目商業(yè)招商方案 P48五、本項(xiàng)目商業(yè)銷售推廣方案 P55第五篇 住宅篇一、本項(xiàng)目酒店式公寓規(guī)劃建議 P66二、本項(xiàng)目酒店式公寓客群分析 P74三、本項(xiàng)目酒店式公寓定位 P79四、本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 P80五、本項(xiàng)目酒店式公寓銷售推廣方案 P83第一篇 城市概況一、城市基礎(chǔ)概況基本概況淮安市地處江蘇省北部中心地域,淮河下游。市跨古淮河兩岸，相傳大禹曾至境內(nèi)治水“使淮水永安”，市名即淮水安瀾之意。一個(gè)高速圈：由環(huán)繞淮安城的京滬、寧連及徐淮鹽高速公路組成的一個(gè)高速公路圈。（2）、城市規(guī)劃主旨“加快蘇北振興”的戰(zhàn)略部署，全面、加快城市工業(yè)化和城市化進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)淮安經(jīng)濟(jì)社會(huì)的跨越式發(fā)展。遠(yuǎn)景城市人口180萬(wàn)人，城市建設(shè)用地規(guī)模為200平方公里。商業(yè)發(fā)展概況清河區(qū)是淮安市城市中心區(qū)域，亦是淮安市中心商業(yè)區(qū)（CBD），南臨里運(yùn)河，東依水渡口，是淮安市最重要、最核心的黃金地段，集中了全市大部分的市級(jí)商業(yè)服務(wù)設(shè)施。從上圖可以看出，2001年2006年淮安市經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)定，趨于理性化的增長(zhǎng)。2006年全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額突破200億元，反映了強(qiáng)勁的市場(chǎng)消費(fèi)實(shí)力。現(xiàn)有代表性商業(yè)新亞商城、清江商場(chǎng)、還有就是時(shí)代超級(jí)購(gòu)物中心業(yè)種有并存狀態(tài)，且消費(fèi)引導(dǎo)比較集中，其中時(shí)代超級(jí)購(gòu)物中心檔次最高，傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)則重復(fù)雷同、無(wú)產(chǎn)品特色且無(wú)市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。住宅的租約期限一般為半年至一年，相對(duì)較短。租金預(yù)付的付款方式使租金收取也較有保障。商鋪投資回報(bào)率較高與人們傳統(tǒng)的資本增值方式比起來，投資商鋪利潤(rùn)率高。隨著蘇北地區(qū)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，商業(yè)、零售業(yè)、服務(wù)業(yè)將會(huì)出現(xiàn)蒸蒸日上的局面，許多金融機(jī)構(gòu)、零售業(yè)開始了一輪又一輪的對(duì)于商鋪的“圈地運(yùn)動(dòng)”。商鋪投資市場(chǎng)的熱點(diǎn)可能在整個(gè)盤中突出，盤面一方面要具有較高的素質(zhì)，另一方面，發(fā)展商還應(yīng)具備靈活的市場(chǎng)應(yīng)變能力和高超的推廣策略。這比較符合目前商業(yè)投資領(lǐng)域里投資者的心理訴求。綜合評(píng)述：商鋪?zhàn)鳛橘I家的經(jīng)營(yíng)用地，具有增值價(jià)值，同時(shí)又存在相當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)成本回報(bào)率的風(fēng)險(xiǎn)。u 政策優(yōu)勢(shì)：政府相關(guān)的利好政策傾斜中心商務(wù)區(qū)，本區(qū)地位和影響力逐步提升，區(qū)域發(fā)展前景看好。項(xiàng)目硬件、軟件配套齊全，為消費(fèi)者提供一個(gè)良好優(yōu)質(zhì)的購(gòu)物空間。 研展本項(xiàng)目在淮安市商業(yè)、娛樂的市場(chǎng)號(hào)召力，將利于本項(xiàng)目的推廣；178。應(yīng)對(duì)措施：——利用道路整修，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃，在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段重視停車位設(shè)計(jì)，除滿足本項(xiàng)目自身的停車需求外，可考慮滿足部分城區(qū)需求，以帶來更多的商機(jī)。應(yīng)對(duì)措施：——在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段添加回遷戶住宅以及政府相關(guān)部門、商業(yè)的建筑設(shè)計(jì)，突出項(xiàng)目整體優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目作為商住一體開發(fā)，住宅部分可考慮商務(wù)區(qū)的配套需求；商場(chǎng)部分結(jié)合市民廣場(chǎng)強(qiáng)調(diào)的是休閑娛樂功能，形成“一站式”的消費(fèi)中心，兩者互相補(bǔ)足。u 城市發(fā)展后帶動(dòng)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈在淮安市經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的大環(huán)境下，新開發(fā)之商業(yè)樓盤都在不斷地引進(jìn)先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念（如金馬廣場(chǎng)引進(jìn)沃爾瑪作為其商業(yè)龍頭等），不斷調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，爭(zhēng)奪消費(fèi)群體。從商品結(jié)構(gòu)、購(gòu)物環(huán)境、商場(chǎng)形象及樓層分布來看，現(xiàn)有的商場(chǎng)均缺乏準(zhǔn)確的定位及固定的客戶群。投資**購(gòu)物中心將是淮安超前的新投資計(jì)劃，它將引導(dǎo)淮安商業(yè)消費(fèi)新時(shí)尚，構(gòu)建淮安商界中貨品和服務(wù)超全的商業(yè)航母！四、項(xiàng)目資金財(cái)務(wù)試算（一）、編制依據(jù)216。（六）、盈利能力分析財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表注：以上推算僅供開發(fā)商參考，最終以實(shí)際操作費(fèi)用為準(zhǔn)。（2）、突出特色，利于經(jīng)營(yíng)。（2）、業(yè)態(tài)的具體劃分建議**Shopping Mall 項(xiàng)目商業(yè)區(qū)域建筑面積約60000平方米。F2女裝、童裝服裝類品牌店建議選擇：哥弟女裝 (臺(tái)灣名牌) 、only女裝 (丹麥名牌)、艾格女裝 (法國(guó)品牌) 、歌莉婭女裝 (中國(guó)品牌)、千百惠女裝 (中國(guó)品牌)；鞋類品牌店達(dá)夫尼、白斯敦、紅蜻蜓、百麗、FED、來爾斯丹、千百度；童裝品牌店建議選擇：米奇妙、ELLE 、叮當(dāng)貓、安奈兒、西瓜太郎、生肖王、巴拉巴拉、芝麻開門、櫻桃小丸子、叮特來。一般情況下各占1/3，但由于休閑，旅游觀賞者存在著即興購(gòu)買。由此可見，**購(gòu)物中心不僅要商品齊全，設(shè)施完善，服務(wù)上乘，而且要在場(chǎng)內(nèi)設(shè)有眾多的休閑空間、娛樂活動(dòng)和場(chǎng)內(nèi)景觀。本項(xiàng)目商業(yè)與商貿(mào)廣場(chǎng)步行街銜接建議 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)高檔商業(yè)物業(yè)，此商業(yè)物業(yè)應(yīng)與商貿(mào)廣場(chǎng)步行街進(jìn)行銜接，以利于商貿(mào)廣場(chǎng)步行街客流的分流，建議通過設(shè)置過街天橋，連接本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)西出入口二層與商貿(mào)廣場(chǎng)步行街東出入口二層，加大本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)之人流。 u 專用通道設(shè)置 結(jié)合購(gòu)物中心功能定位，避免行業(yè)經(jīng)營(yíng)沖突。20㎡以下占整個(gè)購(gòu)物中心面積的10%，20㎡—40㎡占整個(gè)購(gòu)物中心的30%，40㎡—80㎡占整個(gè)購(gòu)物中心的30%，賣場(chǎng)（超市、數(shù)碼、運(yùn)動(dòng)）占整個(gè)購(gòu)物中心的30%。鋪位面積原則上易大不易小。u 5層建議娛樂城整體設(shè)計(jì)。1購(gòu)物中心停車規(guī)劃設(shè)計(jì)原則（1）、與購(gòu)物中心規(guī)模定位結(jié)合，停車位數(shù)適當(dāng)； （2）、停車購(gòu)物的方便性，安全性； （3）、人車分流；（4）、引導(dǎo)人流。服裝、化妝品、蔬菜、水果等使用白熾燈、聚光燈則能很好地突出商品的色彩，創(chuàng)造氛圍。此光源不能起到強(qiáng)調(diào)商品的作用；u 從正后方照射的光。另外，對(duì)于舊燈具要常換常新，更換一個(gè)壁燈、改變一個(gè)吊燈燈罩的色彩都可表現(xiàn)出與過去完全不同的氣氛。 u 半間接照明：利用托架照明、垂吊照明之類的器材，借著天花板、墻壁，利用反射光源照明，專賣店、小型商超采用此法?！。?）、防止照明對(duì)商品的損害 有時(shí)候，當(dāng)顧客拿起商品時(shí)才發(fā)現(xiàn)商品有些部分已褪色、變色，這樣不僅商品失去了銷售的機(jī)會(huì)，同時(shí)也使賣場(chǎng)的信譽(yù)大打折扣。u 對(duì)逐漸暗淡的電燈要在其“壽終正寢”之前提前更換。走道疏散標(biāo)志燈的間距不應(yīng)大于20m；（4）、應(yīng)急照明燈和燈光疏散指示標(biāo)志，應(yīng)設(shè)玻璃或其它不燃燒材料制作的保護(hù)罩；（5）、應(yīng)急照明和疏散指示標(biāo)志，可采用蓄電池作備用電源，且連續(xù)供電時(shí)間不應(yīng)少于20min。（2）、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)提升u 提高日均人流量，吸引人流為目標(biāo)216。 **購(gòu)物中心對(duì)顧客要求強(qiáng)烈的吸引力。u 延長(zhǎng)顧客人均停留時(shí)間為目標(biāo)216。 **購(gòu)物中心外部設(shè)有休閑桌椅及摩登秀臺(tái)，作為廣場(chǎng)的外部景觀，這些設(shè)施更增強(qiáng)了廣場(chǎng)的聚客能力。 全方位多元化經(jīng)營(yíng)手法，不同消費(fèi)區(qū)域會(huì)給整個(gè)廣場(chǎng)帶來多個(gè)利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。（2）、完善的硬件配套設(shè)施智能化系統(tǒng)配設(shè)，促使服務(wù)設(shè)施和服務(wù)功能完善，為入駐商戶和廣場(chǎng)顧客創(chuàng)造了安全、舒適的經(jīng)營(yíng)條件和完美的購(gòu)物環(huán)境。 無(wú)線通信系統(tǒng)：無(wú)線尋呼對(duì)講系統(tǒng)、移動(dòng)通訊信號(hào)增強(qiáng)系統(tǒng)；216。216。 最佳設(shè)計(jì)——地標(biāo)優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目體量以及規(guī)模都非常高，在區(qū)域范圍內(nèi)確立地標(biāo)建筑地位。（二）、**購(gòu)物中心攻略二：業(yè)態(tài)優(yōu)化之贏利秘訣優(yōu)化業(yè)態(tài)搭配成功經(jīng)營(yíng)的主力店對(duì)購(gòu)物中心的成功經(jīng)營(yíng)有很大的促進(jìn)作用：u 帶來穩(wěn)定的租金收入，保證經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性；u 能夠吸引更多的消費(fèi)群體，增加人流量，幫助其他專業(yè)店等提高銷售力；**購(gòu)物中心從開始應(yīng)從主力店招商做起，同時(shí)確立功能店等進(jìn)駐，以充分優(yōu)化購(gòu)物中心內(nèi)業(yè)態(tài)的搭配。4層數(shù)碼城專業(yè)數(shù)碼品牌店引進(jìn)，帶動(dòng)4層其他專業(yè)店品牌進(jìn)駐。（二）、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式定位五統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)模式：統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一收銀、統(tǒng)一推廣（三）、經(jīng)營(yíng)策略營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)幫助商鋪投資者聯(lián)系超市、連鎖店、專賣店、以及周遍市、縣相關(guān)各類商品的批發(fā)供應(yīng)市場(chǎng)，整合物流信息資源，掌握各類商品的市場(chǎng)需求和營(yíng)銷關(guān)系。增強(qiáng)項(xiàng)目影響力收集各種信息資源，首先進(jìn)行短期有效的市場(chǎng)培育，醞釀商機(jī)，作好前期的市場(chǎng)準(zhǔn)備工作，邀請(qǐng)業(yè)界權(quán)威人士和具有一定市場(chǎng)影響力的當(dāng)?shù)孛鲄⒓痈髌诋a(chǎn)品促銷活動(dòng)，使本項(xiàng)目影響力輻射整個(gè)淮安以至整個(gè)蘇北地區(qū)、江蘇省。四、本項(xiàng)目商業(yè)招商方案（一）、招商計(jì)劃成立招商團(tuán)隊(duì)市場(chǎng)的招商有賴于專業(yè)的招商團(tuán)隊(duì)，依據(jù)本項(xiàng)目之實(shí)際情況以及考慮到當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的情況，應(yīng)成立獨(dú)立的招商團(tuán)隊(duì)，與商管公司業(yè)務(wù)適當(dāng)分開、但需配合商管公司銜接經(jīng)營(yíng)。 制定不同商戶（規(guī)模和經(jīng)營(yíng)商品等）的招商政策；216。 確定優(yōu)惠幅度和條件；216。６、商戶的登記和初選制定商戶登記表（主要包括經(jīng)營(yíng)商品和面積等）；所有意向商戶均應(yīng)填表登記，交納定金，建立預(yù)定檔案；對(duì)登記的經(jīng)營(yíng)商戶按經(jīng)營(yíng)大類進(jìn)行分類，劃定經(jīng)營(yíng)區(qū)域；對(duì)經(jīng)營(yíng)商戶進(jìn)行初選，對(duì)不符和經(jīng)營(yíng)要求的商戶另行規(guī)劃；７、商戶資格審查216。 審查品牌優(yōu)勢(shì)；216。９、自營(yíng)項(xiàng)目確定對(duì)招商效果不佳，但有必要經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目，確定自營(yíng)的范圍和規(guī)模，展開籌備。 統(tǒng)一標(biāo)識(shí)、廣告牌制作，進(jìn)行街道、步道、項(xiàng)目外里面、內(nèi)裝的美化和亮化，烘托購(gòu)物氣氛；216。（二）、招商策略廣告策略（1）、廣告形式以硬廣告?zhèn)鞑橹?，充分告之招商信息，期間配合新聞造勢(shì)；（2）、訴求內(nèi)容 以對(duì)招商政策的訴求為主，配合物業(yè)優(yōu)勢(shì)的訴求；（3）、廣告媒體及投放規(guī)格216。 戶外廣告，以廣告牌、布標(biāo)、巨副、展板、彩旗、POP掛旗、商品燈箱廣告為主；廣告牌以利用現(xiàn)階段發(fā)布廣告的廣告牌為主，招商期間更換為招商廣告即可；布標(biāo)、巨副、展板主要在促銷期間加以應(yīng)用，以擴(kuò)大傳播效果；彩旗、POP掛旗、商品燈箱廣告等主要應(yīng)用于商業(yè)街現(xiàn)場(chǎng)，用來烘托現(xiàn)場(chǎng)氣氛；促銷策略（1）、公關(guān)活動(dòng)u 活動(dòng)主題**購(gòu)物中心產(chǎn)品推介會(huì)u 活動(dòng)目標(biāo)216。 邀請(qǐng)各媒體參與，進(jìn)行新聞炒作；u 活動(dòng)內(nèi)容216。 進(jìn)行自營(yíng)項(xiàng)目的供應(yīng)商投標(biāo)；u 活動(dòng)地點(diǎn)建議在淮安和南京兩地展開；u 活動(dòng)時(shí)間淮安的活動(dòng)時(shí)間建議在10月展開，南京的活動(dòng)時(shí)間建議在年底展開；（2）、開業(yè)慶典u 活動(dòng)主題**購(gòu)物中心開業(yè)慶典u 活動(dòng)目標(biāo)216。 借慶典形成良好的經(jīng)營(yíng)勢(shì)頭，促進(jìn)未完成招商目標(biāo)的商戶進(jìn)駐；u 活動(dòng)內(nèi)容216。 一等獎(jiǎng)一名，獎(jiǎng)品為小轎車一輛，二等獎(jiǎng)及其它獎(jiǎng)數(shù)量和獎(jiǎng)品另定；216。城市內(nèi)職業(yè)工作者、企業(yè)員工、自由打工者、轄區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)從事農(nóng)業(yè)的生活群體。 （1）、獨(dú)一無(wú)二的強(qiáng)勢(shì)賣點(diǎn) 本案項(xiàng)目體量大，在淮安同類產(chǎn)品中是獨(dú)一無(wú)二的，也是將本案與其他個(gè)案區(qū)隔、最有望在市場(chǎng)上引起關(guān)注 的標(biāo)志性絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，因此宜在產(chǎn)品定位、廣告總精神、引導(dǎo)期及公開期的廣告宣傳、品牌引導(dǎo)及建立活動(dòng)及廣告、營(yíng)銷接待中心現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)中予以直接的強(qiáng)勢(shì)表現(xiàn)并不斷重復(fù)，以便加深客戶的印象、建立品牌認(rèn)知（2）、錦上添花的相對(duì)優(yōu)勢(shì)與以上獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)相比，本案的其他賣點(diǎn)在市場(chǎng)中并不具有絕對(duì)的比較優(yōu)勢(shì)或不易用廣告包裝的方式來建立認(rèn)知，由于內(nèi)容繁多而不易讓人有深刻的印象。事件銷售動(dòng)線事件銷售動(dòng)線目標(biāo)客戶現(xiàn)場(chǎng)包裝項(xiàng)目包裝事件銷售動(dòng)線事件銷售動(dòng)線媒介推廣招商推廣事件銷售動(dòng)線項(xiàng)目營(yíng)銷渠道策略**購(gòu)物中心總體營(yíng)銷渠道以現(xiàn)場(chǎng)為主，多點(diǎn)突破：（1）、加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)包裝、導(dǎo)視系統(tǒng)。（四）、推廣策略（推廣周期，視招商進(jìn)度安排）項(xiàng)目形象的樹立——蓄水期（為期6個(gè)月）項(xiàng)目形象樹立銷售策略媒體策略公關(guān)策略工程進(jìn)度內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、意向協(xié)議簽訂活動(dòng)營(yíng)銷中心裝修完成正式進(jìn)場(chǎng)優(yōu)惠活動(dòng)等項(xiàng)目展示活動(dòng)電視、車貼、道旗等宣傳DM、報(bào)廣軟文、硬廣形象傳播戶外大牌項(xiàng)目形象的拓展——開盤期（為期2個(gè)月）項(xiàng)目形象拓展銷售配合活動(dòng)策略廣告策略形象工程核心