【正文】 決之道？ PART 3： 思考 /營(yíng)銷(xiāo)策略 絕對(duì)稀缺 VS 絕對(duì)需求 引爆市場(chǎng) VS 把握節(jié)奏 綜合產(chǎn)品 VS 高端形象 產(chǎn)品力 形象力 銷(xiāo)售力 PART 3： 思考 /營(yíng)銷(xiāo)策略 營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo) 形象推廣 VS 品牌塑造 傳播力 營(yíng)銷(xiāo)定律 ＝ 產(chǎn)品力 ＋ 形象力 ＋ 傳播力 ＋ 銷(xiāo)售力 形象策略 推廣策略 銷(xiāo)售策略 產(chǎn)品策略 PART 3： 思考 /營(yíng)銷(xiāo)策略 產(chǎn)品策略 形象策略 推廣 策略 銷(xiāo)售策略 產(chǎn)品 策略 PART 3： 思考 /營(yíng)銷(xiāo)策略 產(chǎn)品策略 形象策略 推廣 策略 銷(xiāo)售策略 產(chǎn)品策 略 核心 增加產(chǎn)品附加值，拔升產(chǎn)品品質(zhì) 產(chǎn)品 解讀 —— 公寓 PART 3： 思考 /營(yíng)銷(xiāo)策略 產(chǎn)品策略 形象策略 推廣 策略 銷(xiāo)售策略 ?內(nèi)廊式布局， 4梯 18戶(hù)，非傳統(tǒng)居住模式 ? 東西式朝向，打破傳統(tǒng)居住觀念 ?70%標(biāo)準(zhǔn)居住型 一居戶(hù)型，功能尺度完善 ? 建筑時(shí)尚，配套便捷完善 產(chǎn)品 重塑 —— 服務(wù)式精裝公寓 PART 3： 思考 /營(yíng)銷(xiāo)策略 產(chǎn)品策略 形象策略 推廣 策略 銷(xiāo)售策略 建議： 成品精裝，一步到位。 預(yù)警：抓緊機(jī)遇，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。 關(guān)鍵：需求的引導(dǎo)，形象的打造。 市場(chǎng)背景 PART 2： 剖析 /營(yíng)銷(xiāo)視角 背景 3－－辦公市場(chǎng)不瘟不火 需求溫和，價(jià)值理性。 核心：提前準(zhǔn)備，應(yīng)勢(shì)而動(dòng)。2023年 8月 大 成 時(shí) 代 中 心 營(yíng) 銷(xiāo) 報(bào) 告 營(yíng)銷(xiāo)必須解決的問(wèn)題是什么？ 探索 /營(yíng)銷(xiāo)方向 我們是基于什么前提談營(yíng)銷(xiāo)？ 剖析 /營(yíng)銷(xiāo)視角 針對(duì)本案的營(yíng)銷(xiāo)解決之道？ 思考 /營(yíng)銷(xiāo)策略 提案架構(gòu)/Contents 策略執(zhí)行的戰(zhàn)術(shù)運(yùn)用？ 行動(dòng) /營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行 探索 /營(yíng)銷(xiāo)方向 產(chǎn)品價(jià)值構(gòu)建 產(chǎn)品特質(zhì)提煉 剖析 /營(yíng)銷(xiāo)視角 市場(chǎng)背景 思考 /營(yíng)銷(xiāo)策略 行動(dòng) /營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行 目錄引擎/Contents 銷(xiāo)售執(zhí)行 策略闡述 形象策略 銷(xiāo)售策略 推廣策略 產(chǎn)品策略 推動(dòng)策略 形象重塑 客群策動(dòng) 營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo) 推廣核心 推廣主線(xiàn) 銷(xiāo)售目標(biāo) 策略核心 銷(xiāo)售模式 價(jià)格策略 推盤(pán)策略 本案營(yíng)銷(xiāo)之前的課題研究？ PART 1： 探索 /營(yíng)銷(xiāo)方向 營(yíng)銷(xiāo)推廣策略制定的基礎(chǔ) —— 產(chǎn)品脈胳梳理 本案營(yíng)銷(xiāo)之前的課題研究？ PART 1： 營(yíng)銷(xiāo)探索 /方向 產(chǎn)品力提煉 產(chǎn)品力分析 明晰核心問(wèn)題 制定核心策略 大成時(shí)代中心 市場(chǎng)背景 PART 2： 剖析 /營(yíng)銷(xiāo)視角 PART 2： 剖析 /營(yíng)銷(xiāo)視角 背景 2－－公寓市場(chǎng)如火如荼 供給小、需求大、價(jià)格高，利用公寓市場(chǎng)特點(diǎn)趁熱打鐵。在略顯低迷的辦公市場(chǎng)中怎樣樹(shù)立本案辦公部分的獨(dú)特價(jià)值打造？ 思考：辦公產(chǎn)品另辟蹊徑。 市場(chǎng)背景 PART 2： 剖析 /營(yíng)銷(xiāo)視角 背景 5－－經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，大力調(diào)控 貸款加息、現(xiàn)房銷(xiāo)售、首付提高。 市場(chǎng)背景 PART 2： 剖析 /營(yíng)銷(xiāo)視角 機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存 這是一個(gè)多方博弈的市場(chǎng)，我們?cè)缫驯煌撇ㄖ鸀憽? 精裝標(biāo)準(zhǔn) 2023元 /㎡，建議帶部分家電 引入酒店式服務(wù)，提升居住品質(zhì)。 專(zhuān)屬化精裝設(shè)計(jì)，精裝標(biāo)準(zhǔn) 2500元 /㎡。 配套高檔商務(wù)會(huì)所，盡享完善商務(wù)功能。 “西區(qū)隱性商務(wù)”人群主要特征 產(chǎn)品策略 形象策略 推廣 策略 銷(xiāo)售策略 PART 3： 思考 /營(yíng)銷(xiāo)策略 形 象策略 產(chǎn)品策略 形象策略 推廣 策略 銷(xiāo)售策略 市場(chǎng)表現(xiàn)：客群模糊 ＋ 銷(xiāo)售矛盾 產(chǎn)品疏理：公寓 ＋ 辦公 ＋ 商業(yè) 形象策略 基礎(chǔ) 產(chǎn)品策略回顧 ： 服務(wù)式精裝公寓 + 私人行政公館 + 商業(yè)配套 優(yōu)勢(shì)：每類(lèi)產(chǎn)品 特點(diǎn)鮮明、品質(zhì)高尚、價(jià)值感強(qiáng) 整體產(chǎn)品 產(chǎn)品豐富、互不矛盾、互為依托 PART 3： 思考 /營(yíng)銷(xiāo)策略 產(chǎn)品策略 形象策略 推廣 策略 銷(xiāo)售策略 形象策略 目的 PART 3： 思考 /營(yíng)銷(xiāo)策略 突破區(qū)域傳統(tǒng) 樹(shù)立區(qū)域地產(chǎn)新樣本 產(chǎn)品策略 形象策略 推廣 策略 銷(xiāo)售策略 區(qū)域產(chǎn)品形象概述：以“中堂”、“萬(wàn)科紫臺(tái)”等項(xiàng)目為代表，西南區(qū)域項(xiàng)目在形象建立及推廣上一貫遵循中式風(fēng)，整體形象表現(xiàn)調(diào)性較含蓄、沉穩(wěn)，缺乏年輕感、時(shí)尚感、國(guó)際感。 推廣策略 核心 形象策略 客群鎖定 推廣策略 銷(xiāo)售策略 PART 3： 思考 /營(yíng)銷(xiāo)策略 產(chǎn)品策略 形象策略 推廣 策略 銷(xiāo)售策略 推廣策略 闡述 策略推廣階段劃分及相關(guān)配合 項(xiàng)目先期預(yù)熱 建立知名度 07年 9月－ 11月上旬 公寓開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo) 公館產(chǎn)品預(yù)熱 11月中下旬－ 08年 3月 公館開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo) 項(xiàng)目確立地位 08年 4月 項(xiàng)目完美收官 打造口碑雙贏 08年 5月 年底 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 以差異化產(chǎn)品形象入市， 引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注，導(dǎo)入項(xiàng)目形象。 PART 3： 思考 /營(yíng)銷(xiāo)策略 推廣策略 闡述 策略推廣階段劃分及相關(guān)配合 形象策略 客群鎖定 推廣策略 銷(xiāo)售策略 第一階段 —— 市場(chǎng)導(dǎo)入階段（ 2023年 9月） 推廣目的 :宣揚(yáng)產(chǎn)品創(chuàng)新理念 ,導(dǎo)入差異化高端形象，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注 推廣策略 :業(yè)內(nèi)炒作為主，網(wǎng)絡(luò)配合傳播 —— 結(jié)合區(qū)域，導(dǎo)入產(chǎn)品形象，適于推盤(pán)前期 PART 3： 思考 /營(yíng)銷(xiāo)策略 形象策略 客群鎖定 推廣策略 銷(xiāo)售策略 推廣主題： 高端建筑集合 打造西區(qū)地標(biāo) —— 大成時(shí)代中心 五棵松商圈地標(biāo)新樣本 第一階段 —— 市場(chǎng)導(dǎo)入階段（ 2023年 9月） 媒體策動(dòng)： 強(qiáng)勢(shì)媒體 +業(yè)內(nèi)名人 —— 導(dǎo)入產(chǎn)品形象，引起業(yè)內(nèi)爭(zhēng)論； 媒介配合 : ⑴ 一家專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)紙媒：紅地產(chǎn)、新地產(chǎn)、安家 ⑵ 一次行業(yè)論壇：業(yè)內(nèi)名人 +專(zhuān)業(yè)人士 +知名記者 ⑶一家大型門(mén)戶(hù)網(wǎng)站 ：新浪、雅虎 PART 3： 思考 /營(yíng)銷(xiāo)策略 形象策略 客群鎖定 推廣策略 銷(xiāo)售策略 第一階段 —— 形象建立階段（ 2023年 10月 11月中旬） 推廣目的：建立項(xiàng)目整體形象，引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注 推廣策略：系列業(yè)內(nèi)論壇 + 大眾媒體傳播 —— 全面廣泛傳播，強(qiáng)力蓄勢(shì) PART 3： 思考 /營(yíng)銷(xiāo)策略 形象策略 客群鎖定 推廣策略 銷(xiāo)售策略 推廣主題： 地標(biāo)性?xún)?yōu)勢(shì)資源綜合體呈現(xiàn)西四環(huán) —— 大成時(shí)代中心 五棵松商圈地標(biāo)新樣本 第一階段 —— 形象建立階段（ 2023年 10月 11月中旬） 媒體策動(dòng)：大眾媒體全面?zhèn)鞑?，系列論壇持續(xù)關(guān)注，全面保證有效積累 媒介配合 : ⑴ 大眾傳播：硬廣 +網(wǎng)絡(luò) +戶(hù)外 +項(xiàng)目網(wǎng)站 ⑵ 系列業(yè)內(nèi)論壇：業(yè)內(nèi)論壇 +地產(chǎn)類(lèi)雜志硬廣 +軟性宣傳報(bào)道 ⑶ 補(bǔ)充媒體：短信 +展會(huì) PART 3： 思考 /營(yíng)銷(xiāo)策略 形象策略 客群鎖定 推廣策略 銷(xiāo)售策略 第二階段 ——公寓開(kāi)盤(pán)階段（ 2023年 11月下旬） 推廣目的：實(shí)現(xiàn)有效客群的關(guān)注度及開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo) 推廣策略：整合優(yōu)勢(shì)媒體，集中轟炸 推廣主題： 大成時(shí)代中心 綻放西區(qū)！ PART 3： 思考 /營(yíng)銷(xiāo)策略 形象策略 客群鎖定 推廣策略 銷(xiāo)售策略 媒介配合： ⑴主流媒體傳播 報(bào)紙硬廣：北青、北晚 專(zhuān)業(yè)雜志：新地產(chǎn)、安家硬廣 +軟性宣傳 網(wǎng)絡(luò)：新浪、焦點(diǎn)、搜房網(wǎng)； 戶(hù)外：投放廣告路牌； ⑵公關(guān)活動(dòng)：開(kāi)盤(pán)活動(dòng) 第二階段 ——公寓開(kāi)盤(pán)階段（ 2023年 11月下旬） PART 3： 思考 /營(yíng)銷(xiāo)策略 形象策略 客群鎖定 推廣策略 銷(xiāo)售策略 第二階段 ——公寓強(qiáng)銷(xiāo)階段 2023年 12月 08年 2月 推廣目的：解讀產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)、整合傳播，保持旺盛銷(xiāo)售力 推廣策略：保持主流媒體的投入量，以產(chǎn)品訴求為主，整合傳播 推廣主題： 大成時(shí)代中心 服務(wù)式精裝公寓火爆熱銷(xiāo)！ PART 3： 思考 /營(yíng)銷(xiāo)策略 形象策略 客群鎖定 推廣策略 銷(xiāo)售策略 第二階段 ——公寓強(qiáng)銷(xiāo)階段 2023年 12月 08年 2月 媒介配合： ⑴公關(guān)活