【正文】 :49:5200:49Mar2322Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 。 參與企劃推廣的方向討論配合。 假日風(fēng)景 Ⅰ 12800 豐臺(tái)區(qū)小屯路 108號(hào) 無裝修 封頂 中堂（第七街區(qū) Ⅲ ） 11800 豐臺(tái)區(qū)西四環(huán)中路 112號(hào) 無裝修 剛動(dòng)工 珠江峰景 Ⅲ （嶺上） 11400（高層） 13000（多層） 豐臺(tái)區(qū)青塔西路 58號(hào) 1500 封頂 遠(yuǎn)洋山水 Ⅲ （西區(qū)） 15000 石景山區(qū)玉泉路地鐵口南 400米 無裝修 封頂 中灣國(guó)際 19000 海淀區(qū)蘇州街 12號(hào) 2500 地上 6層 設(shè)計(jì)師廣場(chǎng) 13000 豐臺(tái)區(qū)西四環(huán)南路 1號(hào) 1500 封頂 中關(guān)村公館 20230 海淀區(qū)中關(guān)村核心區(qū) 1000 剛動(dòng)工 截止至 價(jià)格評(píng)估 PART 3： 思考 /營(yíng)銷策略 產(chǎn)品策略 形象策略 推廣策略 銷售策略 服務(wù)式公寓價(jià)格建議 服務(wù)式公寓價(jià)格建議 PART 3： 思考 /營(yíng)銷策略 產(chǎn)品策略 形象策略 推廣策略 銷售策略 ? 西四環(huán)周邊的普通毛坯住宅價(jià)格平均為 12023。 項(xiàng)目形象突破：以項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn)為形象建立基礎(chǔ)，以西南地標(biāo)型產(chǎn)品為形象建立目的，為西南地產(chǎn)市場(chǎng)帶來稀缺產(chǎn)品的同時(shí)，建立前所未有的區(qū)域地產(chǎn)形象新樣本。市場(chǎng)形式可謂風(fēng)云多變換，時(shí)勢(shì)造英雄。 產(chǎn)品 價(jià)值體系構(gòu)建 —— 基于對(duì)本體認(rèn)知的再思考 本案營(yíng)銷之前的課題研究？ PART 1： 營(yíng)銷探索 /方向 項(xiàng)目主要特性 —— 地段價(jià)值 北望長(zhǎng)安街，東臨西四環(huán)，奧運(yùn)場(chǎng)館傍左右，綠色資源環(huán)繞 ? 京西 ， 長(zhǎng)安街畔 ， 承續(xù) 2023年文化脈絡(luò) 、 歷史積淀 ， 坐擁繁華與文明 ? 西四環(huán) ， 快速連接京城中西部各主要功能區(qū) ， 產(chǎn)業(yè)鏈條多向延展 ? 環(huán)繞于五棵松奧運(yùn)場(chǎng)館的健康生活 ， 坐擁奧林匹克之風(fēng)云際會(huì) ? 40萬平米北京國(guó)際雕塑公園 ， 與西山遙相呼應(yīng) 一個(gè)事實(shí)：城市擴(kuò)張的影響力 產(chǎn)品價(jià)值體系構(gòu)建 PART 1： 營(yíng)銷探索 /方向 一個(gè)機(jī)遇：綜合型業(yè)態(tài)的稀缺價(jià)值 ? 集高尚公寓 、 辦公 、 商業(yè)為一體的綜合型城市專署業(yè)態(tài) ? 高尚綜合業(yè)態(tài)的形象提升帶動(dòng)項(xiàng)目大西區(qū)的整體價(jià)值提升 ? 品牌商業(yè)的入駐 ， 充分彌補(bǔ)區(qū)域配套空白 ， 提升區(qū)域綜合品質(zhì) 項(xiàng)目主要特性 —— 復(fù)合價(jià)值 產(chǎn)品價(jià)值體系構(gòu)建 PART 1： 營(yíng)銷探索 /方向 項(xiàng)目主要特性 —— 地標(biāo)價(jià)值 一個(gè)突破：區(qū)域鮮明的識(shí)別標(biāo)志 ? 區(qū)域內(nèi)地標(biāo)建筑 : 來源于建筑高度 ,但不僅是因?yàn)榻ㄖ叨? ? 前瞻性創(chuàng)新設(shè)計(jì) : 打破區(qū)域固有產(chǎn)品形態(tài) ,帶動(dòng)區(qū)域未來發(fā)展 ? 標(biāo)桿性指導(dǎo)地位 : 承載城市多種功能 ,指引土地資源稀缺型項(xiàng)目發(fā)展方向 產(chǎn)品價(jià)值體系構(gòu)建 PART 1： 營(yíng)銷探索 /方向 項(xiàng)目主要特性 —— 品牌價(jià)值 ? 統(tǒng)一性 ， 三類物業(yè)統(tǒng)一高尚形象打造品質(zhì)生活 ? 口碑性 ， 形成人口匯聚之地 ， 增強(qiáng) “ 大成 ” 口碑傳播效應(yīng) ? 高端性 ， 高端產(chǎn)品對(duì)應(yīng)高端客群 ， 市場(chǎng)形象高舉高打 ? 價(jià)值性 ， 京西房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來發(fā)展帶來新的區(qū)域形象 一個(gè)品牌：打造成功產(chǎn)品的規(guī)律性 產(chǎn)品價(jià)值體系構(gòu)建 PART 1： 營(yíng)銷探索 /方向 城市 ? 地標(biāo) ? 品牌 泡沫不再虛無，也許一觸即發(fā)。 ?關(guān)系圈層特征： 北京西區(qū)大量的關(guān)系經(jīng)濟(jì)籠罩下的圈層特征非常顯著，國(guó)家政務(wù)資源的整合優(yōu)勢(shì)是該圈層的生存基礎(chǔ)。 宣傳物料 —— 項(xiàng)目氣質(zhì)與產(chǎn)品品質(zhì)完整傳達(dá)。 隨時(shí)調(diào)控原則：營(yíng)銷過程中隨時(shí)尋找均衡銷售與實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)相對(duì)最大化 。 00:49:5200:49:5200:49Wednesday, March 22, 2023 ? 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 上午 12時(shí) 49分 52秒 上午 12時(shí) 49分 00:49: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 :49:5200:49:52March 22, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 上午 12時(shí) 49分 52秒 上午 12時(shí) 49分 00:49: ? 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 定期提供區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目企劃推廣分析。 ? 經(jīng)濟(jì)型戶型稀缺性強(qiáng)，同期供應(yīng)量少。 推廣策略 核心 形象策略 客群鎖定 推廣策略 銷售策略 PART 3： 思考 /營(yíng)銷策略 產(chǎn)品策略 形象策略 推廣 策略 銷售策略 推廣策略 闡述 策略推廣階段劃分及相關(guān)配合 項(xiàng)目先期預(yù)熱 建立知名度 07年 9月－ 11月上旬 公寓開盤熱銷 公館產(chǎn)品預(yù)熱 11月中下旬－ 08年 3月 公館開盤熱銷 項(xiàng)目確立地位 08年 4月 項(xiàng)目完美收官 打造口碑雙贏 08年 5月 年底 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 以差異化產(chǎn)品形象入市， 引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注，導(dǎo)入項(xiàng)目形象。 精裝標(biāo)準(zhǔn) 2023元 /㎡，建議帶部分家電 引入酒店式服務(wù)，提升居住品質(zhì)。 市場(chǎng)背景 PART 2： 剖析 /營(yíng)銷視角 PART 2： 剖析 /營(yíng)銷視角 背景 2－－公寓市場(chǎng)如火如荼 供給小、需求大、價(jià)格高，利用公寓市場(chǎng)特點(diǎn)趁熱打鐵。 關(guān)鍵：需求的引導(dǎo)，形象的打造。 打造高品質(zhì)禮儀大堂，高標(biāo)準(zhǔn)公共裝修。 廣度與深度并重。 方案 B 方案 C PART 4： 行動(dòng) /營(yíng)銷執(zhí)行 銷售團(tuán)隊(duì) 推盤執(zhí)行 銷控制定 價(jià)格制定 銷售節(jié)奏 / ： 13個(gè)月 / 4個(gè)銷售周期 銷售階段控制 銷售階段 開盤 中盤 蓄盤 清盤 推盤時(shí)間 銷售套數(shù) 210 230 243 103 銷售面積 17304 18889 19857 8406 公寓銷售率 27% 56% 87% 100% 銷售金額 219760800 255791200 285755490 125246867 PART 4： 行動(dòng) /營(yíng)銷執(zhí)行 銷售團(tuán)隊(duì) 推盤執(zhí)行 銷控制定 價(jià)格制定 銷售節(jié)奏 銷控制定把握 4原則：緊密配合原則、相對(duì)均衡原則、放量掌握原則、隨時(shí)調(diào)控原則 緊密配合原則： 銷售價(jià)格與銷售控制 的緊密配合。 , March 22, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 。 2023年 3月 22日星期三 12時(shí) 49分 52秒 00:49:5222 March 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 :49:5200:49Mar2322Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。 公司高端客戶的資源共享。 ? 以區(qū)域價(jià)格每年 25％的漲幅，預(yù)計(jì) 2023年 3月價(jià)格漲幅為 8％， 13450 ％＝ 14500元 /平米 建議開盤售價(jià) 14500元 /平米（含精裝修對(duì)外按 2500元標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價(jià)） 預(yù)計(jì) 2023年 3月行政公館開盤 PART 3： 思考 /營(yíng)銷策略 產(chǎn)品策略 形象策略 推廣策略 銷售策略 服務(wù)式精裝公寓開盤均價(jià)＝ 13000元 /平米 （精裝） 行政公館開盤均價(jià)＝ 14500元 /平米 （精裝） 策略執(zhí)行的手段運(yùn)用？ PART 4： 行動(dòng) /營(yíng)銷執(zhí)行 PART 4： 行動(dòng) /營(yíng)銷執(zhí)行 一、銷售節(jié)奏控制 二、 推盤執(zhí)行方案 三、銷控 制定原理 四、 價(jià)格制定原理 五、銷售團(tuán)隊(duì)架構(gòu) 銷售執(zhí)行 方案 PART 4： 行動(dòng) /營(yíng)銷執(zhí)行 序盤 階段二 階段三 階段四 階段五 業(yè)內(nèi)炒作 區(qū)域造勢(shì) / 媒體炒作 階段一 開盤 中盤 蓄盤 清盤 廣域傳播 活動(dòng)造勢(shì) / 全攻快打 拓展攻略 話題營(yíng)銷 / 產(chǎn)品升華 人際攻略 客戶保養(yǎng) / 口碑傳遞 滲透攻略 借市造勢(shì) / 品牌奠定 蓄勢(shì)積累 業(yè)內(nèi)傳播 / 限量認(rèn)購(gòu) 開盤強(qiáng)銷 公寓強(qiáng)銷 / 價(jià)格拉升 持續(xù)旺銷 新品入世 / 公寓借勢(shì) 二次強(qiáng)銷 活動(dòng)營(yíng)銷 / 業(yè)主回饋 名利雙收 實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) / 鑄就品牌 推 廣 核 心 銷 售 核 心 整體節(jié)奏控制 銷售團(tuán)隊(duì) 推盤執(zhí)行 銷控制定 價(jià)格制定 銷售節(jié)奏 － － － － － PART 4： 行動(dòng) /營(yíng)銷執(zhí)行 銷售團(tuán)隊(duì) 推盤執(zhí)行 銷控制定 價(jià)格制定 銷售節(jié)奏 基于工程進(jìn)度：預(yù)計(jì) 08年初正負(fù)零； 09年初封頂； 09年 8月交付 基于回款政策：期房必須封頂才能放款 07年 、 08年兩年的銷售回款僅限于首付款 服務(wù)式公寓回款 20％ － 30％ ；行政公館回款 40％ － 50％ 通過銷售價(jià)格控制，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)與速度的均衡 推盤方案思考： PART 4： 行動(dòng) /營(yíng)銷執(zhí)行 銷售團(tuán)隊(duì) 推盤執(zhí)行 銷控制定 價(jià)格制定 銷售節(jié)奏