【正文】 。信息化提升城鎮(zhèn)化，增強(qiáng)城市發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)力保利香檳花園 寫字樓可行性探討版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國(guó)）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。信息化加強(qiáng)國(guó)際化，提升佛山國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力 ” l禪西大道是禪城西部的南北通道。從傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)專業(yè)鎮(zhèn)向智慧產(chǎn)業(yè)新城轉(zhuǎn)型 寫字樓市場(chǎng)公寓市場(chǎng)佛山大道魁奇路南海大道季華路嶺南大道 文華路嶺南天地星星華園萬(wàn)科廣場(chǎng)佛山中心城區(qū)公寓未來(lái)供應(yīng)非常充足，主要集中老城區(qū)板塊、城南板塊與東平新城板塊待售在售在售：待售：嶺南天地君御華府星之海項(xiàng)目萬(wàn)科廣場(chǎng)中鴻廣場(chǎng)星星華園國(guó)際恒福國(guó)際東江國(guó)際大福名城凱德城脈運(yùn)通國(guó)際雅庭國(guó)際廣場(chǎng)保利東灣東平廣場(chǎng)濱海 A地塊普君新城文華尚領(lǐng)天御盈品碧桂園城市花園保利天璽鉑頓城普君新城文華尚領(lǐng)天御盈品碧桂園城市花園君御華府中鴻廣場(chǎng)恒福國(guó)際東江國(guó)際大福名城凱德城脈運(yùn)通國(guó)際綠景路雅庭國(guó)際保利東灣東平廣場(chǎng)濱海 A地塊鉑頓城星之海項(xiàng)目佛山中心城區(qū)ICC二期市場(chǎng)供應(yīng)保利天璽老城區(qū)板塊目前共有 3個(gè)在售項(xiàng)目有公寓供應(yīng)， 2023年將新增舊城改造綜合體項(xiàng)目 —— 嶺南天地及君御華府，片區(qū)總供應(yīng)量約 ㎡項(xiàng)目 位置 戶型 公寓體量（萬(wàn)） 價(jià)格 (萬(wàn)元 /㎡ ) 入市時(shí)間鉑頓城 老城區(qū) 3379 2 （帶 6000裝修） 在售普君新城 3580 (帶 2500裝修 ) 在售嶺南天地 4060 3 —— 2023年初文華尚領(lǐng) 3366 3 (帶 2023裝修 ) 在售ICC二期 —— 2 —— 2023年君御華府 4060 2 —— 2023年鉑頓城嶺南天地普君新城文華尚領(lǐng)君御華府老城區(qū)板塊ICC二期市場(chǎng)供應(yīng)城南板塊未來(lái) 2年內(nèi)將有大量公寓上市，主要集中季華路、嶺南大道等城市主干道，總供應(yīng)約 57萬(wàn)㎡ 項(xiàng)目 戶型 公寓體量（萬(wàn)）價(jià)格 (萬(wàn)元 /㎡ )入市時(shí)間怡翠世嘉 3050 2 —— 2023年星之海項(xiàng)目 —— 3 ——2023年底萬(wàn)科廣場(chǎng) —— 9 —— 2023年中鴻廣場(chǎng) —— 6 —— 2023年星星華園國(guó)際3670 ——2023年底恒福國(guó)際 —— 5 —— 2023年初大福名城 4090 9 —— 2023年凱德城脈 45168 5 —— 2023年天御盈品 3678 (帶2023裝修 )在售運(yùn)通國(guó)際 3560 6 —— 2023年初保利天璽 3060 (帶2500裝修 )在售雅庭國(guó)際廣場(chǎng)3060 6 ——2023年初萬(wàn)科廣場(chǎng)怡翠世嘉星之海項(xiàng)目中鴻廣場(chǎng)恒福國(guó)際星星華園雅庭國(guó)際天御盈品凱德城脈運(yùn)通國(guó)際大福名城保利天璽城南板塊市場(chǎng)供應(yīng)東平新城板塊除了碧桂園城市花園有公寓產(chǎn)品在售外，其它項(xiàng)目均在本年相繼入市，放量將相對(duì)集中，總供應(yīng)將超過 34萬(wàn)㎡ 項(xiàng)目 戶型公寓體量（萬(wàn)）價(jià)格 (萬(wàn)元 /㎡ )入市時(shí)間保利東灣50220 18 ——2023年?yáng)|平廣場(chǎng) ——9（公寓酒店）—— 2023年底濱海A地塊—— 5 —— 2023年初碧桂園城市花園52160 8(帶2023裝修 )在售東江國(guó)際4060 3 ——2023年?yáng)|平新城板塊保利東灣東平廣場(chǎng)碧桂園城市花園濱海 A地塊東江國(guó)際市場(chǎng)供應(yīng)項(xiàng)目 戶型 公寓總體量（萬(wàn)） 價(jià)格 (萬(wàn)元 /㎡ ) 入市時(shí)間鉑頓城 3379 2 （帶 6000裝修） 在售普君新城 3580 (帶 2500裝修 ) 在售嶺南天地 4060 3 —— 2023年初文華尚領(lǐng) 3366 3 (帶 2023裝修 ) 在售ICC二期 —— 2 —— 2023君御華府 4060 2 —— 2023年星之海項(xiàng)目 —— 3 —— 2023年底萬(wàn)科廣場(chǎng) —— 9 —— 2023年中鴻廣場(chǎng) —— 6 —— 2023年星星華園國(guó)際 3670 —— 2023年底恒福國(guó)際 —— 5 —— 2023年初大福名城 4090 9 —— 2023年凱德城脈 45168 5 —— 2023年底天御盈品 3678 (帶 2023裝修 ) 在售運(yùn)通國(guó)際 3560 6 —— 2023年初保利天璽 3050 (帶 2023裝修 ) 在售雅庭國(guó)際廣場(chǎng) 3060 6 —— 2023年初保利東灣 50220 18 —— 2023年?yáng)|平廣場(chǎng) —— 9（公寓 酒店） —— 2023年底濱海 A地塊 —— 5 —— 2023年初碧桂園城市花園 52120 8 (帶 2023裝修 ) 在售東江國(guó)際 4060 3 —— 2023年合計(jì) ＞ 110萬(wàn)20232023年，禪桂中心區(qū)公寓產(chǎn)品總供應(yīng)將超過 110萬(wàn)平米，戶型以 3060平為主。市場(chǎng)小結(jié)：目前限購(gòu)政策持續(xù)調(diào)控，公寓市場(chǎng)在未來(lái)井噴式的集中供應(yīng)下，各項(xiàng)目公寓產(chǎn)品均將面對(duì)殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，在政策與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)雙重?cái)D壓下， 若本項(xiàng)以公寓形式面市的話，發(fā)展空間將十分狹窄。 2023年，金海廣場(chǎng)、九鼎國(guó)際、卓遠(yuǎn)國(guó)際等高端寫字樓銷售良好，促使總體供需量的強(qiáng)勁反彈，成交破萬(wàn)；未來(lái)寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)主要集中 在東平新城商務(wù)區(qū)， 均為中大體量項(xiàng)目，預(yù)計(jì)未來(lái)市場(chǎng)總供應(yīng)量達(dá)到 61萬(wàn)， 同一片區(qū)、同一時(shí)間，與本項(xiàng)目有直接競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目暫無(wú)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)板塊 項(xiàng)目 建筑面積 區(qū)位 預(yù)計(jì)入市時(shí)間 工程進(jìn)度 備注城南 萬(wàn)科南村 12 季華路商務(wù)區(qū) 20232023年 規(guī)劃 —怡翠世嘉項(xiàng)目 2 20232023年 在建 —東平新城 坊城 15 新城板塊 20232023年 在建預(yù)計(jì)將在2023年啟動(dòng)交通樞紐中心 10 2023年 在建 —保利東灣項(xiàng)目 10 2023年 在建 —千燈湖板塊新鴻基金融集團(tuán)國(guó)際金融綜合服務(wù)區(qū)項(xiàng)目12 千燈湖金融 RBD 未定 在建 —合計(jì) 61市場(chǎng)現(xiàn)狀：216。本年度主要寫字樓供應(yīng)均集中東平以及城南板塊，在張槎寫字樓市場(chǎng)暫無(wú)新項(xiàng)目推出，面臨競(jìng)爭(zhēng)壓力較小，市場(chǎng)存在較大機(jī)會(huì)；216。分布在張槎范圍內(nèi)的街道、各村和民營(yíng)三級(jí)的工業(yè)園區(qū)總體建筑規(guī)模超過 300萬(wàn)平方米，針織廠房面積超過 100萬(wàn)平方米。我們買 300方以上都沒有問題，我的朋友都起碼半層半層的買，就看你們有沒有合適的，不要上面寫字樓下面做公寓就行了，不然給人的感覺很雜216。如果這邊有寫字樓，會(huì)考慮買，起碼公司的形象也會(huì)好一點(diǎn)，畢竟也在張槎，工作也很方便，談起事來(lái)都容易216。 香檳廣場(chǎng)n多功能：集辦公、居住、休閑于一體n商務(wù)辦公： 24小時(shí)入網(wǎng)辦公、專屬會(huì)議廳；n辦公環(huán)境：首席生態(tài)式綜合寫字樓；n基礎(chǔ)配套：成熟基礎(chǔ)配套令項(xiàng)目具備便利的生活配套資源；n濃厚商業(yè)氛圍：數(shù)十間知名銀行以及品牌主力店直接進(jìn)駐；n產(chǎn)品靈活：空間靈活分配，滿足客戶需求；體現(xiàn)差異、塑造產(chǎn)品特質(zhì)、引發(fā)客戶的價(jià)值歸屬與認(rèn)同形象定位原則營(yíng)銷部署項(xiàng)目 樓層 標(biāo)準(zhǔn)層面積 (㎡ )單元 建筑面積 (㎡ )套數(shù) 套數(shù)比 總套數(shù)ICC 531層 約 800 01單元 奇數(shù)層 82 14 % 162偶數(shù)層 66 13 8%02單元 63 27 %03單元 75 27 %04單元 74 27 %05單元 135 27 %06單元 136 27 %環(huán)球國(guó)際 251層 約 21930 0104單元 /07單元 / 08單元 85 90 % 16505單元 / 10單元 112 30 %06單元 / 11單元 405 30 %09單元 165 15 %嶺南大廈 225 約 800 A 255 26 20% 129B 72 26 20%C 103 26 20%D 67 26 20%E 278 25 20%目前寫字樓主流戶型目前寫字樓面積區(qū)間主要集中在 80250㎡ ；而本項(xiàng)目產(chǎn)品主要集中在 30—50 方為主，面積上相對(duì)偏小項(xiàng)目 樓層 總面積 (㎡ ) 建筑面積 (㎡ ) 套數(shù) 套數(shù)比 總套數(shù)財(cái)政大廈 首層 約 1600平 490 1 14% 7286 1 14%611 1 16%195 1 14%二層 約 1800平 467 1 14%1012 1 16%231 1 14%A座四至十一層 約 850平 224 8 14% 50277 8 14%331 8 14%B座四至十六層 約 460平 199 13 23%231 13 23%卓遠(yuǎn)國(guó)際 23層 約 1100平 219 23 11% 196118 21 11%99 22 11%232 21 11%130 22 11%144 21 11%70 22 11%94 22 11%247 22 11%從目前主流寫字樓的面積劃分來(lái)看，世聯(lián)建議推貨上應(yīng)采取小批量市場(chǎng)試水，合理劃分面積分層去化? 由于寫字樓屬于區(qū)域內(nèi)稀缺產(chǎn)品，為實(shí)現(xiàn)快速銷售以及熱銷傳遞，建議先推出C11座，為 C10座推售奠定基礎(chǔ)；? 在推貨基礎(chǔ)上，為保證 C11座整體去化速度，建議 9—16層以半層或整層的形式進(jìn)行銷售，而 3—8層則采取兩間捆綁式銷售保證去貨速度；單間面積 套數(shù) 套數(shù)占比 總面積 面積占比 56 40% 3094 % 84 60% %合計(jì) 140 100% 100%推貨考慮：營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)鋪排第一階段 第二階段升溫期第三階段5月月 1日日 ——5 月月 20日日階段策略與任務(wù)：高端形象樹立與價(jià)值滲透；全面推廣，高調(diào)宣傳；大事件滲透，為寫字樓造勢(shì)；拓展客戶渠道，客戶圈層活動(dòng)，積累高端客戶階段策略與任務(wù)：形象升級(jí)持續(xù)性的線上線下推廣配合樣板房開放，制造客戶維系話題階段策略與任務(wù)：鞏固形象，高調(diào)開盤銷售上實(shí)行大客戶先行為項(xiàng)目開盤制造熱銷話題起勢(shì)期 開售期5月月 21日日 ——5 月月 27日日 5月月