【正文】 新城升級的結果是產(chǎn)生 龐大的區(qū)域辦公需求， 這是張槎城市轉型必然結果禪西新城 新城規(guī)劃的商貿(mào)區(qū)將衍生出更多的貿(mào)易往來， 亦催生出潛在的商業(yè)需求禪西新城 智慧新城【 新城產(chǎn)業(yè)轉型 】新城產(chǎn)業(yè)轉型將推進張槎產(chǎn)城融合的步伐，新城商貿(mào)區(qū)將衍生出更多潛在的貿(mào)易辦公需求產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀： 張槎的針織業(yè)以簡單低端的生產(chǎn)環(huán)節(jié)為主，大多數(shù)針織企業(yè)粗放經(jīng)營，產(chǎn)業(yè)科技含量低、附加值低，市場競爭力不強、經(jīng)濟效益不高，但高投入，低產(chǎn)出是目前張槎針織業(yè)主要經(jīng)營現(xiàn)狀。 公寓市場216。市場銷售公寓產(chǎn)品（商業(yè)性質）典型各盤銷售情況分析文華尚領 2023年佛山限購令出臺以后，佛山主城區(qū)中屬于商業(yè)性質的投資型公寓產(chǎn)品呈現(xiàn)出非常明顯的 量價齊跌 態(tài)勢，價格持續(xù)下跌，成交情況依舊日益艱難。從市場未來供應情況來看，未來 12年內(nèi)公寓產(chǎn)品將出現(xiàn)井噴，新增總體量將超過 100萬方，且主力供應面積段集中在 3060㎡，本項目公寓競爭力較弱。寫字樓市場目前佛山的寫字樓市場主要集中在季華路沿線，現(xiàn)有寫字樓以中檔寫字樓為主市場現(xiàn)狀季華大廈汾江路 季華五路創(chuàng)業(yè)大廈廣發(fā)銀行大廈經(jīng)華大廈京禪大廈東盛大廈金融廣場華遠大廈公交大廈季華大廈財政大廈招商銀行發(fā)展大廈佛山供電大廈金海廣場百花廣場東建大廈 華輝大廈季華路商務帶永豐大廈卓遠國際永豐大廈環(huán)球國際祖廟傳統(tǒng)商務區(qū)p整體樓齡偏長，硬件配套設施陳舊；p電梯速度 //大堂、電梯廳裝修 //展示空間等；p戶型設計不合理，使用率偏低；佛山地標百花廣場的使用率僅為 55%；p車位比嚴重不足；p外觀陳舊，裝修檔次不高；p整體物業(yè)管理水平低，基本無物業(yè)管理；p寫字樓基本上都沒有廣場，配套設施明顯不足。其中 2023年由于環(huán)球國際廣場的出現(xiàn)，使得該年的新增面積為 ㎡， 20232023年除了嶺南大廈和卓遠國際等開盤外，其他供求量 “ 萎靡不振 ” ；? 2023年受到宏觀經(jīng)濟環(huán)境的影響，成交量為近年的最低點。目前禪城寫字樓主要集中在季華路沿線以及汾江路沿線，形成較為集中的寫字樓集群，但大部分以出租形式存在；216。張槎寫字樓嚴重缺乏，既有寫字樓形象落后，商務辦公功能缺失，檔次普遍偏低；市場機會：216。上文提及強中心公共配套資源傾斜以及新城規(guī)劃、企業(yè)內(nèi)部升級機遇將給張槎寫字樓市場帶來強大推動力；寫字樓市場小結針對現(xiàn)有的寫字樓機會，本項目將如何尋找客戶？張槎工業(yè)園玉帶針織城玉帶北區(qū)針織城和盛針織工業(yè)邨大江針織城白坭針織城張槎鄉(xiāng)工業(yè)區(qū)針織城古灶針織城下塱針織城銀達針織城大布頂工業(yè)園216。區(qū)域內(nèi)已建成玉帶、大江、白坭、古灶、上朗、下朗、張槎七大傳統(tǒng)針織城及大布頂工業(yè)園、和盛針織工業(yè)村、朗寶工業(yè)園、玉帶制衣中心等現(xiàn)代化工業(yè)園區(qū)；216。張槎針織城已形成一定規(guī)模，并通過政府引導形成產(chǎn)業(yè)集群效應，具備了良好的客戶基礎目前張槎針織工業(yè)區(qū)，主要分布在村區(qū)等相對偏僻的地段，整體區(qū)域形象以及配套資源較差張槎工業(yè)園項目 總體量 單間商鋪面積 商鋪總面積 租金 主營產(chǎn)品和盛針織工業(yè)邨 占地約 500畝 40100平米 /間 約 2023㎡ —— 紗線與成衣下塱塱寶針織城 —— 40100平米 /間 約 5580㎡商鋪 33元 / ㎡ /月，廠房 13元 /㎡ /月 面紗、輔料華南針織交易中心 占地 72畝 100150平米 /間 約 12023㎡商鋪一層 32元 / ㎡ /月，二、三層 1113元 / ㎡ /月倉庫 20元 / ㎡ /月輔料、紗線民營科技園張槎園（大布頂區(qū)）占地約 300畝 60100平米 /間 約 3000㎡商鋪均約 50元 / ㎡ /月；廠房均價 15元 / ㎡ /月針織、制紙、機械加工、醫(yī)用電子儀器白坭針織城（南區(qū)）占地約 15000 ㎡ 20200平米 /間 約 3000 ㎡廠房 1314元 / ㎡ /月面積大小 150300不等；商鋪 3038元 /㎡針織、布匹、輔料古灶針織城 —— 50150平米 /間 約 20230 ㎡ 商鋪 2040元 /㎡ /月，廠房 1215元 /㎡ /月 針織、布匹玉帶針織城 44000㎡ 50150平米 /間 20230㎡ 商鋪平均 35元 /㎡ /月，倉庫 1518元 /㎡ /月 紗線、輔料目前張槎針織業(yè)企業(yè)現(xiàn)辦公地點主要以自建廠房以及租賃工業(yè)園區(qū)商鋪為主，由于租金以及環(huán)境等問題，越來越多客戶考慮搬離園區(qū)尋求寫字樓寫字樓客戶組成中，從事針織行業(yè)客戶是租用寫字樓的主力客戶，電子儀器以及機械設備也成為重要補充根據(jù)走訪調查發(fā)現(xiàn)：l 寫字樓公司分布中，均以紡織業(yè)公司為主力軍，其次為機械電子設備；l 除區(qū)域主流產(chǎn)業(yè)外，部分金融咨詢以及物流等服務性公司也是寫字樓需求主力補充；張槎寫字樓企業(yè)組成項目輻射區(qū)域華藝裝飾市場u 項目所輻射的范圍涵蓋了三大專業(yè)市場，包括城北汽配批發(fā)、陶瓷城以及裝飾材料；城北汽配批發(fā)中心美嘉材料裝飾本項目石灣陶瓷城專業(yè)市場匯聚必將催生出新的寫字樓需求，從而有效地與本項目核心客戶形成互補，組成本項目重要客戶群項目地處三大類專業(yè)市場中心位置，在可輻射的范圍內(nèi)，形成了相關產(chǎn)業(yè)的集群效應 核心客戶 ：以園區(qū)租戶以及現(xiàn)有寫字樓租戶為核心的升級型針織企業(yè)核心客戶重要客戶游離客戶重要客戶 ：專業(yè)市場中租用或者擁有商鋪的成長升級型企業(yè)游離客戶 ：輻射禪城寫字樓自用客戶以及投資客戶項目快速銷售的基礎后續(xù)銷售的重要補充中后期銷售的選擇從張槎產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀、寫字樓企業(yè)組成以及項目輻射的區(qū)域范圍等方面綜合考慮，本項目客戶定位為 :客戶一：被訪人 —— 楊經(jīng)理， **外貿(mào)有限公司，原來在產(chǎn)業(yè)園街鋪辦公：前店后廠，現(xiàn)在在卓遠國際租用寫字樓辦公客戶訪談：Q1：貴公司為什么會選擇搬出 產(chǎn)業(yè) 園？楊 經(jīng)理：公司的規(guī)模也大了，像我們這種做外貿(mào)出口的，沒有一個像樣的辦公地點很難談生意的， 形象也是實力的表現(xiàn) ；在產(chǎn)業(yè)園里面雖然辦公方便，但是就是覺得與市中心比偏遠了一點，有時候客戶還不知道怎么來， 交通還是差了點 ；產(chǎn)業(yè) 園 畢竟是產(chǎn)業(yè)園， 辦公環(huán)境 啊、各種配套啊，也沒有市中心齊全 ； 這邊的寫字樓真的沒有多少，形象配置都很差，形象最好的寫字樓就是我現(xiàn)在租用的偉順大廈了，但是租金太高了，我現(xiàn)在租用的已經(jīng)算是最便宜的了，而且只能一年簽，還每年加租；216。如果你們項目有寫字樓我絕對買，我有一大班朋友也要買，有些等不及就去季華路那邊了，這邊方便，我的員工在這邊，物料采購也在這邊，在香檳辦公很適合的，做寫字樓很正確，需求很大關鍵詞： 寫字樓形象、便利、需求面積大、商務會議室—— 現(xiàn)在在張槎偉順大廈租用 100方左右的寫字樓辦公，辦公人數(shù)10人左右，租金約在 6080左右海先生：張槎某面紗外貿(mào)出口公司老板關于張槎寫字樓：關于面積：關于對本項目寫字樓看法：216。你也只是，張槎沒有什么寫字樓，我們只好租用大布頂這邊了，但是租金還是有點高的，如果有寫字樓賣，我們都會考慮搬出工業(yè)園，畢竟這邊環(huán)境也不算好，也不是太方便，人家來洽談生意都不知道怎么走，對我們公司也不太好216。如果要買的話都會買 200方左右的，其實我很多朋友也考慮要不要買，有的要看價格，如果團購有沒有優(yōu)惠呢？216。最好能夠提供一些商務配套，會議室最好有啦；關鍵詞： 工業(yè)園區(qū)環(huán)境差交通不便、本項目寫字樓辦公方便、需求面積大、價格合理、形象配套要好—— 在民營科技園租用 100方地點辦公，辦公人數(shù) 10人左右，商鋪租金約 4560元 /方江先生：張槎民營科技園針織老板關于形象：關于本項目寫字樓：關于面積與配套：核心客戶關鍵詞： 形象、工作方便、商務網(wǎng)絡以及辦公配套齊全個人情況： 陶老板，目前在 石灣陶瓷城有門面店 ，生意做得較大，考慮購買寫字樓；對張槎寫字樓： 現(xiàn)在 張槎的寫字樓都不行，形象太差了 ，像我們這種做展廳的很少去那邊租，大部分也在季華路沿線上，畢竟 方便 ；對本項目寫字樓的看法： 如果 保利做的寫字樓就不一樣 了，畢竟名字就比別人高一個檔次，如果我買來都是 自用 的，大概 要 100多方 左右，有時候我們要 處理很多訂單 ，有個專門的辦公地點總比蹲在站挺好，起碼 談起生意來也要有個公司應該有的樣子 ；我也有一部分朋友可以考慮買這邊的，畢竟方便嘛；對本項目意見： 我覺得首先 形象要好 ，其次最好能夠 提供網(wǎng)絡 了，因為我們跟單的都不能離開電腦，有時候也要加班到晚上，如果能有個 24小時辦公也很好，其他也就沒有什么了；重要客戶關鍵詞： 形象、辦公環(huán)境、內(nèi)部煮食、朋友圈子、商務配套要齊全、物管1. 個人情況： 陸老板， 城北汽配中心從事機械設備 貌似生意，想換個 環(huán)境好 一點的地方，畢竟業(yè)務量越來越多；2. 對項目寫字樓看法： 我也在考慮要不要搬走，畢竟朋友圈子也這邊，但是不搬出去，現(xiàn)在這個環(huán)境已經(jīng)不太合適把生意做大了， 環(huán)境差了，治安也亂 了；如果能在這邊買，我也覺得蠻好的，起碼 離城北不遠 ，我也有部分朋友在租用張槎的其他寫字樓，也算有自己的圈子；3. 其他看法： 我要的面積可能并不是太大，如果沒有 100150方 左右的我就不買了，你們的物管是什么？我比較 看重的是安全 ，因為城北這邊治安不太好；1. 個人情況： 劉老板，潮汕人，從事裝修材料，在 華藝裝飾市場有門面店 ，曾到香檳看過商鋪，目前 商鋪約 100方 。九鼎國際城寫字樓接近 70%以整層或半層銷售；碧桂園城市花園公寓后期以寫字樓形式整層銷售；半層或整層 ★★★★☆自用客戶實力集團、大型企業(yè)金融、電力等資源壟斷性或行業(yè)龍頭型企業(yè)電力集團、供水公司、長江證券、陶瓷廠等400㎡ 以下 ★中小型企業(yè)成長型中小企業(yè)、處于成熟階段的中等企業(yè) 九鼎房地產(chǎn)、貿(mào)易公司、律師行、裝飾公司 ★ ☆小型企業(yè)創(chuàng)業(yè)型小企業(yè)、發(fā)展速度較慢、發(fā)展空間