某高檔寫字樓營銷推廣策略報告-在線瀏覽
2025-04-02 20:38本頁面
【正文】 要以新的形象面世。,競爭項目,浦發(fā)銀行大廈,項目介紹 地址：江漢區(qū)新華路218號 級別：5A甲級 層高：普通戶型3.8米，頂層6.2米 戶型面積：半層起售，面積為900平米 得房率： 75%左右 二手寫字樓售價：18000元/平米 租金：約100元/平米*月 車位：206個 物業(yè)費：18元/平米*月 外墻：全玻璃幕墻 配套：國際商務(wù)中心，會議室 ，精英 會所，中山公園，漢口中心商業(yè)配套,劣勢 樓高不夠，不是地標(biāo)性建筑。 入駐企業(yè)全部為知名企業(yè)，大大提升項目檔次。 地下車道為雙向車道，人車分流，內(nèi)部交通好。物業(yè)費18元比較適中，頭兩年 物業(yè)費打五折。 銀行：以世貿(mào)為中心，2公里輻射范圍內(nèi)遍布有中國銀行等8大商業(yè)銀行與多家金融機構(gòu),劣勢 設(shè)計時間較早，內(nèi)部格局比較落后。 車位不足。 外立面陳舊，檔次不高。 層高位列武漢第二，屬于武廣商圈內(nèi)的標(biāo)志性 建筑，擁有形象特征。 隔斷面積很全面，能滿足各個級別企業(yè)的需求。,劣勢 老項目內(nèi)部格局比較陳舊。,優(yōu)勢 推出時間早，名氣較高。 武漢首座超高智能型寫字樓。,各項目綜合比較,劣勢 商務(wù)氛圍匱乏。 部分硬件陳舊,優(yōu)勢 武漢標(biāo)志性建筑——佳麗廣場。,亮相：就是要把所有優(yōu)勢形成一股力量，脫穎而出 最終目的：整盤重塑、強化優(yōu)勢，弱化劣勢，建立形象高點！,Chapter 3,如何亮相？ 營銷策略 整改建議,營銷策略,產(chǎn)品建議 價格建議 營銷建議,以何種形象入市,主題: 武漢正中心，全城商務(wù) 中國平安大廈，寫字樓戶型規(guī)劃基本上以小戶型隔斷為主，以靈活多變的戶型尺度滿足各類客戶需求。根據(jù)目前市場在售寫字樓面積為參考，面積劃分在80160平米為主力面積。,目前租售面積段,產(chǎn)品建議,價格建議,集中售價段在950011000元/平方米。浦發(fā)銀行大廈產(chǎn)品等級相對較高，又靠近建設(shè)大道商務(wù)中心，售價最高，尾盤達到了18000元/平方米。如漢口的時代廣場、航天雙城、菱角湖萬達廣場；武昌的福星國際城；漢陽的閩東國際等均為城市綜合體項目，項目規(guī)劃均含有住宅、寫字樓及集中式商業(yè)。,目前在售寫字樓價格在950010000元/平米,武漢在售寫字樓市場價格水平,選取比較樓盤,確定樓盤權(quán)重,打分,比準(zhǔn)價生成,產(chǎn)品結(jié)構(gòu)相似、區(qū)域或區(qū)域價值接近。,根據(jù)與項目的競爭關(guān)系。,“市場比較法”的推導(dǎo)步驟,核心均價的主要推導(dǎo)方法:“市場比較法”。,周邊二手寫字樓的價格主要集中在80009000元/平米,租金在3650元*平米/月,周邊二手寫字樓售價,競爭項目對比：選取周邊檔次、租金相似寫字樓：世茂大廈與泰和廣場,打分及權(quán)重：,Y（項目均價）=K1N3/N1+ K2N3/N2 = 7700元/平米,評分結(jié)果：,對比定價——,9樓單價：5000元/平米,9樓單價：5000元/平米,17樓單價：7500元/平米,信息來源：周邊二手房中介,平安大廈目前在售二手寫字樓報價50007500元/平米,8樓單價：5600元/平米,平安大廈二手寫字樓售價,市場比較法定價結(jié)果： 7700元/平米 平安大廈二手寫字樓價格水平: 50007500元/平米 價格策略：低開高走的策略（目前房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)低迷，高價入市風(fēng)險較大） 價格建議：先推出部分低樓層房源，以7500元/平米低價入市，試探市場，最后根據(jù)實際情況適當(dāng)調(diào)價。地段極佳的Soho型小戶型商住項目，銷量稍好，每月去化量約在4000平方米。,項目規(guī)模：5萬平米 市場去化速度：月均去化3000平米左右 按武漢在售寫字樓去化速度分析5萬方需16個月 售罄,方案一：7500元/平米低價入市，由于低價入市，市場接受度高，加之前期的廣告宣傳，開盤即可去化大量房源，造成市場轟動效應(yīng)，預(yù)計只需要12個月（1年）左右時間可售罄。,方案三：8000元/平米價格入市，高于市場價格，可能對銷售速度造成直接影響，預(yù)計24個月（2年）左右時間售罄。由于寫字樓客戶總量相對住宅較小，因此在特定的時間內(nèi)，寫字樓客戶總量是有限的。,購買寫字樓目的自用為主，投資為輔。,電子、貿(mào)易類公司是夠買寫字樓的主力人群,武漢在售寫字樓市場/職業(yè)特征,我們的客戶特征： 購買目的：自主為主、少量投資客戶 客戶行業(yè)：主要以房地產(chǎn)、廣告、電子、貿(mào)易、物流、建材等實業(yè)行業(yè)為主。 時間：開盤前。 方式：為減弱客戶的抵觸，提高拜訪效率，建議采用調(diào)查問卷方式切入，并附贈小禮品的方式進行，調(diào)查并挖掘客戶需求。 人員：每天安排13名置業(yè)顧問 方式：通過黃頁等途徑取得目標(biāo)企業(yè)單位聯(lián)系電話，電話推薦、邀約看房或預(yù)約拜訪。 人員：每天安排13名置業(yè)顧問 方式：通過平安集團保險業(yè)務(wù)的大客戶，告知因為您是我們的大客戶，你可以享受購買平
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