【正文】 芝廣場(chǎng)、 BOSS中心、豐樂(lè)國(guó)際公寓、拓基大廈、浙商大廈等，除三里庵較為集中，其余因線路更長(zhǎng)更分散。? 出租率在 85％以上市場(chǎng)環(huán)境核心驅(qū)動(dòng)力未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)租金 /售價(jià)租售狀況片區(qū)分析美菱大道片區(qū) — 沿美菱大道展布，項(xiàng)目較老，聚集合肥當(dāng)?shù)仄髽I(yè)。? 交通方便? 物業(yè)價(jià)格相對(duì)較低? 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定? 租金： 35—45 元/m2/月? 價(jià)格： 54007000本區(qū)寫字樓眾多，但是品質(zhì)偏低，國(guó)際商務(wù)中心、金恒大廈、富廣大廈的作為填補(bǔ)區(qū)域內(nèi)中高端寫字樓的市場(chǎng)空白的形象出現(xiàn)。? 本區(qū)寫字樓未來(lái)規(guī)劃較少? 出租率在 80％以上國(guó)際商務(wù)中心市場(chǎng)環(huán)境富廣大廈金恒大廈頂峰大廈核心驅(qū)動(dòng)力未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)租金 /售價(jià)租售狀況片區(qū)分析政務(wù)新區(qū) —— 合肥政府搬遷，帶來(lái)一定的發(fā)展，雖然近年來(lái)又成為熱點(diǎn)，但要形成氣候尚需一段時(shí)間 ? 政府大力開發(fā)，但認(rèn)知度不夠，出租率不高，成熟期將較長(zhǎng)，但發(fā)展勢(shì)頭迅猛? 出租率在 40％以上市場(chǎng)環(huán)境報(bào)業(yè)大廈出版大廈 省廣電合肥市場(chǎng)寫字樓總結(jié) 寫字樓中期前景比較樂(lè)觀：市場(chǎng)在售的純寫字樓前景比較樂(lè)觀，純寫字樓的將成為一種趨勢(shì)；純寫字樓的形象、檔次對(duì)自用類客戶的吸引力大；老項(xiàng)目存在著一定硬傷。這已成為市場(chǎng)明顯特征。 商務(wù)公寓漸漸弱化：以徽商 24小時(shí)辦公仍需完善： 24小時(shí)辦公已成為目前新興寫字樓的重要賣點(diǎn)，但為 24辦公提供的服務(wù)仍很不完善。? 本板塊的商務(wù)辦公的集中性，對(duì)于寫字樓具案來(lái)說(shuō)是雙刃劍，聚集一方面能凸顯此區(qū)域在合肥的寫字樓市場(chǎng)的重要性，更能增加在此區(qū)域內(nèi)本項(xiàng)目的品牌效應(yīng) ,另一面則增加了本區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)的激烈性。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱：星海遠(yuǎn)航大廈 項(xiàng)目位置：濉溪路 433號(hào)總建筑面積： 售樓處位置：項(xiàng)目處 代理銷售：星海文化 工程進(jìn)度：完畢 樓層差價(jià)： 30元 m2整層面積： 733m2交付日期： 2023年 樓高： 層數(shù)： 22層 銀行：中行、建行、工行、徽商銀行 交通： 2 2 1 10 232電梯： 3部 車位車庫(kù)比例為 1： 1物業(yè)費(fèi)：未定 地下室：高度為 ，用作車庫(kù)銷售情況： 09年 1月份開盤，基本銷售完畢 項(xiàng)目名稱： 求實(shí)君臨國(guó)際 項(xiàng)目位置： 北一環(huán)與阜陽(yáng)路交叉口 開發(fā)商： 合肥求實(shí)置業(yè)代理銷售： 金沙文化推廣機(jī)構(gòu) 售樓電話： 5609111平均單價(jià) 6700元 /樓層差價(jià)： 40~80元 /： 48~70m2優(yōu)惠方式： 單價(jià)減 400元后一次性付清 ；銀行按揭 付款方式（首付）： 50%樓高： 100m層高： 層數(shù)： 28層 銀行： 交行，徽行合肥科技農(nóng)村商業(yè)銀行商場(chǎng)： 紅府 周邊配套： 栢景灣幼兒園；栢景灣小學(xué)；壽春中學(xué)；工大北區(qū)；杏花公園 智能化： VRV中央空調(diào)， 5A智能數(shù)字神經(jīng)系統(tǒng) 地下室： 高度 。m銷售情況： 08年 6月份開盤至今已銷售約 70%，二層為地下停車場(chǎng)，負(fù)一層至四層為商業(yè)裙樓， 5至 28層為寫字樓 18項(xiàng)目名稱 :金鼎國(guó)際廣場(chǎng) 項(xiàng)目位置 :濉溪路與阜陽(yáng)路交叉口總建筑面積 :7萬(wàn)方 售樓處位置 :項(xiàng)目處 代理銷售 :易成廣告 工程進(jìn)度 :外裝修 平均單價(jià) : 7000元 / m2優(yōu)惠方式 :一次性付清 ；銀行按揭 付款方式（首付） :50% 層高 公攤系數(shù):30% 周邊配套 :南淝河；杏花公園；電梯數(shù)量 :11部 車位 :500個(gè) 智能化 :VRV智能多變空調(diào) 地下室 :2層約 1萬(wàn) m2設(shè)備裝修 :毛坯 項(xiàng)目位置 :蒙城路與北一環(huán)交口 占地面積 : 開發(fā)商 :安徽置地投資有限公司 代理銷售 :安徽置地售樓電話 :5628888平均單價(jià) :租 m2/月 6248元 m2主力套型 :120整層面積 :接近 1300優(yōu)惠方式 :一次性付清 ；銀行按揭 付款方式（首付） :50%層數(shù) :27層 商場(chǎng) :北京華聯(lián) 交通 :14， 21， 22， 705電梯數(shù)量 :6部 電梯品牌 :三菱 物業(yè)管理 :信聯(lián)物業(yè) 物業(yè)費(fèi) : /容積率 :銷售情況 :09年 2月開盤，銷售一般 設(shè)備裝修 :精裝 項(xiàng)目位置 :北一環(huán)與蒙城路交口 占地面積 : 開發(fā)商 :安徽普蘭德置業(yè) 售樓電話 :5629888 施工單位 :南通四建 主力套型 :100 m2 優(yōu)惠方式 :一次性付清 付款方式（首付 :50% 層高 :公攤系數(shù) :商場(chǎng) :樂(lè)購(gòu) 周邊配套 :栢景灣小學(xué)、雙崗小學(xué)、 47中；杏花公園 電梯品牌 :進(jìn)口 物業(yè)管理 :戴德梁行 智能化 :5A銷售情況 :09年 6月 28日開盤至今已銷售約 60%，寫字樓主樓一、二層為辦公入口大堂及銀行；三、四層為咖啡廳與精品店；五層至二十五層為辦公標(biāo)準(zhǔn)層。設(shè)備裝修 :精裝 現(xiàn)代化的外立面? 在北一環(huán)區(qū)域中的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目位于合肥認(rèn)知度較高的北一環(huán)商務(wù)片區(qū)，暢通一環(huán)、四里河立交通車使項(xiàng)目所在地能便捷溝通老城區(qū)、新站區(qū)、政務(wù)區(qū)及高新區(qū)，并可順達(dá)周邊地市本項(xiàng)目本體條件 高層板式建筑，外立面視覺(jué)效果好，但高度所限，加之周邊寫字樓遍布，難以成為在北一環(huán)形成新的城市建筑標(biāo)志星海 .遠(yuǎn)航大廈中環(huán)城 遠(yuǎn)航大廈 、從區(qū)域大板塊來(lái)看，項(xiàng)目所處的地理位置優(yōu)越，且擁有多條公交路線。、憑借北一環(huán)成熟的商務(wù)區(qū)位優(yōu)勢(shì)，提升本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)3項(xiàng)目地塊特點(diǎn) —— 區(qū)域市場(chǎng)成熟度高同時(shí)，項(xiàng)目也存在一定的劣勢(shì)對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)：?地段和開發(fā)商的品牌是其投資的兩個(gè)主要關(guān)注點(diǎn)，本區(qū)塊是熱點(diǎn)板塊，寫字樓眾多，本區(qū)域以財(cái)富廣場(chǎng)為代表，其三期是重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)于使用者來(lái)說(shuō)：?從現(xiàn)狀來(lái)看，本項(xiàng)目位于下穿橋旁出入較為不便?從現(xiàn)在規(guī)劃來(lái)看，裙樓 4層為底商，在給寫字樓提供方便的同時(shí)，也降低的辦公的品質(zhì)。本項(xiàng)目在地段和產(chǎn)品上處于市場(chǎng)第一梯隊(duì)，但不屬于領(lǐng)導(dǎo)者，面對(duì)的是領(lǐng)導(dǎo)者的打壓和眾多跟隨者的競(jìng)爭(zhēng)。如何在重圍之中突破、找準(zhǔn)自己的位置、找準(zhǔn)自己的客戶群體、找準(zhǔn)與客戶溝通的渠道和方式，將是我所面臨的幾個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。但此為共享優(yōu)勢(shì)。但此為共享優(yōu)勢(shì)。服務(wù)概小時(shí)服務(wù)。念好打，執(zhí)行起來(lái)太難。定心丸，更重要的是，超長(zhǎng)產(chǎn)權(quán)即是超長(zhǎng)收益。而且目前本一投資者關(guān)心的就是收益問(wèn)題，房子日后的經(jīng)營(yíng)重要。返租？羊毛出羊身上，沒(méi)有太大吸引力。返租？羊毛出羊身上，沒(méi)有太大吸引力。為了爭(zhēng)二期物業(yè)單體面積較大，總價(jià)高，目標(biāo)客戶受到一定限制。我們有什么牌可打？? 我們找到三張好牌：一張 70年產(chǎn)權(quán)的牌解決了客戶收益的問(wèn)題，甚至是超長(zhǎng)收益的問(wèn)題，另一張是投資安全，牌解決了客戶的收益保證問(wèn)題，即使空置，也會(huì)有相當(dāng)收益保障；第三張牌在一定程度解決了客戶量的問(wèn)題，更能突出本案大價(jià)格的優(yōu)勢(shì)。選擇部分物業(yè)進(jìn)行招租，先帶動(dòng)項(xiàng)目的入駐率保持項(xiàng)目在 面市期間面市期間 的矚目地位，促進(jìn)租售。核心問(wèn)題： 傳統(tǒng)價(jià)值體系下無(wú)明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，區(qū)域價(jià)值如何體現(xiàn)，項(xiàng)目如何實(shí)現(xiàn)較好市場(chǎng)反映？本體條件目標(biāo)市場(chǎng)環(huán)境片區(qū)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)共存；突出自身優(yōu)勢(shì)，達(dá)到在片區(qū)內(nèi)與眾不同；問(wèn)題解析以７０年超長(zhǎng)收益、安全投資為主核，努力成為市場(chǎng)明星，提升企業(yè)品牌。 2北一壞板塊相當(dāng)成熟，商務(wù)形象被廣泛認(rèn)可1辦公區(qū)域集中化，區(qū)域性競(jìng)爭(zhēng)激烈程度很大2報(bào)告結(jié)構(gòu)1 目標(biāo)梳理與問(wèn)題界定2 市場(chǎng)研究與整體戰(zhàn)略3 營(yíng)銷戰(zhàn)略與策略體系市場(chǎng)研究與整體戰(zhàn)略? 中端寫字樓價(jià)值體系研究? 客戶研究及市場(chǎng)策略? 客戶定位總結(jié)本項(xiàng)目雖然處在高端寫字樓片區(qū)，但是我們無(wú)法競(jìng)爭(zhēng)知名項(xiàng)目，不如將自己納入中端市場(chǎng)，寧做中端老大，不做高端老小，所以我們的重點(diǎn)是怎樣能夠成為中端市場(chǎng)的領(lǐng)袖，那么我們必須突破寫字樓傳統(tǒng)價(jià)值體系，尋求差異化、個(gè)性化的寫字樓營(yíng)銷方向中端寫字樓價(jià)值體系寫字樓二元價(jià)值體系個(gè)性產(chǎn)品地段產(chǎn)品地段模型研究：中端寫字樓價(jià)值體系在傳統(tǒng)的 “地段 +產(chǎn)品 ”價(jià)值體系之外， 優(yōu)質(zhì)的租戶結(jié)構(gòu) 是寫字樓極其重要的隱性價(jià)值，但對(duì)中端寫字樓而言，吸引優(yōu)質(zhì)租戶的難度較大，所以個(gè)性化的品牌形象塑造就成了通往成功的重要途徑。檔次標(biāo)定?企業(yè)知名度?企業(yè)形象地段產(chǎn)品個(gè)性租戶價(jià)值“打時(shí)間差 ”和 “適度前瞻 ”是當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下保證回款安全的整體戰(zhàn)略，從租戶結(jié)構(gòu)上發(fā)力，產(chǎn)品配合打時(shí)間差適度前瞻?當(dāng)所有人在為本區(qū)域高檔價(jià)格仰望時(shí)，我們大打價(jià)格牌?當(dāng)所有人都在對(duì)投資有擔(dān)心時(shí)，我們大打空置補(bǔ)貼、超長(zhǎng)回報(bào)牌?當(dāng)所有人都認(rèn)為本區(qū)域是高檔寫字樓時(shí)，我們主動(dòng)進(jìn)入中端市場(chǎng)?通過(guò)招租和定向招商爭(zhēng)取一些知名企業(yè)入駐，提升項(xiàng)目品牌形象?通過(guò)與客戶簽訂協(xié)議，承諾 24小時(shí)無(wú)間斷服務(wù)，打造合肥第一家真正的無(wú)休寫字樓整體戰(zhàn)略項(xiàng)目市場(chǎng)定位中端寫字樓的領(lǐng)導(dǎo)者 產(chǎn)品因素 品牌個(gè)性地段因素中端市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者形象定位北一環(huán)商務(wù)核心 行業(yè) 占比商貿(mào) /物流 %信息 /軟件 /科技 %電子 /電器 /設(shè)備 %咨詢 /法律 /會(huì)計(jì) %建筑 /房地產(chǎn) %金融 /保險(xiǎn) %廣告 /傳媒 %建材 /裝飾 %醫(yī)藥 /化工 /日用品 %政府 /組織 %休閑 /旅游 /會(huì)展 %食品 /煙酒 %其他 %文化 /教育 %外地企業(yè)和外企租金承受能力較強(qiáng)，但企業(yè)數(shù)量較少，且本案吸引力有限，所以以中小企業(yè)為代表的主力租戶將決定寫字樓租金水平。但這些知名企業(yè)能吸引大量下游產(chǎn)業(yè)企業(yè)的跟隨合肥