【正文】 要以一環(huán)為中心，集中著老式寫字樓，而“多極”主要分布著新近建成的寫字樓。 板塊劃分 區(qū)域特征 檔次 供應(yīng)主力 供應(yīng)量 一環(huán)線以內(nèi)的老城區(qū) 在未來合肥城市發(fā)展過程中，該區(qū)域仍將是合肥寫字樓的聚集中心（ CBD） 高檔 財(cái)富大廈二期、置地投資廣場(chǎng)、眾城國(guó)際廣場(chǎng) 約 ㎡ 政務(wù)新區(qū) 將成為合肥高檔寫字樓集中地區(qū)域，將發(fā)展成為合肥新的 CBD 高檔 新城國(guó)際、綠地 其中，長(zhǎng)江路沿線有不少寫字樓分布，如“ CBD中央廣場(chǎng)”、“仁和大廈”、“招商大廈”、“天徽大廈”和 “置地投資廣場(chǎng)”等。 長(zhǎng)江中路“紅旗飯店”區(qū)域改造項(xiàng)目以及“華僑飯店”區(qū)域改造項(xiàng)目所在的廬陽區(qū)，規(guī)劃以商業(yè)和住宅為主。 在未來合肥城市發(fā)展過程中，該區(qū)域仍將扮演合肥 CBD的角色，仍然是合肥高檔寫字樓的聚集中心，是高端客戶的首選地。藍(lán)?！钡匿N售，特別是政務(wù)新區(qū)大量的商業(yè)和辦公土地即將進(jìn)入開發(fā)大限（ 2年內(nèi)開發(fā)），政務(wù)新區(qū)無疑將成為合肥未來高檔寫字樓集中地。 供應(yīng)主力： 新城國(guó)際、綠地 原有的“風(fēng)和園”、“鳳巢園”、“聯(lián)邦花園”、“萬振逍遙苑”、“金地國(guó)際城”內(nèi)大量的創(chuàng)業(yè)型企業(yè)和成長(zhǎng)型企業(yè)將走出住宅小區(qū)，成為周邊消化寫字樓的主體。 供應(yīng)主力： 綠地海頓公館寫字樓、佳和項(xiàng)目、富安項(xiàng)目等 潛在供應(yīng)量： 約 10萬㎡ ?新站區(qū) 一、由于新站商貿(mào)城的區(qū)域定位，大量小型商貿(mào)企業(yè)在此聚集。“澳瀾寶邸”、“長(zhǎng)春都市豪庭”、“吟春園”等住宅小區(qū)，即是這類小型企業(yè)的集中地。像中環(huán)廣場(chǎng)寫字樓項(xiàng)目、恒豐國(guó)際寫字樓項(xiàng)目、金色地帶寫字樓項(xiàng)目這樣純粹、專業(yè)的寫字樓，本區(qū)域內(nèi)為數(shù)甚少，更多是像“嘉華中心”、“廣大國(guó)際”、“浙江商貿(mào)城”等住宅、辦公混搭，“租、住、用”同時(shí)進(jìn)行。 供應(yīng)主力： 恒豐國(guó)際大廈、 UTOWN金色地帶寫字樓 潛在供應(yīng)量： 約 6萬㎡ ?高新區(qū)和專業(yè)市場(chǎng)區(qū) 高新區(qū)由于政策的原因，轄區(qū)內(nèi)存在大量的創(chuàng)業(yè)中心和企業(yè)孵化中心，如“民創(chuàng)中心”、“大學(xué)生創(chuàng)業(yè)園”、“科創(chuàng)中心”、“孵化中心”等等，容納了大量的高科技企業(yè)或新型創(chuàng)業(yè)企業(yè)。如“安徽國(guó)際商務(wù)中心”、“黃金廣場(chǎng)”、“興科大廈”。 供應(yīng)主力： 浙商創(chuàng)業(yè)大廈、富臨廣場(chǎng) 潛在供應(yīng)量： 約 ㎡ ?競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系分析 ○● 合肥寫字樓未來供應(yīng)主體將集中在政務(wù)新區(qū)及馬鞍山路沿線，從地段特征及客戶群來看，馬鞍山路沿線與本案所在區(qū)域較為相似，馬鞍山路沿線寫字樓將與本案形成較直接的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。 2023年上半年合肥市寫字樓的銷售面積走勢(shì)平穩(wěn)，下半年由于新政對(duì)住宅市場(chǎng)的影響，一部分房地產(chǎn)投資客將資金從住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)向?qū)懽謽鞘袌?chǎng)，銷售量由 6月份的 7月份的。 宏觀市場(chǎng)總結(jié) ?寫字樓特征分析 ■ 隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市擴(kuò)張，多極副中心的出現(xiàn)將使寫字樓供應(yīng)激增，合肥寫字樓進(jìn)入快速發(fā)展軌道。 ■ 住宅樓改建商住樓或純寫字樓（中房名都 Studio、眾城國(guó)際廣場(chǎng) SOHO），對(duì)中、低檔次商務(wù)樓形成一定沖擊。 ■ 無論是高端產(chǎn)品還是中低檔商務(wù)樓宇，在客戶的市場(chǎng)細(xì)分和產(chǎn)品細(xì)分以及物業(yè)服務(wù)上均有較大的提升空間。 ■ 入駐企業(yè)多集中在貿(mào)易類（國(guó)內(nèi)外貿(mào)易或銷售代理等）、咨詢類（證券事務(wù)所、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)事務(wù)所、評(píng)估所、策劃及房產(chǎn)中介等）及設(shè)計(jì)類（建筑、廣告等）等第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)性行業(yè)。 總結(jié) 第三部分 競(jìng)爭(zhēng)定位研究 / 寫字樓 技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目產(chǎn)品特征 綜合指標(biāo) 財(cái)富廣場(chǎng) 恒豐國(guó)際 眾城國(guó)際 和嘉國(guó)際 核心 屬性 項(xiàng)目位置 3 3 3 3 產(chǎn)品品質(zhì) 4 4 3 4 價(jià)格 /成本 4 3 3 4 外圍 屬性 物業(yè)配套 4 4 3 4 升值空間 4 3 3 4 營(yíng)銷水平 3 3 3 3 外延 屬性 形象定位 4 3 3 3 綜合服務(wù) 4 3 3 4 商務(wù)氛圍 3 3 3 3 綜合評(píng)分 33 29 27 32 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)： 最好為 5分，最差為 0分 完整的產(chǎn)品由核心屬性（功能）、外圍屬性（服務(wù)）、外延屬性（品牌）構(gòu)成。 本案的 綜合評(píng)價(jià) 與財(cái)富廣場(chǎng)、恒豐國(guó)際并未形成明顯差異。 競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系比較分析 由此確定本案的競(jìng)爭(zhēng)定位為 市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者 本案“領(lǐng)導(dǎo)者”定位描述： 產(chǎn)品創(chuàng)新，綜合性價(jià)比高；形象好，必將成為市場(chǎng)明星項(xiàng)目。 將產(chǎn)品價(jià)值轉(zhuǎn)化為營(yíng)銷價(jià)值，關(guān)鍵在于通過 服務(wù) 滿足客戶利益。 對(duì)寫字樓的看重因素 2 第四部分 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 ——以產(chǎn)品為突破口，做市場(chǎng)的引領(lǐng)者 ——借力區(qū)域氛圍，變后進(jìn)劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì) ——做一個(gè)很符合某一類客戶商務(wù)心理需求的商務(wù)房地產(chǎn)產(chǎn)品 大中型企業(yè) ：金融、保險(xiǎn)、證券、房產(chǎn)、通信等投資型企業(yè)等 成長(zhǎng)迅速、有擴(kuò)大辦公場(chǎng)地需求的中小型企業(yè) ：咨詢、顧問等服務(wù)型企業(yè)，制作、貿(mào)易等傳統(tǒng)行業(yè)等 核心客戶 游離客戶 偶得客戶 中小投資者 在商住樓辦公企業(yè) 核心驅(qū)動(dòng)力：純商務(wù)形象 優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)保障 可持續(xù)增值 客戶定位 建議：將客戶的主導(dǎo)方向定位在金融、投資類企業(yè)，但并不局限于此。 建議：將主力客群集中在大中型企業(yè)的同時(shí)，也應(yīng)關(guān)注那些需求面積不是很大（大約在 50200平方米左右），但成長(zhǎng)性極好、十分注重品牌形象的企業(yè)。 國(guó)際化企業(yè)形象： 氣派入口、超大豪華大堂、寬闊的電梯間與走道、品牌高速電梯、超大停車位、空中生態(tài)花園、國(guó)際園林專家設(shè)計(jì)的內(nèi)外綠化廣場(chǎng)等國(guó)際化商務(wù)環(huán)境，滿足品牌企業(yè)的形象需要，及人性化商務(wù)要求，展現(xiàn)企業(yè)品牌、實(shí)力與形象。 商務(wù)資源共享： 周邊商務(wù)氛圍，項(xiàng)目自身的商業(yè)配套，商務(wù)氛圍逾漸濃厚，派生出無限企業(yè)發(fā)展信息資源，為企業(yè)的持續(xù)性發(fā)展提供強(qiáng)勁信息支持。豪華大堂、整層高檔商務(wù)配套等等，為企業(yè)提供了一個(gè)高效、快捷的國(guó)際化商務(wù)環(huán)境。 電梯 網(wǎng)絡(luò) 空調(diào) 會(huì)所 員工 餐廳 停車位 花園 供電 電源 管線 % % % % % % % % % % 我司對(duì)寫字樓客戶關(guān)心的因素調(diào)研結(jié)果如下： 寫字樓客戶的選擇標(biāo)準(zhǔn)停留在看得見和感受得到的地方； 電梯、網(wǎng)絡(luò)、空調(diào)是最受關(guān)注的硬件設(shè)施。 軟性服務(wù)方案建議引入“金鑰匙”服務(wù)體系，來強(qiáng)化其高端物業(yè)的內(nèi)在支撐。和嘉國(guó)際由國(guó)際物業(yè)顧問提供的“金鑰匙”服務(wù)將服務(wù)系統(tǒng)化、制度化，不僅關(guān)注售前、售中服務(wù)，更延續(xù)到售后，提供物業(yè)終身服務(wù)體系。 “金鑰匙”來源于 “Concierge” 這一名詞， Concierge是一個(gè)非常法國(guó)化的單詞，通常被譯為酒店里的“禮賓司”，語意為“保管”、“管理”或是“仆人”。 服務(wù)內(nèi)容建議 代理服務(wù) （ Service Agent） 票務(wù)服務(wù)（ Ticket Agent） 郵政服務(wù)（ Postal Service） 速遞服務(wù)（ Express Service） 商務(wù)服務(wù) （ Business Servive） 打?。?Print） 復(fù)?。?Copy） 傳真（ Fax） 商務(wù)會(huì)議服務(wù) (Commercial Meeting) 代定車船票 (Ship Or Train Tickets Booking) 酒店訂房 (Hotel Reservation) VIP服務(wù) 一卡通結(jié)算服務(wù)（ Card Service） “金鑰匙”是一個(gè)國(guó)際化的酒店服務(wù)專業(yè)組織，迄今已有 70多年的歷史，目前國(guó)際金鑰匙組織已有 5000多家成員，分別來自 34個(gè)不同的國(guó)家和地區(qū)。 “ LES CLEFSD OR”,a professional hotel service anization,has been in existence for more than 70 now,the anization has owned more than 5000 member from 34 defferent countries and regions. The Golden Key is the symbol of invidualized modern hotel service. They will do their best to offer perfect service and make their guests happy. “金鑰匙”級(jí)服務(wù)的由來 “金鑰匙”服務(wù)方程式 安保高效化： 安保人員接到任何警報(bào)必須 2分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)、道口崗?fù)ぶ蛋喟脖?duì)進(jìn)出車輛換證時(shí)間不超過 20秒，登記有效證件時(shí)間不超過 60秒。 保潔質(zhì)效化： 客戶留下的腳印不會(huì)保留超過 5分鐘，拖地每 5平方米清洗一次拖布，抹洗欄桿扶手 3次無灰塵，白色紙巾擦拭 60厘米長(zhǎng)壁磚 3遍后無污跡，并按照從左至右、由上而下、從里至外的規(guī)定操作法不遺漏地進(jìn)行。 保潔人員：平均 4層 /人 維修人員： 20230平方米