【正文】 區(qū)核心地段，經(jīng)規(guī)劃引導(dǎo)形成新的龍頭集聚區(qū) CBD；高鐵開通后的高鐵站版版塊、未來將產(chǎn)生龍子湖、副 CBD中心、二七新城等新的寫字樓聚集地 區(qū)劃 板塊 特征 金水區(qū) 經(jīng)三 農(nóng)業(yè)路 得益于省直機關(guān)聚集，較早發(fā)展，區(qū)域配套成熟、商務(wù)氛圍濃厚、品質(zhì)尚可、租售情況較好，以大中型企業(yè)、單位為主。 代表項目： 升龍環(huán)球廣場、曼哈頓金融中心； 鄭東 新區(qū) CBD 規(guī)劃推動快速崛起的中央商務(wù)區(qū)，當(dāng)前最熱門的標桿區(qū)域，中高端云集，租售價領(lǐng)軍市場，銷售較好但入住率較低，多為國內(nèi)外知名企業(yè)總部和辦事處。 代表項目： 匯藝大廈、升龍廣場、綠地之窗、綠地中央廣場、建正東方中心等 管城區(qū) 紫荊 與商圈相成，交通便利、配套成熟，形象設(shè)施較落后，小面積產(chǎn)品為主，多小型企業(yè)，未來供應(yīng)以舊改項目為主。 代表項目： 中原萬達廣場，西園國際廣場 二七區(qū) 運河 規(guī)劃引導(dǎo)的商貿(mào)物流辦公區(qū)域，依托舊改項目，檔次多元、產(chǎn)品豐富。 鄭州寫字樓發(fā)展歷程 鄭州寫字樓發(fā)展歷程 從 20232023年 7月份鄭州寫字樓投放 35726套，投放量為 5666487㎡ ，成交28415套，成交面積為 3977745㎡ ； 2023年 17月份成交均價為 11115元／㎡；剩余庫存 7311套，存量為 1688742㎡ ，按照 2023年前七個月的月均去化量來算，需要去化 13個月的時間。 鄭州寫字樓發(fā)展歷程 房地產(chǎn)市場回暖，寫字樓價格上漲 鄭州市區(qū)主城區(qū)住宅限購，投資客戶轉(zhuǎn)向商業(yè)寫字樓，、綠地千璽廣場、綠地中心、美盛中心等國際甲+級寫字樓項目開盤銷售，成交價格進一步上漲 20232023年區(qū)域內(nèi)打撈寫字樓項目上市，嚴重供大于求，以價換量，價格下滑 從 20232023年 7月份鄭東新區(qū)寫字樓成交價格走勢來看， 2023年 2023年鄭東新區(qū)寫字樓銷售價格持續(xù)快速上漲，但是由于 2023年 2023年區(qū)域內(nèi)大量的寫字樓項目入市，鄭東新區(qū)寫字樓嚴重供大于求， 2023年前七個月成交價格下滑至12300元／ ㎡ ，市場處于以價換量的狀態(tài) 。 從標準層面積看， 14002023平米為市場主流，中高端寫字樓單層劃分的間數(shù)多在 812 間，少數(shù)單層面積較大的項目單層達到 1518間，套均面積 150200平米的標準層劃分在高端項目中最為常見。 鄭州寫字樓產(chǎn)品特征分析 寫字樓產(chǎn)品水平附表： 項目 區(qū)域 容積率 建筑規(guī)模 建筑層數(shù) 標準層面積 主力分割面積 樓層產(chǎn)品分布 層高 外立面 大堂 電梯 新田廣場 二七區(qū) 20萬㎡ 20層 —— —— 15層商業(yè)， 520層辦公 玻璃幕墻 精裝修 —— 鼎盛時代 二七區(qū) ㎡ 2棟 16層 800㎡ 47400㎡ 13層商業(yè)、 416層辦公 LowE玻璃 約 1200㎡ ，挑高 10米 6部高速智能電梯（ 2棟） 索克 9號 高新區(qū) ㎡ 地下 1層，地上15層 1400㎡ 501400㎡ ，可自由分割 —— （ LOFT） 全玻璃幕墻 精裝， 6部靜音電梯 興達國貿(mào) 管城區(qū) 12萬㎡ 27層 3500㎡ 2003300㎡ 14層商業(yè)、 527層辦公 高檔石材 +LOWE玻璃 +純鋁扣板 700㎡ 石材裝修商務(wù)大堂，挑高 12米 10部電梯 正商國際廣場 管城區(qū) —— 20萬㎡ 3棟 22層 1260㎡ 1861260㎡ 13層商業(yè)、 422層辦公 外墻白色石材與LowE玻璃組合 8部電梯（每棟） 瀚海北金 金水區(qū) ㎡ 2棟 25層 1800㎡ 自由分割 地下一層永輝超市， 14層商業(yè)， 425層寫字樓 LOWE中空玻璃與高檔金屬板材相結(jié)合 大堂是大理石、花崗巖、人造石材、吸音材料等高檔材質(zhì)并采用獨特的拼接方式 12部進口高速電梯 瀚海璞麗 金水區(qū) 16萬㎡ 25層 1030㎡ 、1714㎡ 、1795㎡ 待定 13層為商業(yè)， 425層為寫字樓 LOWE中空玻璃與高檔金屬板材相結(jié)合 精裝修 12部高速進口電梯 鄭州寫字樓產(chǎn)品特征分析 寫字樓產(chǎn)品水平附表： 項目 區(qū)域 容積 率 建筑規(guī) 模 建筑層數(shù) 標準層 面積 主力分割 面積 樓層產(chǎn)品分布 層高 外立面 大堂 電梯 綠地中央廣場 鄭東新區(qū) —— 45萬㎡ 36層 2023㎡ 130—2023㎡ 13層商業(yè)， 436層寫字樓 玻璃幕墻 精裝 —— 中科金座 鄭東新 區(qū) ㎡ 31層 2023㎡ 100200㎡ 1層 6層為商業(yè)群房，6層 31層為高檔寫字樓 LOWE全玻璃幕墻 ﹢ 局部石材 精裝修， 550㎡ ， 10部電梯 匯藝時代廣場 鄭東新區(qū) 7 ㎡ 兩棟，一棟25層，一棟26層 1623/2100㎡ 根據(jù)客戶需要進行分割，1442882100㎡ 自由組合 14層商業(yè)、劇院，526層寫字樓 玻璃幕墻 精裝 —— 豫航中心 鄭東新 區(qū) ㎡ 2棟 20層高層 1700㎡ 100—270㎡ 1—3層商業(yè)， 1萬多㎡ 。 ? 實力客戶（大型實業(yè)、金融機構(gòu)等）傾向于購買 800㎡大面積產(chǎn)品以上；中型企業(yè)普遍選擇約 300㎡ 中等面積產(chǎn)品；小型企業(yè)接受 200㎡ 300㎡ 中小戶型產(chǎn)品；個人投資多數(shù)選擇約 100㎡ 小戶型產(chǎn)品； ? 中高端客戶對寫字樓項目區(qū)位、檔次、物業(yè)管理水平等方面比較重視，以該部分客群為目標的項目多以主流商務(wù)區(qū)、公共位置豪華裝修、原裝進口設(shè)備、國際知名物管服務(wù)等作為重要賣點； ? 行業(yè)聚集效應(yīng)較為明顯，龍頭企業(yè)進駐項目能帶動多個相關(guān)企業(yè)入駐 （客戶）主要是金融機構(gòu)和貿(mào)易行，一拿就一整層，我們項目有 10層左右的客戶是金融、保險、擔(dān)保等，剩下就是金萊克河南總代等這樣做貿(mào)易的 …… —— 升龍環(huán)球廣場置業(yè)顧問林先生 12%35%35%18%投資者 大型企業(yè) 中型企業(yè) 小型企業(yè)國際企業(yè)中心客戶構(gòu)成情況 37%18%14%11%11%9%其他 電器設(shè)備 咨詢顧問商貿(mào) 信息科技 組織機構(gòu)鄭州裕達國貿(mào)租戶行業(yè)分布情況 鄭州寫字樓產(chǎn)品特征分析 一、鄭州寫字樓發(fā)展歷程 二、鄭州寫字樓產(chǎn)品特征分析 三、區(qū)域競品場分析 四、本項目問題研判及下一步推售策略 目 錄 競品項目分布圖 區(qū)域內(nèi)競品市場分析 競品項目分類 選取標準：辦公體量在 3萬㎡以上，結(jié)構(gòu)層高大于 ，標準層面積大于或等于 1800㎡，主力戶型在 100㎡以上面積區(qū)間，大堂挑高在 12米以上，滿足以上 5項標準中的某一項或全部標準的項目作為樣本。 區(qū)域內(nèi)乙級寫字樓產(chǎn)品特征 從上圖來看，區(qū)域內(nèi)乙級寫字樓項目月均銷售 10套，月均銷售 2149㎡ ，乙級寫字樓市場主流均價在 960013000／㎡之間。 開發(fā)商 河南綠地廣場置業(yè)發(fā)展有限公司 位置 鄭東新區(qū)東風(fēng)東路商鼎路交叉路口 規(guī)模 項目規(guī)劃總建筑面積 82萬㎡，容積率 19 物業(yè)形態(tài) 建筑形態(tài)為國際甲級辦公、高端商業(yè)、文化娛樂。 配套設(shè)施 高鐵，商業(yè) 賣點 增值潛力、品牌、地標、高鐵 個案掃描 —— 高鐵商圈 綠地中心 北塔標準層 北塔 17/31/45F 北塔 9/23/37/51F 北塔16/30/44F 產(chǎn)品特征 —— 項目標準層為 16戶，層高 ，整層面積為 4400㎡，單個戶型面積從 190440㎡。 個案掃描 —— 高鐵商圈 綠地中心 個案掃描 —— 高鐵商圈 綠地中心 動態(tài)分析 在售 房源 未售 房源 銷售 動態(tài) 價格 （元 /平米） 優(yōu)惠 銷售 金額 活動 來訪 北塔 43層以下、南塔 37層以下及 442層 北塔 43層以上，南塔 42層以上 北塔 43層以下、南塔 37層以下及 442層認籌 17000左右，部分剩余房源 14000元 4142 10萬抵50萬 約 800萬 9月 15日開盤 15組左右/天 價位為區(qū)域內(nèi)最高，兩棟同時在售，來訪量大，銷售情況較好 紫荊山人民會堂三面翻 經(jīng)三路紅磚路戶外大牌 高鐵站