【正文】 戶的認同操作思路： 1個事件 +多渠道組合 +內(nèi)外場價值展示 +大客戶圈層策略：一方面 ,借助活動轟動全城，配合線上線下渠道整合，向市場正式宣布項目的入市 ,打造轟動效應；另一方面，通過銷售中心內(nèi)外場展示營造商業(yè)商務氛圍，為銷售提前啟動客戶圈層提供工具；第 1階段 ——5 月 1日至 5月 20日（起勢期）形象：以大事件為牽引，迅速建立項目形象，引起市場關(guān)注；推廣：多渠道整體，通過線上線下聯(lián)袂互動，以低成本形式實現(xiàn)項目價值輸出；展示：銷售中心場內(nèi)外展示，利用外場商業(yè)氣氛營造，內(nèi)場區(qū)域以及產(chǎn)業(yè)升級機遇，全面給客戶洗腦；客戶：提前拉動大客戶圈層，深挖高端客戶資源大事件營銷吸引眼球 —— 啟動儀式1活動目的：216。2. 對本項目寫字樓看法： 之前是去看過商鋪，因為這邊要搬遷了，所以就先找個地方，這邊也算是 方便 ，我最看重的是這邊社區(qū)夠大，片區(qū)也多盤，應該在這邊 做生意會不錯；3. 對項目的看法： 項目是不錯的， 環(huán)境好，社區(qū)大 ；而且保利開發(fā)肯定不錯的，我也是買來自用，弄個辦事處也好 拓展業(yè)務 ；4. 其他想法： 起碼寫字樓的 形象要好 ，我們經(jīng)常和人談生意的，平時在店里面談覺得不太好，習慣了在店面煮食，如果能有個 煮食功能以及網(wǎng)線 就更好了；重要客戶據(jù)世聯(lián)寫字樓數(shù)據(jù)統(tǒng)計，佛山寫字樓買家或用戶以鋼材、陶瓷等第二產(chǎn)業(yè)及貿(mào)易、金融、物流、地產(chǎn)、廣告公司等傳統(tǒng)第三產(chǎn)業(yè)為主； ；　 百花廣場 東建大廈 創(chuàng)業(yè)大廈 金海廣場 永豐大廈 環(huán)球國際承租客戶行業(yè)分布 制造業(yè) /貿(mào)易 /地產(chǎn) /物流 等行業(yè)為主： 保險 /金融 /制造 /軟件 /網(wǎng)絡(luò) /貿(mào)易 /通信 /房地產(chǎn) /物流等行業(yè)為主：地產(chǎn) /貿(mào)易 /物流等行業(yè)為主：證券 /地產(chǎn) /銀行等行業(yè)為主： 通信 /物流 /地產(chǎn) / 金融 /貿(mào)易 等為主：保險 /物流 /地產(chǎn) /陶瓷 /貿(mào)易等為主：TCL國際電工、駱駝漆粉末涂料、施耐德電氣（中國）投資有限公司、合富輝煌房地產(chǎn)顧問有限公司、歐姆龍（廣州）自動化有限公司、廣東安通國際貨運代理有限公司、奧的斯電梯有限公司、房地產(chǎn)交易中心珠江恒昌地產(chǎn)、西門子佛山公司、保和力加、百威佛山公司、三豐國際凱德置地房地產(chǎn)公司、經(jīng)緯房地產(chǎn)公司、滿堂紅佛山公司、 DHL敦豪物流公、佛山金地地產(chǎn)金海集團，華夏銀行，大型國有企業(yè)，湛江市商業(yè)銀行，招商證券，廣東萬雅證券，助民擔保，一百集團，國元證券，廣東天耀集團，廣告公司（一家買了整層），外資通信，科技，地產(chǎn)萬科地產(chǎn)、聯(lián)通佛山公司、雅芳佛山公司、馬士基佛山公司、廣發(fā)證券諾亞財富，恒安集團下屬公司，飛洋集團下屬公司，保樂力加，中經(jīng)得快運，亞洲貿(mào)易，金瑞期貨，平安保險，IBM，中石油，簡一陶瓷，華耐建材，新世界地產(chǎn)游離客戶投資客戶以需求 整層或半層 的面積為主，自用客戶主力需求面積集中在 400平米以下；類型 特征 行業(yè) 代表企業(yè) 需求面積 購買可能性高端投資客財力雄厚的大型企業(yè)主、企業(yè)高層管理人員鋼材、貿(mào)易、陶瓷、咨詢、建筑建材等行業(yè)。我們都是自用的，你們那邊環(huán)境應該可以吧？不過保利我還是很信任的 如果這邊有寫字樓，會考慮買，起碼公司的形象也會好一點，畢竟也在張槎，工作也很方便，談起事來都容易216。我們經(jīng)常要跟單，網(wǎng)絡(luò)要求較高，要有好的物管，最好能夠提供商務會議室方便我們貿(mào)易洽談，我對保利還是很有信心，你們寫字樓的形象一定很好的關(guān)于配套：核心客戶216。我們買 300方以上都沒有問題，我的朋友都起碼半層半層的買，就看你們有沒有合適的，不要上面寫字樓下面做公寓就行了，不然給人的感覺很雜216。Q2：貴司對寫字樓有沒有什么特別的需求？楊 經(jīng)理： 常規(guī)性的 安全 也要做好一點，不過一定要提供 網(wǎng)線入戶 ，免得我們自己包裝就不好了；像其他的寫字樓一樣有個 綠色的公共空間 也蠻好的；購買寫字樓的園區(qū)典型客戶訪談：客戶二：被訪人 —— 盧老板， 面紗出口公司老板，目前在大布頂民營科技園辦公，有搬離園區(qū)購買寫字樓意向客戶訪談：Q1：貴公司為什么會選擇搬出 產(chǎn)業(yè) 園？盧老板 ：用商鋪作辦公地點不是長久之計，像我們做出口的，也需要跟單辦公，商鋪的面積太小了，租金也貴，我們還不如 買寫字樓，一來方便，二來公司的形象也好 ；我有很多朋友都有我這種想法，有的已經(jīng)等不及去季華路那邊租了，但是還是希望有自己的辦公點，這邊雖然原材料采購方便，但是 位置還是偏遠了點，辦公的環(huán)境也不好 ；Q2： 如果張槎這邊有寫字樓，會不會考慮呢？盧老板 ： 如果這邊有當然好啦，員工也在這邊，采購也在這邊，還是挺方便的；最重要還是 辦公環(huán)境，好一點就行了 ； 現(xiàn)在整個張槎最好的寫字樓也就是偉順大廈，很多做出口面紗的都租用那邊，但是那邊 租金高 ，而且本地好的寫字樓又沒有，我們想買也沒辦法；驅(qū)動力：形象、辦公環(huán)境、交通辦公便利、基礎(chǔ)商務配套核心客戶216。分布在張槎范圍內(nèi)的街道、各村和民營三級的工業(yè)園區(qū)總體建筑規(guī)模超過 300萬平方米，針織廠房面積超過 100萬平方米。目前，張槎針織業(yè)已成為全國最大、知名度最高的針織布產(chǎn)區(qū)、針織布集散地；216。本年度主要寫字樓供應均集中東平以及城南板塊，在張槎寫字樓市場暫無新項目推出，面臨競爭壓力較小，市場存在較大機會；216。鑒于城市轉(zhuǎn)型以及產(chǎn)業(yè)升級，禪城區(qū)寫字樓需求旺盛，趨勢明顯；216。 2023年，金海廣場、九鼎國際、卓遠國際等高端寫字樓銷售良好，促使總體供需量的強勁反彈，成交破萬；未來寫字樓市場供應主要集中 在東平新城商務區(qū)， 均為中大體量項目，預計未來市場總供應量達到 61萬， 同一片區(qū)、同一時間，與本項目有直接競爭的項目暫無未來競爭板塊 項目 建筑面積 區(qū)位 預計入市時間 工程進度 備注城南 萬科南村 12 季華路商務區(qū) 20232023年 規(guī)劃 —怡翠世嘉項目 2 20232023年 在建 —東平新城 坊城 15 新城板塊 20232023年 在建預計將在2023年啟動交通樞紐中心 10 2023年 在建 —保利東灣項目 10 2023年 在建 —千燈湖板塊新鴻基金融集團國際金融綜合服務區(qū)項目12 千燈湖金融 RBD 未定 在建 —合計 61市場現(xiàn)狀：216。由于目前開發(fā)商傾向于持有部分單位出租以獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金收益，從而導致 20232023年以來成交面積一直低于新增面積寫字樓市場的需求保持穩(wěn)定，從 2023年起寫字樓整體需求出現(xiàn)井噴，且上升趨勢明顯市場現(xiàn)狀? 20232023年禪城寫字樓的供應量總體呈現(xiàn)一個上升的趨勢。市場小結(jié)：目前限購政策持續(xù)調(diào)控，公寓市場在未來井噴式的集中供應下，各項目公寓產(chǎn)品均將面對殘酷的市場競爭，在政策與市場競爭雙重擠壓下， 若本項以公寓形式面市的話，發(fā)展空間將十分狹窄。普君新城從區(qū)位因素出發(fā)，本項目公寓產(chǎn)品并不具有明顯的競爭優(yōu)勢，因此在市場上較難引起市場關(guān)注；本項公寓整體競爭力弱項目 保利香檳 普君新城 鉑頓國際公寓 保利天璽 碧桂園城市花園 星星花園國際區(qū)位地鐵口、三條路網(wǎng)主軸直通商圈廣佛地鐵線上 地鐵上蓋 綠景路上佛山新城、佛山公園，可享市政配套地鐵口、臨近東建、順聯(lián)兩大廣場，季華園稀缺資源配套 學校、市場應 有盡有 超市以及教育資 源基本齊全 祖廟、百花廣場 兩大成熟商圈雙園林、醫(yī)院、餐飲基本配套佛山新城市政配套，前景一流超市、教育基本齊全物業(yè) 保利物管 高力國際 高力國際 上海保利物業(yè)酒店管理 碧桂園物業(yè) ——品牌 優(yōu) 中 中 優(yōu) 優(yōu) 中物業(yè)性質(zhì) 商業(yè) 商業(yè) 住宅 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè)產(chǎn)品 3050 4380 3379 3060 53110 ——價格 —— 17000 21500 12023 11000 ——2023年公寓市場在限購政策下，受佛山大市場環(huán)境影響巨大，可以非常明顯的看出，在成交套數(shù)及成交面積方面 2023年成交情況較2023年縮水近 2/3,因此，在未來市場還未完全明朗的情況下，公寓產(chǎn)品任將面對著嚴峻的市場環(huán)境。 寫字樓市場公寓市場佛山大道魁奇路南海大道季華路嶺南大道 文華路嶺南天地星星華園萬科廣場佛山中心城區(qū)公寓未來供應非常充足，主要集中老城區(qū)板塊、城南板塊與東平新城板塊待售在售在售：待售：嶺南天地君御華府星之海項目萬科廣場中鴻廣場星星華園國際恒福國際東江國際大福名城凱德城脈運通國際雅庭國際廣場保利東灣東平廣場濱海 A地塊普君新城文華尚領(lǐng)天御盈品碧桂園城市花園保利天璽鉑頓城普君新城文華尚領(lǐng)天御盈品碧桂園城市花園君御華府中鴻廣場恒福國際東江國際大福名城凱德城脈運通國際綠景路雅庭國際保利東灣東平廣場濱海 A地塊鉑頓城星之海項目佛山中心城區(qū)ICC二期市場供應保利天璽老城區(qū)板塊目前共有 3個在售項目有公寓供應， 2023年將新增舊城改造綜合體項目 —— 嶺南天地及君御華府，片區(qū)總供應量約 ㎡項目 位置 戶型 公寓體量（萬） 價格 (萬元 /㎡ ) 入市時間鉑頓城 老城區(qū) 3379 2 （帶 6000裝修） 在售普君新城 3580 (帶 2500裝修 ) 在售嶺南天地 4060 3 —— 2023年初文華尚領(lǐng) 3366 3 (帶 2023裝修 ) 在售ICC二期 —— 2 —— 2023年君御華府 4060 2 —— 2023年鉑頓城嶺南天地普君新城文華尚領(lǐng)君御華府老城區(qū)板塊ICC二期市場供應城南板塊未來 2年內(nèi)將有大量公寓上市，主要集中季華路、嶺南大道等城市主干道，總供應約 57萬㎡ 項目 戶型 公寓體量（萬）價格 (萬元 /㎡ )入市時間怡翠世嘉 3050 2 —— 2023年星之海項目 —— 3 ——2023年底萬科廣場 —— 9 —— 2023年中鴻廣場 —— 6 —— 2023年星星華園國際3670 ——2023