【正文】 期 18－ 24個(gè)月。 ? 客戶(hù)利益最大化背景下的營(yíng)銷(xiāo)周期 ?銷(xiāo)售周期一般在 18個(gè)月以?xún)?nèi)； ?銷(xiāo)售狀態(tài)表現(xiàn)為：投資回報(bào)明顯，開(kāi)發(fā)商利益表現(xiàn)為現(xiàn)金回籠速度快，客戶(hù)利益表現(xiàn)為售價(jià)優(yōu)惠較多，投資回報(bào)成長(zhǎng)空間大；推廣投入較大。 ? 營(yíng)銷(xiāo)規(guī)律 ? 開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)最大化背景下的營(yíng)銷(xiāo)周期 ?銷(xiāo)售周期一般在 24－ 36個(gè)月以上； ?銷(xiāo)售狀態(tài)表現(xiàn)為：價(jià)格成長(zhǎng)空間小，推廣力度和深度小，依靠項(xiàng)目進(jìn)度自然去化為主。 ? 案例列舉 ? 開(kāi)行國(guó)際，以較低價(jià)格銷(xiāo)售，完成 80％的銷(xiāo)售率時(shí)統(tǒng)計(jì)，銷(xiāo)售周期 15個(gè)月，月平均去化 2894 ㎡； ? 時(shí)代廣場(chǎng)，高于住宅價(jià)格 30％的銷(xiāo)售價(jià)格入市，完成 80％的銷(xiāo)售率時(shí)統(tǒng)計(jì)，銷(xiāo)售周期 28個(gè)月，月平均去化 1506 ㎡； ? 威斯頓聯(lián)邦大廈，同時(shí)期寫(xiě)字樓銷(xiāo)售價(jià)格新高，完成 80％的銷(xiāo)售率時(shí)統(tǒng)計(jì)，銷(xiāo)售周期 39個(gè)月，月平均去化 807㎡。 項(xiàng)目投資分析報(bào)告： 1)項(xiàng)目周邊地價(jià)變化及趨勢(shì)； 2)周邊可對(duì)照樓盤(pán)的售價(jià)、出租率、租金及收益水準(zhǔn) 3)項(xiàng)目租金預(yù)測(cè)與收益預(yù)測(cè) 4)寫(xiě)字樓投資與商鋪投資、住宅投資的比較 5)地鐵因素對(duì)項(xiàng)目未來(lái)成長(zhǎng)的評(píng)估 6)城市商務(wù)核心區(qū)辦公物業(yè)近期和遠(yuǎn)期投資價(jià)值評(píng)估。 頂級(jí)商務(wù)序列 /城市中軸線 項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)定位 世界 500強(qiáng) 、 國(guó)際知名企業(yè) 、 國(guó)內(nèi)大型企業(yè)的西部總部； 國(guó)內(nèi)金融 、 證券 、 投資機(jī)構(gòu)的西部基地； 成都 (四川 )大型企業(yè)贏得全球機(jī)遇的國(guó)際商務(wù)平臺(tái)； 智力型 ， 科技創(chuàng)新型企業(yè)的高效率商務(wù)平臺(tái)； 各地市州駐蓉辦的政務(wù) （ 招商 ） 交流中心； 實(shí)力投資機(jī)構(gòu) ,投資企業(yè)與個(gè)人； ? ? 項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)與核心主旨 巔峰品質(zhì) □ 通過(guò)地鐵的現(xiàn)實(shí)價(jià)值與未來(lái)價(jià)值 ， 凸顯項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力 。 區(qū)位價(jià)值：國(guó)際城南的核心區(qū)地段價(jià)值 ， 輻射會(huì)展－城南市政辦公區(qū)區(qū)域 ， 匯聚城市最主要的交通 、辦公 、 商務(wù) 、 商業(yè) 、 酒店 、 娛樂(lè)資源 ， 其商務(wù)資源的集約度和富集度使項(xiàng)目所在板塊的商務(wù)價(jià)值遠(yuǎn)盛于其它區(qū)域 ， 并因此而具備超越時(shí)間的地段價(jià)值 。 典型項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)提示總結(jié)： 強(qiáng)化區(qū)域、地段優(yōu)勢(shì)，交通優(yōu)勢(shì)； 強(qiáng)化產(chǎn)品品質(zhì)保障體系落實(shí)（產(chǎn)品配置及落地實(shí)施）； 具有市場(chǎng)影響力和先導(dǎo)性的商務(wù)理念； 后期服務(wù)保值增值運(yùn)營(yíng)體系。 大廈已有世界 500強(qiáng)企業(yè)德國(guó)領(lǐng)事館、英美煙草公司、百威、奧林巴斯、美國(guó)福祿克公司等知名企業(yè)入駐，入駐率已達(dá)到 98%，是目前西南地區(qū)定位最高、設(shè)施最全、唯一同時(shí)具備智能型和生態(tài)型國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)型專(zhuān)業(yè)商務(wù)樓。 ? 典型項(xiàng)目－威斯頓聯(lián)邦大廈 建筑面積： 46921m178。 規(guī)劃總建筑面積： 143222㎡ 總平面將整個(gè)用地分為東西兩個(gè)地塊，其中西面為雙塔狀 辦公樓（ 1），東面為雙塔狀小戶(hù)型住宅樓（ 2），從而 圍合為一個(gè)整體。 總建筑面積： ㎡ 建筑高度 ， 地上 23層，定位為配套性商業(yè)和寫(xiě)字間 裙樓 1層到 3層主要為配套性商業(yè)層 11層至 23層為整層銷(xiāo)售樓層，主要提供給世界 500 強(qiáng)、國(guó)際國(guó)內(nèi)知名企業(yè) 大廈 13層為企業(yè)提供 4個(gè)多功能?chē)?guó)際會(huì)議廳，擁有 4＋ 1同聲傳譯系統(tǒng)，帶視頻會(huì)議功能。（本項(xiàng)目平均租金為 60～ 75元 /㎡ ) 今后再次投資預(yù)期的回報(bào)值？ 答：預(yù)期投資房地產(chǎn)回報(bào)要到稅后 89%才考慮，因?yàn)樽儸F(xiàn)能力比銀行理財(cái)產(chǎn)品差，風(fēng)險(xiǎn)比其大，理財(cái)產(chǎn)品回報(bào) 45%，如果稅后不到 8%，不如購(gòu)買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品。實(shí)際租金回報(bào) 7%。物管人員形象、素質(zhì)不夠好。購(gòu)買(mǎi)主要原因是價(jià)格低（ 6500元 2），地段好，加之朋友專(zhuān)程到上?？疾鞂?xiě)字樓的投資性后推薦購(gòu)買(mǎi)。 入住客戶(hù) 48家世界 500強(qiáng)企業(yè)； 國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)。 降低辦公風(fēng)險(xiǎn)成本：特設(shè)兩套獨(dú)立市網(wǎng)電源供電系統(tǒng)，再無(wú)停電之憂； 降低商務(wù)活動(dòng)成本：配套優(yōu)越，空中商務(wù)艙、國(guó)際會(huì)議中心、員工餐廳與商務(wù)酒樓等，使商務(wù)交流省時(shí)省力，得心應(yīng)手； 降低物業(yè)購(gòu)置成本：銷(xiāo)售價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià) 30%，性?xún)r(jià)比優(yōu)越； 1－ 3 典型項(xiàng)目情況 市中心投入使用項(xiàng)目 —— 時(shí)代廣場(chǎng) 地面建筑面積：約 地下建筑面積：約 建筑層數(shù)：地下三層 地上 28層 建筑高度： 項(xiàng)目配套 480㎡ ； 成都市首個(gè) 24小時(shí)開(kāi)通中央空調(diào)； 12部電梯構(gòu)成內(nèi)部垂直交通體系； 全電子監(jiān)控體系泊車(chē)位； 4＋ 1同聲傳譯系統(tǒng)國(guó)際會(huì)議中心； 員工餐廳，商務(wù)酒樓； 超前 6類(lèi)布線系統(tǒng)， 10000兆網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)。 ? 城南發(fā)展前景 四川廣電 華西三建 成達(dá)大廈 大渡河調(diào)度中心 高新國(guó)際 ? 區(qū)域內(nèi)競(jìng)品 中信大廈 新希望國(guó)際商務(wù)大廈 中信銀行背景，資金雄厚。 南沿線在建辦公樓 隨政府南遷、地鐵 1號(hào)線的開(kāi)通，區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓將會(huì)迎來(lái)快速發(fā)展時(shí)期。 ? 圣達(dá)集團(tuán)的地塊中，規(guī)劃有甲級(jí)寫(xiě) ? 字樓，約 5萬(wàn)多㎡ 。 ? 市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 1－ 2 區(qū)域市場(chǎng)情況 ? 海關(guān)大廈－ ㎡－自用為主 ? 高新科技廣場(chǎng)－ 18萬(wàn)㎡－租售結(jié)合 ? 高新孵化園－ 20萬(wàn)㎡－租售結(jié)合 ? 天府科技園－ 1期 23萬(wàn)㎡－租售結(jié)合 ? 高新國(guó)際廣場(chǎng)－ ㎡－租售結(jié)合 ? 在我們的調(diào)查范圍內(nèi)，我們看到還沒(méi)有 ? 算上諸如火炬動(dòng)力港之類(lèi)的工業(yè)地產(chǎn)類(lèi)項(xiàng) ? 目，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，這個(gè)建成的數(shù)量已經(jīng)近 ? 43萬(wàn)㎡ 。而地鐵線的建設(shè)和周邊土地整理開(kāi)發(fā)，是國(guó)際化大都市發(fā)展的必然之路。據(jù)悉，今后還將有新的世界 500強(qiáng)企業(yè)準(zhǔn)備將總部機(jī)構(gòu)落戶(hù)成都，搶占成都這一中西部地區(qū)的戰(zhàn)略要地，勢(shì)必帶動(dòng)高端商務(wù)需求。 城北 城東 城南 市中心 凱萊德 翰尊國(guó)際 民興金融大廈 時(shí)代廣場(chǎng) 冠城廣場(chǎng) 城市之心 城西 鉑金廣場(chǎng) 川信大廈 天府中心 仁恒廣場(chǎng) 航天科技大樓 香格里拉 開(kāi)行國(guó)際 財(cái)富中心 商鼎國(guó)際 威斯頓聯(lián)邦大廈 力寶大廈 中航大廈 高新國(guó)際廣場(chǎng) 國(guó)電大廈 新希望國(guó)際 中興通訊 國(guó)棟廣場(chǎng) 世代錦江 成都市政務(wù)中心 科技財(cái)富中心 中信大廈 成達(dá)大廈 廣電大廈 世紀(jì)城 天府軟件園 火炬動(dòng)力港 五冶大廈 / 銀海信息中心 華能大廈 紫檀 凱萊帝景 豐德國(guó)際 極地海洋世界 河畔新世界 地鐵 1號(hào)終點(diǎn) 亞太廣場(chǎng) 成都海關(guān) 成都高院 圣達(dá)大廈 東方廣場(chǎng) 國(guó)際大廈 世貿(mào)中心 新東方廣場(chǎng) ? 第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)需求 —— 商品流通，交通運(yùn)輸、郵電通信、金融保險(xiǎn)、房地產(chǎn)、技術(shù)服務(wù)、旅游業(yè)都是寫(xiě)字樓的主要消費(fèi)者。 銷(xiāo)售價(jià)格增幅不大，總體發(fā)展速度遠(yuǎn)不及住宅物業(yè)。整合營(yíng)銷(xiāo)提案 高投國(guó)際大廈 項(xiàng)目已知條件 總建筑面積： 87950㎡ 地上建筑面積： 73280㎡（可銷(xiāo)售面積約 6萬(wàn)㎡） 地下建筑面積： 14670㎡ 建筑高度： 標(biāo)準(zhǔn)層高度： 車(chē)位總數(shù)： 408輛 市 場(chǎng) 環(huán) 境 分 析 1