【正文】 重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目推貨趨勢(shì)預(yù)測(cè) 匯智大廈 項(xiàng)目名稱 匯智大廈 項(xiàng)目地址 商務(wù)外環(huán)路與九如路交 匯處 開(kāi)發(fā)商 河南楷林置業(yè)有限公司 投資商 / 代理公司 / 總占地面積 5237㎡ 建筑面積 62023㎡ 產(chǎn)權(quán)年限 50 總層數(shù) 30 層高 商業(yè)裙樓 14 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 / 交房時(shí)間 / 裝修情況 全裝修 銷售情況 整層賣。 房地產(chǎn)投資自 2023年增長(zhǎng)迅猛，商業(yè)地產(chǎn)類投資近兩年以 40%的速度迅速增長(zhǎng) 數(shù)據(jù)來(lái)源：鄭州市房地局 市場(chǎng)供應(yīng)量預(yù)判 單位：萬(wàn)平方 宏觀經(jīng)濟(jì) 環(huán)境掃描 鄭州樓市 狀況分析 寫(xiě)字樓 市場(chǎng)分析 宏觀市場(chǎng)分析 樓盤(pán)名稱 建筑面積 (平方米 ) 發(fā)售時(shí)間 銷售率 (%) 成交價(jià)格 (元 /平方 ) 銷售速度 國(guó)際企業(yè)中心 100000 04年 10月 95％ 4500 4280 永和國(guó)際 30000 04年 8月 90％ 4000 1100 藍(lán)碼地王大廈 56000 05年 7月 95％ 6500 2200 綠地峰會(huì)天下 52023 06年 10月 85％ 6100 4900 浦發(fā)國(guó)際 50000 06年 10月 99％ 6000 6200 省匯中心 75000 06年 10月 95％以上 5800 7900 財(cái)富廣場(chǎng) 2期 100000 05年 11月 95％以上 5300 6300 盛潤(rùn)白宮 140000 08年初 96% 8900 5833 楷林國(guó)際 78000 08年中旬 95% 10000[現(xiàn)銷售價(jià) ] 4333 榮勛贏座 59000 08年中旬 100% 8000 4900 千璽廣場(chǎng) 240000 2023年 5月 30000 銷售速度 寫(xiě)字樓市場(chǎng)的月均銷售速度： 4795平方米 [從開(kāi)盤(pán)計(jì)算 ] 鄭州寫(xiě)字樓分布圖 鄭東新區(qū) 中原區(qū) 金水區(qū) 管城區(qū) 二七區(qū) 按照物業(yè)檔次、目前售價(jià) /租金將板塊分級(jí) — — — 7000— 9000 9000— 25000 6000— 8000 金水區(qū)板塊 —— 鄭州高端寫(xiě)字樓最為集中的的商務(wù)圈。 特征三 :鄭州市商品住房均價(jià)上升 ? 五 月，鄭州市商品住宅成交均價(jià)為 5634元 /㎡ ，環(huán)比上升 %。 產(chǎn)品形式極為豐富，高質(zhì)量。 改善需求為主，需求趨于多樣化。 競(jìng)爭(zhēng)者數(shù)量減少；市場(chǎng)細(xì)分充分，占有新的細(xì)分市場(chǎng)較難；開(kāi)發(fā)商注重效益 /低成本。 土地市場(chǎng)、商品房市場(chǎng)規(guī)范操作；政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控主要通過(guò)城市規(guī)劃及土地供應(yīng)等宏觀調(diào)控手段間接進(jìn)行；政府的住房福利少量存在。 （ T） （ O） 項(xiàng)目 SWOT分析 ? CBD最后少數(shù)幾棟商務(wù)樓之一 ， 極其稀缺； ? 新政對(duì)住宅投資的抑制 ， 為商業(yè)辦公帶來(lái)機(jī)會(huì)； ? 市場(chǎng)出現(xiàn)空白點(diǎn) ， 為項(xiàng)目帶來(lái)發(fā)展空間； ? 千璽廣場(chǎng)價(jià)格標(biāo)桿極大的拉升了區(qū)域物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值 。 本案 九如路 項(xiàng)目概況 千璽廣場(chǎng) 藍(lán)碼地王 四十七中 本地塊 項(xiàng)目現(xiàn)狀 海逸名門(mén) 地塊俯視 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng) 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng) 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng) 四十七中 鄭州目前寫(xiě)字樓區(qū)域分布 寫(xiě)字樓漂移鄭東 寫(xiě)字樓升級(jí)引擎 鄭東新區(qū) 商務(wù)圈 現(xiàn)在：以大體量的商務(wù)樓群為核心的寫(xiě)字樓區(qū)。 文 化 路商務(wù)圈 經(jīng)三路商務(wù)圈 裕達(dá)國(guó)貿(mào) 紫荊山 路商務(wù)圈 未來(lái) 路商務(wù)圈 歷史：以路為基本要素的商務(wù)區(qū) , 以代表性寫(xiě)字樓為核心的商務(wù)區(qū)。 ? 區(qū)域內(nèi)的其他類型物業(yè)價(jià)值對(duì)項(xiàng)目客流的分流； ? 政策的不明朗為市場(chǎng)帶來(lái)不確定因素； ? 同類項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 。 房地產(chǎn)市場(chǎng)以二級(jí)市場(chǎng)交易為主、市場(chǎng)為大地產(chǎn)商所主導(dǎo)；土地市場(chǎng)與商品房市場(chǎng)完全規(guī)范；但政府的住房福利依舊少量存在。 競(jìng)爭(zhēng)者數(shù)量進(jìn)一步減少，消費(fèi)者需求減少。 供應(yīng)特征 單純數(shù)量型，產(chǎn)品形式單一，基本無(wú)附加值。 鄭州處于 平穩(wěn)發(fā)展階段 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境掃描 三產(chǎn)分布比例 — 第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及增長(zhǎng)比較穩(wěn)定，變化較小 ? 第二產(chǎn)業(yè)占 GDP比重逐漸上升，說(shuō)明工業(yè)是鄭州市的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) ? 近年來(lái)第一產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)比例均小幅下降 ? 第一產(chǎn)業(yè)比重較低 ? 第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對(duì)穩(wěn)定，近年變化較小 ? 自 2023年以來(lái)，第一產(chǎn)業(yè)的比重有所下降，與此同時(shí)第二產(chǎn)業(yè)的比率波動(dòng)上升 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境掃描 數(shù)據(jù)來(lái)源：鄭州市統(tǒng)計(jì)年鑒 第三產(chǎn)業(yè)總量反映鄭州寫(xiě)字樓整體容量處于中等 ，經(jīng)驗(yàn)值反映 鄭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)相對(duì)于整體房地產(chǎn)市場(chǎng)處于較低水平 三產(chǎn) GDP 總量 (億元 ) 寫(xiě)字樓 整體容量 1200 大 800～ 1200 中等 800 較低 一線寫(xiě)字樓租金水平 (元 /平米 /月 ) 商品房均價(jià) (元 /平米 ) R= R 寫(xiě)字樓相對(duì)發(fā)展水平 3 高 2～ 3 中等 2 較低 鄭州 =60/4244=% 鄭州 2023年第三產(chǎn)業(yè) GDP總值 元，寫(xiě)字樓整體容量處于中等 鄭州 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境掃描 宏觀經(jīng)濟(jì) 環(huán)境掃描 鄭州樓市 狀況分析 寫(xiě)字樓 市場(chǎng)分析 宏觀市場(chǎng)分析 國(guó) 家 政 策 近期政策一覽 針對(duì)仍然瘋狂的樓市，政府近期出臺(tái)了更嚴(yán)厲的調(diào)控政策，并且 相對(duì)之前，此次政策把 抑制不合理住房需求 放在了增加住房有效 供給的前面，反映了政策重點(diǎn)的變化 政策層級(jí) 頒布時(shí)間 政策名稱 立即執(zhí)行房貸新政 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制 度有關(guān)問(wèn)題的通知》 政策頒布主體 銀監(jiān)會(huì) 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 政策主要內(nèi)容 正式通知各銀行，要求銀行立即嚴(yán)格執(zhí)行新的二套房房貸政策 各大中型銀行還要按季度開(kāi)展房地產(chǎn)貸款壓力測(cè)試工作 進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管 完善商品住房預(yù)售制度 加強(qiáng)預(yù)售商品住房交付和質(zhì)量管理 健全房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督管理機(jī)制 各地區(qū)、各有關(guān)部門(mén)要切實(shí)履行穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障職責(zé) 《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（ “國(guó)十條”） 新“國(guó)四條” 國(guó)務(wù)院 國(guó)務(wù)院 堅(jiān)決抑制不合理住房需求 增加住房有效供給 加快保障性安居工程建設(shè) 加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管 抑制不合理住房需求 增加有效住房供給 加快保障性安居工程建設(shè) 加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管 嚴(yán)控炒房行為 加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控 普通住房契稅優(yōu)惠方案 中國(guó)銀監(jiān)會(huì) 國(guó)家發(fā)改委 財(cái)政部 要求所有銀行在 6月底之前提交貸款情況的評(píng)估報(bào)告，要嚴(yán)控炒房行為 .銀行大幅提高貸款的首付款比例和利率水平 . 進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控 ,增加普通商品住房的有效供給 , 對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購(gòu)買 90平方米及以下普通住房該套房產(chǎn)的共同購(gòu)買人不適用首次購(gòu)買普通住房的契稅優(yōu)惠政策 . 數(shù)據(jù)來(lái)源：鈞城市場(chǎng)研究中心 特征一 :鄭州市商品房供應(yīng)量繼續(xù)上升 ? 五月，鄭州市商品房批準(zhǔn)預(yù)售 ㎡ ，本月環(huán)比 增長(zhǎng) %， 同比增長(zhǎng) 267%，與上月對(duì)比沒(méi)有太大的波動(dòng)，從五月份預(yù)售情況來(lái)看， 鄭州市區(qū)開(kāi)發(fā)商由于自身資金的狀況良好，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控新政的應(yīng)對(duì)還沒(méi)有做好準(zhǔn)備 。 新政后，市面上有部分樓盤(pán) 實(shí)行低首付 ，加上高端樓盤(pán)依其品質(zhì) 價(jià)格堅(jiān)挺 ，所以導(dǎo)致五月份均價(jià)上升。 ? 行政導(dǎo)向，依托省機(jī)關(guān) ? 商業(yè)、交通配套成，商務(wù)氛圍濃 第一層級(jí) 核心驅(qū)動(dòng)力 未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) ? 租金： /m2/天， ? 售價(jià)： 70009000元 /m2 ? 物業(yè)管理費(fèi)： /m2/月 租金 /售價(jià) ? 行業(yè)：多集中于高增長(zhǎng)性和高附加值行業(yè)如 投資咨詢、信息通訊、房地產(chǎn) 、 保險(xiǎn)、文化傳播等； ? 客戶：國(guó)際國(guó)內(nèi) 知名企業(yè)駐杭機(jī)構(gòu) 、 河南省及鄭州市著名企業(yè)； 以行業(yè)內(nèi)的大中企業(yè)為主 ? 選擇本板塊辦公的原因主要是為顯示企業(yè)形象；注重辦公品質(zhì)及配套、交通的成熟度： 客戶特征 ? 未來(lái) 5年內(nèi)將繼續(xù)保持領(lǐng)先地位； ? 土地供應(yīng)稀缺，后續(xù)供應(yīng)量有限； 租售狀況 ? 高品質(zhì)的物業(yè)招租良好，出租率在 85％ 以上； ? 銷售客戶以自用客戶為主； 金水路 農(nóng)業(yè) 路 北環(huán) 花園路 文化路 經(jīng)三路 中州大道 項(xiàng)目名稱 鄭州國(guó)貿(mào)中心 信息大廈 圖示 河南新田置業(yè)有限公司 開(kāi)發(fā)商 河南索克置業(yè)有限公司 農(nóng)業(yè)路與花園路交叉口 位置 花園路北環(huán)交叉口 29層 /， 7萬(wàn)平商業(yè) 層數(shù) /層高 28層 /，群房 4層 70年產(chǎn)權(quán) 產(chǎn)權(quán)年 限 40年產(chǎn)權(quán) 中央空調(diào) 空調(diào) 中央空調(diào) 6部 電梯 5部 規(guī)模 大型綜合體項(xiàng)目體量近 50萬(wàn)， 2棟寫(xiě)字樓約 8萬(wàn)㎡ 1棟，占地 9112㎡，總建面 ㎡ , 5～ 28層為純寫(xiě)字樓 售 /租價(jià)格 /㎡ ?天 /㎡ ?天 售 /租率 出售率 90％ 出租率 90％ 裝修狀況 毛坯，大堂等公用部位精裝修 毛坯，大堂等公用部位精裝修 核心賣點(diǎn) 超大型綜合體項(xiàng)目，配有 7萬(wàn)平方的商業(yè)面積 ,配套完善 唯一專于商務(wù)用途的寫(xiě)字樓 花園路經(jīng)典寫(xiě)字樓掃描 項(xiàng)目名稱 廣匯國(guó)貿(mào)大廈 財(cái)富廣場(chǎng) 圖示 鄭州廣匯房地產(chǎn)有限公司 開(kāi)發(fā)商 鑫廣河南置業(yè) 經(jīng)三路緯五路交叉口 位置 經(jīng)三路農(nóng)業(yè)路 22層 /，群房 3層 層數(shù) /層高 24層 /，群房 3層 50年產(chǎn)權(quán) 產(chǎn)權(quán)年 限 70年產(chǎn)權(quán) 分戶空調(diào) 空調(diào) 中央空調(diào) 7部 電梯 每棟 2部愛(ài)登寶電梯 規(guī)模 主樓 22層，西樓 12層、北 12層。尚未開(kāi)盤(pán) 工程進(jìn)度 現(xiàn)房 整層面積 20233000㎡ 主力單套 面積 20233000㎡ 銷售均價(jià) 80009000元 /㎡ 租金情況 / 硬件配套 5A級(jí)智能甲級(jí)寫(xiě)字樓，中央空調(diào)， LOWE中空玻璃幕墻， 15部高速電梯，分設(shè)雙電梯廳， 257個(gè)停車位 溫哥華大廈 項(xiàng)目名稱 溫哥華大廈 項(xiàng)目地址 商務(wù)外環(huán)路南、眾意路東 開(kāi)發(fā)商 楓華（鄭州）置業(yè)有限公司 投資商 / 代理公司 / 總占地面積 3300㎡ 建筑面積 36000㎡ 產(chǎn)權(quán)年限 50 總層數(shù) 地上 28F，地下 3F 層高 商業(yè)裙樓 14 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 / 交房時(shí) 間 / 裝修情況 全裝修 銷售情況 整層賣。 硬件配套 周邊有曼哈頓商業(yè)中心， 沃爾瑪?shù)却笮统?。附近有鄭州四十五中，鄭州三十九中等學(xué)校。 項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值 占據(jù) CBD商務(wù)核心，城市軌道交通雙站合一區(qū)位，億萬(wàn)級(jí)成熟配套之上，全球頂級(jí)智能生態(tài)商務(wù)聚合體； 項(xiàng)目配套價(jià)值 會(huì)展中心、藝術(shù)中心、商業(yè)中心、文化中心、商務(wù)中心、歷史中心，六心璀璨之中。 投資回報(bào)率高 與此相匹配的客戶在哪里？ 【客戶分析】 項(xiàng)目最能打動(dòng)客戶的核心優(yōu)勢(shì)：