【正文】 重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目推貨趨勢預(yù)測 匯智大廈 項(xiàng)目名稱 匯智大廈 項(xiàng)目地址 商務(wù)外環(huán)路與九如路交 匯處 開發(fā)商 河南楷林置業(yè)有限公司 投資商 / 代理公司 / 總占地面積 5237㎡ 建筑面積 62023㎡ 產(chǎn)權(quán)年限 50 總層數(shù) 30 層高 商業(yè)裙樓 14 開盤時(shí)間 / 交房時(shí)間 / 裝修情況 全裝修 銷售情況 整層賣。 房地產(chǎn)投資自 2023年增長迅猛，商業(yè)地產(chǎn)類投資近兩年以 40%的速度迅速增長 數(shù)據(jù)來源：鄭州市房地局 市場供應(yīng)量預(yù)判 單位：萬平方 宏觀經(jīng)濟(jì) 環(huán)境掃描 鄭州樓市 狀況分析 寫字樓 市場分析 宏觀市場分析 樓盤名稱 建筑面積 (平方米 ) 發(fā)售時(shí)間 銷售率 (%) 成交價(jià)格 (元 /平方 ) 銷售速度 國際企業(yè)中心 100000 04年 10月 95％ 4500 4280 永和國際 30000 04年 8月 90％ 4000 1100 藍(lán)碼地王大廈 56000 05年 7月 95％ 6500 2200 綠地峰會(huì)天下 52023 06年 10月 85％ 6100 4900 浦發(fā)國際 50000 06年 10月 99％ 6000 6200 省匯中心 75000 06年 10月 95％以上 5800 7900 財(cái)富廣場 2期 100000 05年 11月 95％以上 5300 6300 盛潤白宮 140000 08年初 96% 8900 5833 楷林國際 78000 08年中旬 95% 10000[現(xiàn)銷售價(jià) ] 4333 榮勛贏座 59000 08年中旬 100% 8000 4900 千璽廣場 240000 2023年 5月 30000 銷售速度 寫字樓市場的月均銷售速度： 4795平方米 [從開盤計(jì)算 ] 鄭州寫字樓分布圖 鄭東新區(qū) 中原區(qū) 金水區(qū) 管城區(qū) 二七區(qū) 按照物業(yè)檔次、目前售價(jià) /租金將板塊分級 — — — 7000— 9000 9000— 25000 6000— 8000 金水區(qū)板塊 —— 鄭州高端寫字樓最為集中的的商務(wù)圈。 特征三 :鄭州市商品住房均價(jià)上升 ? 五 月，鄭州市商品住宅成交均價(jià)為 5634元 /㎡ ，環(huán)比上升 %。 產(chǎn)品形式極為豐富，高質(zhì)量。 改善需求為主，需求趨于多樣化。 競爭者數(shù)量減少；市場細(xì)分充分，占有新的細(xì)分市場較難；開發(fā)商注重效益 /低成本。 土地市場、商品房市場規(guī)范操作；政府對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控主要通過城市規(guī)劃及土地供應(yīng)等宏觀調(diào)控手段間接進(jìn)行；政府的住房福利少量存在。 （ T） （ O） 項(xiàng)目 SWOT分析 ? CBD最后少數(shù)幾棟商務(wù)樓之一 ， 極其稀缺； ? 新政對住宅投資的抑制 ， 為商業(yè)辦公帶來機(jī)會(huì)； ? 市場出現(xiàn)空白點(diǎn) ， 為項(xiàng)目帶來發(fā)展空間； ? 千璽廣場價(jià)格標(biāo)桿極大的拉升了區(qū)域物業(yè)市場價(jià)值 。 本案 九如路 項(xiàng)目概況 千璽廣場 藍(lán)碼地王 四十七中 本地塊 項(xiàng)目現(xiàn)狀 海逸名門 地塊俯視 項(xiàng)目現(xiàn)場 項(xiàng)目現(xiàn)場 項(xiàng)目現(xiàn)場 四十七中 鄭州目前寫字樓區(qū)域分布 寫字樓漂移鄭東 寫字樓升級引擎 鄭東新區(qū) 商務(wù)圈 現(xiàn)在：以大體量的商務(wù)樓群為核心的寫字樓區(qū)。 文 化 路商務(wù)圈 經(jīng)三路商務(wù)圈 裕達(dá)國貿(mào) 紫荊山 路商務(wù)圈 未來 路商務(wù)圈 歷史：以路為基本要素的商務(wù)區(qū) , 以代表性寫字樓為核心的商務(wù)區(qū)。 ? 區(qū)域內(nèi)的其他類型物業(yè)價(jià)值對項(xiàng)目客流的分流； ? 政策的不明朗為市場帶來不確定因素； ? 同類項(xiàng)目的市場競爭 。 房地產(chǎn)市場以二級市場交易為主、市場為大地產(chǎn)商所主導(dǎo)；土地市場與商品房市場完全規(guī)范；但政府的住房福利依舊少量存在。 競爭者數(shù)量進(jìn)一步減少，消費(fèi)者需求減少。 供應(yīng)特征 單純數(shù)量型，產(chǎn)品形式單一，基本無附加值。 鄭州處于 平穩(wěn)發(fā)展階段 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境掃描 三產(chǎn)分布比例 — 第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及增長比較穩(wěn)定，變化較小 ? 第二產(chǎn)業(yè)占 GDP比重逐漸上升，說明工業(yè)是鄭州市的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) ? 近年來第一產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)比例均小幅下降 ? 第一產(chǎn)業(yè)比重較低 ? 第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對穩(wěn)定，近年變化較小 ? 自 2023年以來，第一產(chǎn)業(yè)的比重有所下降，與此同時(shí)第二產(chǎn)業(yè)的比率波動(dòng)上升 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境掃描 數(shù)據(jù)來源：鄭州市統(tǒng)計(jì)年鑒 第三產(chǎn)業(yè)總量反映鄭州寫字樓整體容量處于中等 ，經(jīng)驗(yàn)值反映 鄭州寫字樓市場相對于整體房地產(chǎn)市場處于較低水平 三產(chǎn) GDP 總量 (億元 ) 寫字樓 整體容量 1200 大 800～ 1200 中等 800 較低 一線寫字樓租金水平 (元 /平米 /月 ) 商品房均價(jià) (元 /平米 ) R= R 寫字樓相對發(fā)展水平 3 高 2～ 3 中等 2 較低 鄭州 =60/4244=% 鄭州 2023年第三產(chǎn)業(yè) GDP總值 元，寫字樓整體容量處于中等 鄭州 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境掃描 宏觀經(jīng)濟(jì) 環(huán)境掃描 鄭州樓市 狀況分析 寫字樓 市場分析 宏觀市場分析 國 家 政 策 近期政策一覽 針對仍然瘋狂的樓市，政府近期出臺(tái)了更嚴(yán)厲的調(diào)控政策，并且 相對之前，此次政策把 抑制不合理住房需求 放在了增加住房有效 供給的前面，反映了政策重點(diǎn)的變化 政策層級 頒布時(shí)間 政策名稱 立即執(zhí)行房貸新政 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制 度有關(guān)問題的通知》 政策頒布主體 銀監(jiān)會(huì) 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 政策主要內(nèi)容 正式通知各銀行，要求銀行立即嚴(yán)格執(zhí)行新的二套房房貸政策 各大中型銀行還要按季度開展房地產(chǎn)貸款壓力測試工作 進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管 完善商品住房預(yù)售制度 加強(qiáng)預(yù)售商品住房交付和質(zhì)量管理 健全房地產(chǎn)市場監(jiān)督管理機(jī)制 各地區(qū)、各有關(guān)部門要切實(shí)履行穩(wěn)定房價(jià)和住房保障職責(zé) 《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》（ “國十條”） 新“國四條” 國務(wù)院 國務(wù)院 堅(jiān)決抑制不合理住房需求 增加住房有效供給 加快保障性安居工程建設(shè) 加強(qiáng)市場監(jiān)管 抑制不合理住房需求 增加有效住房供給 加快保障性安居工程建設(shè) 加強(qiáng)市場監(jiān)管 嚴(yán)控炒房行為 加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控 普通住房契稅優(yōu)惠方案 中國銀監(jiān)會(huì) 國家發(fā)改委 財(cái)政部 要求所有銀行在 6月底之前提交貸款情況的評估報(bào)告，要嚴(yán)控炒房行為 .銀行大幅提高貸款的首付款比例和利率水平 . 進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控 ,增加普通商品住房的有效供給 , 對兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購買 90平方米及以下普通住房該套房產(chǎn)的共同購買人不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策 . 數(shù)據(jù)來源：鈞城市場研究中心 特征一 :鄭州市商品房供應(yīng)量繼續(xù)上升 ? 五月，鄭州市商品房批準(zhǔn)預(yù)售 ㎡ ，本月環(huán)比 增長 %， 同比增長 267%，與上月對比沒有太大的波動(dòng)，從五月份預(yù)售情況來看， 鄭州市區(qū)開發(fā)商由于自身資金的狀況良好，對房地產(chǎn)市場調(diào)控新政的應(yīng)對還沒有做好準(zhǔn)備 。 新政后，市面上有部分樓盤 實(shí)行低首付 ，加上高端樓盤依其品質(zhì) 價(jià)格堅(jiān)挺 ，所以導(dǎo)致五月份均價(jià)上升。 ? 行政導(dǎo)向，依托省機(jī)關(guān) ? 商業(yè)、交通配套成，商務(wù)氛圍濃 第一層級 核心驅(qū)動(dòng)力 未來發(fā)展趨勢 ? 租金： /m2/天， ? 售價(jià)： 70009000元 /m2 ? 物業(yè)管理費(fèi)： /m2/月 租金 /售價(jià) ? 行業(yè)：多集中于高增長性和高附加值行業(yè)如 投資咨詢、信息通訊、房地產(chǎn) 、 保險(xiǎn)、文化傳播等； ? 客戶：國際國內(nèi) 知名企業(yè)駐杭機(jī)構(gòu) 、 河南省及鄭州市著名企業(yè)； 以行業(yè)內(nèi)的大中企業(yè)為主 ? 選擇本板塊辦公的原因主要是為顯示企業(yè)形象；注重辦公品質(zhì)及配套、交通的成熟度： 客戶特征 ? 未來 5年內(nèi)將繼續(xù)保持領(lǐng)先地位； ? 土地供應(yīng)稀缺，后續(xù)供應(yīng)量有限； 租售狀況 ? 高品質(zhì)的物業(yè)招租良好，出租率在 85％ 以上； ? 銷售客戶以自用客戶為主； 金水路 農(nóng)業(yè) 路 北環(huán) 花園路 文化路 經(jīng)三路 中州大道 項(xiàng)目名稱 鄭州國貿(mào)中心 信息大廈 圖示 河南新田置業(yè)有限公司 開發(fā)商 河南索克置業(yè)有限公司 農(nóng)業(yè)路與花園路交叉口 位置 花園路北環(huán)交叉口 29層 /， 7萬平商業(yè) 層數(shù) /層高 28層 /，群房 4層 70年產(chǎn)權(quán) 產(chǎn)權(quán)年 限 40年產(chǎn)權(quán) 中央空調(diào) 空調(diào) 中央空調(diào) 6部 電梯 5部 規(guī)模 大型綜合體項(xiàng)目體量近 50萬， 2棟寫字樓約 8萬㎡ 1棟，占地 9112㎡，總建面 ㎡ , 5～ 28層為純寫字樓 售 /租價(jià)格 /㎡ ?天 /㎡ ?天 售 /租率 出售率 90％ 出租率 90％ 裝修狀況 毛坯，大堂等公用部位精裝修 毛坯，大堂等公用部位精裝修 核心賣點(diǎn) 超大型綜合體項(xiàng)目，配有 7萬平方的商業(yè)面積 ,配套完善 唯一專于商務(wù)用途的寫字樓 花園路經(jīng)典寫字樓掃描 項(xiàng)目名稱 廣匯國貿(mào)大廈 財(cái)富廣場 圖示 鄭州廣匯房地產(chǎn)有限公司 開發(fā)商 鑫廣河南置業(yè) 經(jīng)三路緯五路交叉口 位置 經(jīng)三路農(nóng)業(yè)路 22層 /，群房 3層 層數(shù) /層高 24層 /，群房 3層 50年產(chǎn)權(quán) 產(chǎn)權(quán)年 限 70年產(chǎn)權(quán) 分戶空調(diào) 空調(diào) 中央空調(diào) 7部 電梯 每棟 2部愛登寶電梯 規(guī)模 主樓 22層，西樓 12層、北 12層。尚未開盤 工程進(jìn)度 現(xiàn)房 整層面積 20233000㎡ 主力單套 面積 20233000㎡ 銷售均價(jià) 80009000元 /㎡ 租金情況 / 硬件配套 5A級智能甲級寫字樓，中央空調(diào)， LOWE中空玻璃幕墻， 15部高速電梯，分設(shè)雙電梯廳， 257個(gè)停車位 溫哥華大廈 項(xiàng)目名稱 溫哥華大廈 項(xiàng)目地址 商務(wù)外環(huán)路南、眾意路東 開發(fā)商 楓華（鄭州）置業(yè)有限公司 投資商 / 代理公司 / 總占地面積 3300㎡ 建筑面積 36000㎡ 產(chǎn)權(quán)年限 50 總層數(shù) 地上 28F，地下 3F 層高 商業(yè)裙樓 14 開盤時(shí)間 / 交房時(shí) 間 / 裝修情況 全裝修 銷售情況 整層賣。 硬件配套 周邊有曼哈頓商業(yè)中心， 沃爾瑪?shù)却笮统?。附近有鄭州四十五中，鄭州三十九中等學(xué)校。 項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值 占據(jù) CBD商務(wù)核心，城市軌道交通雙站合一區(qū)位，億萬級成熟配套之上，全球頂級智能生態(tài)商務(wù)聚合體； 項(xiàng)目配套價(jià)值 會(huì)展中心、藝術(shù)中心、商業(yè)中心、文化中心、商務(wù)中心、歷史中心，六心璀璨之中。 投資回報(bào)率高 與此相匹配的客戶在哪里？ 【客戶分析】 項(xiàng)目最能打動(dòng)客戶的核心優(yōu)勢：