【正文】 星海 .遠航大廈中環(huán)城 銷售情況 :09年 6月 28日開盤至今已銷售約 60%，寫字樓主樓一、二層為辦公入口大堂及銀行；三、四層為咖啡廳與精品店；五層至二十五層為辦公標準層。物業(yè)管理 :戴德梁行 周邊配套 :栢景灣小學、雙崗小學、 47中；杏花公園 公攤系數 : 付款方式（首付 :50% 主力套型 :100 m2 售樓電話 :5629888 占地面積 : 設備裝修 :精裝 物業(yè)費 : /電梯品牌 :三菱 交通 :14， 21， 22， 705商場 :北京華聯 層數 :27層 整層面積 :接近 1300主力套型 :1206248元 m2平均單價 :租 代理銷售 :安徽置地售樓電話 :5628888占地面積 : 項目位置 :蒙城路與北一環(huán)交口 地下室 :2層約 1萬 m2車位 :500個 公攤系數:30% 付款方式（首付） :50%平均單價 : 7000元 / m2代理銷售 :易成廣告 18項目名稱 :金鼎國際廣場 項目位置 :濉溪路與阜陽路交叉口總建筑面積 :7萬方 地下室： 高度 。周邊配套： 栢景灣幼兒園；栢景灣小學；壽春中學；工大北區(qū)；杏花公園 層數： 28層 樓高： 100m付款方式（首付）： 50%m2： 48~70樓層差價： 40~80元 /平均單價 售樓電話： 5609111 地下室：高度為 ，用作車庫銷售情況： 09年 1月份開盤，基本銷售完畢 車位車庫比例為 1： 1交通： 2 2 1 10 232 層數： 22層 交付日期： 2023年 樓層差價： 30元 m2代理銷售：星海文化 競爭項目分析項目名稱：星海遠航大廈 項目位置：濉溪路 433號總建筑面積： 24小時辦公仍需完善： 24小時辦公已成為目前新興寫字樓的重要賣點，但為 24辦公提供的服務仍很不完善。這已成為市場明顯特征。? 本區(qū)寫字樓未來規(guī)劃較少? 出租率在 80％以上國際商務中心市場環(huán)境富廣大廈金恒大廈頂峰大廈核心驅動力未來發(fā)展趨勢租金 /售價租售狀況片區(qū)分析政務新區(qū) —— 合肥政府搬遷，帶來一定的發(fā)展，雖然近年來又成為熱點，但要形成氣候尚需一段時間 ? 出租率在 85％以上市場環(huán)境核心驅動力未來發(fā)展趨勢租金 /售價租售狀況片區(qū)分析美菱大道片區(qū) — 沿美菱大道展布，項目較老，聚集合肥當地企業(yè)。片區(qū)分析核心驅動力未來發(fā)展趨勢租金 /售價租售狀況片區(qū)分析長江路片區(qū) —— 以三孝口、三里庵為核心，輻射周邊區(qū)域。合肥寫字樓集中分布區(qū)域? 主要分布五個區(qū)域：? 北一環(huán)片區(qū)? 長江路片區(qū)? 美菱大道沿線? 馬鞍山路? 政務區(qū)北一環(huán)片區(qū)政務區(qū)美菱大道長江路片區(qū)馬鞍山路市場環(huán)境北一環(huán)片區(qū) —— 沿北一環(huán)呈帶狀分布，是合肥新興、高端寫字樓較集中商務區(qū)。傳統(tǒng)寫字樓逐漸沒落，新型領袖項目尚未出現2023年以前老式辦公樓一批形象落后的低檔次辦公樓合肥寫字樓市場發(fā)展歷程2023年左右大型國企高檔辦公樓郵電大廈金城大廈潤安大廈202304年寫字樓市場化起步財富廣場一期美地陽光大廈仁和大廈天徽大廈2023年 — 今寫字樓市場化發(fā)展期財富廣場二、三期CBD中央廣場徽商國際大廈香港廣場新都會 寫字樓 的市場行情是 經濟的風向標 ，其用戶構成反映了這一區(qū)域產業(yè)經濟發(fā)展的特點。360176。保險箱式 寫字樓合肥藍鉆商務中心項目營銷報告報告結構1 目標梳理與問題界定2 市場研究與整體戰(zhàn)略3 營銷戰(zhàn)略與策略體系寫字樓是什么？寫字樓 是一種 生產工具 ，它的終極目的是為提高企業(yè)或資金的生產力；寫字樓 又是一種 投資工具 ，具有一定的保值、增值的功能。寫字樓也 是 傳統(tǒng)價值體系 同地段和產品構成，如不具備這兩大條件的優(yōu)勢，應如何突破？目標梳理與問題界定? 客戶目標? 市場環(huán)境? 本體條件? 問題界定我們對通過此項目實現多層次的目標理解企業(yè)層面 – 成為市場第一方陣中端寫字樓的明星項目，為后續(xù)類似項目的開發(fā)奠定良好的基礎。 環(huán)球廣場圣大國際廣場匯金大廈置地廣場新成國際綠地羸海 ? 未來規(guī)劃? 價格上漲速度很快，目前每平米近 8000元? 租金： 25—40 元 /m2/月? 售價： 58007400元/m2涌現出新城國際、綠地藍海、蔚藍商務港、財智中心、天徽商業(yè)廣場等項目，但由于此區(qū)域是新興的商務區(qū)，品質較高，環(huán)境較好，且離政府部門較近，但存在一定的競爭力。 區(qū)域形象重要：香港廣場癥結在于價格期望值太高；同地段的天徽大廈的入駐率低、租金水平低、打擊了投資信心，也對其形象形成致命影響，北一環(huán)區(qū)域雖然相對成熟，但是政務區(qū)寫字樓又漸成熱點對北一環(huán)的競爭很大?？深惐软椖糠治? 就本案所處的區(qū)域而言，周圍的競爭項目較多，且品質相對較高。 占地面積： 售樓電話： 5531488； 5520488 主力套型 ： 180m2 付款方式（首付）： 30% 公攤： 26%周邊配套：雙崗小學、亳州路小學、 26中 物業(yè)管理：星海物業(yè) 設備裝修：毛坯 工程進度： 結構封頂，外立面已出 :m2m2交付日期： 公攤： 27%電梯： 3部 物業(yè)管理：未定 物業(yè)費：未定 面積 1740 占地面積 :16畝 售樓電話 :5102222 整層面積 :900~1400 m2樓高 :107m交通 :124， 126， 705 物業(yè)管理 :正洽談 銷售情況 :08年 10月開盤，銷售約80%；項目由 A、 B兩棟建筑一字排開，地下 2層為車庫， 1~3層為商業(yè)， 4~27層為辦公 總建筑面積 : 售樓處位置 :財富廣場二期 B座一層 562111145元 /m2m2周邊配套 :雙崗菜市場 車位地下二層 :500個 m2智能化 :5A20項目名稱 :新天地國際廣場 售樓處位置 :項目處 工程進度 :封頂 整層面積 :1800 m2樓高 : 銀行 :交行 電梯數量 :7部 物業(yè)費 :公寓 / m2，其余未定地下一層與車庫相連 寫字樓置地廣場本項目萬達廣場星海 2項目自身問題結癥未能形成完整的品牌形象 ,且項目的知名度和美譽度有待提升銷售執(zhí)行力不到位 .銷售部銷售員專業(yè)性和接待能力較差 ,銷售部整體服務態(tài)度很差，讓客戶能以接受沒有在宣傳推廣中找到自身獨有的賣點和優(yōu)勢，無法在此區(qū)域中脫穎而出 B座銷售面積過大，總價過高 ,客戶儲備不足 .宣傳推廣方式和力度不夠，在合肥寫字樓中知名度不高銷售部位置過于隱蔽，路過時很難讓人發(fā)現銷售模式過于單一，任然實用傳統(tǒng)銷售模式28項目自身優(yōu)勢區(qū)域優(yōu)勢（共享優(yōu)勢 ）? 地處合肥認知度高，較成熟的北一環(huán)商務片區(qū)? 交通便利，配套較全，周邊寫字樓群已經成型?項目優(yōu)勢（個本優(yōu)勢）?70年產權?1： 1高配比車位?24小時全天候服務29關于本體的小結?北一環(huán)商務區(qū)北一環(huán)商務區(qū) 一定要打好此牌，不要怕此區(qū)域競爭對手多，而是要突出本區(qū)域的一定要打好此牌，不要怕此區(qū)域競爭對手多，而是要突出本區(qū)域的價值，當客戶認同了此區(qū)域的商務優(yōu)勢就會容易認同本項目。?交通牌交通牌 本項目所在的位置是目前合肥交通最優(yōu)的地方，商務中心就是怕交通不便本項目所在的位置是目前合肥交通最優(yōu)的地方，商務中心就是怕交通不便，但也是共享優(yōu)勢；本項目的車位配比，但也是共享優(yōu)勢；本項目的車位配比 1：： 1是最大的優(yōu)勢，停車難是所有寫字樓的是最大的優(yōu)勢，停車難是所有寫字樓的硬傷硬傷?服務牌服務牌 隨著寫字樓在合肥的崛起，越來越多的公司都會感到隨著寫字樓在合肥的崛起，越來越多的公司都會感到 24小時的服務沒有概小時的服務沒有概念，我們在合肥就打念，我們在合肥就打 24小時無休服務，打造合肥第一家真正的小時無休服務，打造合肥第一家真正的 24小時服務。?產權牌產權牌 ———— 這是一張好牌，針對目前寫字樓這是一張好牌，針對目前寫字樓 40或或 50年的產權，本案的優(yōu)勢相當明顯年的產權，本案的優(yōu)勢相當明顯，且對于產權后繼問題目前國家尚未有明確規(guī)定，超長的產權無疑是給客戶吃了一棵，且對于產權后繼問題目前國家尚未有明確規(guī)定，超長的產權無疑是給客戶吃了一棵定心丸，更重要的是，超長產權即是超長收益。而且目前本一板塊的空置率還是比較高，如何解決客戶的后顧之憂，如何保證投資安全就成了吸引板塊的空置率還是比較高，如何解決客戶的后顧之憂，如何保證投資安全就成了吸引客戶的主要問題之一。所以我提出了 “空置空置補貼牌補貼牌 ”即在交房即在交房 3年內，如果客戶的寫字樓租不出去，我們將提供一定的空置補貼年內，如果客戶的寫字樓租不出去，我們將提供一定的空置補貼，且免收空置期物管費；，且免收空置期物管費；?付款方式牌付款方式牌 ———— 二期物業(yè)單體面積較大，總價高，目標客戶受到一定限制。? 有了這三張牌，我們如何去打？我們要研究客戶的心理，他們關心什么？地段之上的價格（包括單價及總價）？投資收益？投資安全？? 重新塑造項目形象！32目標梳理與問題界定? 客戶目標? 市場環(huán)境? 本體條件? 問題界定我們對項目成功的理解：面市期間成為中端市場（第