【正文】 時(shí)間： 2023年 4月地址：售樓處其他：各方媒體配合，廣告牌，路牌內(nèi)容更改，傳遞項(xiàng)目信息媒體推廣 —— 超高強(qiáng)度項(xiàng)目正式二次開盤項(xiàng)目正式二次開盤216?，F(xiàn)場(chǎng)氛圍營(yíng)造216。6:48:5428,216:48 6:48:546:48:5428,216:48 6:48:546:48:54 一月 21一月 2106:48:5406:48:54January216:48 6:48:54adipiscingac,cursus.iaculisurnadolor 2023/1/28一月 JanuaryJanuary 2023/1/2820236:48:54JanuaryJanuary 2023/1/2820236:48:54JanuaryJanuary電腦銷售系統(tǒng) /Pos機(jī)關(guān)鍵條件：關(guān)鍵條件：216。電腦銷售系統(tǒng) /Pos機(jī)關(guān)鍵條件關(guān)鍵條件：：216。? “ 穩(wěn)后而高走 ” 的價(jià)格走勢(shì)?；驎和ｄN售；三是調(diào)整銷售中心及所有媒體的表現(xiàn)形式。行業(yè) 占比商貿(mào) /物流 %信息 /軟件 /科技 %電子 /電器 /設(shè)備 %咨詢 /法律 /會(huì)計(jì) %建筑 /房地產(chǎn) %金融 /保險(xiǎn) %廣告 /傳媒 %建材 /裝飾 %醫(yī)藥 /化工 /日用品 %政府 /組織 %休閑 /旅游 /會(huì)展 %食品 /煙酒 %其他 %文化 /教育 %外地企業(yè)和外企租金承受能力較強(qiáng)，但企業(yè)數(shù)量較少，且本案吸引力有限，所以以中小企業(yè)為代表的主力租戶將決定寫字樓租金水平。核心問(wèn)題： 傳統(tǒng)價(jià)值體系下無(wú)明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，區(qū)域價(jià)值如何體現(xiàn)，項(xiàng)目如何實(shí)現(xiàn)較好市場(chǎng)反映？本體條件目標(biāo)市場(chǎng)環(huán)境片區(qū)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)共存；突出自身優(yōu)勢(shì)，達(dá)到在片區(qū)內(nèi)與眾不同；問(wèn)題解析以７０年超長(zhǎng)收益、安全投資為主核，努力成為市場(chǎng)明星，提升企業(yè)品牌。返租？羊毛出羊身上，沒(méi)有太大吸引力。念好打，執(zhí)行起來(lái)太難。如何在重圍之中突破、找準(zhǔn)自己的位置、找準(zhǔn)自己的客戶群體、找準(zhǔn)與客戶溝通的渠道和方式，將是我所面臨的幾個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。本項(xiàng)目在地段和產(chǎn)品上處于市場(chǎng)第一梯隊(duì)，但不屬于領(lǐng)導(dǎo)者，面對(duì)的是領(lǐng)導(dǎo)者的打壓和眾多跟隨者的競(jìng)爭(zhēng)。項(xiàng)目地塊特點(diǎn) —— 區(qū)域市場(chǎng)成熟度高同時(shí)，項(xiàng)目也存在一定的劣勢(shì)對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)：?地段和開發(fā)商的品牌是其投資的兩個(gè)主要關(guān)注點(diǎn)，本區(qū)塊是熱點(diǎn)板塊，寫字樓眾多，本區(qū)域以財(cái)富廣場(chǎng)為代表，其三期是重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)于使用者來(lái)說(shuō)：?從現(xiàn)狀來(lái)看，本項(xiàng)目位于下穿橋旁出入較為不便?從現(xiàn)在規(guī)劃來(lái)看，裙樓 4層為底商，在給寫字樓提供方便的同時(shí)，也降低的辦公的品質(zhì)?，F(xiàn)代化的外立面? 在北一環(huán)區(qū)域中的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目位于合肥認(rèn)知度較高的北一環(huán)商務(wù)片區(qū)，暢通一環(huán)、四里河立交通車使項(xiàng)目所在地能便捷溝通老城區(qū)、新站區(qū)、政務(wù)區(qū)及高新區(qū)，并可順達(dá)周邊地市本項(xiàng)目本體條件 高層板式建筑，外立面視覺效果好，但高度所限，加之周邊寫字樓遍布，難以成為在北一環(huán)形成新的城市建筑標(biāo)志星海 .遠(yuǎn)航大廈中環(huán)城 物業(yè)管理 :戴德梁行 公攤系數(shù) : 主力套型 :100 m2 占地面積 : 物業(yè)費(fèi) : /電梯品牌 :三菱 交通 :14， 21， 22， 705平均單價(jià) :租 代理銷售 :安徽置地售樓電話 :5628888項(xiàng)目位置 :蒙城路與北一環(huán)交口 地下室 :2層約 1萬(wàn) m2 公攤系數(shù):30%平均單價(jià) : 7000元 / m218項(xiàng)目名稱 :金鼎國(guó)際廣場(chǎng) 項(xiàng)目位置 :濉溪路與阜陽(yáng)路交叉口總建筑面積 :7萬(wàn)方 樓高： 100m付款方式（首付）： 50%m2平均單價(jià) 售樓電話： 5609111 地下室：高度為 ，用作車庫(kù)銷售情況： 09年 1月份開盤，基本銷售完畢 交通： 2 2 1 10 232交付日期： 2023年 代理銷售：星海文化 24小時(shí)辦公仍需完善： 24小時(shí)辦公已成為目前新興寫字樓的重要賣點(diǎn)，但為 24辦公提供的服務(wù)仍很不完善。? 本區(qū)寫字樓未來(lái)規(guī)劃較少? 出租率在 80％以上國(guó)際商務(wù)中心市場(chǎng)環(huán)境富廣大廈金恒大廈頂峰大廈核心驅(qū)動(dòng)力未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)租金 /售價(jià)租售狀況片區(qū)分析政務(wù)新區(qū) —— 合肥政府搬遷，帶來(lái)一定的發(fā)展，雖然近年來(lái)又成為熱點(diǎn)，但要形成氣候尚需一段時(shí)間 片區(qū)分析核心驅(qū)動(dòng)力未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)租金 /售價(jià)租售狀況片區(qū)分析長(zhǎng)江路片區(qū) —— 以三孝口、三里庵為核心，輻射周邊區(qū)域。傳統(tǒng)寫字樓逐漸沒(méi)落，新型領(lǐng)袖項(xiàng)目尚未出現(xiàn)2023年以前老式辦公樓一批形象落后的低檔次辦公樓合肥寫字樓市場(chǎng)發(fā)展歷程2023年左右大型國(guó)企高檔辦公樓郵電大廈金城大廈潤(rùn)安大廈202304年寫字樓市場(chǎng)化起步財(cái)富廣場(chǎng)一期美地陽(yáng)光大廈仁和大廈天徽大廈2023年 — 今寫字樓市場(chǎng)化發(fā)展期財(cái)富廣場(chǎng)二、三期CBD中央廣場(chǎng)徽商國(guó)際大廈香港廣場(chǎng)新都會(huì) 360176。寫字樓也 是 傳統(tǒng)價(jià)值體系 同地段和產(chǎn)品構(gòu)成，如不具備這兩大條件的優(yōu)勢(shì)，應(yīng)如何突破？目標(biāo)梳理與問(wèn)題界定? 客戶目標(biāo)? 市場(chǎng)環(huán)境? 本體條件? 問(wèn)題界定我們對(duì)通過(guò)此項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)多層次的目標(biāo)理解企業(yè)層面 – 成為市場(chǎng)第一方陣中端寫字樓的明星項(xiàng)目，為后續(xù)類似項(xiàng)目的開發(fā)奠定良好的基礎(chǔ)。 區(qū)域形象重要：香港廣場(chǎng)癥結(jié)在于價(jià)格期望值太高；同地段的天徽大廈的入駐率低、租金水平低、打擊了投資信心，也對(duì)其形象形成致命影響，北一環(huán)區(qū)域雖然相對(duì)成熟，但是政務(wù)區(qū)寫字樓又漸成熱點(diǎn)對(duì)北一環(huán)的競(jìng)爭(zhēng)很大。 占地面積： 主力套型 ： 180m2 公攤： 26%物業(yè)管理：星海物業(yè) m2m2交付日期： 電梯： 3部 物業(yè)費(fèi)：未定 面積 1740 售樓電話 :5102222樓高 :107m 物業(yè)管理 :正洽談 售樓處位置 :財(cái)富廣場(chǎng)二期 B座一層 m2m2智能化 :5A20項(xiàng)目名稱 :新天地國(guó)際廣場(chǎng) 工程進(jìn)度 :封頂 樓高 :電梯數(shù)量 :7部 地下一層與車庫(kù)相連 2?交通牌交通牌 本項(xiàng)目所在的位置是目前合肥交通最優(yōu)的地方，商務(wù)中心就是怕交通不便本項(xiàng)目所在的位置是目前合肥交通最優(yōu)的地方，商務(wù)中心就是怕交通不便，但也是共享優(yōu)勢(shì)；本項(xiàng)目的車位配比，但也是共享優(yōu)勢(shì)；本項(xiàng)目的車位配比 1：： 1是最大的優(yōu)勢(shì)，停車難是所有寫字樓的是最大的優(yōu)勢(shì)，停車難是所有寫字樓的硬傷硬傷?服務(wù)牌服務(wù)牌 隨著寫字樓在合肥的崛起，越來(lái)越多的公司都會(huì)感到隨著寫字樓在合肥的崛起，越來(lái)越多的公司都會(huì)感到 24小時(shí)的服務(wù)沒(méi)有概小時(shí)的服務(wù)沒(méi)有概念，我們?cè)诤戏示痛蚰?，我們?cè)诤戏示痛?24小時(shí)無(wú)休服務(wù)，打造合肥第一家真正的小時(shí)無(wú)休服務(wù)，打造合肥第一家真正的 24小時(shí)服務(wù)。而且目前本一板塊的空置率還是比較高，如何解決客戶的后顧之憂，如何保證投資安全就成了吸引板塊的空置率還是比較高，如何解決客戶的后顧之憂，如何保證投資安全就成了吸引客戶的主要問(wèn)題之一。? 有了這三張牌，我們?nèi)绾稳ゴ?？我們要研究客戶的心理，他們關(guān)心什么？地段之上的價(jià)格（包括單價(jià)及總價(jià)）？投資收益？投資安全？? 重新塑造項(xiàng)目形象！32目標(biāo)梳理與問(wèn)題界定? 客戶目標(biāo)? 市場(chǎng)環(huán)境? 本體條件? 問(wèn)題界定我們對(duì)項(xiàng)目成功的理解：面市期間成為中端市場(chǎng)（第二方陣）領(lǐng)袖項(xiàng)目，形象高，租售表現(xiàn)良好。中高端寫字樓的補(bǔ)缺者? 市場(chǎng)定位：區(qū)域因素：在本區(qū)域內(nèi)都是高端寫字樓，與其相比我們沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，那我們就定位為中端市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者? 品牌因素：正因?yàn)橐陨蟽牲c(diǎn)，本案必須塑造出個(gè)性鮮明的形象，才能在中端市場(chǎng)上脫穎而出，所以必須做第二方陣的領(lǐng)導(dǎo)者。決定投資行為的另一個(gè)因素是投資風(fēng)險(xiǎn)性，就寫字樓投資來(lái)說(shuō)，主要表現(xiàn)為兩個(gè)方面：?對(duì)開發(fā)商的信任度：按期交房、品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)等兌現(xiàn)承諾?市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：能否實(shí)現(xiàn)預(yù)期的租金水平自用買家以商貿(mào)、咨詢、房地產(chǎn)和電子電器行業(yè)為主， 150平米以下占一半， 150400平米占 40%根據(jù)訪談結(jié)果，自用買家以本地企業(yè)為主，外企和外地駐肥企業(yè)極少購(gòu)買寫字樓 。3. 產(chǎn)品內(nèi)部差異化，實(shí)現(xiàn)標(biāo)桿和包容性雙重目標(biāo)，保證形象同時(shí)控制風(fēng)險(xiǎn)，全力打造 360保險(xiǎn)箱式寫字樓；解決思路報(bào)告結(jié)構(gòu)1 目標(biāo)梳理與問(wèn)題界定2 市場(chǎng)研究與整體戰(zhàn)略3 營(yíng)銷戰(zhàn)略與策略體系營(yíng)銷戰(zhàn)略與策略體系? 營(yíng)銷戰(zhàn)略? 營(yíng)銷策略體系? 營(yíng)銷各個(gè)重要節(jié)點(diǎn)面對(duì)市場(chǎng)，我們應(yīng)該如何表現(xiàn)？本項(xiàng)目戰(zhàn)略定位? —— 基礎(chǔ)：北一環(huán)商務(wù)核心? —— 形象：合肥首家 360保險(xiǎn)式寫字樓? —— 角色：中端寫字樓的領(lǐng)頭者? —— 競(jìng)爭(zhēng)力：北一環(huán) +70年產(chǎn)權(quán) +高性價(jià)比 +空置補(bǔ)貼 +全天候服務(wù) +低首付 +1： 1車位配比領(lǐng)導(dǎo)者 跟隨者補(bǔ)缺者 挑戰(zhàn)者體現(xiàn)投資安全及投資門檻 體現(xiàn)收益保障及服務(wù)保障3年空置補(bǔ)貼，空置期全免物業(yè)費(fèi)70年超長(zhǎng)產(chǎn)權(quán)，高性價(jià)比，首付 2萬(wàn)北一環(huán)商務(wù)圈核心與片區(qū)共同發(fā)展，對(duì)入駐企業(yè)未來(lái)發(fā)展 體現(xiàn)穩(wěn)定、長(zhǎng)久感項(xiàng)目差異化戰(zhàn)略，主打 “投資收益安全牌 ”↘↗項(xiàng)目主要賣點(diǎn)羅列：? 地段：– 北一環(huán)商務(wù)核心位置– 大交通無(wú)可匹敵，快速通達(dá)全市及全省各角落? 產(chǎn)品：– 70年產(chǎn)權(quán)，– 空置補(bǔ)貼– 付款方式– 1： 1車位配置，– 高性價(jià)比，投資自用皆相宜? 服務(wù)與個(gè)性：– 首倡真正 24小時(shí)無(wú)休的寫字樓– 引入管家式物業(yè)管理– 周邊成熟的市政配套其它（ 暫略）“形象提升 ”戰(zhàn)略我們要突破，就要給客戶一個(gè)新形象：我們要突破，就要給客戶一個(gè)新形象： 項(xiàng)目現(xiàn)狀形象有待進(jìn)一步提升，需項(xiàng)目現(xiàn)狀形象有