【正文】 126， 705 整層面積 :900~1400 m2 占地面積 :16畝 物業(yè)管理：未定 公攤： 27%:工程進(jìn)度： 結(jié)構(gòu)封頂，外立面已出 設(shè)備裝修：毛坯 周邊配套：雙崗小學(xué)、亳州路小學(xué)、 26中 付款方式（首付）： 30% 售樓電話： 5531488； 5520488可類比項(xiàng)目分析? 就本案所處的區(qū)域而言，周圍的競爭項(xiàng)目較多，且品質(zhì)相對(duì)較高。? 未來規(guī)劃? 價(jià)格上漲速度很快，目前每平米近 8000元? 租金： 25—40 元 /m2/月? 售價(jià)： 58007400元/m2涌現(xiàn)出新城國際、綠地藍(lán)海、蔚藍(lán)商務(wù)港、財(cái)智中心、天徽商業(yè)廣場等項(xiàng)目，但由于此區(qū)域是新興的商務(wù)區(qū)，品質(zhì)較高，環(huán)境較好，且離政府部門較近，但存在一定的競爭力。 環(huán)球廣場圣大國際廣場匯金大廈置地廣場新成國際綠地羸海 保險(xiǎn)箱式 寫字樓合肥藍(lán)鉆商務(wù)中心項(xiàng)目營銷報(bào)告報(bào)告結(jié)構(gòu)1 目標(biāo)梳理與問題界定2 市場研究與整體戰(zhàn)略3 營銷戰(zhàn)略與策略體系寫字樓是什么？寫字樓 是一種 生產(chǎn)工具 ，它的終極目的是為提高企業(yè)或資金的生產(chǎn)力；寫字樓 又是一種 投資工具 ，具有一定的保值、增值的功能。寫字樓 的市場行情是 經(jīng)濟(jì)的風(fēng)向標(biāo) ，其用戶構(gòu)成反映了這一區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)。合肥寫字樓集中分布區(qū)域? 主要分布五個(gè)區(qū)域：? 北一環(huán)片區(qū)? 長江路片區(qū)? 美菱大道沿線? 馬鞍山路? 政務(wù)區(qū)北一環(huán)片區(qū)政務(wù)區(qū)美菱大道長江路片區(qū)馬鞍山路市場環(huán)境北一環(huán)片區(qū) —— 沿北一環(huán)呈帶狀分布，是合肥新興、高端寫字樓較集中商務(wù)區(qū)。? 出租率在 85％以上市場環(huán)境核心驅(qū)動(dòng)力未來發(fā)展趨勢租金 /售價(jià)租售狀況片區(qū)分析美菱大道片區(qū) — 沿美菱大道展布，項(xiàng)目較老，聚集合肥當(dāng)?shù)仄髽I(yè)。這已成為市場明顯特征。競爭項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱：星海遠(yuǎn)航大廈 項(xiàng)目位置：濉溪路 433號(hào)總建筑面積： 樓層差價(jià)： 30元 m2 層數(shù)： 22層 車位車庫比例為 1： 1樓層差價(jià)： 40~80元 /： 48~70層數(shù)： 28層 周邊配套： 栢景灣幼兒園；栢景灣小學(xué)；壽春中學(xué)；工大北區(qū)；杏花公園 地下室： 高度 。代理銷售 :易成廣告 付款方式（首付） :50%車位 :500個(gè) 占地面積 : 6248元 m2主力套型 :120整層面積 :接近 1300層數(shù) :27層 商場 :北京華聯(lián) 設(shè)備裝修 :精裝 售樓電話 :5629888 付款方式（首付 :50%周邊配套 :栢景灣小學(xué)、雙崗小學(xué)、 47中；杏花公園 銷售情況 :09年 6月 28日開盤至今已銷售約 60%，寫字樓主樓一、二層為辦公入口大堂及銀行；三、四層為咖啡廳與精品店；五層至二十五層為辦公標(biāo)準(zhǔn)層。、從區(qū)域大板塊來看，項(xiàng)目所處的地理位置優(yōu)越，且擁有多條公交路線。但此為共享優(yōu)勢。而且目前本一投資者關(guān)心的就是收益問題，房子日后的經(jīng)營重要。我們有什么牌可打？? 我們找到三張好牌：一張 70年產(chǎn)權(quán)的牌解決了客戶收益的問題，甚至是超長收益的問題，另一張是投資安全，牌解決了客戶的收益保證問題，即使空置，也會(huì)有相當(dāng)收益保障；第三張牌在一定程度解決了客戶量的問題，更能突出本案大價(jià)格的優(yōu)勢。檔次標(biāo)定?企業(yè)知名度?企業(yè)形象地段產(chǎn)品個(gè)性租戶價(jià)值“打時(shí)間差 ”和 “適度前瞻 ”是當(dāng)前市場環(huán)境下保證回款安全的整體戰(zhàn)略，從租戶結(jié)構(gòu)上發(fā)力，產(chǎn)品配合打時(shí)間差適度前瞻?當(dāng)所有人在為本區(qū)域高檔價(jià)格仰望時(shí)，我們大打價(jià)格牌?當(dāng)所有人都在對(duì)投資有擔(dān)心時(shí)，我們大打空置補(bǔ)貼、超長回報(bào)牌?當(dāng)所有人都認(rèn)為本區(qū)域是高檔寫字樓時(shí)，我們主動(dòng)進(jìn)入中端市場?通過招租和定向招商爭取一些知名企業(yè)入駐，提升項(xiàng)目品牌形象?通過與客戶簽訂協(xié)議，承諾 24小時(shí)無間斷服務(wù)，打造合肥第一家真正的無休寫字樓整體戰(zhàn)略項(xiàng)目市場定位中端寫字樓的領(lǐng)導(dǎo)者 目前合肥市場的投資客對(duì) 9%的投資回報(bào)率接受度很高。?價(jià)值訴求：p成熟區(qū)位p租金回報(bào)率p物業(yè)保值升值潛力p投資風(fēng)險(xiǎn)?客戶區(qū)域：p全市范圍p少量周邊地市?價(jià)值訴求：p高形象p性價(jià)比p服務(wù)?客戶區(qū)域：p廬陽區(qū)p蜀山區(qū)p新站區(qū)客戶區(qū)域：合肥市區(qū)項(xiàng)目客戶組成結(jié)構(gòu)細(xì)分標(biāo)桿型企業(yè)入住歷程一大量本地中下游企業(yè)歷程二帶動(dòng)投資者跟隨歷程三吸引5%25%70%項(xiàng)目問題與解決思路回顧傳統(tǒng)價(jià)值體系下無明顯競爭優(yōu)勢，區(qū)域價(jià)值如何體現(xiàn)，項(xiàng)目如何實(shí)現(xiàn)較好市場反映？核心問題1. 強(qiáng)力突出７０產(chǎn)權(quán)引出的收益期限問題；2. 直指目標(biāo)客戶所關(guān)心的收益問題，率先推出 ‘空置補(bǔ)貼 ’概念。有的，而在此區(qū)域內(nèi)本項(xiàng)目的價(jià)格更能突出性價(jià)比。? 主要媒體途徑：報(bào)紙【 營銷推廣攻略 】報(bào)紙、平面媒體推廣策略【 營銷推廣攻略 】廣電媒體推廣策略使用目的：項(xiàng)目入市信息告之使用目的：項(xiàng)目入市信息告之媒體建議：交通頻道、房產(chǎn)節(jié)目媒體建議：交通頻道、房產(chǎn)節(jié)目投放節(jié)點(diǎn)：交通高峰期投放節(jié)點(diǎn)：交通高峰期投放方式：在路況信息節(jié)目中間插播投放方式：在路況信息節(jié)目中間插播信息投放量不宜過多，越簡化的信息越能讓人記住信息投放量不宜過多，越簡化的信息越能讓人記住設(shè)計(jì)原則：設(shè)計(jì)原則：音樂絕不是背景，是吸引聽眾注意的最重要工具音樂絕不是背景，是吸引聽眾注意的最重要工具掃樓、針對(duì)性營銷掃樓、針對(duì)性營銷作作 用：用： 最直接的方法，針對(duì)目標(biāo)客戶營銷 客戶策略【 營銷推廣攻略 】買客戶名單買客戶名單方方 法：法： 捕捉其他項(xiàng)目的 B類客戶客戶策略【 營銷推廣攻略 】實(shí)實(shí) 施：向本地中介、其他項(xiàng)目銷售經(jīng)理購買客戶資料施：向本地中介、其他項(xiàng)目銷售經(jīng)理購買客戶資料 包括：外溢客戶、觀望客戶、感覺其他項(xiàng)目不適合客戶包括：外溢客戶、觀望客戶、感覺其他項(xiàng)目不適合客戶A類客戶 B類客戶項(xiàng)目階段整合項(xiàng)目階段整合原原 則：則： 因?yàn)楸卷?xiàng)目在 8月份已經(jīng)開盤、銷售并不理想，如何能為下一步推廣找到舞臺(tái)？客戶策略【 營銷推廣攻略 】有效性：可行性：實(shí)實(shí) 施：施： 將項(xiàng)目將項(xiàng)目 B座列為二期，告知客戶座列為二期，告知客戶 A區(qū)銷售結(jié)束區(qū)銷售結(jié)束 下一步推廣列為、下一步推廣列為 B座公開，既讓客戶感覺座公開，既讓客戶感覺 A座的銷售火爆，又為下一步座的銷售火爆，又為下一步推廣找到理由推廣找到理由 在進(jìn)行、在進(jìn)行 B座推廣時(shí)可以將座推廣時(shí)可以將 A座拿出少量房源進(jìn)行順帶銷售，賣完再拿座拿出少量房源進(jìn)行順帶銷售，賣完再拿 將、將 B座的開盤時(shí)間暫定為座的開盤時(shí)間暫定為 3—— 4月份，在此時(shí)間內(nèi)按照以上所羅列的推月份，在此時(shí)間內(nèi)按照以上所羅列的推廣計(jì)劃進(jìn)行蓄水，蓄水期內(nèi)可以進(jìn)行廣計(jì)劃進(jìn)行蓄水，蓄水期內(nèi)可以進(jìn)行 A座順銷座順銷一切營銷舉措，都為客戶成交營銷戰(zhàn)略與策略體系? 營銷戰(zhàn)略? 營銷策略體系? 營銷各個(gè)重要節(jié)點(diǎn)幾個(gè)必須的活動(dòng)營銷：幾個(gè)必須的活動(dòng)營銷：解析會(huì)解析會(huì)工程進(jìn)度：工程進(jìn)度：營銷活動(dòng)營銷活動(dòng) ：：售樓處整改售樓處整改活動(dòng)營銷活動(dòng)營銷熱烈、隆重、有效、營造強(qiáng)大的社會(huì)影響力！顧問簽約儀式顧問簽約儀式傳統(tǒng)營銷傳統(tǒng)營銷 +渠道營銷渠道營銷開盤開盤12 1 2 3 4 4 5促銷促銷3開盤開盤SP活動(dòng)目的：加強(qiáng)銷售部接待能力和整體形象時(shí)間： 2023年 12月主題：項(xiàng)目蓄客途經(jīng)： 銷售部內(nèi)部整理，外圍導(dǎo)視系統(tǒng)，工地形象，圍墻廣告關(guān)鍵事件一售樓處整改售樓處整改【 具體 事件營銷攻略 】其他內(nèi)容： LOGO，咨詢電話，項(xiàng)目位置，項(xiàng)目介紹目的：針對(duì)性的對(duì)有效客戶進(jìn)行營銷推廣時(shí)間： 2023年 1月主題：項(xiàng)目各大賣點(diǎn)體現(xiàn)途經(jīng)：有效客戶渠道關(guān)鍵事件二渠道營銷渠道營銷【 具體 事件營銷攻略 】其他內(nèi)容： SLOGEN， LOGO，咨詢電話，項(xiàng)目賣點(diǎn)，項(xiàng)目介紹目的：大力宣傳項(xiàng)目，增加意向客戶數(shù)量及信心時(shí)間： 2023年 2月主題：回報(bào)率、物業(yè)簽約、產(chǎn)品說明途經(jīng)：媒體，報(bào)廣，路旗，廣告牌關(guān)鍵事件三產(chǎn)品解析會(huì)產(chǎn)品解析會(huì)【 具體 事件營銷攻略 】其他內(nèi)容： SLOGEN， LOGO，咨詢電話，項(xiàng)目賣點(diǎn)，項(xiàng)目介紹89目的：開始確定意向客戶，營造社會(huì)影響力時(shí)間： 2023年 2月主題：項(xiàng)目介紹， VIP增值卡推介形式：各種媒體告知、渠道告知關(guān)鍵事件四內(nèi)部認(rèn)購活動(dòng)（內(nèi)部認(rèn)購活動(dòng)（ VIP卡發(fā)行）卡發(fā)行）【 具體 事件營銷攻略 】關(guān)鍵事件五【 具體 事件營銷攻略 】目的：利用二期開盤將項(xiàng)目系統(tǒng)推廣推向高潮時(shí)間： 2023年 4月前后（客戶積累必須充足，避免上次開盤情況再次發(fā)生）地址：售樓處其他：各方媒體配合，廣告牌，路牌內(nèi)容更改，傳遞項(xiàng)目信息媒體推廣 —— 超高強(qiáng)度項(xiàng)目二期開盤項(xiàng)目二期開盤216。茶點(diǎn)準(zhǔn)備到位關(guān)鍵條件關(guān)鍵條件：：關(guān)鍵事件六物業(yè)顧問公司簽約儀式及促銷活動(dòng)物業(yè)顧問公司簽約儀式及促銷活動(dòng)【 具體 事件營銷攻略 】? 目的：體現(xiàn) 24小時(shí)服務(wù)和投資回租計(jì)劃? 時(shí)間： 2023年 12月? 配合軟文，強(qiáng)調(diào)物業(yè)服務(wù)對(duì)于寫字樓的重要性軟文力度 —— 中強(qiáng)度關(guān)鍵事件七【 具體 事件營銷攻略 】目的：將積累的客戶熱情直接釋放為購買力；配合媒體，進(jìn)一步營造項(xiàng)目氣勢