【正文】 的地段是本案所有的，而在此區(qū)域內(nèi)本項目的價格更能突出性價比。? 差異化是關(guān)鍵，和在細(xì)節(jié)上的差異決定銷售結(jié)果；– 突投資安全及收益保障，提高性價比，突出 24小時服務(wù)，改變北一環(huán)寫字樓停車難，截流全市范圍的投資客戶；? 形象是旗幟，將產(chǎn)品優(yōu)勢上升到形象高度，成為能讓客戶興奮的焦點；– 售樓處做足展示，給客戶直觀感受，銷售員貼心服務(wù)讓客戶易于接受營銷總策略小結(jié)營銷戰(zhàn)略與策略體系? 營銷戰(zhàn)略? 營銷策略體系? 營銷各個重要節(jié)點總營銷舉措?yún)^(qū)域論壇區(qū)域價值整合提升公司品牌價值推廣建立產(chǎn)品體系 推廣策略 展示策略 客戶策略聯(lián)合炒作招商發(fā)布會圍墻包裝產(chǎn)品發(fā)布會精品辦公樓巡展物業(yè)管理公司簽約報紙媒體平面媒體路旗路牌電視媒體大堂展示項目物料展示圍檔、樓體展示掃樓客戶名單買客戶名單銷控客戶三年發(fā)展規(guī)劃項目自身問題提升項目自身問題提升使用目的：完善項目銷售系統(tǒng)，提升自我競爭力使用目的：完善項目銷售系統(tǒng)，提升自我競爭力 銷售系統(tǒng)建立【 營銷推廣攻略 】緊急性：重要度：辦法： 銷售團(tuán)隊的更新；銷售員專業(yè)知識培訓(xùn)，素質(zhì)提升 銷售部外部形象提升，導(dǎo)視系統(tǒng)完善 銷售部內(nèi)部銷售道具完善、更新 施工現(xiàn)場形象完善、更新 戶外傳媒更新、完善科學(xué)制定價格、明確優(yōu)惠措施項目賣點羅列、在銷售部內(nèi)熟練運(yùn)用賣點說辭74銷售、推廣力度提升銷售、推廣力度提升使用目的：科學(xué)合理的運(yùn)用推廣策略、進(jìn)行渠道營銷使用目的：科學(xué)合理的運(yùn)用推廣策略、進(jìn)行渠道營銷使用背景：跳出傳統(tǒng)推廣范圍，在媒體推廣之外合理運(yùn)用渠道推廣策略，使用背景：跳出傳統(tǒng)推廣范圍，在媒體推廣之外合理運(yùn)用渠道推廣策略，做到小投入、大產(chǎn)出做到小投入、大產(chǎn)出銷售系統(tǒng)建立【 營銷推廣攻略 】緊急性：重要度：渠道營銷辦法： 將原有銷售部來訪客戶進(jìn)行回訪、分析；明確未購原因，根據(jù)原因解決問題 根據(jù)財富廣場的客戶分析，總結(jié)自用客戶的行業(yè)性，在這些行業(yè)中做定向推廣，定向 SP活動 分析投資客戶所能接觸的媒體范圍，針對這些客戶定向宣傳 成立經(jīng)營管理公司，對投資客戶所購物業(yè)進(jìn)行回租，提升投資客戶信心 對室內(nèi)大型寫字樓用戶進(jìn)行走訪、約談；了解其租用、購買的要求和希望，統(tǒng)計、分析后進(jìn)行重點跟蹤招租知名企業(yè)入駐，提升項目入駐者的檔次和素質(zhì) 75高效回報寫字樓產(chǎn)品解析高效回報寫字樓產(chǎn)品解析會會使用目的：展示項目的優(yōu)勢、提高項目知名度使用目的：展示項目的優(yōu)勢、提高項目知名度完成時間：完成時間：具體方法：具體方法：以產(chǎn)品解析會的的形式，邀以產(chǎn)品解析會的的形式，邀請各大媒體、各方配合大力請各大媒體、各方配合大力炒作炒作產(chǎn)品體系建立【 SP營銷推廣攻略 】緊急性：重要度：內(nèi)容：整體區(qū)域介紹、項目產(chǎn)品介紹、新服務(wù)理念報紙、平面媒體加大力度推廣高性價比、投資回報解析會高性價比、投資回報解析會使用目的：增強(qiáng)客戶的購買信心使用目的：增強(qiáng)客戶的購買信心完成時間：項目前期的有效客戶積累達(dá)到一定程度完成時間：項目前期的有效客戶積累達(dá)到一定程度具體方法：具體方法：當(dāng)各種客戶積累到達(dá)一定程度時，利用投資回報解析、經(jīng)營管理公司回租的解析、當(dāng)各種客戶積累到達(dá)一定程度時，利用投資回報解析、經(jīng)營管理公司回租的解析、增強(qiáng)客戶投資或購買自用的信心增強(qiáng)客戶投資或購買自用的信心產(chǎn)品體系建立【 SP營銷推廣攻略 】緊急性：重要度：報紙、平面媒體加大力度推廣 77物業(yè)公司簽約儀式物業(yè)公司簽約儀式使用目的：高品質(zhì)服務(wù)形象使用目的：高品質(zhì)服務(wù)形象 給到客戶最安全、最人性化的物管信心給到客戶最安全、最人性化的物管信心，并且完成，并且完成 24小時服務(wù)的態(tài)度小時服務(wù)的態(tài)度產(chǎn)品體系建立【 營銷推廣攻略 】緊急性：重要度：內(nèi)容：物管、物管顧問簽約、 24小時服務(wù)理念說明報紙、平面媒體進(jìn)行報道? 本項目以報紙作為主要媒體手段；建議客戶積累期，報紙交替整版廣告，高頻率報廣主要集中在開盤前，并隨銷售狀況調(diào)整報廣策略? 雜志推廣可間歇性伴隨銷售全過程，主要集中在經(jīng)濟(jì)類、房產(chǎn)類雜志，輔助推廣手段? 由于合肥當(dāng)?shù)貙懽謽琼椖烤W(wǎng)絡(luò)使用率低，房地產(chǎn)信息更新慢，不作為主要媒體手段，但新興的手機(jī)彩信廣告可以作為嘗試性推廣手段?，F(xiàn)場氛圍營造216。銷售物料到位216。 06:48:5406:48:5406:481/28/2023 一月 21一月 2106:48:5406:48:54January 一月 2023? 1做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時 ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點的射 線 向前。 06:48:5406:48:5406:481/28/2023 一月 21一月 2106:48:5406:48:54January 一月 2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 06:48:5406:48:5406:481/28/2023 勝 人者有力，自 勝 者 強(qiáng) 。 一月 2023? 1一個人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強(qiáng) 不息。consecteturnullauttemporblandit,sit6:48:5406:48:542820236:48:5428,28,6:48:5406:48:5428上午 06:48:54一月 21? 1楚塞三湘接， 荊門 九派通。28,28,6:48:5406:48:5428上午 06:48:54一月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。28,28,人員配備到位216。人員配備到位216。 就開發(fā)公司而言， 項目的資金壓力； 目前在市場上受關(guān)注度尚不夠，故此建議前期采取 “穩(wěn)定 ”之策以吸引人們關(guān)注；待本案達(dá)到一定的關(guān)注度后，價格開始走高；二次開盤時在原有的基礎(chǔ)上另行上調(diào) 58%.（最終調(diào)整幅度要根據(jù)當(dāng)時的市場情況而定。▼▼67項目案名建議? 藍(lán)堡 ?隨租金上升，各寫字樓中本地企業(yè)的數(shù)量占比呈明顯的下降趨勢，而外企數(shù)量明顯上升；?寫字樓租金水平由其主力租戶決定，因此寫字樓租金水平由其主力租戶決定，因此，郵電大廈能實現(xiàn)明顯高于其他項目的租金，郵電大廈能實現(xiàn)明顯高于其他項目的租金；；?外企和外地企業(yè)平均租金明顯高于本地企業(yè)；?本地企業(yè)數(shù)量占 70%；金融保險、電子信息及建材裝飾行業(yè)租金承受力相對高，商貿(mào)物流和咨詢服務(wù)業(yè)租金承受力相對較弱金融保險、現(xiàn)代科技制造行業(yè)能承受高租金；咨詢服務(wù)業(yè)目前整體發(fā)展水平一般，表現(xiàn)為租金承受力較弱；傳統(tǒng)的商貿(mào)物流企業(yè)數(shù)量最多，但租金承受力較弱；中高端寫字樓承租大面積的客戶比例較高，但也存在部分知名企業(yè)承租小面積的現(xiàn)象大量知名企業(yè)在合肥的分支機(jī)構(gòu)屬于辦事處性質(zhì)，面積需求?。ㄈ?IBM在財富廣場一期僅租賃 150平米）。1出好我們所出的牌，沒有取代性。所以我提出了 “空置空置補(bǔ)貼牌補(bǔ)貼牌 ”即在交房即在交房 3年內(nèi)，如果客戶的寫字樓租不出去，我們將提供一定的空置補(bǔ)貼年內(nèi)，如果客戶的寫字樓租不出去，我們將提供一定的空置補(bǔ)貼，且免收空置期物管費；，且免收空置期物管費；?付款方式牌付款方式牌 ———— 二期物業(yè)單體面積較大，總價高，目標(biāo)客戶受到一定限制。?產(chǎn)權(quán)牌產(chǎn)權(quán)牌 ———— 這是一張好牌，針對目前寫字樓這是一張好牌，針對目前寫字樓 40或或 50年的產(chǎn)權(quán)，本案的優(yōu)勢相當(dāng)明顯年的產(chǎn)權(quán)，本案的優(yōu)勢相當(dāng)明顯，且對于產(chǎn)權(quán)后繼問題目前國家尚未有明確規(guī)定，超長的產(chǎn)權(quán)無疑是給客戶吃了一棵，且對于產(chǎn)權(quán)后繼問題目前國家尚未有明確規(guī)定，超長的產(chǎn)權(quán)無疑是給客戶吃了一棵定心丸，更重要的是，超長產(chǎn)權(quán)即是超長收益。關(guān)于本體的小結(jié)?北一環(huán)商務(wù)區(qū)北一環(huán)商務(wù)區(qū) 一定要打好此牌，不要怕此區(qū)域競爭對手多，而是要突出本區(qū)域的一定要打好此牌，不要怕此區(qū)域競爭對手多，而是要突出本區(qū)域的價值，當(dāng)客戶認(rèn)同了此區(qū)域的商務(wù)優(yōu)勢就會容易認(rèn)同本項目。項目自身問題結(jié)癥未能形成完整的品牌形象 ,且項目的知名度和美譽(yù)度有待提升銷售執(zhí)行力不到位 .銷售部銷售員專業(yè)性和接待能力較差 ,銷售部整體服務(wù)態(tài)度很差，讓客戶能以接受沒有在宣傳推廣中找到自身獨有的賣點和優(yōu)勢，無法在此區(qū)域中脫穎而出 B座銷售面積過大，總價過高 ,客戶儲備不足 .宣傳推廣方式和力度不夠，在合肥寫字樓中知名度不高銷售部位置過于隱蔽，路過時很難讓人發(fā)現(xiàn)銷售模式過于單一，任然實用傳統(tǒng)銷售模式28項目自身優(yōu)勢區(qū)域優(yōu)勢（共享優(yōu)勢 ）? 地處合肥認(rèn)知度高，較成熟的北一環(huán)商務(wù)片區(qū)? 交通便利，配套較全，周邊寫字樓群已經(jīng)成型?項目優(yōu)勢（個本優(yōu)勢）?70年產(chǎn)權(quán)?1： 1高配比車位?24小時全天候服務(wù)29 寫字樓置地廣場本項目萬達(dá)廣場星海 物業(yè)費 :公寓 / m2，其余未定 銀行 :交行 整層面積 :1800 m2售樓處位置 :項目處 m2車位地下二層 :500個 周邊配套 :雙崗菜市場 45元 /5621111總建筑面積 : 銷售情況 :08年 10月開盤，銷售約80%；項目由 A、 B兩棟建筑一字排開，地下 2層為車庫， 1~3層為商業(yè)， 4~27層為辦公 交通 :124，