寫字樓項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告-wenkub
2023-03-24 13:30:53 本頁(yè)面
【正文】 園，輻射大珠三角經(jīng)濟(jì)圈； ? 世界高新產(chǎn)業(yè)向廣州遷移，南沙是第一選擇基地。 思 房地產(chǎn)講究差異化和主題化營(yíng)銷，在市場(chǎng)需求和市場(chǎng)空缺作為前提基礎(chǔ)上，尋求項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化的定位！ 目前的市場(chǎng)環(huán)境對(duì)本項(xiàng)目的影響 ? 本項(xiàng)目位于南沙新城市中心區(qū)，地理位置極佳，地段價(jià)值極高； ? 本項(xiàng)目產(chǎn)品定位為寫字樓，目前市場(chǎng)此類產(chǎn)品在南沙為稀缺產(chǎn)品，一方面市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)少，是優(yōu)勢(shì)；另一方面市場(chǎng)需求還有待證明，有挑戰(zhàn)； ? 但是受宏觀調(diào)控的政策限制，在廣州無(wú)論是住宅、寫字樓還是商業(yè)都銷售情況急劇下降，整體房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)同比去年十月下降了接近 2023元 /平方米，投資客數(shù)量急劇減少，市場(chǎng)消化主力轉(zhuǎn)移到自住客； 針對(duì)本項(xiàng)目來(lái)看，我們目前的主要任務(wù)解決兩個(gè)問(wèn)題： ? 項(xiàng)目在特定的市場(chǎng)環(huán)境下該如何定位？ ? 項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)預(yù)期的市場(chǎng)目標(biāo)該如何銷售？ 南沙目前市場(chǎng)需求：自住型需求、投資性需求、商務(wù)渡假型需求等 南沙市場(chǎng)需求分類 自住型 投資型 商務(wù)渡假型 追求南沙適宜人居的空間環(huán)境； 追求南沙相對(duì)很高性價(jià)比價(jià)值； 追求南沙優(yōu)越的交通與工作便利！ 認(rèn)同南沙未來(lái)的發(fā)展前景； 認(rèn)同未來(lái)物業(yè)的投資價(jià)值保障； 規(guī)避人民幣對(duì)內(nèi)貶值帶來(lái)的資產(chǎn)貶值！ 南沙商務(wù)辦公場(chǎng)所的需要； 南沙優(yōu)美的旅游休閑環(huán)境； 其他特別使用類型！ 本項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)分析 區(qū)域價(jià)值 南沙城市規(guī)劃和功能定位帶來(lái)的社會(huì)大環(huán)境的價(jià)值； 區(qū)位價(jià)值 本項(xiàng)目所在版塊所帶來(lái)的城市中心區(qū)價(jià)值； 產(chǎn)品價(jià)值 本項(xiàng)目獨(dú)特的產(chǎn)品定位和功能多樣化帶來(lái)的價(jià)值！ 品牌價(jià)值 開發(fā)商品牌優(yōu)化對(duì)價(jià)值的提升作用！ 定位差異化原則 附加值原則 彈性化原則 市場(chǎng)共鳴原則 通過(guò)業(yè)態(tài)選擇或者是業(yè)態(tài)的根 本顛覆來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的定位差異化 就是充分考慮區(qū)域需求或者是本項(xiàng)目 別墅、洋房人群的需求，把定位作 為附加值項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃 項(xiàng)目硬件配置或分割要考慮業(yè)態(tài)的多重 選擇性，功能上保證各種業(yè)態(tài)靈活取舍 通過(guò)主題特色營(yíng)銷或特色業(yè)態(tài)或者特色 消費(fèi)群體做出規(guī)模和品牌效應(yīng)，獲取 贏利價(jià)值 項(xiàng)目定位的四原則 項(xiàng)目功能定位：商務(wù)、旅游、渡假、休閑、投資 CBD CLD Diagram 2 南沙中央商 務(wù)區(qū) ； 南沙中央生活 區(qū) ！ （居住投 資 首 選 ） 廣州未 來(lái) 新城； 城市生活后花 園 ！ （港口 與 海 濱 新城） 產(chǎn) 品多 樣 化和功能附加 值 ； 未 來(lái) 建 設(shè)帶來(lái) 的價(jià) 值 提升； （ 產(chǎn) 品價(jià) 值 ） Diagram 2 本 項(xiàng) 目 南沙 相互關(guān)系 載體與紐帶 載體與紐帶 項(xiàng)目功能定位 由于本項(xiàng)目受到諸多因素的影響，我們可以從中心區(qū)功能和社區(qū)型功能兩者相結(jié)合作反向考慮，考慮規(guī)劃中的城市商業(yè)布局以及交通動(dòng)線，所以在整體屬性定位下，本項(xiàng)目功能定位應(yīng)該是： 兼顧城市功能需要和社區(qū)配套的 以周邊 CBD為主要輻射對(duì)象的 并形成與區(qū)域旅游商務(wù)聯(lián)系的 同周邊功能定位形成互補(bǔ)的 區(qū)域過(guò)渡型城市功能綜合體 本項(xiàng)目差異功能優(yōu)化下業(yè)態(tài)需求 本區(qū)域有什么樣的消費(fèi)潛力沒(méi)有被挖掘？ 1 社區(qū)型消費(fèi) 2 旅游商務(wù)消費(fèi) 3 城市初級(jí)階段企業(yè)型辦公需要 + 公寓型商務(wù)寫字樓 旅游型社區(qū)配套商業(yè) 本項(xiàng)目首層商業(yè)業(yè)態(tài)選擇建議（主體） ?一層：飲食為主體商業(yè) 重點(diǎn)業(yè)態(tài)提示： 營(yíng)造都市飲食：道路＋餐飲業(yè)態(tài)共榮商圈。該盤位于南沙最核心、最熱點(diǎn)區(qū)域 ―― 金洲中心地王地段，東接商業(yè)繁華的金洲商圈，南至主干道進(jìn)港大道，北依青山疊翠的望虎山，是一個(gè)宜居宜商的海濱城。二手住宅交易登記均價(jià)為 4576元 /平方米，同比增長(zhǎng) %，環(huán)比上升 %，今年 1月二手房交易登記面積同比去年 1月減少 % ！ 2023年 1月廣州市 10區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項(xiàng)目共 42個(gè)，批準(zhǔn)預(yù)售商品房 6741套，批準(zhǔn)可預(yù)售商品房面積為 。 我司將以最優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)、最實(shí)效的營(yíng)銷理念、最勤奮的態(tài)度為貴公司提供專業(yè)服務(wù)，同時(shí)也預(yù)祝本項(xiàng)目早日操作成功。 再次感謝逸濤集團(tuán)對(duì)我司工作的支持！ 《 逸濤半島寫字樓營(yíng)銷策劃報(bào)告匯報(bào)稿 》 整體思路 讀 思 破 略 定位方案思路剖析 本項(xiàng)目在特定的市場(chǎng)環(huán)境下如何定位？ 本項(xiàng)目階段營(yíng)銷目標(biāo)與銷售進(jìn)度？ 本項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值是什么？ 本項(xiàng)目命名如何突破？ 項(xiàng)目形象如何構(gòu)建？ 項(xiàng)目主題價(jià)值如何演繹？ 項(xiàng)目采取何種價(jià)格策略？ 項(xiàng)目如何運(yùn)用客戶策略？ 項(xiàng)目如何運(yùn)用優(yōu)化媒體？ 廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)整體狀況如何？ 南沙房地產(chǎn)市場(chǎng)整體狀況如何？ 南沙城市規(guī)劃對(duì)南沙房地產(chǎn)影響？ 逸濤城飛躍建設(shè)的深遠(yuǎn)意義何在？ 讀 房地產(chǎn)營(yíng)銷主要以市場(chǎng)作為依托基礎(chǔ)，挖掘社會(huì)價(jià)值對(duì)項(xiàng)目的提升功能，用未來(lái)發(fā)展的眼光來(lái)思考項(xiàng)目?jī)r(jià)值，為項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升尋求支撐點(diǎn)！ 廣州目前房地產(chǎn)整體市場(chǎng)：價(jià)跌量減，市場(chǎng)觀望，自住需求為主 2023年 1月廣州市 10區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告： 10區(qū)房屋交易登記 11994宗，同比減少%，交易登記面積 ，同比減少 %。 10區(qū)房屋交易登記 11994宗，同比減少 %，交易登記面積 ，同比減少 %。 商住物業(yè)齊全 物業(yè)類型多 據(jù)開發(fā)商介紹，南沙逸濤 ?碧?；ǔ且?guī)劃建設(shè)成為一個(gè)聚集歐洲建筑經(jīng)典、濃縮東南亞園林精華的超大型居住新區(qū)，規(guī)劃建設(shè)有別墅、多層、小高層、高層、商鋪、酒店等各類型物業(yè)。引入如 新荔枝灣、西湖春天、潮江漁村、老樹咖啡、麥當(dāng)勞、概念餐廳 等中高端及特色品牌餐飲。 投資價(jià)值 ? 南沙城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)及城市化進(jìn)程中帶來(lái)的物業(yè)價(jià)值提升； ? 工業(yè)園在南沙扮演的地位與角色，對(duì)項(xiàng)目帶來(lái)的價(jià)值提升； ? 莞深廣一小時(shí)生活圈的
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