xx寫字樓項目策劃方案-wenkub
2023-05-07 22:26:19 本頁面
【正文】 造成周邊環(huán)境影響；? 大樓周邊人氣不旺，商務(wù)辦公的氛圍一般，由于建設(shè)期較長，樓盤空置時間相對較長，可能會影響本案在市場中的印象；附：近年來上海市寫字樓市場區(qū)域供應(yīng)走勢近年來上海市寫字樓空置率變化情況綜上所述，雖然本案所處的區(qū)域不是傳統(tǒng)意義上的高檔辦公區(qū)域，但是一個物業(yè)在市場中所處的位置以及它被市場所認(rèn)同，是取決于多方面的，我們不能因為其某一方面的欠缺，就把它保守定位?？偟膩碚f，徐家匯寫字樓分布比較散，主要以美羅大廈、上海實業(yè)大廈為代表。目 錄定 位 篇一、項目定位………………………………………………………………………4二、目標(biāo)客戶定位…………………………………………………………………7三、價格定位………………………………………………………………………9營 銷 篇一、銷售推廣策略確定…………………………………………………………13二、市場推廣 ……………………………………………………………………19三、產(chǎn)品與現(xiàn)場完善建議………………………………………………………21品定 位 篇一、 項 目 定 位 項目概況? 所處區(qū)域： 徐匯區(qū)? 地理位置： 東安路50弄18號? 基地面積： 5868平方米? 總建筑面積： 68562平方米? 產(chǎn)品形態(tài)： 甲級涉外寫字樓? 建筑形狀： 海螺狀? 可售面積： 28535平方米（5—17層） 根據(jù)本案的自身特征，產(chǎn)品屬性定義為：區(qū)域內(nèi)5A級智能化地標(biāo)性甲級涉外寫字樓詮釋：從本案所處區(qū)域和特性分析來看， 其在本區(qū)域內(nèi)的定位相對來說較高，必然導(dǎo)致開發(fā)商營建成本提高，租金價格也隨之提高，最終是否受市場所認(rèn)可，直接關(guān)系到本案的最終銷售狀況。孕育在這樣一個國際化大都市中，上海寫字樓市場有著得天獨厚的優(yōu)勢?；仡櫳虾懽謽鞘袌龅陌l(fā)展歷程，其經(jīng)歷了膨脹、鼎盛和衰退，當(dāng)前正處于繁榮復(fù)蘇的時期。但是，一個寫字樓是否得到市場的認(rèn)可，一方面取決于物業(yè)的先天條件，如所處位置、交通便利情況、周邊配套等條件；另一方面需要物業(yè)品質(zhì)的提高、市場的稀缺以及產(chǎn)品的推廣造勢。 徐家匯商圈近幾年寫字樓的租金價格起伏較大，平均租金在96~97年達(dá)到高峰，然后開始下滑，1999~，隨著經(jīng)濟(jì)形勢的不斷好轉(zhuǎn)，租金有進(jìn)一步的上升空間。所以，中原認(rèn)為：在本案的推廣過程中，要在提高物業(yè)自身品質(zhì)的基礎(chǔ)上，利用先進(jìn)的銷售經(jīng)驗、銷售理念以及獨樹一幟的推廣手段，一定會使本案在區(qū)域內(nèi)高檔寫字樓中占據(jù)重要的位置。 = H: 上海實業(yè)中心 247。 = J: 金鐘大廈 247。 = L: 歐江大廈 247。 每年的投資回報率所以中原依據(jù)銷售價格與租賃價格的這一關(guān)系，得出本案的銷售價格為（%）：銷售價格 = （*30*12）247。n 帶租約出售先租后售，帶租約銷售，吸引投資客入伙，由于要先租后售，所以物業(yè)去化較慢，且資金回籠也不及時。 價格策略本案總體的價格策略應(yīng)是遵循低開高走，在銷售前期以有震撼力的價格迅速吸引市場注意與聚集人氣；在銷售的中期價格在逐步上漲．全案的價格區(qū)間預(yù)計在12500－15000元／㎡，均價在14000元／㎡．在銷售的預(yù)定階段，建議10樓以下的單元以13500元／㎡以下的價格（暫定）的統(tǒng)一價面世．時 間各銷售段銷售率（％）階段平均價格2002年10－12月前期引導(dǎo)期0C20（預(yù)定）135002003年 1－4月開盤強(qiáng)銷期20C65140002003年 5－7月持續(xù)階段65C90145002003年8－9月清盤階段90C10014000☆ 分階段價格控制前期引導(dǎo)期： 在本案預(yù)定階段，以限量發(fā)售讓利形式推出，公布均價為13500元/M2， （銷售面積為：5700平方米，預(yù)售達(dá)20%）開盤強(qiáng)銷期：公布均價為14000元/㎡，（銷售達(dá)65%）持續(xù)階段： 單位價格上浮500元，公布均價為14500元/M2。對于首付款，可以采取以租代售的方式。科學(xué)的銷售控制將提升利潤空間，使銷售進(jìn)程良性發(fā)展。 制作本案的模型置于售樓處。 開盤在即之新聞發(fā)布會舉辦。 現(xiàn)場布置完成目標(biāo)：本期預(yù)計完成銷售總量的20%的預(yù)訂。 客戶信息積累與跟蹤。 接受預(yù)訂及系列政策咨詢等。 外立面的裝飾基本完成。 廣告攻勢全面出擊，SP及媒體硬性訴求全面展開。 預(yù)定客戶集中回訪，并針對幾個集中的辦公聚集區(qū)，設(shè)置燈箱、看板，并對其入住公司，派送本案的宣傳單頁；216。 進(jìn)行銷售策略及廣告策略的總結(jié)與適度調(diào)整；持續(xù)期（2002年5月初——2003年7月底）主旨：進(jìn)行銷售的中段各項調(diào)整，此間以軟廣告訴
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