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正文內(nèi)容

xx寫字樓項(xiàng)目策劃方案-wenkub

2023-05-07 22:26:19 本頁面
 

【正文】 造成周邊環(huán)境影響;? 大樓周邊人氣不旺,商務(wù)辦公的氛圍一般,由于建設(shè)期較長(zhǎng),樓盤空置時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng),可能會(huì)影響本案在市場(chǎng)中的印象;附:近年來上海市寫字樓市場(chǎng)區(qū)域供應(yīng)走勢(shì)近年來上海市寫字樓空置率變化情況綜上所述,雖然本案所處的區(qū)域不是傳統(tǒng)意義上的高檔辦公區(qū)域,但是一個(gè)物業(yè)在市場(chǎng)中所處的位置以及它被市場(chǎng)所認(rèn)同,是取決于多方面的,我們不能因?yàn)槠淠骋环矫娴那啡?,就把它保守定位??偟膩碚f,徐家匯寫字樓分布比較散,主要以美羅大廈、上海實(shí)業(yè)大廈為代表。目 錄定 位 篇一、項(xiàng)目定位………………………………………………………………………4二、目標(biāo)客戶定位…………………………………………………………………7三、價(jià)格定位………………………………………………………………………9營(yíng) 銷 篇一、銷售推廣策略確定…………………………………………………………13二、市場(chǎng)推廣 ……………………………………………………………………19三、產(chǎn)品與現(xiàn)場(chǎng)完善建議………………………………………………………21品定 位 篇一、 項(xiàng) 目 定 位 項(xiàng)目概況? 所處區(qū)域: 徐匯區(qū)? 地理位置: 東安路50弄18號(hào)? 基地面積: 5868平方米? 總建筑面積: 68562平方米? 產(chǎn)品形態(tài): 甲級(jí)涉外寫字樓? 建筑形狀: 海螺狀? 可售面積: 28535平方米(5—17層) 根據(jù)本案的自身特征,產(chǎn)品屬性定義為:區(qū)域內(nèi)5A級(jí)智能化地標(biāo)性甲級(jí)涉外寫字樓詮釋:從本案所處區(qū)域和特性分析來看, 其在本區(qū)域內(nèi)的定位相對(duì)來說較高,必然導(dǎo)致開發(fā)商營(yíng)建成本提高,租金價(jià)格也隨之提高,最終是否受市場(chǎng)所認(rèn)可,直接關(guān)系到本案的最終銷售狀況。孕育在這樣一個(gè)國(guó)際化大都市中,上海寫字樓市場(chǎng)有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。回顧上海寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展歷程,其經(jīng)歷了膨脹、鼎盛和衰退,當(dāng)前正處于繁榮復(fù)蘇的時(shí)期。但是,一個(gè)寫字樓是否得到市場(chǎng)的認(rèn)可,一方面取決于物業(yè)的先天條件,如所處位置、交通便利情況、周邊配套等條件;另一方面需要物業(yè)品質(zhì)的提高、市場(chǎng)的稀缺以及產(chǎn)品的推廣造勢(shì)。 徐家匯商圈近幾年寫字樓的租金價(jià)格起伏較大,平均租金在96~97年達(dá)到高峰,然后開始下滑,1999~,隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不斷好轉(zhuǎn),租金有進(jìn)一步的上升空間。所以,中原認(rèn)為:在本案的推廣過程中,要在提高物業(yè)自身品質(zhì)的基礎(chǔ)上,利用先進(jìn)的銷售經(jīng)驗(yàn)、銷售理念以及獨(dú)樹一幟的推廣手段,一定會(huì)使本案在區(qū)域內(nèi)高檔寫字樓中占據(jù)重要的位置。 = H: 上海實(shí)業(yè)中心 247。 = J: 金鐘大廈 247。 = L: 歐江大廈 247。 每年的投資回報(bào)率所以中原依據(jù)銷售價(jià)格與租賃價(jià)格的這一關(guān)系,得出本案的銷售價(jià)格為(%):銷售價(jià)格 = (*30*12)247。n 帶租約出售先租后售,帶租約銷售,吸引投資客入伙,由于要先租后售,所以物業(yè)去化較慢,且資金回籠也不及時(shí)。 價(jià)格策略本案總體的價(jià)格策略應(yīng)是遵循低開高走,在銷售前期以有震撼力的價(jià)格迅速吸引市場(chǎng)注意與聚集人氣;在銷售的中期價(jià)格在逐步上漲.全案的價(jià)格區(qū)間預(yù)計(jì)在12500-15000元/㎡,均價(jià)在14000元/㎡.在銷售的預(yù)定階段,建議10樓以下的單元以13500元/㎡以下的價(jià)格(暫定)的統(tǒng)一價(jià)面世.時(shí) 間各銷售段銷售率(%)階段平均價(jià)格2002年10-12月前期引導(dǎo)期0C20(預(yù)定)135002003年 1-4月開盤強(qiáng)銷期20C65140002003年 5-7月持續(xù)階段65C90145002003年8-9月清盤階段90C10014000☆ 分階段價(jià)格控制前期引導(dǎo)期: 在本案預(yù)定階段,以限量發(fā)售讓利形式推出,公布均價(jià)為13500元/M2, (銷售面積為:5700平方米,預(yù)售達(dá)20%)開盤強(qiáng)銷期:公布均價(jià)為14000元/㎡,(銷售達(dá)65%)持續(xù)階段: 單位價(jià)格上浮500元,公布均價(jià)為14500元/M2。對(duì)于首付款,可以采取以租代售的方式??茖W(xué)的銷售控制將提升利潤(rùn)空間,使銷售進(jìn)程良性發(fā)展。 制作本案的模型置于售樓處。 開盤在即之新聞發(fā)布會(huì)舉辦。 現(xiàn)場(chǎng)布置完成目標(biāo):本期預(yù)計(jì)完成銷售總量的20%的預(yù)訂。 客戶信息積累與跟蹤。 接受預(yù)訂及系列政策咨詢等。 外立面的裝飾基本完成。 廣告攻勢(shì)全面出擊,SP及媒體硬性訴求全面展開。 預(yù)定客戶集中回訪,并針對(duì)幾個(gè)集中的辦公聚集區(qū),設(shè)置燈箱、看板,并對(duì)其入住公司,派送本案的宣傳單頁;216。 進(jìn)行銷售策略及廣告策略的總結(jié)與適度調(diào)整;持續(xù)期(2002年5月初——2003年7月底)主旨:進(jìn)行銷售的中段各項(xiàng)調(diào)整,此間以軟廣告訴
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