xx寫字樓項(xiàng)目策劃方案-wenkub
2023-05-07 22:26:19 本頁面
【正文】 造成周邊環(huán)境影響；? 大樓周邊人氣不旺，商務(wù)辦公的氛圍一般，由于建設(shè)期較長(zhǎng)，樓盤空置時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，可能會(huì)影響本案在市場(chǎng)中的印象；附：近年來上海市寫字樓市場(chǎng)區(qū)域供應(yīng)走勢(shì)近年來上海市寫字樓空置率變化情況綜上所述，雖然本案所處的區(qū)域不是傳統(tǒng)意義上的高檔辦公區(qū)域，但是一個(gè)物業(yè)在市場(chǎng)中所處的位置以及它被市場(chǎng)所認(rèn)同，是取決于多方面的，我們不能因?yàn)槠淠骋环矫娴那啡?，就把它保守定位?？偟膩碚f，徐家匯寫字樓分布比較散，主要以美羅大廈、上海實(shí)業(yè)大廈為代表。目 錄定 位 篇一、項(xiàng)目定位………………………………………………………………………4二、目標(biāo)客戶定位…………………………………………………………………7三、價(jià)格定位………………………………………………………………………9營(yíng) 銷 篇一、銷售推廣策略確定…………………………………………………………13二、市場(chǎng)推廣 ……………………………………………………………………19三、產(chǎn)品與現(xiàn)場(chǎng)完善建議………………………………………………………21品定 位 篇一、 項(xiàng) 目 定 位 項(xiàng)目概況? 所處區(qū)域： 徐匯區(qū)? 地理位置： 東安路50弄18號(hào)? 基地面積： 5868平方米? 總建筑面積： 68562平方米? 產(chǎn)品形態(tài)： 甲級(jí)涉外寫字樓? 建筑形狀： 海螺狀? 可售面積： 28535平方米（5—17層） 根據(jù)本案的自身特征，產(chǎn)品屬性定義為：區(qū)域內(nèi)5A級(jí)智能化地標(biāo)性甲級(jí)涉外寫字樓詮釋：從本案所處區(qū)域和特性分析來看， 其在本區(qū)域內(nèi)的定位相對(duì)來說較高，必然導(dǎo)致開發(fā)商營(yíng)建成本提高，租金價(jià)格也隨之提高，最終是否受市場(chǎng)所認(rèn)可，直接關(guān)系到本案的最終銷售狀況。孕育在這樣一個(gè)國(guó)際化大都市中，上海寫字樓市場(chǎng)有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。回顧上海寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展歷程，其經(jīng)歷了膨脹、鼎盛和衰退，當(dāng)前正處于繁榮復(fù)蘇的時(shí)期。但是，一個(gè)寫字樓是否得到市場(chǎng)的認(rèn)可，一方面取決于物業(yè)的先天條件，如所處位置、交通便利情況、周邊配套等條件；另一方面需要物業(yè)品質(zhì)的提高、市場(chǎng)的稀缺以及產(chǎn)品的推廣造勢(shì)。 徐家匯商圈近幾年寫字樓的租金價(jià)格起伏較大，平均租金在96~97年達(dá)到高峰，然后開始下滑，1999~，隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不斷好轉(zhuǎn)，租金有進(jìn)一步的上升空間。所以，中原認(rèn)為：在本案的推廣過程中，要在提高物業(yè)自身品質(zhì)的基礎(chǔ)上，利用先進(jìn)的銷售經(jīng)驗(yàn)、銷售理念以及獨(dú)樹一幟的推廣手段，一定會(huì)使本案在區(qū)域內(nèi)高檔寫字樓中占據(jù)重要的位置。 = H: 上海實(shí)業(yè)中心 247。 = J: 金鐘大廈 247。 = L: 歐江大廈 247。 每年的投資回報(bào)率所以中原依據(jù)銷售價(jià)格與租賃價(jià)格的這一關(guān)系，得出本案的銷售價(jià)格為（%）：銷售價(jià)格 = （*30*12）247。n 帶租約出售先租后售，帶租約銷售，吸引投資客入伙，由于要先租后售，所以物業(yè)去化較慢，且資金回籠也不及時(shí)。 價(jià)格策略本案總體的價(jià)格策略應(yīng)是遵循低開高走，在銷售前期以有震撼力的價(jià)格迅速吸引市場(chǎng)注意與聚集人氣；在銷售的中期價(jià)格在逐步上漲．全案的價(jià)格區(qū)間預(yù)計(jì)在12500－15000元／㎡，均價(jià)在14000元／㎡．在銷售的預(yù)定階段，建議10樓以下的單元以13500元／㎡以下的價(jià)格（暫定）的統(tǒng)一價(jià)面世．時(shí) 間各銷售段銷售率（％）階段平均價(jià)格2002年10－12月前期引導(dǎo)期0C20（預(yù)定）135002003年 1－4月開盤強(qiáng)銷期20C65140002003年 5－7月持續(xù)階段65C90145002003年8－9月清盤階段90C10014000☆ 分階段價(jià)格控制前期引導(dǎo)期： 在本案預(yù)定階段，以限量發(fā)售讓利形式推出，公布均價(jià)為13500元/M2， （銷售面積為：5700平方米，預(yù)售達(dá)20%）開盤強(qiáng)銷期：公布均價(jià)為14000元/㎡，（銷售達(dá)65%）持續(xù)階段： 單位價(jià)格上浮500元，公布均價(jià)為14500元/M2。對(duì)于首付款，可以采取以租代售的方式?？茖W(xué)的銷售控制將提升利潤(rùn)空間，使銷售進(jìn)程良性發(fā)展。 制作本案的模型置于售樓處。 開盤在即之新聞發(fā)布會(huì)舉辦。 現(xiàn)場(chǎng)布置完成目標(biāo)：本期預(yù)計(jì)完成銷售總量的20%的預(yù)訂。 客戶信息積累與跟蹤。 接受預(yù)訂及系列政策咨詢等。 外立面的裝飾基本完成。 廣告攻勢(shì)全面出擊，SP及媒體硬性訴求全面展開。 預(yù)定客戶集中回訪，并針對(duì)幾個(gè)集中的辦公聚集區(qū)，設(shè)置燈箱、看板，并對(duì)其入住公司，派送本案的宣傳單頁；216。 進(jìn)行銷售策略及廣告策略的總結(jié)與適度調(diào)整；持續(xù)期（2002年5月初——2003年7月底）主旨：進(jìn)行銷售的中段各項(xiàng)調(diào)整，此間以軟廣告訴
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