【正文】 口主要的商住辦公樓聚集之地。因此，相對(duì)缺乏服務(wù)性業(yè)態(tài)。如新世界國(guó)貿(mào)與建設(shè)銀行大廈，僅一路之閣，幾乎具有同樣的地理位置。不同的客戶對(duì)辦公空間需求不一樣，而且不同公司的資金實(shí)力差別較大。建設(shè)銀行大廈的租賃客戶也不遜色于新世界，如西門子，摩托羅拉等跨國(guó)企業(yè)就選擇了建設(shè)銀行大廈為辦公地。這些實(shí)力強(qiáng)勁的企業(yè)是刺激武漢寫字樓市場(chǎng)發(fā)展的原動(dòng)力。目前金融一條街上主要可售寫字樓僅有新世界國(guó)貿(mào)大廈，招商銀行大廈、瑞通廣場(chǎng)已經(jīng)結(jié)束了銷售期。拋開經(jīng)濟(jì)水平等因素，武漢寫字樓市場(chǎng)發(fā)展緩慢仍是不爭(zhēng)的事實(shí)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，武漢市現(xiàn)有甲級(jí)寫字樓存量在59萬(wàn)平方米左右，其平均租金水平一年來(lái)維持在58元/月/平方米左右，入駐率在一年時(shí)間僅提升了約2個(gè)百分點(diǎn)，徘徊在80％左右。盤龍城寫字樓項(xiàng)目策劃推廣第一部分 市場(chǎng)篇武漢房地產(chǎn)寫字樓市場(chǎng)形勢(shì)分析漢陽(yáng)寫字樓市場(chǎng) 漢口寫字樓分析武昌寫字樓分析武漢市場(chǎng)分析 武漢寫字樓市場(chǎng)概況2006年的房地產(chǎn)大戲已落下帷幕，回顧這一年的武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)在一片喧鬧之中，對(duì)比住宅、商業(yè)市場(chǎng)，寫字樓市場(chǎng)仍似一方凈土，延續(xù)著幾年來(lái)不溫不火的態(tài)勢(shì)。供應(yīng)方面，民生銀行大廈、新世界中心等達(dá)到甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓項(xiàng)目，在取得預(yù)售資格后遲遲未能入市，因此，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)本年延續(xù)05年情況，新增項(xiàng)目依然為零。 　 一、漢陽(yáng)寫字樓分析：漢元中心位于漢陽(yáng)鐘家村漢元中心（原漢商大廈）；起價(jià)3588元\㎡，均價(jià)4000元\㎡，最高價(jià)4500元\㎡　總建筑面積：㎡；漢陽(yáng)商場(chǎng)即將擴(kuò)建，占地約10畝，包括百貨、寫字樓、商業(yè)街、酒店，將成為漢陽(yáng)地標(biāo)性商業(yè)建筑。有三部電梯\二層地下泊車　目前漢陽(yáng)正提出“宜居漢陽(yáng)’的口號(hào)，把房地產(chǎn)作為一個(gè)重點(diǎn)來(lái)發(fā)展，由于漢陽(yáng)城區(qū)的湖泊水系比較豐富、環(huán)境好，很多年輕人選擇到漢陽(yáng)安家，這樣就出現(xiàn)了工作在武昌、漢口，而生活在漢陽(yáng)的一個(gè)群體。n 租賃客戶偏好性強(qiáng)。它們偏向于選擇最高級(jí)別的寫字樓。這類客戶的面積需求較大，一般是整層起租。因此，中小公司一般選擇中小戶型，中低價(jià)位的寫字樓為辦公地。新世界的裙樓里有高檔消費(fèi)品，如化妝品、服飾等。2．市場(chǎng)板塊供應(yīng)特征明顯：n 從早期解放大道至武勝路沿線板塊，到新興的建設(shè)大道＂金融一條街＂板塊，再到近年來(lái)的江漢路及沿江大道沿線板塊，目前形成建設(shè)大道沿線板塊為主，周邊片區(qū)為輔的供應(yīng)格局。n 從銷售價(jià)格來(lái)看，漢口寫字樓板塊銷售價(jià)格差距明顯，從高到低依次為建設(shè)大道金融一條街板塊、解放大道至武勝路板塊、江漢北路及江漢路步行街沿線板塊。n 江漢北路及江漢路步行街沿線板塊，銷售價(jià)格在4200元/平方米，與武漢市寫字樓平均銷售價(jià)格水平相當(dāng)。世紀(jì)廣場(chǎng)目前在售價(jià)格約為5800元/平方米，租金約40元/平方米/月，物業(yè)管理費(fèi)12元/平方米/月(含中央空調(diào)費(fèi)用)，土地使用年限從2001年至2051年，寫字樓為毛坯結(jié)構(gòu)，現(xiàn)在也還有整層可售，出租率約70%。但是，武昌區(qū)一直以來(lái)以文化教育為主，擁有眾多的高校，商業(yè)發(fā)展相對(duì)比較落后，雖然有政府的大力規(guī)劃，但短期內(nèi)仍落后于漢口建設(shè)大道。但眼下，隨著國(guó)內(nèi)大型企業(yè)和外資企業(yè)的紛紛入駐，租售面積在200至500平方米的高檔寫字樓更受追捧。從這個(gè)不均衡狀況不難理解，為何發(fā)展商對(duì)武漢寫字樓項(xiàng)目大多退避三舍。因此對(duì)于投資者而言，規(guī)避空租風(fēng)險(xiǎn)是投資的第一要?jiǎng)?wù)。3) 電梯數(shù)量少且速度慢、員工餐廳不能令客戶滿意。5) 客戶對(duì)寬帶網(wǎng)的建設(shè)也有了相當(dāng)大的興趣。6) 商住樓的沖擊也很大，商住兩用的房子，價(jià)位相對(duì)于單作為辦公用的寫字樓來(lái)說(shuō)要?jiǎng)澦恪Ｅe個(gè)例子，進(jìn)駐武漢的世界500強(qiáng)企業(yè)約有60余家，而進(jìn)駐成都的世界500強(qiáng)企業(yè)已超過(guò)100家?？陀^來(lái)說(shuō)，武漢市在經(jīng)濟(jì)水平上與北京、上海、廣州、深圳等城市存在較大差距，而城市吸引力從某些方面來(lái)說(shuō)也落后于成都、天津、大連等同等水平的二線城市。因此寫字樓項(xiàng)目的發(fā)展商必須具備相當(dāng)?shù)拈_發(fā)實(shí)力、多元化的融資途徑、精確設(shè)計(jì)的資金鏈等。從投資與回報(bào)的不均衡現(xiàn)狀不難看出為何武漢本土發(fā)展商對(duì)于寫字樓項(xiàng)目大多采取退避三舍的態(tài)度，而在全國(guó)遍地開花的外地大鱷也同樣鮮有在武漢開發(fā)寫字樓的計(jì)劃。2003年5月，經(jīng)市開發(fā)區(qū)管理辦公室同意（武開發(fā)區(qū)辦[2003]5號(hào)），更名為武漢盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，履行職能不變。：堅(jiān)持走科技立區(qū)、項(xiàng)目強(qiáng)區(qū)、環(huán)境興區(qū)的基本區(qū)策，依托大武漢，引進(jìn)大項(xiàng)目，重點(diǎn)建設(shè)現(xiàn)代制造業(yè)區(qū)、臨空港物流產(chǎn)業(yè)區(qū)、都市旅游度假區(qū)、生態(tài)人居區(qū)，努力把盤龍城開發(fā)區(qū)建設(shè)成為武漢市高新技術(shù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)基地和環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)新城。 同時(shí)，黃陂區(qū)的配套建設(shè)、航空物流區(qū)將與之對(duì)接，這必將強(qiáng)力拉動(dòng)盤龍城及黃陂區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 開發(fā)區(qū)東鄰陽(yáng)邏深水港，西依武漢天河國(guó)際機(jī)場(chǎng)，南臨漢口新火車站；岱黃一級(jí)公路、天河機(jī)場(chǎng)一級(jí)公路和盤龍大橋、盤龍大道及劉宋大道組成的四通八達(dá)的道路網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)成了“水、陸、空”立體交通網(wǎng)絡(luò)。盤龍城與武漢其它也在發(fā)展片區(qū)相比，最大的優(yōu)勢(shì)是有武漢航空港這一快捷的交通樞紐，它為盤龍城贏得富人青睞立下了汗馬功勞。c) 區(qū)域環(huán)境a) 捷運(yùn)交通，極具投資增值潛力楚天大道——橫貫整個(gè)盤龍城東西主要交通紐帶；盤龍城——未來(lái)武漢規(guī)劃的人居新城；地處盤龍城核心，四面通達(dá)，貼近生活的距離，馳騁無(wú)極限！ b) 已逐漸形成的成熟居住氛圍，見證開發(fā)區(qū)城市化進(jìn)程貼近開發(fā)區(qū)政府逐漸成熟的辦公、居住、商業(yè)、氛圍。新的政府規(guī)劃中，把盤龍城定位為現(xiàn)代服務(wù)區(qū)，新規(guī)劃將吸引更多的人才、企業(yè)和資金，從而促進(jìn)整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)；b) 區(qū)域內(nèi)的商業(yè)市場(chǎng)的進(jìn)入，天興洲大橋即將開通，都將為盤龍城注入新的活力，連接武漢三鎮(zhèn)，將會(huì)吸引更多的人流及眼球；c) 盤龍城正處在開發(fā)期我們才有機(jī)會(huì)。理由：◎ 本案所立于盤龍城，并非中心商務(wù)區(qū)；◎ 17層框架結(jié)構(gòu)，造型簡(jiǎn)單、設(shè)計(jì)傳統(tǒng)；◎ 區(qū)域內(nèi)公寓類商住樓對(duì)純寫字樓市場(chǎng)沖擊大；◎ 沒(méi)有豪華大堂支撐。 2) 現(xiàn)甲級(jí)寫字樓中的企業(yè)，雖然在各方面的條件較優(yōu)越，但高昂的租金、物管費(fèi)、停車費(fèi)，低實(shí)用率，中央空凋、其中央送風(fēng)系統(tǒng)使得空氣質(zhì)量有所下降，而那些正在發(fā)展中或剛剛起步的企業(yè)還負(fù)擔(dān)不起這種高昂的代價(jià)。5) 很多中小型公司都在尋找能注冊(cè)、投入低的辦公室。新SOHU時(shí)代”，為盤龍新區(qū)中心經(jīng)濟(jì)繁榮的見證，確立“SHOW寫字樓”的地位。1) 定位大部分小戶型寫字間，滿足更多份額的需求，并拉高單價(jià)，完成項(xiàng)目的銷售利潤(rùn)指標(biāo)； 2) 定位小部分整層辦公區(qū)域，銷售吸引有實(shí)力的企業(yè)和機(jī)構(gòu)購(gòu)買入住，提升整個(gè)項(xiàng)目檔次； 3) 定位部分個(gè)性化的產(chǎn)品類型，針對(duì)性的滿足市場(chǎng)需求，以專業(yè)性的硬件配套和特色服務(wù)，提高整個(gè)項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；三、營(yíng)銷策略建議1．所處區(qū)位為未來(lái)最具發(fā)展前景和增值潛力。w 絕版同時(shí)擁有交通與景觀兩大雙重優(yōu)勢(shì)。w 商務(wù)中心：提供國(guó)際電腦上網(wǎng)、配備高精度彩色打印機(jī)、文件裝幀、打字、復(fù)印、傳真、秘書留言、接待、特快專遞、律師咨詢、工商咨詢服務(wù)等。新SOHU時(shí)代”形象：w 大視野，大形象，大氣魄，大事業(yè)，大發(fā)展，大風(fēng)范。 小環(huán)境好：位居盤龍重要地段，人流、物流暢旺。使office起到?jīng)Q定性的作用。7. 以知名的、高水準(zhǔn)的物業(yè)管理公司介入，完善項(xiàng)目的軟環(huán)境第四部分 推廣篇推廣主題賣點(diǎn)提煉廣告操作思路媒體操作思路一、推廣主題w 樹造大廈“盤龍中樞w 借勢(shì)造市，制造熱點(diǎn)；借助區(qū)府政策走勢(shì)和發(fā)展規(guī)劃，制造熱點(diǎn)和賣點(diǎn)。w 以“大形象”震撼和沖擊目標(biāo)市場(chǎng)。商務(wù)樓的硬件設(shè)施：大堂、走廊、現(xiàn)代化的公共區(qū)域裝修第四亮點(diǎn)：樂(lè)享一生的投資功能價(jià)值回歸，投資新寵l 財(cái)富派生功能l 盤龍尊貴席位，宜租賃l 樓市稀缺產(chǎn)品，宜升值l 同時(shí)擁有絕對(duì)的地段優(yōu)勢(shì)和不可復(fù)制的景觀優(yōu)勢(shì)的寫字樓在武漢少有l(wèi) 地段優(yōu)勢(shì)：盤龍城工業(yè)區(qū)是武漢1+8城市圈未來(lái)的中心，項(xiàng)目所處武漢所獨(dú)具的航空、鐵路、港口等三大交通樞紐戰(zhàn)略資源的黃金節(jié)點(diǎn)：武漢航空城、橫店編組站、陽(yáng)邏深水港正好將其圍合其中，南距漢口火車站5公里、武漢港10公里，東距陽(yáng)邏深水港15公里，西距天河國(guó)際機(jī)場(chǎng)6公里。 ●　第三階段目標(biāo)——整體廣告宣傳圍繞全面招商，繼續(xù)突出項(xiàng)目與眾不同的優(yōu)勢(shì) （交通優(yōu)勢(shì)、環(huán)境優(yōu)勢(shì)、功能優(yōu)勢(shì)等），按照不同客戶目標(biāo)，深層次地營(yíng)造熱銷氛圍，確保招商工作的順利進(jìn)行。