【正文】 思路媒體操作思路一、推廣主題w 樹造大廈“盤龍中樞5．以親情化的配套和服務(wù)，營造項目的舒適氛圍。使office起到?jīng)Q定性的作用。2．五樓只有公共衛(wèi)生間，則應(yīng)設(shè)為物業(yè)用房。 小環(huán)境好：位居盤龍重要地段，人流、物流暢旺。w 大視野，大形象，大事業(yè)。新SOHU時代”形象：w 大視野，大形象，大氣魄，大事業(yè)，大發(fā)展，大風(fēng)范。w 展覽中心（可由多功能廳）：配設(shè)尖端科技之信息網(wǎng)絡(luò)，充足的通訊設(shè)施并附加光纜網(wǎng)絡(luò)傳送，為業(yè)主及周邊商界人士提供各類科技、貿(mào)易、藝術(shù)等展示的場所。w 商務(wù)中心：提供國際電腦上網(wǎng)、配備高精度彩色打印機(jī)、文件裝幀、打字、復(fù)印、傳真、秘書留言、接待、特快專遞、律師咨詢、工商咨詢服務(wù)等。 將5A（通訊自動化、辦公自動化、樓宇自動化、保安自動化、管理自動化）5個自動化系統(tǒng)高度集成，創(chuàng)造一流的智能化大廈。w 絕版同時擁有交通與景觀兩大雙重優(yōu)勢。w 新區(qū)城市中心區(qū)，見證中心城成就。1) 定位大部分小戶型寫字間，滿足更多份額的需求，并拉高單價，完成項目的銷售利潤指標(biāo)； 2) 定位小部分整層辦公區(qū)域，銷售吸引有實力的企業(yè)和機(jī)構(gòu)購買入住，提升整個項目檔次； 3) 定位部分個性化的產(chǎn)品類型，針對性的滿足市場需求，以專業(yè)性的硬件配套和特色服務(wù)，提高整個項目的市場競爭力；三、營銷策略建議1．所處區(qū)位為未來最具發(fā)展前景和增值潛力。瞄準(zhǔn)盤龍新區(qū)寫字樓市場空白點；鎖定中型成長型企業(yè)的辦公需求；倡導(dǎo)健康辦公的新模式；打造現(xiàn)代簡約的開放空間；尋求個性時尚與自然景觀的完美結(jié)合；巨大的升值空間給你帶來新的投資機(jī)遇；搶占新一代寫字樓市場的領(lǐng)導(dǎo)者席位；這就是SHOW商務(wù)寫字樓的策劃總思路2． 客戶定位以上前5種都是我們的客戶來源3． 市場定位（營銷定位）高樓層（1617層）：高級豪華寫字樓，空間可自由分隔（指較合理狀態(tài)下），任意發(fā)揮。新SOHU時代”，為盤龍新區(qū)中心經(jīng)濟(jì)繁榮的見證，確立“SHOW寫字樓”的地位。未來的寫字樓產(chǎn)品，誰能改善這種狀況，誰能滿足這種需求，誰就能成為市場上的佼佼者。5) 很多中小型公司都在尋找能注冊、投入低的辦公室。但由于家里可能還有其他家人，工作會影響到家中人，所以他們急需要一個屬于自己工作和休息的空間。 2) 現(xiàn)甲級寫字樓中的企業(yè)，雖然在各方面的條件較優(yōu)越，但高昂的租金、物管費(fèi)、停車費(fèi)，低實用率，中央空凋、其中央送風(fēng)系統(tǒng)使得空氣質(zhì)量有所下降，而那些正在發(fā)展中或剛剛起步的企業(yè)還負(fù)擔(dān)不起這種高昂的代價。如不采取非常之手段，滯銷將是情理之中的結(jié)果。理由：◎ 本案所立于盤龍城，并非中心商務(wù)區(qū)；◎ 17層框架結(jié)構(gòu)，造型簡單、設(shè)計傳統(tǒng)；◎ 區(qū)域內(nèi)公寓類商住樓對純寫字樓市場沖擊大；◎ 沒有豪華大堂支撐。理由：本案若以小面積、低總價來沖擊中小企業(yè)寫字樓市場，高單價與低使用率的弱點將會給銷售帶來致命打擊。新的政府規(guī)劃中，把盤龍城定位為現(xiàn)代服務(wù)區(qū)，新規(guī)劃將吸引更多的人才、企業(yè)和資金，從而促進(jìn)整個區(qū)域經(jīng)濟(jì)；b) 區(qū)域內(nèi)的商業(yè)市場的進(jìn)入，天興洲大橋即將開通，都將為盤龍城注入新的活力，連接武漢三鎮(zhèn)，將會吸引更多的人流及眼球；c) 盤龍城正處在開發(fā)期我們才有機(jī)會。d) 環(huán)境優(yōu)勢：綠地公園、綠地景觀、公共公園、長江樂園、盤龍古城文化概念的利用e) 品牌優(yōu)勢：項目由一級開發(fā)商開發(fā)，公司開發(fā)實力雄厚。c) 區(qū)域環(huán)境a) 捷運(yùn)交通，極具投資增值潛力楚天大道——橫貫整個盤龍城東西主要交通紐帶；盤龍城——未來武漢規(guī)劃的人居新城；地處盤龍城核心，四面通達(dá)，貼近生活的距離，馳騁無極限！ b) 已逐漸形成的成熟居住氛圍，見證開發(fā)區(qū)城市化進(jìn)程貼近開發(fā)區(qū)政府逐漸成熟的辦公、居住、商業(yè)、氛圍。第三部分 產(chǎn)品篇項目定位研究及相關(guān)建議SWOT分析 項目主題定位營銷策略建議運(yùn)營流程建議一、 項目SWOT分析1． 項目SWOT分析優(yōu)勢分析—Sa) 區(qū)位優(yōu)勢：開發(fā)區(qū)東鄰陽邏深水港，西依武漢天河國際機(jī)場，南臨漢口新火車站；岱黃一級公路、天河機(jī)場一級公路和盤龍大橋、盤龍大道及劉宋大道組成的四通八達(dá)的道路網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)成了“水、陸、空”立體交通網(wǎng)絡(luò)。盤龍城與武漢其它也在發(fā)展片區(qū)相比，最大的優(yōu)勢是有武漢航空港這一快捷的交通樞紐，它為盤龍城贏得富人青睞立下了汗馬功勞。如今，即將被大橋貫通的武漢中環(huán)線沿線已成為投資熱土，引來絡(luò)繹不絕的境內(nèi)外客商。 開發(fā)區(qū)東鄰陽邏深水港，西依武漢天河國際機(jī)場，南臨漢口新火車站；岱黃一級公路、天河機(jī)場一級公路和盤龍大橋、盤龍大道及劉宋大道組成的四通八達(dá)的道路網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)成了“水、陸、空”立體交通網(wǎng)絡(luò)。3. 長江樂園 4）“居住新城”: 在《武漢市國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展第十五個年計劃》中，后湖納為武漢市四個發(fā)展居住區(qū)的新型居住區(qū)之一，與南湖、東湖和四新地區(qū)并列為四大居住新城，而其核心就是盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的建設(shè)。 同時，黃陂區(qū)的配套建設(shè)、航空物流區(qū)將與之對接，這必將強(qiáng)力拉動盤龍城及黃陂區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。、寬27米、雙向6車道、通往漢口的大橋上， 從漢口新華路驅(qū)車至盤龍城楚天大道只需15分鐘以內(nèi)，不受收費(fèi)站制約，將極大的促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 2）機(jī)場: 2004年，首都機(jī)場正式收購武漢天河機(jī)場，準(zhǔn)備將其建成國際性機(jī)場。：堅持走科技立區(qū)、項目強(qiáng)區(qū)、環(huán)境興區(qū)的基本區(qū)策，依托大武漢，引進(jìn)大項目，重點建設(shè)現(xiàn)代制造業(yè)區(qū)、臨空港物流產(chǎn)業(yè)區(qū)、都市旅游度假區(qū)、生態(tài)人居區(qū)，努力把盤龍城開發(fā)區(qū)建設(shè)成為武漢市高新技術(shù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)基地和環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)新城。目前，開發(fā)區(qū)行政托管88平方公里。2003年5月，經(jīng)市開發(fā)區(qū)管理辦公室同意（武開發(fā)區(qū)辦[2003]5號），更名為武漢盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，履行職能不變。第二部分：城市發(fā)展以及項目所在區(qū)域地段價值挖掘研究：武漢盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)原名為武漢市黃陂灄口經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)，成立于1992年12月（武政[1992]70號），原轄區(qū)為灄口鎮(zhèn)，1993年，黃陂縣成立灄口經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)管理委員會，屬縣人民政府派出機(jī)構(gòu)。從投資與回報的不均衡現(xiàn)狀不難看出為何武漢本土發(fā)展商對于寫字樓項目大多采取退避三舍的態(tài)度，而在全國遍地開花的外地大鱷也同樣鮮有在武漢開發(fā)寫字樓的計劃。銷售單價遠(yuǎn)不如商業(yè)地產(chǎn)，甚至低于某些 窗體頂端豪宅項目；銷售速度由于實力客戶缺乏及市場關(guān)注度不足等原因遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于住宅及商業(yè)項目，銷售市場的平淡也是造成武漢市的甲級寫字樓一般都以出租為主的主要原因之一。因此寫字樓項目的發(fā)展商必須具備相當(dāng)?shù)拈_發(fā)實力、多元化的融資途徑、精確設(shè)計的資金鏈等。因而，武漢市寫字樓市場發(fā)展緩慢有其必然性?？陀^來說，武漢市在經(jīng)濟(jì)水平上與北京、上海、廣州、深圳等城市存在較大差距，而城市吸引力從某些方面來說也落后于成都、天津、大連等同等水平的二線城市。9) 武漢寫字樓市場淡靜的原因主要來源于缺乏強(qiáng)力的剛性需求支撐。舉個例子，進(jìn)駐武漢的世界500強(qiáng)企業(yè)約有60余家，而進(jìn)駐成都的世界500強(qiáng)企業(yè)已超過100家。8) 寫字樓物業(yè)不同于其他物業(yè)類型，對城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式有著相當(dāng)?shù)年P(guān)聯(lián)性及依賴性，2003年以來寫字樓市場的回暖在很大程度上就依賴于武漢經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展及第三產(chǎn)業(yè)比重的增加。6) 商住樓的沖擊也很大，商住兩用的房子，價位相對于單作為辦公用的寫字樓來說要劃算。DDN、ISDN與光纖通訊等已經(jīng)是必備的硬件設(shè)施。5) 客戶對寬帶網(wǎng)的建設(shè)也有了相當(dāng)大的興趣。4) 大廈的停車位少，這幾乎是所有寫字樓都面臨的問題。3) 電梯數(shù)量少且速度慢、員工餐廳不能令客戶滿意?？偨Y(jié)寫字樓市場冷談主要有以下原因：1) 武漢不同沿海城市，對國際經(jīng)濟(jì)大潮感覺比較遲鈍，對入世亦是如此。因此對于投資者而言，規(guī)避空租風(fēng)險是投資的第一要務(wù)。如果沒有穩(wěn)定租戶或者優(yōu)質(zhì)租賃公司，較易出現(xiàn)空租現(xiàn)象。從這個不均衡狀況不難理解，為何發(fā)展商對武漢寫字樓項目大多退避三舍。但目前，武漢的寫字樓無論在銷售價格還是銷售速度上，都沒有明顯優(yōu)勢：銷售單價遠(yuǎn)不如商業(yè)地產(chǎn)，甚至低于某些豪宅項目；銷售速度由于實力客戶缺乏和市場關(guān)注度不足，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于住宅與商業(yè)項目。但眼下，隨著國內(nèi)大型企業(yè)和外資企業(yè)的紛紛入駐，租售面積在200至500平方米的高檔寫字樓更受追捧。世紀(jì)廣場地理位置屬于武昌核心