寫字樓項(xiàng)目策劃方案-文庫吧資料
2025-05-15 23:08本頁面
【正文】 銷售印刷品完成。 開盤在即之新聞發(fā)布會(huì)舉辦。 投放少量的告知性的媒體廣告配合。 制作本案的模型置于售樓處。中原認(rèn)為銷售控制主要體現(xiàn)在銷售時(shí)間節(jié)點(diǎn)的控制上，必須努力完成各銷售階段的目標(biāo)任務(wù)；并在規(guī)定的銷售周期內(nèi)完成銷售目標(biāo)．引導(dǎo)期：（2002年10月初——2003年12月底）主旨：本期希望售樓處裝修完畢并開放接待，如果售樓處尚未裝修好，建議設(shè)立一個(gè)臨時(shí)接待處，同時(shí)配合新聞發(fā)布會(huì)及軟廣告、網(wǎng)絡(luò)等媒體推廣，吸引人氣參觀、預(yù)訂，另外，通過中原龐大的銷售網(wǎng)絡(luò)（各分行）、以往積累的客戶，以及均瑤集團(tuán)自己所掌握的客戶使得較大客戶入伙，以促進(jìn)其他中小客戶的加入，并依據(jù)不同的客戶采取相應(yīng)的銷售策略，從而達(dá)到一定量的客戶積累，通過本階段吸納一定量的開盤買勢，為開盤是入強(qiáng)銷期作好良好的市場輔墊。科學(xué)的銷售控制將提升利潤空間，使銷售進(jìn)程良性發(fā)展。1. 開盤時(shí)機(jī)的選擇☆ 開盤時(shí)機(jī)根據(jù)本案的現(xiàn)狀和裝修施工進(jìn)度，對于力求成為地標(biāo)性寫字樓的本案來說，在一切銷售鋪墊及市場蓄勢均未形成的情況下，中原建議將開盤日期放于明年年的1月上旬，而待售樓處交付后專案銷售人員可提前1至2個(gè)月進(jìn)駐，開展銷售引導(dǎo)并進(jìn)行PR活動(dòng)造勢，待到正式開盤后力爭一舉驚爆市場。對于首付款，可以采取以租代售的方式。（銷售達(dá)100%） 銷售策略建議在銷售初期，建議10樓以下實(shí)行統(tǒng)一價(jià)13500元／㎡（暫定）的銷售方式，以迅速積累市場人氣；在項(xiàng)目處于尾盤期，同樣可以采用統(tǒng)一價(jià)銷售。 價(jià)格策略本案總體的價(jià)格策略應(yīng)是遵循低開高走，在銷售前期以有震撼力的價(jià)格迅速吸引市場注意與聚集人氣；在銷售的中期價(jià)格在逐步上漲．全案的價(jià)格區(qū)間預(yù)計(jì)在12500－15000元／㎡，均價(jià)在14000元／㎡．在銷售的預(yù)定階段，建議10樓以下的單元以13500元／㎡以下的價(jià)格（暫定）的統(tǒng)一價(jià)面世．時(shí) 間各銷售段銷售率（％）階段平均價(jià)格2002年10－12月前期引導(dǎo)期0C20（預(yù)定）135002003年 1－4月開盤強(qiáng)銷期20C65140002003年 5－7月持續(xù)階段65C90145002003年8－9月清盤階段90C10014000☆ 分階段價(jià)格控制前期引導(dǎo)期： 在本案預(yù)定階段，以限量發(fā)售讓利形式推出，公布均價(jià)為13500元/M2， （銷售面積為：5700平方米，預(yù)售達(dá)20%）開盤強(qiáng)銷期：公布均價(jià)為14000元/㎡，（銷售達(dá)65%）持續(xù)階段： 單位價(jià)格上浮500元，公布均價(jià)為14500元/M2。n 股份轉(zhuǎn)讓采用股份轉(zhuǎn)讓的形式，與大的集團(tuán)共同經(jīng)營本物業(yè)，從而獲得資金的快速回籠。n 帶租約出售先租后售，帶租約銷售，吸引投資客入伙，由于要先租后售，所以物業(yè)去化較慢，且資金回籠也不及時(shí)。目前房地產(chǎn)市場盈利率一般在15%—25%之間。 每年的投資回報(bào)率所以中原依據(jù)銷售價(jià)格與租賃價(jià)格的這一關(guān)系，得出本案的銷售價(jià)格為（%）：銷售價(jià)格 = （*30*12）247。從目前寫字樓投資市場來看，投資開發(fā)寫字樓的開發(fā)商一般要求：寫字樓的投資回報(bào)周期為10—15年，即每年的投資回報(bào)率為：%—10%。 = L: 歐江大廈 247。 = K: 工商大廈 247。 = J: 金鐘大廈 247。= I: 輕工大廈 247。 = H: 上海實(shí)業(yè)中心 247。 = G: 美羅大廈 247。所以，中原認(rèn)為：在本案的推廣過程中，要在提高物業(yè)自身品質(zhì)的基礎(chǔ)上，利用先進(jìn)的銷售經(jīng)驗(yàn)、銷售理念以及獨(dú)樹一幟的推廣手段，一定會(huì)使本案在區(qū)域內(nèi)高檔寫字樓中占據(jù)重要的位置。n 市場機(jī)會(huì)點(diǎn)? 上海寫字樓整體市場回暖，甲級寫字樓需求旺盛，且出售寫字樓比例增加；? 甲級寫字樓需求激增，購買行為增加，空置率大幅下降；? 本區(qū)域內(nèi)目前的供應(yīng)量不大，在未來的一到兩年內(nèi)市場的需求量不會(huì)飽和，尚有一定的發(fā)展空間，但隨著徐匯區(qū)政府“辦公在徐匯”等政策相繼出臺(tái)，預(yù)計(jì)在未來的2004年—2008年將會(huì)有很大的供應(yīng)量，所以本案要抓緊目前開發(fā)時(shí)機(jī)，盡快入市，在最短的時(shí)間內(nèi)快速去化，獲得利潤的最大化。 徐家匯商圈近幾年寫字樓的租金價(jià)格起伏較大，平均租金在96~97年達(dá)到高峰，然后開始下滑，1999~，隨著經(jīng)濟(jì)形勢的不斷好轉(zhuǎn)，租金有進(jìn)一步的上升空間。優(yōu)勢分析n 地段公共交通線路繁多，出行非常便捷；n 周邊商業(yè)配套設(shè)施齊全，辦公配套條件較好；n 由于生活環(huán)境成熟，中高檔的住宅市場為高檔寫字樓市場提供生存空間；n 本案周邊的寫字樓供應(yīng)量尚未飽和，還有較大的需求空間；n 開發(fā)商實(shí)力較強(qiáng)，其品牌優(yōu)勢在未來的市場推廣中會(huì)起到很積極作用；劣勢分析n 本區(qū)域的寫字樓入住率相對于徐家匯商圈周邊寫字樓較低，是因?yàn)楸緟^(qū)域的地理位置與其相比沒有優(yōu)勢可言，要吸引大公司的入住必須在營建標(biāo)準(zhǔn)上有所提高；n 本案所處的位置并不是傳統(tǒng)意義上的商務(wù)區(qū)，所以國內(nèi)外大公司對本案的接受度可能會(huì)不是很高，如何提高本案對打公司的吸引力將是我們今后推廣中的重點(diǎn)；n 從目前的寫字樓市場來看，作為5A級甲級涉外寫字樓一般只租不售，因?yàn)槿绻N售的話，可能會(huì)導(dǎo)致客戶層次降低
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